Sentencia de la
Audiencia Provincial de Murcia (s. 5ª) de 27 de junio de 2014 (D. Miguel Ángel Larrosa
Amante).
Sexto: Existencia de usucapión en el
presente caso a favor de la mercantil demandada.
...
a.- Justo título .- Comenzando por el justo título
el mismo, conforme señala el artículo 1952 del Código Civil, éste será aquel
que sea válido para la transmisión del dominio cuya prescripción se trate. En
el presente caso no ofrece duda alguna la concurrencia de este requisito pues
la escritura pública de 9 de julio de 1964 (documento nº 31 de la demanda) es
un título hábil para la transmisión del dominio de acuerdo con lo previsto en
el artículo 1462 del Código Civil . La parte apelante viene a considerar la
inexistencia de dicho justo título, resumiendo muy acertadamente la
jurisprudencia sobre este requisito de la usucapión, pero partiendo de un hecho
no probado, la mala fe del comprador Sr. Ismael, así como forzando la
calificación del vicio que entiende concurre en dicha escritura, que califica
de nulidad parcial absoluta o de pleno derecho en relación a la finca 8249.
Por lo que respecta a la primera objeción, y sin
perjuicio de que se examine más ampliamente al examinar el requisito de la
buena fe, lo cierto es que más allá de especulaciones o interpretaciones
interesadas, no existe en las actuaciones dato alguno que permita considerar
que el comprador de la finca 9684 pudiera tener conocimiento de que en la misma
se incluía otra finca diferente, como es la que es objeto de este
procedimiento. No podemos olvidar que la finca 9684 estaba arrendada desde el
año 1950 a Hernan y que en el año 1956, después de la adquisición de la misma
por Hernan, por éste se llevó a cabo una unidad de explotación que abarcaba no
sólo la superficie registral de la finca 9684 sino también la parte
posteriormente añadida en la alteración de linderos y superficie llevada a cabo
en el año 1964, lo que implica que sí alguien conocía que dicha parte añadida
era propiedad de un tercero, ello sólo puede ser predicable del vendedor de la
finca 9684 y no del comprador, del que no consta que participase en la
ocupación del terreno correspondiente a la finca 8249, por lo que en modo
alguno se puede hablar de un título viciado de nulidad por este supuesto
contubernio entre comprador y vendedor.
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En segundo lugar, se fuerza la calificación del título
para aplicar la doctrina jurisprudencial en virtud de la cual no se considera
justo título aquellos que sean simulados o nulos o inexistentes y por ello la
citada calificación de nulidad parcial absoluta de pleno derecho. En este caso
no estamos en modo alguno ante un contrato nulo, pues en el mismo concurren
todos los requisitos del artículo 1261 del Código Civil en relación a la finca
9864. Lo que ocurre en el mismo es que se alteran los linderos y la superficie
y con ello se incluye dentro de los mismos una superficie de terreno que
pertenece a un tercero, en este caso la finca 8249, acto que podría calificarse
como venta de cosa ajena, admitida en nuestra doctrina y jurisprudencia y sin efectos
de nulidad absoluta, aparte de que no puede ser partido un contrato en diversas
partes según los intereses de quien se pueda ver perjudicado por el mismo. Por
tanto la escritura pública de 9 de julio de 1964 es justo título para la
usucapión.
b.- Buena fe .- La buena fe del poseedor, conforme
señala el artículo 1950 del Código Civil, consiste en la creencia de que la
persona de quien recibió la cosa era dueño de ella y podía transmitir el
dominio. A ello hay que añadir que esta buena fe ha de persistir durante todo
el periodo total de la usucapión, de forma que sí se conoce que se está
poseyendo algo que pertenece a un tercero a lo largo de toda la usucapión,
dejaría de existir este requisito y por ello sería aplicable el periodo de
prescripción extraordinaria del artículo 1959 del Código Civil de treinta años
para el que no es preciso la concurrencia del mismo. Por el apelante se niega
la existencia de este requisito, fundamentalmente en atención al plano
protocolizado incorporado a la escritura de 9 de julio de 1964 y destacando que
la propia sentencia apelada pone en duda el citado plano. Es cierto que la
sentencia, en su fundamento de derecho 19º, en su último párrafo, en relación a
la alteración de los linderos hace referencia a una posible ocupación de los
terrenos litigiosos, pero imputa tal actuación exclusivamente al vendedor y en
ningún momento incluye referencia alguna al comprador como persona que hubiese
participado en dicha actuación de forma voluntaria. Es más, la propia sentencia
afirma que la ocupación tendría lugar desde 1950 a 1964 (fecha de ocupación
como arrendatario y venta respectivamente de la finca 9864), periodo de tiempo
de suficiente extensión para que tal ilegítima ocupación hubiera podido ser
apreciada por los dueños de la finca 8249 y que a la vez permite la
consolidación de su condición de propietario de la finca en su integridad
frente a terceros, incluyendo el propio comprador.
