Sentencia de la Audiencia Provincial
de A Coruña (s. 4ª) de 10 de octubre 2014 (D. Carlos Fuentes Candelas).
TERCERO.- En la materia que nos ocupa se hace necesarias una
serie de consideraciones jurídicas:
En la dinámica resolutoria, la gravedad del
incumplimiento debe proyectarse o generar una situación de quiebra de los
elementos básicos respecto de la posible satisfacción de los intereses del
acreedor, a los que da lugar la diversa tipología de los llamados
incumplimientos esenciales (imposibilidad sobrevenida fortuita, transcurso del
término esencial, aliud pro alio, imposibilidad de alcanzar los rendimientos o
utilidades previstos, o la frustración del fin del contrato (STS de 20/12/2006,
18/5/2012).
Como señala por ejemplo la STS de 9 de julio de 2007 o la
de 17 de febrero de 2010: "Uno de los supuestos de incumplimiento que
abren paso a la protección que dispensan los artículos 1101 y 1124 CC,
susceptible también de ser contemplado bajo el principio de la identidad e
integridad del pago (art. 1166 CC), es el de entrega de cosa distinta o
"aliud pro alio", que se produce cuando el objeto entregado por el
vendedor es inhábil para el cumplimiento de su finalidad (SSTS, entre otras, de
26 de octubre de 1987, 29 de abril de 1994, 10 de julio de 2003, 28 de
noviembre de 2003, 21 de octubre de 2005, 15 de noviembre de 2005, 14 de
febrero de 2007 y 23 de marzo de 2007)". Añade la citada de 9 de julio de
2007 que: "La acción de saneamiento por vicios ocultos no presupone necesariamente
un incumplimiento sustancial de la obligación de entrega, pues éste tiene por
objeto la cosa vendida en el estado en que se hallare al tiempo de la
perfección del contrato (artículo 1468 I CC) y, en consecuencia, la acción por
incumplimiento cuando existe un aliud por alio no está sujeta al plazo de
caducidad de las acciones edilicias (SSTS de 10 de mayo de 1995, 30 de
noviembre de 1972; 29 de enero de 1983, 23 de marzo de 1983; 20 de febrero de
1884; 12 de febrero de 1988, 2 de septiembre de 1998, 12 de abril de 1993, 14
de octubre de 2000, 28 de noviembre de 2003, 15 de diciembre de 2005), doctrina
mediante la cual se remedian los abusos en que se traduciría la aplicación
excluyente de la acción de saneamiento".
Y, aunque en ocasiones el Tribunal Supremo ha advertido
que no existe una concepción unitaria sobre la doctrina del "aliud pro
alio" como incumplimiento contractual grave, que venga a diferenciarla de
las acciones edilicias (STS de 26/11/2013), podemos decir, siguiendo la STS de
21 de diciembre de 2012 que: "Un caso claro de resolución puede ser el
incumplimiento objetivo de la obligación de entrega de la cosa vendida en el
contrato de compraventa, lo que ocurre efectivamente si se da el caso de aliud
pro alio. Como dice la sentencia de 16 noviembre 2000, existe pleno
incumplimiento del contrato de compraventa, por inhabilidad del objeto vendido
para cumplir la finalidad para la que se vendió y consiguientemente se ha
producido la insatisfacción del comprador, lo que en estos casos permite acudir
a la protección que dispensan los artículos 1101 y 1124 del Código civil. Y
precisa la de 31 julio 2002 recogiendo numerosa jurisprudencia anterior: la
evidencia de la frustración del fin del contrato, eliminando las legítimas expectativas
de la parte perjudicada desencadena la resolución... en definitiva, la
inhabilidad del objeto. Lo acaba de aclarar la sentencia de 17 febrero 2010:...
defectuoso cumplimiento al haber sido hecha la entrega de cosa distinta o con
vicios que hagan impropio el objeto de la compraventa para el fin a que se
destina. La de 25 febrero 2010 añade:... la doctrina de aliud pro alio que
contempla una doble situación: que se haya entregado cosa distinta a lo pactado
o que se haya entregado cosa que, por su inhabilidad, provoque una
insatisfacción objetiva, es decir, una completa frustración del fin del
contrato".
