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miércoles, 14 de enero de 2015

Civil – Contratos. Compraventa de viviendas en construcción. Resolución por incumplimiento de la obligación del vendedor. Retraso notable en la entrega. Inexistencia de fuerza mayor.

Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de diciembre de 2014 (D. Xavier O'callaghan Muñoz).
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SEGUNDO.- (...) 2.- La resolución por incumplimiento es uno de los efectos de las obligaciones sinalagmáticas, que ha dado lugar a una abundantísima jurisprudencia en general y muy en particular relativa a la resolución de contratos de compraventa en época de una crisis que, como hecho notorio, apuntó en el año 2007 y claramente en 2008, crisis que no sólo alcanza a una de las partes, sino a todas ellas y, realmente, a todos los ciudadanos.
El presupuesto esencial de la resolución es el incumplimiento de la obligación por una parte y el cumplimiento por la otra, ello en sendas obligaciones sinalagmáticas o recíprocas, como lo son las derivadas del contrato de compraventa. Aquel incumplimiento implica la frustración del fin del contrato, concepto objetivo que defiere del subjetivo atinente a la voluntad rebelde del deudor; sentencias de 3 diciembre 2008, 13 febrero 2009, 30 octubre 2009, 10 junio 2010, sentencias que emplea estas mismas palabras. Incluso concurre este presupuesto si se da por razón de una imposibilidad sobrevenida, como dice la sentencia de 9 octubre 2006 en cuyo caso se excluye la indemnización de daños y perjuicios, sentencia que cita otras muchas anteriores. Presupuesto que lleva consigo el que sea esencial, grave y definitivo.
A lo anterior debe añadirse otro extremo, que es el principio de lex contractus, fuerza vinculante de los contratos que proclama el artículo 1091 del Código civil y que es destacada por reiterada jurisprudencia como las sentencias de 5 octubre 2006 y 2 diciembre 2011 y las que la ponen en relación con el principio de autonomía de la voluntad, proclamado por el artículo 1255, de 1 de junio de 2009, 1 de octubre de 2010 y 17 de diciembre de 2010, o bien con el principio de la necessitas, esencia de la obligación que proclama el artículo 1256, sentencias de 19 de febrero de 2010, 13 de octubre de 2010 o, en definitiva con el de pacta sunt servanda, las sentencias de 7 febrero 2001 y 1 de junio de 2009.



3.- En el presente caso, hay que partir de que la parte contratante compradora ha cumplido su obligación de pago y que la parte vendedora ha incumplido su obligación de entrega de la cosa en el plazo previsto. Aquella es la sociedad demandante en la instancia "LAMPISTERÍA ANTONIO Y JUAN, S.L." y la vendedora es la demandada y ahora recurrente en casación "PROMOCIONES SOLMAR 2001, S.L.".
Este incumplimiento es esencial, tal como ha estimado el Tribunal de instancia y es el pactado en el contrato conforme a la voluntad de las partes, como lex contractus.
Así ha sido entendido por la más reciente y reiterada jurisprudencia de la Sala. En este sentido se pronunció la sentencia del pleno de 10 septiembre 2012 que se refiere expresamente a la licencia de primera ocupación, pero la esencia de la misma es la resolución del contrato de compraventa por incumplimiento de la obligación de entrega del inmueble vendido en el plazo pactado. Lo cual es reiterado en la sentencia de 14 noviembre 2013 e igualmente en las de 17 enero 2014, 23 enero 2014, 6 febrero 2014.
TERCERO.- 1.- Como explica la sentencia de esta Sala, de 19 del mismo mes y año, en un caso prácticamente idéntico, tampoco se observa vulneración de lo dispuesto por el artículo 1105 del Código Civil, en cuanto a la imposibilidad de cumplimiento por fuerza mayor por causas que la parte recurrente concreta en "la grave crisis inmobiliaria en particular y financiera en general".
El motivo se desestima. El artículo 1105 del Código Civil dispone que «fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables»; mientras que la sentencia impugnada no ha condenado a la promotora a satisfacer una indemnización por el incumplimiento como "responsable" del mismo, que es lo que quedaría excluido por la apreciación de caso fortuito o fuerza mayor, sino que se ha limitado a entender que los compradores no están obligados a seguir permanentemente vinculados por el contrato cuando la parte vendedora se retrasa en la entrega de modo grave.
Por ello, sea cual sea su razón, el incumplimiento definitivo -al que se equipara un retraso tal prolongado en la entrega, como el que se ha producido- puede dar lugar a la resolución contractual prevista en el artículo 1124 del Código Civil cuando se trata de obligaciones bilaterales, incluso en los supuestos en que el incumplimiento no fuera imputable al deudor, pues no puede obligarse al otro contratante -que ha cumplido o está dispuesto a cumplir- a permanecer vinculado al contrato indefinidamente hasta que aquél esté en condiciones de satisfacer su prestación. De ahí que, aun cuando pudiera exonerarse al deudor de responsabilidad derivada del incumplimiento -por caso fortuito o fuerza mayor- en todo caso habría quedado alterado sustancialmente el cumplimiento del contrato de compraventa, con efecto tan negativo para el comprador como es un retraso tan notable para la entrega, lo que sin duda ha de facultarle para pedir la restitución de la parte de precio satisfecha y renunciar definitivamente a la entrega del inmueble.

Pero, además, el hecho que ha determinado un retraso tan notable en el cumplimiento de su obligación por parte del recurrente no puede atribuirse sin más y en general a la crisis inmobiliaria y financiera, pues ello determinaría que el retraso se extendiera de igual forma a todas las promociones, sino que ha de concretarse en circunstancias individuales como resultan ser en este caso -según se refleja en la sentencia de primera instancia- una falta de financiación particular que dio lugar a que no se pudiera hacer frente al pago por la promotora de la suma de 2.000.000 euros que exigía el convenio alcanzado con el Ayuntamiento de Lloret de Mar, que supuso la paralización de la obra por parte de este último; situación que a la vista de los compromisos adquiridos no resultaba totalmente imprevisible para dicha promotora y que se desenvolvía en el ámbito propio del negocio emprendido.

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