Sentencia del
Tribunal Supremo de 21 de julio de 2014 (D. Xavier O'callaghan Muñoz).
4.- La jurisprudencia sobre la resolución del contrato de compraventa de
inmueble en construcción -compraventa de cosa futura- por incumplimiento de
entrega en el plazo pactado es abundante, especialmente en relación con la
obtención de la licencia de primera ocupación. Esta cuestión dio lugar a un
Pleno de Sala que dictó la sentencia de 10 septiembre 2012:
En relación con el contenido de la obligación de entrega
de la cosa vendida cuando se trata de contratos de venta de inmuebles
destinados a vivienda, ha declarado también esta Sala (STS de 3 de noviembre de 1999, RC n.º
509/1995) que la denominada licencia de primera ocupación o de primera
utilización no tiene más finalidad que la de contrastar que se ha respetado en
la realidad la licencia de construcción, de tal modo que supone comprobar si se
han cumplido o no las condiciones establecidas en esta licencia de construcción
y si el edificio reúne las condiciones idóneas de seguridad y salubridad y
puede habilitarse para el uso a que se le destina. Se trata por tanto, de un
compromiso asumido por el constructor-vendedor con la Administración, del que
solo se libera mediante la ejecución fiel y cumplida de la obra, caso en que la
Administración, según declara la Sala Tercera de este Tribunal Supremo, está
obligada a expedir la licencia de primera ocupación, que no es por lo tanto de
concesión discrecional, sino una actividad reglada, que no se suple por el
transcurso del tiempo (SSTS, Sala 3.ª, Sección 5.ª, de 18 julio 1997, 1 de
junio de 1998, 23 de junio de 1998, 20 octubre de 1998 y 14 diciembre de
1998). Puesto que quien construye para vender no puede desconocer este
deber, a él incumbe cumplir el deber administrativo -ajeno en principio a la
parte compradora- de gestionar la licencia de primera ocupación y de cumplir
así la obligación nacida del contrato de compraventa de entregar la cosa en
condiciones de ser utilizada para el uso o destino previsto.
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Esta misma sentencia ha matizado:
Con respecto al plazo de entrega, constituye igualmente
jurisprudencia de esta Sala que el mero retraso (en el pago o en la entrega de
la cosa) no siempre produce la frustración del fin práctico perseguido por el
contrato, porque el retraso no puede equipararse en todos los casos a
incumplimiento. Como declara la STS de 12 de abril de 2011, RC n.º 2100/2007, la
situación de retraso en el cumplimiento puede dar lugar a la constitución en
mora cuando se dan los presupuestos que, entre otros, establece el artículo
1100 CC, con las consecuencias que indican los artículos 1101 CC, 1096
CC y 1182 CC, pero no necesariamente a la resolución. Su carácter de
remedio excepcional, frente al principio de conservación del negocio, se ha
traducido en que la jurisprudencia ha entendido exigible, además de que quien
promueve la resolución haya cumplido las obligaciones que le correspondieran,
que se aprecie en el acreedor que insta la resolución un «interés jurídicamente
atendible». Mediante esta expresión se hace referencia a la posibilidad de
apreciar el carácter abusivo, contrario a la buena fe o incluso doloso que
puede tener el ejercicio de la facultad resolutoria del contrato cuando se basa
en un incumplimiento aparente que no responde a la realidad de las cosas, cosa
que ocurre cuando el incumplimiento alegado no afecta al interés del acreedor
en términos sustanciales o encubre el simple deseo de aprovechar la oportunidad
de concertar un nuevo negocio para obtener mayores beneficios.
Poco después, la sentencia de 14 noviembre 2013 se
refiere a la anterior y reitera la doctrina con cita de numerosas sentencias.
Dice así:
La cuestión atinente a los efectos resolutorios de la
falta de licencia de primera ocupación en la fecha pactada para la entrega de
una vivienda por el promotor-vendedor en el caso de que el contrato no hubiera
previsto expresamente la entrega de dicha licencia como requisito esencial, ha
sido examinada por el Pleno de esta Sala en su sentencia n.º 577/2012, de 10 de
septiembre, que fija una doctrina que ha servido para resolver otros pleitos
que presentan con el actual una semejanza sustancial (SSTS de 6 de marzo de
2013, rec. n.º 873/2009; 6 de marzo de 2013, rec. n.º 2041/2009; 11 de marzo de
2013, rec. n.º 576/2010; 20 de marzo de 2013, rec. n.º 1569/2009, y SSTS
n.º 398/13, 399/13, 400/13 y 401/13, todas de fecha 10 de junio de 2013,
rec. n.º 627/2010, rec. n.º 1535/2010, rec. n.º 1652/2010 y rec. n.º
21/2001, respectivamente), y a la que necesariamente ha de estarse para
resolver el presente. De dicha doctrina se desprende, en síntesis, que cabe
atribuir eficacia o valor resolutorio a todo incumplimiento del vendedor que
prive sustancialmente al comprador del derecho a disfrutar la cosa, por cuanto
que su entrega en tiempo, lugar y forma y en condiciones para ser usada con arreglo
a su naturaleza constituye la obligación esencial y más característica del
vendedor, y que, incumbiendo a la promotora vendedora gestionar y obtener la
licencia de primera ocupación (artículo 1258 CC), la falta de
cumplimiento de ese deber solo se valorará como esencial de haberse pactado
como tal en el contrato, o, en su defecto, «en aquellos casos en que las
circunstancias concurrentes conduzcan a estimar que su concesión no va a ser
posible en un plazo razonable por ser presumible contravención de la
legislación y/o planificación urbanística, ya que en ese caso se estaría
haciendo imposible o poniendo en riesgo la efectiva incorporación del inmueble
al patrimonio del adquirente», correspondiendo a la vendedora probar el
carácter accesorio y no esencial de la falta de dicha licencia mediante la
prueba de que la falta de obtención no responde a motivos relacionados con la
imposibilidad de dar al inmueble el uso adecuado.