Y en la sentencia de esta Sección 4ª de la Audiencia
Provincial de a Coruña de 23/6/2006 en relación con lo razonado en la de Burgos
(2ª) de 17/6/2004 se puede leer lo siguiente que nos resulta de utilidad acerca
de la problemática:
"En relación con los defectos que constituyen los
vicios ocultos de las compraventas se ha venido señalando que los mismos son
los defectos equivalentes a deterioros, desperfectos o irregularidades en la
calidad o idoneidad de los objetos suministrados que, dificultando la utilidad
de lo así suministrado o comprado, deben atacarse por el adquirente-comprador a
través de la normativa de los artículos 1.461 y 1.484 del Código Civil, al
socaire de las históricas acciones edilicias (...). Sin embargo, los artículos
1.490 y 1.484 del Código Civil resultan inaplicables cuando la demanda no se
dirige a obtener las reparaciones provenientes de los vicios ocultos de la cosa
vendida, sino las derivadas del defectuoso cumplimiento de la obligación
contractual, cuestión distinta y compatible con la contemplada en aquellas
normas legales y sometidas a distinto plazo de prescripción - SSTS de 23 junio
1965, 10 junio 1986 y 30 junio 1997-; por cuya razón es criterio del Tribunal
Supremo - SSTS de 12 febrero y 17 mayo 1988 - no estimar como defectos ocultos
sujetos al plazo de caducidad de seis meses, aquellos que su entidad física o
funcional, y habida cuenta del contrato, supongan un incumplimiento contractual
que acarrea la ruina potencial de lo vendido y desde luego la ruina funcional
de la vivienda, que la hace inútil para el cumplimiento de su destino conforme
a su naturaleza, encajando el supuesto que se contempla en los artículos 1.101
y 1.124 de Código Civil, que legitiman pasivamente al promotor-vendedor de las
viviendas para responder de las consiguientes consecuencias indemnizatorias.
Ciertamente no es fácil diferenciar entre vicios ocultos
y prestaciones diferentes de las pactadas, sin embargo la jurisprudencia - SSTS
de 6 abril 1989 y 1.4 mayo 1992 -, aún reconociéndose su dificultad sustancial,
ha establecido la distinción partiendo de una doble hipótesis, que habría de
definir la existencia de la prestación diversa: "como la entrega de una
cosa distinta a la pactada, y como el incumplimiento por inhabilidad del
objeto, o por insatisfacción del comprador" - STS de 12 marzo 1982 y las
que allí se citan-. El primer supuesto concurre cuando la cosa entregada
contiene elementos diametralmente diferentes a los de la pactada - STS de 23
marzo 1982 y los que en ella se citan-; para el segundo caso se hace necesario
que el objeto entregado resulte totalmente inhábil para el uso a que va
destinado, o que el comprador quede objetivamente insatisfecho; inutilidad
absoluta que debe hacer inservible la entrega efectuada, hasta el punto de
frustrar el objeto del contrato. - STS de 20 febrero 1984 - o insatisfacción
objetiva del comprador, que no constituye un elemento aislado, ni puede dejarse
a su arbitrio, debiendo estar referido a la propia naturaleza y al uso normal
de la cosa comprada, que haga de todo punto imposible su aprovechamiento - SSTS
de 20 octubre 1984 y 6 marzo 1985 -.
De ahí que nos encontramos ante prestación de objeto distinto
y no ante simples vicios de la cosa, pues la jurisprudencia -v.g., las SSTS de
7 abril 1993, 1.4 noviembre 1994 y 10 octubre 2000 - ha entendido siempre que
se está en presencia de entrega de cosa diversa o aliud pro alio cuando existe
pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción
del comprador, al ser el objeto impropio para el fin a que se destina, lo que
le permite acudir a la protección dispensada en los artículos 1.124 y 1.124 del
Código Civil - SSTS de 30 noviembre 1972, 25 abril 1973, 21 abril 1976, 20
diciembre 1977 y 23 marzo 1982 -, pues, como puntualiza la STS de 20 febrero
1984, la ineptitud del objeto para el uso que debía ser destinado significa
incumplimiento del contrato y no vicio redhibitorio, lo que origina
sometimiento a diferentes plazos de prescripción - SSTS de 6 mayo 1911, 19
abril 1928 1 julio 1947 y 23 junio 1965 -, refiriéndose las SSTS de 23 marzo y
23 septiembre 1982 que no se debe confundir el aliud pro alio con la simple
prestación defectuosa, sometida a la regulación específica del saneamiento,
correspondiendo a la inhabilidad total la protección de los artículos 1.124 y
1.124 del Código Civil y no la correspondiente a un mero supuesto de vicio
interno de la cosa vendida".
