Banner Aleman Abogados

Formulario de contacto

Nombre

Correo electrónico *

Mensaje *

miércoles, 29 de octubre de 2014

Concursal. Art. 61 LC. Resolución de un contrato de arrendamiento de local de negocio en interés del concurso aun sin incumplimiento de ninguna de las partes.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (s. 15ª) de 30 de junio de 2014 (D. JOSÉ MARÍA RIBELLES ARELLANO).
[Ver resolución completa en Tirant On Line Premium. http://www.tirantonline.com/tol]
PRIMERO .- RESTAURA S.L., al amparo de lo dispuesto en el artículo 61.2º de la Ley Concursal, solicitó la resolución en interés del concurso del contrato de arrendamiento del local de negocio sito en Madrid, Plaza Puerta del Sol núm. 9, planta baja, que ocupa la demandada CITY BELL S.A. por contrato suscrito el 1 de febrero de 1983 (documento uno de la demanda). Por ser el contrato de fecha anterior al 9 de mayo de 1985, se rige por las disposiciones del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, con las modificaciones establecidas en la disposición transitoria tercera de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre .
En la demanda la actora alegó que el contrato quedará extinguido el 31 de diciembre de 2019 y que la renta mensual que viene satisfaciendo la arrendataria asciende a 4.860,48 euros. Esa renta es muy inferior a la de locales de similares características. Además RESTAURA ha desarrollado un proyecto de rehabilitación integral del edificio que ya ha sido aprobado por el Ayuntamiento de Madrid.
El mantenimiento del contrato de arrendamiento, según la demanda, implica un ingreso anual de 58.325,76 euros. La resolución, por el contrario, permitiría obtener ingresos muy superiores, tanto si el local es de nuevo arrendado, tras su actualización, como si es vendido. En concreto, valora en 525.946,14 euros la renta anual que podría llegar a percibir y en 8.545.365 euros el valor en venta. Por otro lado, de mantenerse el contrato no podría ejecutarse el proyecto.
Por todo ello interesó se acordara la resolución del contrato en interés del concurso, dejando para un procedimiento incidental posterior la indemnización que pueda corresponder a la arrendataria.



