Sentencia del
Tribunal Supremo de 5 de junio de 2014 (D. Xavier O'callaghan Muñoz).
PRIMERO .- 1.- La cuestión jurídica
que aquí se plantea -desde el inicio del proceso- se refiere al precontrato
bilateral de compraventa ex artículo 1451 del Código civil, entre las
entidades URBEM S.A., vendedora y JUBING S.A. compradora.
Prescindiendo del iter contractus que detallan las
sentencias de instancia y de extremos que no llegan a esta Sala, la cuestión se
concreta en determinar si se ha producido una imposibilidad o no de
cumplimiento de aquel precontrato.
* si no hay imposibilidad, deben cumplirse las
obligaciones que se prevén en aquél: construir y entregar la cosa por la
vendedora a la compradora y ésta pagar el precio: postura de la demanda de
JUBING S.A. y de la sentencia Audiencia Provincial, Sección 8ª, de Valencia,
del 30 diciembre 2011 .
* Si hay imposibilidad, no cabe la aplicación de los
artículos 1182 y siguientes del Código civil, sino la resolución - articulo 1124
del Código civil - con efecto retroactivo que implica la no obligación de
construir y entregar y la devolución de lo que se ha pagado hasta ahora:
postura de la demanda reconvencional de URBEM y de la sentencia de primera
instancia.
Y, en segundo lugar, a la imposibilidad se equipara la
dificultad extraordinaria, por descompensación de las obligaciones recíprocas
que rompe su equivalencia: sentencias de 9 noviembre de 1949, 5 mayo 1986 .
2.- El precontrato de 3 noviembre 2004, antes mencionado, se refería a que si
URBEM, S.A. concurría a una subasta y era adjudicataria -como así ocurrió, como
declara aprobado la sentencia recurrida, (contrato de compraventa a su favor,
según escritura de 10 de diciembre de 2004)- quedaba obligada (cláusula
segunda):
"Que para el caso de resultar adjudicataria del
citado solar, URBEM, S.A. esta mercantil, se obliga a vender a JUBING, S.A.,
que se obliga a comprar, todas las plazas de aparcamiento de que conste la
primera planta de sótano, destinada a aparcamiento de vehículos, en el edificio
que proyecta construir URBEM, S.A., sobre la parte de solar, adquirido en la
referida subasta, recayente a la calle Tres Forqués, destinado a equipamiento
público y en las condiciones que resulten de las Ordenanzas Municipales."
La parte contraria JUBING, S.A. se obligaba a comprar por
precio cierto, entregando en aquel acto una parte del mismo (300.000 €).
El Ayuntamiento denegó el permiso para edificar el solar
donde construir el aparcamiento.
3.- Como se ha apuntado anteriormente, la sentencia de la Audiencia Provincial
objeto de los presentes recursos y revocando la de 1ª Instancia, declara
" Acreditada la realidad de la adjudicación, URBEM
se obliga a vender y JUBING a comprar todas las plazas de aparcamiento..."
"... la obligación de la demandada es la de vender una construcción sobre
un solar y esa obligación sólo puede llevarse a cabo o cumplirse efectuando la
construcción porque sólo así podrá vender aquello a lo que se obligó a transmitir".
Esta sentencia analiza con detalle la imposibilidad de
cumplimiento y la dificultad extraordinaria y recoge la detallada sentencia de
30 abril 2002 sobre ello; procede reproducir su doctrina:
"Esta Sala, en profusa jurisprudencia, ha abordado
las cuestiones de mayor interés que suscita la aplicación de los artículos cuya
infracción se denuncia en el recurso, y tiene declarado: 1.- La regulación de
los arts. 1272 y 1184 (éste se refiere a las obligaciones de hacer aunque la
imposibilidad se aplica también, analógicamente, a las obligaciones de dar ex
art. 1182, SS.