Y en consecuencia, en el caso del artículo 1124 del
Código Civil no se estaría ante un supuesto de caducidad de la acción del
artículo 1.490 sino ante un supuesto de prescripción general del 1964 del
Código Civil.
Es verdad que partiendo de los conceptos anteriores, la
STS de 21 de diciembre de 2012, por ejemplo, consideró que "distinto es el
caso, no ya contra la doctrina del aliud pro alio, sino que elimina la
consecuencia de ésta en relación con el incumplimiento de una de las partes (el
vendedor, en este caso)" por la "asunción por una parte de unas
posibles consecuencias que hagan inhábil el objeto", pues, aunque el
objeto sea efectivamente inhábil para el fin por el que se contrató, "la
parte que lo sufre (el comprador) había conocido y aceptado estas posibles
contingencias", lo cual "evita que sea el incumplimiento de la otra
parte (el vendedor) el que haya provocado el aliud pro alio y por tanto,
permita aplicar los artículos 1124 y 1101". Pero el Tribunal Supremo se
refería a un caso de conocimiento por el comprador de las contiendas y
contingencias que pesaban sobre las fincas vendidas, y era un profesional
dedicado a la promoción y construcción, con asesoramientos materiales y legales
suficientes, que se entendió había asumido los riesgos, por lo que no cabía
pensar en ningún tipo de error ni aliud pro alio.
CUARTO.- Concretamente en relación a la compraventa de plazas de garaje debemos
añadir las siguientes consideraciones jurídicas:
La sentencia del Tribunal Supremo de 24 diciembre 1990
decía de las plazas de garaje que "ha de ser la adecuada para que los
usuarios puedan, tras de la calle, acceder por los accesos o pasos comunes
haciendo las maniobras correspondientes sin entorpecer a los contiguos, hasta
el punto que, incluso, existen medidas dentro de la ordenación municipal, en
donde se especifican los mínimos exigibles para dichas superficies
individuales; en consecuencia con lo anterior, habrá que entender respecto a la
naturaleza jurídica de tales locales destinados a ese uso, que, sin lugar a
dudas se componen de dos elementos perfectamente diferenciados: por un lado,
esos planos individualizados y perfectamente delimitados sobre el terreno,
cuyos espacios materializados físicamente con esas líneas, como se dice, son
susceptibles de un aprovechamiento separado e independiente y que, como tal, se
asignan con la correspondiente titularidad dominical a los respectivos dueños
que por tanto, son propietarios de tales espacios, y, por otra parte, la
necesidad de que para que ese uso sea racional y sea adecuado, la existencia de
una serie de los clásicos elementos comunes, que se componen, fundamentalmente,
por las entradas a las vías públicas, por las viales en el interior que sirven
de paso a los vehículos y demás elementos necesarios para el funcionamiento".