SEGUNDO.- CITY BELL se opuso a la demanda. Refutó, en primer lugar, que RESTAURA pueda llevar a cabo el proyecto de restauración propuesto. En segundo lugar también cuestionó los ingresos previstos por el proyecto, que obedecen a meras elucubraciones sin ningún rigor científico y sin ningún informe pericial que los justifique.
En cualquier caso, consideró improcedente la resolución por entender que, junto al interés del concurso, concurren otros intereses tan necesitados o más de protección jurídica, como son los del arrendatario y sus trabajadores. No está probado el interés del concurso, que, además, no puede ser absoluto ni puede dejar sin efecto las disposiciones del Código Civil o de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
TERCERO.- La sentencia de instancia, tras precisar el marco legal aplicable, señala que el artículo 61.2º de la Ley Concursal habilita un trámite para resolver, en interés del concurso, contratos que se cumplen con normalidad, sin que medie incumplimiento de las partes. Lo trascendente es evaluar si realmente la resolución del contrato de arrendamiento supone un beneficio para el concurso. Y así los aprecia en el presente caso por los siguientes motivos:
-La concursada tiene un proyecto de rehabilitación integral del inmueble de la Puerta del Sol 9 de Madrid, que se vincula con la continuidad de su actividad.
-El proyecto de rehabilitación integral del inmueble exige la previa resolución de los contratos de arrendamiento.
-La renta que abona la demandada es muy inferior a la del mercado.
-La disposición para la masa activa del concurso de un local en el centro de Madrid sin arrendatarios determinará un precio de realización superior a la venta de ese mismo local con un arrendatario sometido a la LAU.
Por todo ello, estima la demanda y acuerda la resolución del contrato. En cuanto a la indemnización por los daños y perjuicios que la resolución causa al arrendatario, la sentencia relega su cuantificación a un procedimiento posterior.
CUARTO.- La sentencia es recurrida por la demandada, que introduce en su recurso dos cuestiones nuevas que no fueron deducidas oportunamente en primera instancia: que el contrato no es con obligaciones recíprocas pendientes de cumplimiento para ambas partes y que el arrendamiento no fue concertado por el deudor sino por la CAJA DE AHORROS DE VIZCAYA, por lo que no puede acogerse a las previsiones del artículo 61 de la Ley Concursal . La prohibición de introducir cuestiones nuevas en la apelación es un principio fundamental recogido en el art. 456.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Dispone dicho precepto que en el recurso de apelación podrá perseguirse que se revoque una sentencia "con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia". Impide, por tanto, que ante el tribunal "ad quem" se puedan plantear recursos de apelación sobre cuestiones no alegadas oportunamente en la primera instancia y, por tanto, respecto de las que no se ha dado al juzgado de instancia explícitamente la posibilidad de resolverlas.
No se trata de un formalismo retórico o injustificado, sino que es una regla que entronca con la esencia del recurso de apelación. La pretensión que se haga valer en segunda instancia ha de coincidir con la planteada en la primera instancia. El tribunal de apelación sólo podrá revocar la sentencia de primera instancia por aquellas cuestiones que, habiendo sido objeto de oportuna invocación en la primera instancia, no hubieran sido resueltas por el juez de instancia conforme a lo que el tribunal de apelación entiende que es la solución jurídicamente correcta. El recurrente puede pretender que el tribunal de segunda instancia revoque la sentencia de primera instancia porque ésta no haya resuelto oportunamente las cuestiones de hecho y de derecho planteadas oportunamente en los trámites alegatorios de la primera instancia (fundamentalmente, la demanda, la contestación y las alegaciones complementarias de la audiencia previa).
QUINTO.- Fuera de ello, la recurrente insiste en los mismos argumentos que esgrimió en la contestación. Así, en primer lugar, sostiene que el proyecto que RESTAURA quiere acometer en el edificio de la Puerta del Sol 9 de Madrid "no es el que se dice que se va a hacer" . No están previstas actuaciones o transformaciones en los locales arrendados, sino actuaciones puntuales que no precisan el desalojo.
En segundo lugar, entiende que no ha quedado acreditado el interés del concurso y, en cualquier caso, que no puede prevalecer frente al interés del arrendatario. Ese interés no puede ser absoluto, al extremo de perjudicar gravemente los intereses de la demandada, generándose una situación de enriquecimiento injusto. A su entender, no se puede utilizar la Ley Concursal para obtener lo que la Ley de Arrendamientos Urbanos no permite. Se infringiría con ello los artículos 57 y 114 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, que establece un régimen de prórroga forzosa y limita las causas de resolución. Igualmente considera infringidos los artículos 14 y 9 de la CE y 1.091 y 1.256 del Código Civil .
Tanto la administración concursal como la concursada se opusieron al recurso y solicitaron se confirmara la sentencia por sus propios fundamentos.
SEXTO.- Este tribunal ya ha tenido la ocasión de pronunciarse en un litigio muy similar en el mismo concurso de RESTAURA, que afectaba a otro local del edificio de la Puerta del Sol 9 de Madrid (Rollo 134/2013, sentencia de 16 de octubre de 2013) Dijimos entonces lo siguiente sobre los límites de la facultad resolutoria en interés del concurso:
" 6. El litigio, en función de los términos que configuran el debate procesal, plantea una cuestión jurídica relevante, cual es la de determinar si la facultad resolutoria que reconoce el art. 61.2 LC, determinada por el "interés del concurso", alcanza a todo tipo de contratos que permanecen en vigor tras la declaración del concurso con obligaciones recíprocas pendientes de cumplimiento para ambas partes, superponiendo así y en todo caso el interés del concurso frente a cualesquiera relaciones jurídicas incluidas en el ámbito de aplicación de la norma; o si esta facultad tiene límites, de tal modo que deba ceder en supuestos en los que la posición jurídica de la contraparte se encuentre protegida por la Ley, concretamente en relación con los arrendamientos de viviendas o locales sujetos al régimen de prórroga forzosa reconocido por la LAU de 1964 que, tras las modificaciones operadas en la normativa arrendaticia, sigue en vigor como régimen tuitivo en beneficio del arrendatario.
7. Es cierto que el precepto concursal concede la facultad resolutoria, al margen del régimen general basado en el incumplimiento (art. 1124 CC), con aparente amplitud, sin concretas salvedades o excepciones, facilitando la interpretación de que el criterio legal que habilita la resolución, el "interés del concurso", prevalece en todo caso, sin importar la posición o prerrogativas legales reconocidas a la contraparte.
El interés del concurso presupone un conflicto entre el interés particular de los contratantes (el concursado y el tercero contratante, en una concreta relación) y un interés superior, representado por una colectividad (los acreedores que concurren, sometidos en régimen de universalidad, al procedimiento concursal), y en esa situación la LC otorga prevalencia a este último por considerarlo un interés de superior rango que, en esa colisión, debe prevalecer y justifica el sacrificio individual de la contraparte contractual (supuesto que ha venido cumpliendo el contrato de obligaciones recíprocas).
El interés del concurso, se ha repetido, es un concepto jurídico indeterminado, pues la LC no lo define. La doctrina y los órganos mercantiles vienen entendiendo por "interés del concurso", en términos generales y en última instancia, la búsqueda del mayor grado de satisfacción general de los acreedores, es decir, cuando con la resolución del contrato se logre un mayor grado de satisfacción de los acreedores que con su mantenimiento; la mayor satisfacción de los acreedores se vincula con la preservación y maximización del valor del patrimonio concursal como medio de alcanzar el fin primordial de la mayor atención o pago a los acreedores.
8. En este caso, el "interés del concurso" se justifica porque se trata de un contrato que, por razón de la legislación protectora de los arrendatarios de fincas urbanas, proporciona a la propiedad (la concursada) unas rentas muy inferiores a las de mercado, que podría obtener mediante un arriendo sometido a la Ley arrendaticia vigente una vez conseguida la liberación del régimen de prórroga forzosa, como podría obtener así mismo un valor de enajenación muy superior al que obtendría de vender el inmueble con un arrendatario (o varios) amparados por la prórroga forzosa y por un régimen de rentas no acordes con las que actualmente se pagan en el mercado, con o sin rehabilitación del inmueble (como indica la sentencia).
En este sentido, la AC señala en su escrito de oposición al recurso que "el interés concursal se materializa en la posibilidad de obtener un mayor rendimiento al edificio libre de arrendatarios, o con arrendamientos actualizados a valor de mercado" y que "lo que produce la resolución es la posibilidad para la concursada de aumentar el rendimiento que se pueda obtener del mismo, lo cual redunda en beneficio de la masa del concurso".
Ciertamente, no cabe duda de que es así; mediante la destrucción de la posición jurídica del arrendatario que goza del derecho a la prórroga forzosa la masa podrá lograr un rendimiento muy superior al actual y un valor de realización (ya sea en el escenario de convenio o en el de la liquidación) también muy superior al que se obtendría de enajenar el inmueble con arrendatarios beneficiarios de la prórroga forzosa.
9. El art. 61.2 LC concede así, en atención a un interés que considera superior al individual de la contraparte, una facultad o derecho potestativo de carácter extintivo, que otorga el poder de extinguir una relación jurídica preexistente, sin necesidad de incumplimiento por la otra parte, en atención al parámetro de la "conveniencia al interés del concurso".
Ahora bien; se proyecta en este caso sobre una relación jurídica de arrendamiento de local de negocio que el arrendador no puede dar por terminada por su mera voluntad, si no es con el consentimiento del arrendatario, pues el contrato "se prorrogará obligatoriamente para el arrendador", aun cuando un tercero le suceda en sus derechos u obligaciones (art. 57 LAU de 1964), sólo con las excepciones que la propia LAU establece (arts. 56 y siguientes y 70 y siguientes), revistiendo por ello el carácter de contrato prácticamente vitalicio, y sin perjuicio de que puedan tener lugar subrogaciones al fallecimiento del arrendatario (arts. 59, 60 y concordantes de la LAU de 1964), y en principio sujeto sólo a las causas de resolución previstas en la legislación especial (art. 114 LAU de 1964) que, es cierto, no han sido expresamente modificadas por la LC.