Fuera del dato relativo al plano protocolizado y la
extraña forma de la finca que deriva de dicho plano no existe ni se aprecia
ninguna referencia a la posible mala fe del comprador en el sentido de que
conociese que la parte de la finca que adquirió en la que se incluye la
superficie de la finca 8249 era propiedad de un tercero. Tampoco se puede derivar
tal situación de la situación catastral de cada una de estas parcelas, pues el
primer acto de los causantes de la apelante que justifica dicho conocimiento se
produce ya en el año 2006 mediante la reclamación ante el Catastro de los
señores Erasmo con fecha 5 de septiembre de 2006 (documento nº 19 de la
demanda), de tal manera que sólo a partir de esta fecha se puede considerar
probado que Duerna SL conociese que la inscripción registral de parte de la
finca 9864 de su propiedad se correspondía con otra finca propiedad de otra
persona diferente. Pretender extender los efectos de este conocimiento tardío,
frente al que reaccionó la apelada impugnando la resolución del Catastro
(documentos 20, 21 y 22 de la demanda) al momento de la adquisición de dicha
finca por parte del Sr. Ismael es una pretensión absolutamente inviable y que
en modo alguno puede justificar la concurrencia de mala fe en el comprador.
Esta conclusión determina que el plazo a valorar es el de
la usucapión ordinaria entre presentes de diez años de acuerdo con el artículo
1957 del Código Civil, acertadamente aplicada por parte del juzgador de
instancia.
c.- Posesión a título de dueño .- Este requisito,
exigido en el artículo 1941 del Código Civil, implica como constante
jurisprudencia viene señalando una efectiva posesión con "animus
domini", esto es, la tenencia de la cosa unida a la intención de hacerla
como propia, y la misma ha de basarse en actos inequívocos, con clara
manifestación externa en el tráfico, y como bien se manifiesta por la apelante,
mediante actos inequívocos de ejercicio de la propiedad, ejecutando actos que
sólo el propietarios puede realizar. La sentencia apelada examina en el
fundamento de derecho 31º una serie de actuaciones que considera que implica
una intervención frente a terceros del Sr. Ismael y de la mercantil Duerna como
propietario de una forma pública y notoria. La parte apelante impugna de forma
expresa e individualizada cada uno de estas circunstancias negando virtualidad
para considerar que son actuaciones a título de dueño, así como resalta
diversas afirmaciones realizadas por el juzgador de instancia con respecto a
estas circunstancias en su análisis individualizado en los fundamentos de
derecho 19 a 27 de la sentencia apelada.
Lo primero que es preciso señalar es que este análisis en
los referidos fundamentos de derecho se lleva a cabo para rechazar la
pretensión principal de la demandada de que la finca propiedad de la actora no
se correspondía con la finca 9824, siendo constantes las referencias en los
citados fundamentos de derecho al efecto de dichos actos en relación a la
usucapión, que se desarrolla en el citado fundamento de derecho 31º. Niega el
juez a quo, con pleno acierto, que dichas actuaciones sirvan para fundar una
ubicación diferente a la finca propiedad de la mercantil actora pero, con igual
acierto, entiende que los mismos son constitutivos de actuaciones a título de
dueño suficientes para ganar la usucapión de dicha finca.
En segundo lugar es preciso señalar que no procede un
examen individualizado de cada una de estas actuaciones de la parte demandada
sobre la finca 9864 como se hace en el recurso de apelación, sino que hay que
considerar que en el citado fundamento de derecho 31º, que este tribunal hace
suyo e integra en esta sentencia, lo que se describen son algunas actuaciones
desde 1950 al año 2009 de las cuales se puede desprender que tanto el primitivo
propietario Sr. Hernan, como el comprador Sr. Ismael, como finalmente la
demandada Duerna SL, han actuado con respecto a la totalidad de la finca 9864,
incluyendo actuaciones directas sobre la parte de dicha finca que coincidiría
en la realidad física con la 8249, como propietarios llevando a cabo actuaciones
que sólo éstos podían realizar. Dejando a un lado las actuaciones
correspondientes al vendedor de la finca anteriores a 1964, lo cierto es que
desde dicha fecha se han llevado a cabo intervenciones claramente dirigidas a
mostrar de forma externa y pública que son los propietarios de dicha finca.