La STS de 9 de julio de 2007, razonó para confirmar la
resolución del contrato de compraventa de una plaza de un garaje que "por
su estrechez" y "grandes dificultades" no permitía la entrada y
salida de vehículos: "La Sala de instancia declaró probada la inhabilidad
de las plazas de aparcamiento, objeto de los contratos de cuya resolución se
trata, para los fines que les eran propios, conclusión que alcanza tras valorar
oportunamente la prueba aportada al proceso, de la que resulta la señalada
inaptitud de las plazas adquiridas, situadas junto a unos pilares delimitadores
de la rampa- pendiente de acceso al sótano-garaje (...) frente a las
constatadas circunstancias que, en el plano material, convierten en inhábiles
las plazas de aparcamiento adquiridas para cumplir con su finalidad (...)
conducen a apreciar tal condición de inhabilidad o de impropiedad del objeto
para su habitual destino, para lo cual es suficiente una cierta gravedad
obstativa para el normal disfrute de la cosa con arreglo al mismo - Sentencias
de 28 de mayo de 2001 y de 28 de noviembre de 2003 -, o que se convierta el uso
en gravemente irritante o molesto - Sentencias de 24 de enero de 2001 y de 28
de noviembre de 2003 -, debiendo considerarse como esencial -tal y como puntualiza
la repetida Sentencia de 28 de noviembre de 2003, recogiendo la doctrina de la
de fecha 24 de mayo de 1991 y las anteriores que esta última cita- la
adecuación que las plazas de garaje han de tener respecto al fin que les es
propio, adecuación que alcanza tanto a las dimensiones como a los accesos a las
mismas". (Volveremos más abajo sobre esta sentencia).
Por su parte la SAP Barcelona (17ª) de 18/4/2011 razona
lo siguiente:
"A propósito de las plazas de garaje, la Sentencia
de 24 de mayo de 1991, resumiendo la doctrina jurisprudencial (SS. 3 marzo 1979,
24 septiembre 1986 y 15 julio 1987, declara "que es de considerar como
esencial la adecuación que las plazas de garaje han de tener respecto al fin
que le es propio, adecuación que alcanza tanto al tema de las dimensiones como
al de los accesos, y la compraventa de las mismas comporta la obligación de
entrega el objeto hábil y la plena satisfacción del comprador que le permite el
uso de la plaza para su específico fin". Por su parte la STS de 16 de
marzo de 1.995, también relativa a plazas de aparcamiento, señala que "es
esencial la adecuación que las plazas han de reunir respecto al fin que les es
propio y para el que se adquirieron, lo que comprende tanto las dimensiones
necesarias para hacerlas aptas. de albergue de automóviles de uso ordinario,
como los elementos superficiales accesorios que permitan las maniobras
adecuadas y suficientes de los mismos dentro de los locales, lo que comporta la
obligación de entregar apto el inmueble y a la plena utilidad del comprador,
para permitir el uso normal de las plazas adjudicadas", consideraciones en
base a las cuales la misma sentencia estima " situación de incumplimiento
contractual, cuando el espacio no se ajusta, en dimensiones, accesos y conveniente
uso, a lo previsto negocialmente ". En parecidos términos la STS de 2 de
octubre de 2003, referida a un supuesto de ruina pero que la propia sentencia
extiende a la doctrina del aliud pro alio en materia de plazas de parking.
Por otra parte cabe dejar sentado que, a los efectos de
este pleito, resulta irrelevante si el aparcamiento cumple o no la normativa
urbanística administrativa ya que no se trata de revisar dicha legalidad, sino,
desde una óptica civil, lo que resulta importante, es la adecuación de la plaza
al fin que les propio para determinar si la vendedora, demandada en este caso,
ha dado satisfactoriamente cumplimiento a la prestación a la que venía obligada
en virtud del contrato. En este sentido la STS de 9 de julio de 2007 cuando
indica "no es dable oponer el hecho del (..) cumplimiento de las
exigencias urbanísticas y las formalidades administrativas requeridas para su
utilización, toda vez que, con independencia de que tanto al tiempo de la
construcción del edificio como en el momento de la compra no hubiera ordenanza
municipal que impusiese unas dimensiones mínimas a las plazas de aparcamiento
proyectadas y construidas, la consideración de la inhabilidad del objeto de la
compraventa es producto de una valoración jurídica que, ante todo, tiene un
componente fáctico, y que resulta de la empírica constatación de las
circunstancias que, conforme a la caracterización jurisprudencial, conducen a
apreciar tal condición de inhabilidad o de impropiedad del objeto para su
habitual destino, para lo cual es suficiente una cierta gravedad obstativa para
el normal disfrute de la cosa con arreglo al mismo- Sentencias de 28 de mayo de
2001 y de 28 de noviembre de 2003 -, o que se convierta el uso en gravemente
irritante o molesto - Sentencias de 24 de enero de 2001 y de 28 de noviembre de
2003 -, debiendo considerarse como esencial -tal y como puntualiza la repetida
Sentencia de 28 de noviembre de 2003, recogiendo la doctrina de la de fecha 24
de mayo de 1991 y las anteriores que esta última cita- la adecuación que las
plazas de garaje han de tener respecto al fin que les es propio, adecuación que
alcanza tanto a las dimensiones como a los accesos a las mismas. Y debe
admitirse que la constatación de esa inadecuación, con tal alcance, requiere
más que un mero examen visual de la plaza de aparcamiento, siendo preciso su
efectivo y repetido uso para comprobar el grado de dificultad o penosidad que
convierte definitivamente en inhábil el objeto del contrato"".