Esta legislación especial tiene carácter tuitivo, concede beneficios a los arrendatarios que son irrenunciables, en particular el de la prórroga forzosa (incluidos los arrendatarios de locales de negocio; art 6.3 LAU de 1964), y, por lo menos en lo que respecta al régimen de prórroga forzosa, ha sido dictada por razones de utilidad pública e interés social.
Se produce por tanto, no ya una colisión de normas, sino una colisión de derechos, pero de tal magnitud que - estimamos- desborda la inicial previsión del legislador concursal a la hora de configurar la facultad resolutoria del art. 61.2 LC y el escenario que podría representarse en la pugna entre un interés individual (del contratante o contratantes) y un interés colectivo (del concurso, o en última instancia de los acreedores).
10. La STC 89/1994, de 17 de marzo, examina (y termina por confirmar) la constitucionalidad del régimen de prórroga forzosa y, a estos efectos, atiende a su fundamento y finalidad. Establece esta STC la siguiente doctrina:
<< Este Tribunal ha declarado (STC 37/1987) que la Constitución reconoce un derecho a la propiedad privada que se configura y protege, ciertamente, como un haz de facultades individuales sobre las cosas, pero también y al mismo tiempo, como un conjunto de derechos y obligaciones establecidos, de acuerdo con las Leyes, en atención a valores o intereses de la comunidad, es decir, a la finalidad o utilidad social que cada categoría de bienes objeto de dominio esté llamada a cumplir. Por ello, la fijación del contenido esencial de la propiedad privada no puede hacerse desde la exclusiva consideración subjetiva del derecho o de los intereses individuales que a éste subyacen, sino que debe incluir igualmente la necesaria referencia a la función social, entendida no como mero límite externo a su definición o a su ejercicio, sino como parte integrante del derecho mismo. Utilidad individual y función social definen, por tanto inescindiblemente el contenido del derecho de propiedad sobre cada categoría o tipo de bienes.
Ello supone que la incorporación de exigencias sociales al contenido del derecho de propiedad responde a principios establecidos e intereses tutelados en la misma Constitución (así arts. 40.1, 45.2, 128.1 y 130.1 entre otros). Por ello, corresponde al legislador delimitar el contenido del derecho de propiedad en relación con cada tipo de bienes, respetando siempre el contenido esencial del derecho, entendido como recognoscibilidad de cada tipo de derecho dominical en el momento histórico de que se trate y como posibilidad efectiva de realización de ese derecho.
Incumbe así al legislador, con los límites señalados, la competencia para delimitar el contenido de los derechos dominicales. Y esa competencia se extiende también a la materia de arrendamientos urbanos, como este Tribunal ha tenido ya oportunidad de afirmar (...).
De lo expuesto resulta que no es la prórroga forzosa per se el origen de una pérdida esencial, o vaciamiento, de la utilidad económica del bien arrendado (...); ello no significa que la prórroga forzosa convierta en inexistente o puramente nominal, el derecho de propiedad del arrendador. Supone, ciertamente, una restricción o limitación de este derecho, en cuanto dificulta que la merced arrendaticia se adecue con total fidelidad a la evolución del mercado de arrendamientos. Pero esa dificultad, y consiguiente limitación, no puede considerarse una supresión del derecho sino, en todo caso, una afectación de su contenido que no lo hace desaparecer ni lo convierte en irreconocible. Esa limitación derivada de la prórroga forzosa, queda dentro de las facultades del legislador y queda justificada en virtud de la función social que a la propiedad atribuye el art. 33 de la Constitución .
La historia de la regulación de los arrendamientos urbanos muestra efectivamente que la introducción de la prórroga forzosa, entre otras medidas, respondía a una finalidad tuitiva de intereses que se consideraban necesitados de una especial protección, concretamente la de los arrendatarios ante la situación del mercado inmobiliario; ello se verifica incluso en las mismas Exposiciones de Motivos de las leyes reguladoras de este tipo de arrendamientos (así, en la de la Ley de Bases de 22 diciembre 1955). (...) Además, no puede olvidarse la relevancia que la continuidad del arrendamiento reviste para la protección de la estabilidad del domicilio familiar, y de la misma familia, en la línea de lo dispuesto en el art. 39.1 de la Constitución . Responde así a la función social de la propiedad inmobiliaria, sin vulneración constitucional, que el legislador establezca una limitación de esa propiedad que, sin suponer su vaciamiento o desfiguración, pueda contribuir (con mayor o menor fortuna, según las distintas teorías económicas) a satisfacer un derecho constitucionalmente afirmado. Y debe señalarse que un razonamiento similar puede llevarse a cabo respecto del arrendamiento de locales de negocio, en cuanto que la prórroga forzosa representa un favorecimiento, por el legislador, del mantenimiento de empresas o actividades económicas ya establecidas, atendiendo a consideraciones de apoyo a la producción y al empleo, respaldadas por los mandatos de los arts. 35, 38 y 40 de la Constitución . (...).
Pero además, tampoco cabe estimar correcto el alegato de que ha desaparecido en la actualidad la originaria función tuitiva de la prórroga forzosa de los arrendamientos urbanos, lo que se corroboraría por el mismo tenor de la nueva legislación, contenida en el Real Decreto-ley 2/1985, que suprime tal prórroga forzosa a los nuevos arrendamientos.