En tal sentido y por analizar, siquiera sea de forma
somera, los argumentos del recurso de apelación, es indudable que la finca
estuvo cultivaba desde 1956 a 1981 al menos, tal como se demuestra por la
pigmentación de las ortofotos de los años 1956, 1976 y 1981; ello no implica
que el cultivo se llevase a cabo directamente por parte del Sr. Ismael, pero
siendo éste el poseedor de las fincas desde 1964, es evidente que tal cultivo
sólo pudo realizarse por sí mismo o con su consentimiento (arrendamiento,
aparcería, etc.); lo importante no es tanto quién llevó a cabo el cultivo como
el hecho de que durante 17 años desde la compra de la finca 9864, esta estuvo
cultivada lo que permite la aplicación de la presunción del artículo 436 del
Código Civil y por ello considerar que dicha posesión lo fue a título de dueño,
pues así adquirió la posesión en la escritura pública de 1964. En segundo
lugar, el plazo protocolizado de la finca 9684, en el que nítidamente se
incluye la parte que corresponde a la finca 8249, lo es en el año en el que se
llevó a cabo la escritura pública (1964) y en dicha fecha se incorporó al
protocolo notarial; es indiferente quien lo redacto o que fuese anterior, pues
lo trascendente en este caso es que a la escritura de compraventa se incorpora
un plano que delimita la forma de la finca 9684 y que por ello abarca a la
totalidad de la superficie adquirida en dicha escritura y que pasa a ser
poseída por parte del comprador ex artículo 1462 del Código Civil . Dicho plano
de nuevo se vuelve a incorporar a una escritura, en el acta de requerimiento de
20 de junio de 1979 (documento nº 20 de la contestación de la demanda),
escritura que tiene por finalidad esencial ser aportada a un recurso de
apelación interpuesto contra una resolución del Instituto Nacional de Reforma y
Desarrollo Agrario, lo que implica que es usado en defensa de la propiedad y en
relación a la transformación en regadío de la finca (lo que demuestra el
cultivo por el propio Sr. Ismael), tal como se expresa en la comparecencia
realizada ante el Notario autorizante, de forma que de nuevo vuelve a ejercitar
funciones puramente dominicales sobre la totalidad de la finca 9684, tal como
la adquirió en escritura pública, en su superficie y linderos. Por si lo
anterior no fuese suficiente, el propio apelante reconoce, aunque con
reticencias, que sí es una actuación propiamente dominical la intervención como
propietario del Sr. Ismael en el expediente de expropiación a favor de la
Mancomunidad de Canales del Taibilla en el año 1981. Aunque sólo fuese por esta
intervención, no cabe duda alguna de que la usucapión se habría producido, pues
el primer acto de los propietarios de la finca 8249 que hubiera podido
interrumpir la prescripción se llevó a cabo en el año 2006, por lo que el plazo
decenal estaba sobradamente transcurrido desde 1981. Lo mismo puede decirse con
respecto a la oferta realizada al Ayuntamiento de Cartagena el 13 de mayo de
1986 para la venta de un grupo de fincas entre las que se encontraba la 9684 y
la porción discutida como se aprecia en el documento nº 32 de la contestación
de la apelada. Ninguna duda cabe que esta oferta sólo puede ser realizada por
quien tiene capacidad de transmitir el dominio, lo que solo corresponde al
propietario de acuerdo con lo previsto en el artículo 348 del Código Civil . De
nuevo este acto sería suficiente por sí mismo para iniciar el cómputo de la
usucapión y habría transcurrido el plazo de diez años legalmente fijado. El
resto de los datos tomados en consideración no cumplen los mismos efectos, nada
más que como apoyo a los actos anteriores, pues o bien no permiten acreditar
que se han desarrollado sobre la finca discutida (factura de ASBISA) o son
posteriores a la interrupción de la usucapión llevada a cabo en el año 2006. En
definitiva el Sr. Ismael y sus causantes han actuado siempre como propietarios
y prueba de ello es la cesión de la finca a la mercantil Duerna SA con fecha 2
de noviembre de 1987, habiendo realizado una serie de actuaciones, como el cultivo,
defensa de la propiedad ante organismos públicos, ofertas y efectiva
compraventa de parte de la finca o transmisión a la mercantil apelada, que sólo
pueden ser realizados por quien es propietario y tiene facultad de disposición
sobre la totalidad de la finca 9684, incluyendo la porción litigiosa.