También merece destacarse la SAP Coruña (3ª) de 8/6/2010
que vendría a exponer de manera clara y completa el panorama expuesto en la
presente sentencia:
"La problemática planteada por las insuficientes
dimensiones de una plaza de garaje, ha sido resuelta jurisprudencialmente (Ts.
9 de julio de 2007, 9 de octubre de 1998, 30 de enero de 1998, 15 de julio de
1987, 24 de septiembre de 1986, 29 de diciembre de 1984, 3 de marzo de 1979, 26
de octubre de 1977, estableciendo que:
1º.- El concepto de plaza de garaje supone la transmisión
de un espacio en el que tiene que entrar un automóvil, debiendo entenderse que
tiene que poderse estacionar un turismo de tipo medio (salvo que estemos ante
un supuesto de venta de plazas de garaje específicas para vehículos
industriales, camiones, u otro tipo de vehículos). La plaza debe adecuarse al
fin que es propio, y para lo que se adquiere. Dimensiones que no afectan
exclusivamente a la superficie de la plaza, sino también a los elementos
accesorios (viales, entradas, rampas, etcétera), de tal forma que puedan realizarse
las maniobras adecuadas y suficientes para estacionar con una relativa
comodidad. Lo que incluye también que el conductor pueda entrar y salir del
vehículo una vez detenido.
2º.- Si no puede llevarse a cabo el estacionamiento del
vehículo en condiciones más o menos normales, aunque pueda cumplir las
normativas administrativas, lo que se produce es una situación de
incumplimiento contractual, en cuanto el espacio vendido no se ajusta, en
dimensiones, accesos y conveniente uso, a lo previsto negociablemente. Conforme
a lo dispuesto en el artículo 1157 del Código Civil, «no se entenderá pagada
una deuda, sino cuando completamente se hubiese entregado la cosa o hecho la
prestación en que la obligación consista»; obligación que deriva de los
términos del contrato, a tenor del artículo 1091 del Código Civil (que consagra
el principio «pacta sunt servanda»). Es por ello que se produce un
incumplimiento si lo que se compra es una plaza de garaje, y deviene imposible
estacionar en ella tras realizar algunas maniobras; o una vez aparcado el
automóvil, el conductor pueda bajarse, al no serle posible abrir las puertas.
Es una inhabilidad del objeto de la compraventa, pues es imposible o muy
dificultoso el normal disfrute del lo comprado para su habitual destino; o
convierte su uso en algo irritante o molesto. A partir de la apreciada
inadecuación del objeto de la compraventa al fin que le es propio, más allá de
la mera insatisfacción subjetiva del comprador, estamos en presencia de entrega
de cosa distinta o «aliud pro alio ». Es un incumplimiento por insatisfacción
objetiva.