Esta consideración parte de un presupuesto fáctico que, al consistir en la apreciación de la presente situación del mercado inmobiliario, únicamente compete valorar al legislador.
En efecto, si bien es evidente que la restricción del art. 57 LAU obedece a circunstancias históricas concretas (y no sólo, por cierto, a las propias del período de la posguerra civil, en que la escasez de viviendas respondía a la destrucción ocasionada en la contienda, sino, ya en los años 20, a la desproporción entre oferta y demanda locativas producida por la migración rural a las ciudades), no lo es menos que sólo al legislador le corresponde evaluar si tales circunstancias se han superado hasta el punto de permitir la suavización o supresión de los límites que pesan sobre las facultades dispositivas del arrendador. Esta autonomía de apreciación que pertenece al legislador, y únicamente a él, no cabe que sea reemplazada por el juicio de los órganos judiciales ni por el de este Tribunal (...)>>.
Resaltamos, en suma, que estamos ante una institución, la prórroga forzosa, que es establecida por una ley tuitiva de intereses que el legislador considera necesitados de una especial protección (la de los arrendatarios de viviendas y locales de negocio ante la situación del mercado inmobiliario), y que responde a razones de utilidad pública e interés social que determinan la intervención del legislador para limitar el contenido de los derechos dominicales en atención a la función social del derecho de propiedad, que es un límite intrínseco. Y "sólo al legislador le corresponde evaluar si tales circunstancias se han superado hasta el punto de permitir la suavización o supresión de los límites que pesan sobre las facultades dispositivas del arrendador; esta autonomía de apreciación que pertenece al legislador, y únicamente a él, no cabe que sea reemplazada por el juicio de los órganos judiciales ..."
11. Lo cierto es que el legislador ha mantenido vigente el régimen de prórroga forzosa para los contratos de arrendamiento celebrados (como el de autos) antes de cierta fecha, sin apreciar cambios en la realidad socio-económica que hayan aconsejado suprimir este derecho, en las sucesivas modificaciones legislativas de la normativa arrendaticia (Real Decreto- Ley 2/1985 y vigente LAU de 1994).
No estimamos que por medio de la LC el legislador haya querido incidir, para suprimirlo, en el régimen de la prórroga forzosa en atención a la situación de concurso del propietario, mediante el art. 61.2 LC, sin modificación expresa de la LAU en este sentido".
SÉPTIMO.- Por lo expuesto concluimos entonces, al igual que hacemos ahora, "que el derecho o facultad resolutoria que reconoce el art. 61.2 LC no es omnímodo, sino que tiene límites. Unos, intrínsecos o naturales, derivados de la propia naturaleza de este derecho y de la manera en que es configurado de acuerdo con la función económica y social que a través de él se trata de realizar, así como los derivados de los principios generales que prohíben el ejercicio abusivo, antisocial o contrario a la buena fe (art. 7 CC). Y otros extrínsecos, motivados por la colisión con derechos subjetivos ajenos, en este caso con el derecho del arrendatario a que sea respetada la vigencia de la relación arrendaticia por virtud del derecho a la prórroga forzosa, establecido en su beneficio por una ley tuitiva, y que sólo puede ceder en los supuestos establecidos por dicha ley.
En la presente colisión de derechos estimamos que el art. 61.2 LC no debe prevalecer ante el derecho adquirido por el arrendatario, reconocido por una ley de carácter tuitivo que atiende a la utilidad pública y al interés social, y que no es posible derogar si no es al amparo de una norma expresa y específica dictada por el legislador que, en casos como el presente, prime el interés del concurso sobre el interés social y general que justifica el blindaje otorgado a la posición jurídica del arrendatario mediante la institución de la prórroga forzosa".
OCTAVO.- Otras dos circunstancias que concurrían en aquel caso y se dan también en este que impiden que podamos acoger la pretensión de la actora. De un lado, no se ha acreditado que el proyecto de rehabilitación no pueda llevarse a efecto respetando el derecho arrendaticio y las previsiones de la LAU. Tampoco que el mantenimiento del contrato resulte perjudicial o gravoso para el concurso en atención a las prestaciones que hayan de realizarse con cargo a la masa; el goce pacífico en la posesión no entraña ese gravamen y no hay constancia de que la masa deba asumir, a corto o medio plazo, la realización de obras necesarias en el local arrendado.
De otro lado, entendemos que uno de los factores a tener en cuenta para apreciar el "interés del concurso", a los presentes efectos, es la cuantía de la indemnización correspondiente al arrendatario, que ha de ser abonada como crédito contra la masa. Esta cuantificación ha de ser realizada en la sentencia que decida la resolución, como resulta del tenor del art. 61.2 LC ("... el juez decidirá acerca de la resolución, acordando, en su caso, las restituciones que procedan y la indemnización que haya de satisfacerse con cargo a la masa"), y además, como se ha dicho, es uno de los parámetros a valorar para decidir si la resolución del contrato es conveniente para el interés del concurso. Esa valoración no será completa si se ignora el gravamen o coste que va a suponer a la masa activa la ruptura del contrato, y de ahí que no pueda dejarse para un litigio posterior.


No hay comentarios:

Publicar un comentario