21 febrero 1991, 29 octubre 1996, 23 junio 1997) recoge una manifestación
del principio "ad imposibilia nemo tenetur" (Sentencias 21 enero
1958 y 3 octubre 1959), que aquí se concreta en la regla de que no
existe obligación de cosas imposibles ("impossibilium nulla obligatio
est": D. 50, 17, 1185), cuya aplicación exige una imposibilidad física o
legal, objetiva, absoluta, duradera y no imputable al deudor (Sentencias 15
febrero y 21 marzo 1994, entre otras); 2.- La aplicación debe ser
objeto de una interpretación restrictiva y casuística -atendiendo a los
"casos y circunstancias"- (Sentencias 10 marzo 1949, 5 mayo 1986 y
13 marzo 1987), pudiendo consistir en una imposibilidad física o material
(la Sentencia de 16 de diciembre 1970 se refiere también a la moral, y
la de 30 de abril de 1994 a la imposibilidad económica), o legal, que se
extiende a toda imposibilidad jurídica, pues abarca tanto la derivada de un
texto legal, como de preceptos reglamentarios, mandatos de autoridad
competente, u otra causa jurídica, (Sentencias, entre otras, 15 diciembre
1987, 21 noviembre 1958, 3 octubre 1959, 29 octubre 1970, 4 marzo, 11 mayo 1991
y 26 julio 2000); 3.- A la imposibilidad se equipara la
dificultad extraordinaria (S. 6 octubre 1994), pero no cabe confundir
dificultad con imposibilidad (Sentencias, entre otras, 8 junio 1906, 10
marzo 1949, 6 abril 1979, 5 mayo 1986, 11 noviembre 1987, 12 mayo 1992, 12
marzo 1994 y 20 mayo 1997), ni tampoco cabe medir la imposibilidad
con base en el criterio subjetivo del deudor (lo que produciría inseguridad
jurídica, según declara la Sentencia 6 octubre 1994), de ahí que se siga
un criterio objetivo (Sentencias, entre otras, de 15 y 23 febrero,
12 marzo y 6 octubre 1994); 4.- La imposibilidad ha de ser
definitiva, por lo que excluye la temporal o pasajera (S. 13 marzo 1987), -que
solo tiene efectos suspensivos (S. 13 junio 1944)-, y la derivada de una situación
accidental del deudor (S. 8 junio 1906); 5.- No cabe alegar imposibilidad
cuando es posible cumplir mediante la modificación racional del contenido de la
prestación de modo que resulte adecuado a la finalidad perseguida (SS. 22
febrero 1979 y 11 noviembre 1987); 6.- Para aplicar la imposibilidad
es preciso que no haya culpa del deudor, y no la hay cuando el hecho resulta
imprevisible e irresistible (Sentencia 20 marzo 1997). La jurisprudencia
la excluye cuando resulta provocada por él (Sentencias 2 enero 1976 y
15 diciembre 1987), o le es imputable (Sentencias 7 abril 1965, 7
octubre 1978, 17 enero y 5 mayo 1986, 15 febrero 1994, 20 mayo 1997),
y existe culpa cuando se conoce la causa (Sentencias 15 febrero y 23
marzo 1994, 17 marzo 1997, y 14 diciembre 1998), o se podía
conocer (S. 15 febrero 1994), o era previsible (SS. 7 octubre 1978, 15
febrero 1994, 4 noviembre 1999), aunque cabe que un cierto grado de
previsibilidad no la excluya (S. 23 febrero 1994). La Sentencia de 17 de
marzo de 1997 declara que no es aplicable cuando se conocen las limitaciones
urbanística de la finca; 7.- No hay imposibilidad cuando se puede cumplir con
un esfuerzo la voluntad del deudor (Sentencias 8 junio 1906, 7 abril 1965,
6 abril 1979, 12 marzo 1994, 20 mayo 1997, entre otras). La Sentencia de
14 de febrero de 1994 se refiere a observar la debida diligencia haciendo lo
posible para vencer la imposibilidad y en la Sentencia de 2 de octubre de
1970 se acogió por haberse agotado las posibilidades de cumplimiento; y, 8.-
Para estimar la imposibilidad sobrevenida es preciso que el deudor no se halle
incurso en morosidad (art. 1182; y S. 23 febrero 1994)."
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