d.- Posesión pública.- A través de este requisito,
puesto en relación con la posesión a título de dueño, se viene a exigir que la
misma sea de conocimiento general, de forma que aquellos actos ejecutados aunque
fuese con voluntad de hacer la cosa como propia, de forma privada o clandestina
no afectan a la posesión de otra persona. En el presente caso la mera
descripción de los actos señalados en el apartado anterior no deja lugar a
dudas de que los causantes de Duerna SL han venido ejecutando actos de dominio
de forma pública sobre la finca 9684 en la forma y sobre la superficie que fue
adquirida en virtud del contrato de compraventa. En tal sentido han cultivado
de forma abierta y durante un largo periodo de tiempo las tierras a vista de
todos los agricultores de la zona, han llevado a cabo actuaciones en
expedientes administrativos ante diversos organismos públicos, fundamentalmente
en expropiaciones y han incorporado la descripción de la finca a diversas escrituras
públicas que a su vez se han inscrito en Registros públicos como son el de la
Propiedad o el Mercantil. No se trata de acto clandestino alguno de forma que,
con un mínimo de diligencia, los propietarios de la finca 8249 hubieran podido
tener conocimiento de estos hechos, sin que sea admisible considerar como
públicos aquellos expedientes en los que hayan sido parte los causantes de la
apelante, como parece pretender en su recurso, pues el carácter de acto público
o acto clandestino viene marcado por la propia publicidad del acto y no por el
conocimiento del mismo por parte de los afectados por la usucapión.
e.- Posesión pacífica y no interrumpida .- Ambos
requisitos están íntimamente ligados entre sí, pues en definitiva lo que
indican es que ningún tercero ha perturbado la posesión por parte del
usucapiente durante el plazo señalado en la ley para la adquisición del dominio
por este medio. Tampoco es negado por el apelante que la posesión de la apelada
tiene este carácter. En tal sentido es muy significativo que la única actuación
de los diversos propietarios de la finca 8249 que pueda considerar como
efectiva a los efectos de interrumpir la prescripción en los términos de los
artículos 1943 y siguientes del Código Civil se corresponde con la escritura de
manifestación de herencia de fecha 26 de julio de 2006 (documento nº 12 de la
demanda) y la posterior venta de la finca con fecha 23 de octubre de 2006
(documento nº 13 de la demanda). Visto el historial de la finca registral 8249
aportado por la propia apelante en su demanda, se aprecia que desde la
escritura de compraventa de fecha 15 de mayo de 1954 a favor de D. Erasmo
(documento nº 11 de la demanda) hasta la escritura de manifestación de herencia
del año 2006 a la que ya se ha hecho referencia, no consta la realización de
ningún acto de dominio o reivindicación sobre la finca adquirida. No puede
olvidarse que la compra en 1954 se produce en una época en la que ya dicha
finca estaba siendo cultivada por el Sr. Hernan como arrendatario (desde 1950)
y sin embargo no consta acto alguno de los adquirentes tendente a una efectiva
toma de posesión. En todo caso, considerando que adquirieron la posesión
instrumental en virtud de dicha escritura de compraventa en el año 1954, la
misma la perdieron como consecuencia de la escritura de compraventa de 9 de
julio de 1964. No consta actuación alguna desde dicha fecha hasta el 2006 sobre
la finca, no ya a título de dueño sino por ningún título, por lo que la
inscripción registral de la finca 8249 no afectó en modo alguno a la posesión
de los causantes de la apelada, también amparados por la inscripción registral
de la finca 9684, tratándose por tanto de una posesión pacífica y no
interrumpida durante un periodo muy superior a los diez años fijados en la ley
para la adquisición por usucapión.
En definitiva, y a la vista de todos los argumentos
señalados, procede desestimar el recurso de apelación y confirmar la sentencia
apelada por sus propios y acertados fundamentos que este tribunal hace suyos e
integra, complementando, en esta sentencia como parte de la misma.
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