Lo cual reiteran literalmente las sentencias del 17 enero
2014, 23 enero 2014 y 6 febrero 2014 .
Incluso la de 17 enero 2014 resalta el tema de la
cláusula penal en estos términos:
Si éste no cumple total o parcialmente su obligación
esencial del pago del precio, el vendedor puede resolver el contrato (muchas
veces, aplicando cláusula penal si está prevista) amparándose en la norma
específica y especialmente dura del artículo 1504 del Código civil . Y si es el vendedor
el que incumple en cuanto a la cosa o el plazo de entrega, el comprador puede
asimismo resolver el contrato conforme a lo dispuesto en el artículo 1124
del Código civil .
En definitiva, la licencia de primera ocupación forma
parte de la obligación de entrega, aunque en el contrato se hubiera expresado
solamente que la obra terminaría en fecha determinada. No se trata sólo de
terminar, sino de entregar, obligación esencial del vendedor y para tal entrega
útil, es preciso haber obtenido la licencia de primera ocupación. De no
obtenerla en el plazo pactado se incumple la obligación de entrega y se da
lugar, en principio, a la resolución. Es el caso presente y también el
contemplado en la sentencia de 10 septiembre 2012: en ambos estaba pactado el
plazo de terminación final de la obra, en ambos no se obtuvo la licencia de
primera ocupación hasta mucho más tarde y en ambos se declara la resolución
instalada por parte de la compradora.
TERCERO .- 1.- El recurso de
casación que ha formulado la vendedora, entidad promotora demandada en la
instancia, CRESAN GESTIONES, S.L. se contiene en un solo motivo al amparo del
artículo 477. 2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción del
artículo 1124 del Código civil y jurisprudencia que lo aplica.
El motivo se divide en tres partes: sobre si el retraso
es esencial, sobre que no se produjo retraso en la construcción definitiva y
puesta a disposición de la cosa vendida y sobre la ausencia de la fecha de
entrega del piso, en el contrato.
No hay referencia a la obligación de la entrega del aval
conforme a la citada ley de 1968, ya que la sentencia recurrida aprecia la
resolución por incumplimiento del plazo y no entra en el tema del aval.
2.- En primer lugar, se plantea el tema del retraso en estos términos:
"La cuestión controvertida se centra en determinar
si el retraso de CRESAN GESTIONES, S.L., en la finalización de las obras y entrega
de la vivienda objeto del contrato privado de compraventa de 21 de diciembre de
2004, suscrito entre mi poderdante y los demandantes-recurridos, supone un
incumplimiento "definitivo" que posibilita la resolución de dicho
contrato".
La cuestión está mal planteada. No se trata de un
incumplimiento "definitivo" sino de un incumplimiento. En el contrato
se fijan una serie de estipulaciones al amparo del principio de autonomía de la
voluntad que proclama el artículo 1255 del Código civil . Todas ellas deben
cumplirse conforme al principio pacta sunt servanda y a la lex
contractus, artículo 1091 y a la necessitas de la obligación,
artículo 1256. No puede distinguirse si es "definitivo" cuando
simplemente no se cumple una estipulación.
Mantener lo contrario, como se insiste en el desarrollo
del motivo, no sería otra cosa que dejar el cumplimiento al arbitrio de una de
las partes. Se mencionan sentencias de esta Sala, pero la distinción entre
cumplimiento defectuoso o incumplimiento es esencialmente casuista y no
coinciden los supuestos de hecho con el caso presente, en que la obra finalizó
más tarde de lo previsto y la obligación de entrega (previa licencia de primera
ocupación) se podría hacer dos años, aproximadamente, después de lo pactado.
Esto implica la frustración del fin del contrato, como dicen las sentencias de
3 diciembre 2008, 13 febrero 2009, 10 junio 2010 .
