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sábado, 21 de junio de 2014

Procesal Civil. Civil – Contratos. Arrendamientos urbanos. Enervación. Art. 22.4 LEC. Requisitos. La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada. Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente. Ha de referirse a rentas impagadas. Debe transcurrir el plazo legalmente previsto. Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada. No se exige que se comunique al arrendatario ni que el contrato va a ser resuelto ni que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.

Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de mayo de 2014 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).

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SEGUNDO .- Motivo del recurso por infracción procesal. Por conculcación de las normas reguladoras de la sentencia (Pert. 469.1.2º en relación con el artículo 477.2.3 º y 3) concretado en la vulneración del artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, presentando interés casacional al existir dos criterios interpretativos en la jurisprudencia menor.
Motivo de casación . Al amparo del ordinal 3º del apartado 2 del artículo 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción del artículo 22.4 de la LEC en su vertiente material, con la concurrencia de interés casacional, al existir jurisprudencia contradictoria entre distintas Audiencias Provinciales, sobre los requisitos y contenido del requerimiento establecido en el precepto que se considera infringido.
El sustento jurídico de ambos recursos es el mismo, interponiéndose el de naturaleza procesal y el de casación, al entender que la enervación participa de una doble naturaleza, procesal y sustantiva.
En base a ello, la respuesta de la Sala será única para ambos recursos, dado que las argumentaciones de la recurrente son homogéneas.
El art. 22.4 LEC establece:
"Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el Secretario Judicial si, antes de la celebración de la vista, el arrendatario paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción, o en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, un mes de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación".
La interpretación de este precepto ha provocado dos interpretaciones diversas por las Audiencia Provinciales:
a) Una que exige la comunicación expresa al arrendador de que se da por resuelto el contrato de arrendamiento, en el caso de no abonarse la cantidad reclamada debidamente especificada.
b) Otra que entiende que basta con el requerimiento de pago, sin advertir de consecuencias resolutorias; tampoco exigiendo el anuncio de que no podrá enervar la acción de desahucio si no paga en el plazo preceptivo.
TERCERO .- En el presente caso se informaba a la arrendataria, que recibió el burofax, del importe del IBI, de la anualidad a la que correspondía, fotocopia de los recibos y se añadía que "en el caso de no ser atendidos los correspondientes al año 2009, PRESENTAREMOS Denuncia (letra negrita reproduce la del requerimiento) por incumplimiento de contrato".
En suma, la comunicación fue clara y su recepción evidente, advirtiendo de presentación de denuncia (entiéndase demanda) por incumplimiento en caso de impago.
Puesta en relación el requerimiento con el art. 22.4 LEC debemos concluir que dicho precepto exige:
1. La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada.
2. Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente.
3. Ha de referirse a rentas impagadas.
4. Debe transcurrir el plazo legalmente previsto, que ha venido fluctuando entre uno y dos meses, en las sucesivas reformas legales.
5. Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada.
Sin embargo, en dicho precepto no se exige que se comunique al arrendatario:
1. Que el contrato va a ser resuelto.
2. Que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.
El legislador no obliga al arrendador a que se constituya en asesor del arrendatario, sino tan solo a que le requiera de pago.
En el presente caso, la arrendadora va más allá y anuncia una denuncia (demanda) por incumplimiento. Esta información que se traslada a la arrendataria es la crónica anunciada de un proceso judicial y no podía pasar desapercibida a la arrendataria, ni su gravedad ni las consecuencias, pues es comúnmente sabido que el impago de rentas genera la resolución del contrato y el desahucio de la vivienda o local.
No estamos ante un derecho del arrendatario que pudiera conllevar la necesaria información para su ejercicio, sino ante un derecho del arrendador a que se le abonen las rentas y cantidades asimiladas (IBI) y una obligación de pago por parte del arrendatario.
Como declara la sentencia de esta Sala de 26 de marzo de 2009 (rec. 1507/2004), la enervación del desahucio no se configura tanto como un derecho cuanto como una oportunidad del arrendatario para evitar el desahucio por falta de pago, porque al arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta estipulada.

Por lo expuesto procede desestimar ambos recursos dado que la arrendataria pagó el IBI fuera de plazo, pese a habérsele requerido de pago.

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