Banner Aleman Abogados

Formulario de contacto

Nombre

Correo electrónico *

Mensaje *

viernes, 28 de febrero de 2014

Civil – Contratos. Compraventa de cosa futura. Vivienda. Resolución por incumplimiento del plazo de entrega por falta de licencia de primera ocupación.


Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de febrero de 2014 (D. Xavier O'callaghan Muñoz).

[Ver sentencia completa en Tirant On Line Premium. http://www.tirantonline.com/tol]
TERCERO.- El segundo de los motivos del recurso de casación se formula por infracción del artículo 1124 del Código civil y se basa en dos argumentos: el primero mantiene que la licencia se había obtenido desde el 2 marzo 2006 y el segundo, que el retraso en la obtención de tal licencia no puede reputarse como incumplimiento esencial.
Es motivo se desestima por dos razones.
La primera, que el plazo que constaba en el contrato al prever un plazo más de gracia o lo que es lo mismo, una prórroga de dos meses, debe entenderse que el plazo es esencial y, por otra parte, según lo expuesto en el fundamento anterior y probado conforme dice la sentencia de instancia, el retraso no es tan breve como se expresa en el desarrollo del motivo, sino resulta un retraso de años según se dice en el fundamento anterior y no cabe en casación hacer supuesto de la cuestión.
Sobre la entrega de la licencia de primera ocupación, no es baldío recordar la doctrina de esta Sala que recoge la sentencia de 14 noviembre 2013 :
La cuestión atinente a los efectos resolutorios de la falta de licencia de primera ocupación en la fecha pactada para la entrega de una vivienda por el promotor-vendedor en el caso de que el contrato no hubiera previsto expresamente la entrega de dicha licencia como requisito esencial, ha sido examinada por el Pleno de esta Sala en su sentencia n.º 577/2012, de 10 de septiembre, que fija una doctrina que ha servido para resolver otros pleitos que presentan con el actual una semejanza sustancial ( SSTS de 6 de marzo de 2013, rec. n.º 873/2009 ; 6 de marzo de 2013, rec. n.º 2041/2009 ; 11 de marzo de 2013, rec. n.º 576/2010 ; 20 de marzo de 2013, rec. n.º 1569/2009, y SSTS n.º 398/13, 399/13, 400/13 y 401/13, todas de fecha 10 de junio de 2013, rec. n.º 627/2010, rec. n.º 1535/2010, rec. n.º 1652/2010 y rec. n.º 21/2001, respectivamente), y a la que necesariamente ha de estarse para resolver el presente. De dicha doctrina se desprende, en síntesis, que cabe atribuir eficacia o valor resolutorio a todo incumplimiento del vendedor que prive sustancialmente al comprador del derecho a disfrutar la cosa, por cuanto que su entrega en tiempo, lugar y forma y en condiciones para ser usada con arreglo a su naturaleza constituye la obligación esencial y más característica del vendedor, y que, incumbiendo a la promotora vendedora gestionar y obtener la licencia de primera ocupación ( artículo 1258 CC ).
CUARTO.- El motivo tercero, un tanto reiterativo, se formula por infracción del artículo 1124 del Código civil y de la jurisprudencia.
El motivo también se desestima por las razones expuestas en los fundamentos anteriores, a los que se añade la jurisprudencia más reciente, además de la sentencia ya reseñada.
La sentencia de 17 enero 2014 dice:
"la esencia de estos dos primeros motivos del recurso, es la infracción del artículo 1124 del Código civil sobre la resolución de los contratos y tal resolución no ha sido realmente combatida ya que es hecho probado el incumplimiento de la obligación del vendedor de entregar la cosa futura objeto de los contratos en el plazo señalado en los mismos. El principio de conservación del contrato jamás permite amparar el incumplimiento por una de las partes contractuales, pues iría contra tal principio en perjuicio de la otra parte. A lo largo de ambos motivos, se insiste también en que el retraso no implica la resolución. No es así. El retraso puede no producirla, pero no cabe mantener que todo retraso no signifique incumplimiento, cuando así se ha previsto por las partes, en aras de la autonomía de la voluntad ( artículo 1255 del Código civil ) y conforme a los principios de lex contractus (artículo 1091) y pacta sunt servanda (artículo 1258) y necessitas, esencia de la obligación (artículo 1256). Tal como dice la sentencia de 5 noviembre 2013 : La jurisprudencia más reciente ( SSTS de 14 de junio de 2011 ; 10 de septiembre y 21 de marzo de 2012, 20 de marzo de 2013 ) viene interpretando la norma general en materia de resolución de obligaciones recíprocas ( artículo 1124 CC ) en el sentido de entender que el incumplimiento que constituye su presupuesto ha de ser grave o sustancial, lo que no exige una tenaz y persistente resistencia renuente al cumplimiento, pero sí que su conducta origine la frustración del fin del contrato, esto es, que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte, cosa que ocurre, en los términos de los Principios de Unidroit (art. 7.3.1 (2.b)), cuando se «priva sustancialmente» al contratante, en este caso, al comprador, «de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato», encontrándose sin duda, entre las lógicas expectativas del comprador el recibir la cosa en el tiempo, lugar y forma que se hubiera estipulado, en el estado que se hallaba al estipularse el contrato ( artículo 1468 CC ) y en condiciones para ser usada conforme a su naturaleza, pues, no en vano, la de entrega constituye la obligación esencial y más característica de la compraventa para el vendedor ( artículo 1461 CC, en relación con el artículo 1445 CC )."
Y la anterior de 10 septiembre 2012 ya dijo que:
"Con respecto al plazo de entrega, constituye igualmente jurisprudencia de esta Sala que el mero retraso (en el pago o en la entrega de la cosa) no siempre produce la frustración del fin práctico perseguido por el contrato, porque el retraso no puede equipararse en todos los casos a incumplimiento. Como declara la STS de 12 de abril de 2011, RC n.º 2100/2007, la situación de retraso en el cumplimiento puede dar lugar a la constitución en mora cuando se dan los presupuestos que, entre otros, establece el artículo 1100 CC, con las consecuencias que indican los artículos 1101 CC, 1096 CC y 1182 CC, pero no necesariamente a la resolución. Su carácter de remedio excepcional, frente al principio de conservación del negocio, se ha traducido en que la jurisprudencia ha entendido exigible, además de que quien promueve la resolución haya cumplido las obligaciones que le correspondieran, que se aprecie en el acreedor que insta la resolución un «interés jurídicamente atendible». Mediante esta expresión se hace referencia a la posibilidad de apreciar el carácter abusivo, contrario a la buena fe o incluso doloso que puede tener el ejercicio de la facultad resolutoria del contrato cuando se basa en un incumplimiento aparente que no responde a la realidad de las cosas, cosa que ocurre cuando el incumplimiento alegado no afecta al interés del acreedor en términos sustanciales o encubre el simple deseo de aprovechar la oportunidad de concertar un nuevo negocio para obtener mayores beneficios."

No hay comentarios:

Publicar un comentario