A mayor abundamiento, la ley antes citada de 27 julio
1968, en su artículo 3 prevé:
"expirado el plazo de iniciación de las obras o de
entrega de la vivienda sin que una u otra hubiesen tenido lugar, el cesionario
podrá optar entre la rescisión del contrato con devolución de las cantidades
entregadas a cuenta, incrementadas en el seis por ciento de interés anual (hoy en día el interés legal del
dinero conforme a lo dispuesto en la Disposición Adicional la de la Ley 38/1999
de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación), o conceder al cedente
prórroga, que se hará constar en una cláusula adicional del contrato otorgado,
especificando el nuevo periodo con la fecha de terminación de la construcción y
entrega de la vivienda".
No se trata de rescisión, sino de resolución del contrato
tal como se ha pretendido por los demandantes.
3.- En segundo lugar, se mantiene que la promotora vendedora, ahora
recurrente, no incurrió en incumplimiento "esencial" y lo expresa en
estos términos:
"CRESAN GESTIONES, S.L., no incurrió en
incumplimiento esencial alguno y, además, los demandantes nunca tuvieron
razones para temer que no les fuese a ser entregada la vivienda por ellos
comprada, que se finalizó apenas seis meses más tarde a la fecha
contractualmente pactada y con anterioridad a que los compradores diesen por
resuelto unilateralmente el contrato privado de compraventa".
Cita la sentencia de 15 noviembre 1999, cuyo supuesto de
hecho es radicalmente distinto al presente caso y obvia las sentencias antes
citadas que sí dan lugar a la resolución.
De nuevo aparece una contradicción. No se trata de
incumplimiento "esencial" sino de incumplimiento flagrante de una de
las estipulaciones del contrato pactado libremente por las partes y
precisamente la que pide la resolución es el matrimonio consumidor, no la que
puede ampararse en su prepotencia.
4.- En tercer lugar, se agrega que en el contrato no hay cláusula que exprese
exactamente la fecha de entrega de la vivienda objeto del contrato. Lo cual se
ha resuelto en el fundamento anterior. Aunque en el contrato se concrete la
cifra de "finalizar la construcción de la obra" se interpreta en el
sentido de consumación del contrato, por la entrega de la cosa vendida (y pago
del precio) que, en caso de edificio habitable, precisa de la licencia de
primera ocupación. Tal como dice la sentencia recurrida, la licencia de primera
utilización no se concede a un piso concreto sino a la edificación, pero que -
obviamente - es el presupuesto indispensable para que el conjunto de viviendas
que integran la nueva construcción puedan ser utilizadas y ocupadas por
terceros y para poder conectarlas a las redes de suministro de agua, gas,
electricidad, teléfono, etc.; también que el obligado a solicitar dicha
licencia de ocupación es el titular de la licencia de obra, en este caso la
promotora, normalmente vendedora, como en este caso. Si la vivienda no dispone de
la licencia, no puede ser objeto de uso u ocupación legal ni de entrega a los
compradores en cuanto todavía no sirve el objeto de la compraventa al fin
pactado. Por consiguiente, a la entidad promotora le correspondía cumplir el
compromiso administrativo - con el que nada tiene que ver los compradores -,
gestionar la licencia de primera ocupación - como era su obligación como
promotora y como vendedora -, y entregar la cosa en condiciones de ser
utilizada para el uso o destino previsto - como era su obligación en virtud del
contrato de compraventa -, sin que pueda argumentarse que el compromiso
adquirido en cuanto al tiempo solo era para finalizar la obra y no para
entregar la vivienda en debida forma a los compradores.
Asimismo, no es baldío -a mayor abundamiento- reproducir
un párrafo del escrito de oposición al recurso de casación:
"En la estipulación cuarta del contrato de
compraventa, primer párrafo, el vendedor se obliga a finalizar la construcción
de la obra antes del 30 de junio 2006. En el párrafo segundo los compradores
otorgan un periodo adicional de gracia de dos meses, pero no se dice cuales son
las consecuencias del incumplimiento. Ahora bien, en el párrafo cuarto, se dice
que los compradores deberán hacerse cargo del inmueble dentro de los treinta
días naturales tras serle notificada de manera fehaciente la entrega y que en
caso contrario, el vendedor podrá optar entre resolver la venta o exigir el
cumplimiento del contrato. Esto significa que hay que interpretar esta cláusula
en su integridad, y entender que si el vendedor se obliga a finalizarla en un
plazo, y el comprador a hacerse cargo del inmueble siendo las consecuencias de
que el vendedor puede optar entre resolver o exigir el cumplimiento del
contrato, esas mismas consecuencias se deben de interpretar del incumplimiento
del vendedor al obligarse. como dice el contrato, a finalizar las obras en el
plazo pactado."
CUARTO .- 1.- Consecuencia de todo
lo anteriormente expuesto, se desestima el motivo único del recurso de casación
y, por ende, procede no dar lugar al mismo y confirmar la sentencia recurrida
que declaró la resolución del contrato de compraventa de 21 diciembre 2004 y
condena a la demandada a la devolución de la cantidad entregada a cuenta del
precio, con el interés legal.
2.- Se condena a la entidad recurrente el pago de las costas de este recurso,
de acuerdo con lo previsto en el artículo 398.1 en su remisión a 394.1 de la
Ley de Enjuiciamiento Civil .
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