3º.- En supuestos como el mencionado, no es de
aplicación:
a) Ni las acciones derivadas por falta de cabida o
defecto de cantidad del párrafo segundo del artículo 1469 del Código Civil, porque
no concurre el requisito exigido por el precepto de que la venta se haya hecho
«con expresión de su cabida, a razón de un precio por unidad de medida o
número», no ya en cuanto a la plaza de garaje propiamente dicha, sino ni
siquiera por lo que se refiere al piso que es objeto principal del contrato.
b) Ni las previstas en el caso del párrafo tercero del
mismo artículo 1469, o sea el de la falta de calidad expresada en el contrato,
pues aparte de que el Código exige que «resulte igual cabida» que aquí no fue
pactada, pero no existe ya que no la tiene para albergar un automóvil de tipo
medio. No se trata de una cuestión de calidad, sino de finalidad, en la que
quedan englobadas ambas, cantidad y calidad, como integrantes, pero no como
determinantes ni conjunta, ni aisladamente.
c) Tampoco puede acudirse a la hipótesis de los vicios o
defectos ocultos de la cosa vendida que la hagan impropia para el uso a que se
la destina, del artículo 1484 del Código Civil, porque no puede hablarse de
nada oculto, estando como estaba a la vista la falta de espacio. Defecto que,
por otra parte, no afecta a la cosa en sí (el objeto principal del contrato es
la vivienda), sino a uno de los anejos. No se trata de que lo vendido tenga
algún defecto o vicio oculto que hagan la cosa impropia, insuficiente, o más o
menos dificultosa. No es que se pueda estacionar y salir del vehículo con una
comodidad más o menos normal; sino de una auténtica imposibilidad de utilizar
la plaza; aunque usualmente se califique como vicio o defecto (no en concepto
jurídico), ya que lo determinante es la no deficiencia cualitativa o
cuantitativa, sino la inutilidad. Es más, debe admitirse que la constatación de
esa inadecuación, con tal alcance, requiere más que un mero examen visual de la
plaza de aparcamiento, siendo preciso su efectivo y repetido uso para comprobar
el grado de dificultad o penosidad que convierte definitivamente en inhábil el
objeto del contrato. Es normal que al utilizar las primeras veces una plaza de
garaje surjan dificultades, tanto en las maniobras de acceso como en las de
estacionamiento, ante la falta de experiencia del conductor para estacionar y
maniobrar en ese espacio concreto. Es usual tener que buscar distintas
alternativas sobre si es mejor aparcar de una forma u otra, para adelante o
para atrás, etcétera. Al cabo del tiempo es cuando el usuario es consciente si
el problema deriva de su falta de habilidad, o bien de la insuficiencia de la
plaza. Por esa misma razón, el vendedor no puede exonerarse de su
responsabilidad invocando el artículo 1471 del Código Civil, pues aunque vende
un cuerpo cierto, es inhábil para su fin.
4º.- Ese incumplimiento permite al comprador optar entre:
a) Basándose en el artículo 1101 del Código Civil, según
el cual quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados en
el cumplimiento de sus obligaciones, no sólo los que incurran en dolo,
negligencia o morosidad, sino también «los que de cualquier modo contraviniesen
al tenor de aquéllas», que viene a ser el supuesto típico realmente ejercitado
cuando se solicita una devolución de parte de lo pagado.
b) O bien, con fundamento en el artículo 1124 del Código
Civil, instar la resolución del contrato, bien de la plaza de garaje, bien de
la compraventa en su totalidad (en los supuestos de venta de una vivienda, que
tiene como anejo complementario una plaza de garaje, que se transmite
conjuntamente y por un precio unitario), con las consecuencias inherentes a
dicha resolución (resarcimiento de daños y abono de intereses).
5º.- Como acción de incumplimiento contractual, no es
aplicable el plazo de caducidad de seis meses del artículo 1490 del Código
Civil, sino que carece de un plazo especial de prescripción, por lo que habrá
de aplicarse el general de las acciones personales, de quince años, del
artículo 1964 del Código Civil ".
QUINTO.- La plazas de aparcamiento litigiosas se sitúan en el municipio de Ares
que se rige todavía en la actualidad por las normas subsidiarias de
planeamiento de ámbito municipal aprobadas por la Comisión Provincial de
Urbanismo de A Coruña el 4/12/1978, con ciertas modificaciones puntuales
posteriores, al haber sido anulado judicialmente el PGOM aprobado en 1999.
Desconocemos que tales normas subsidiarias fijen medidas en materia de plazas
de garaje.
El Decreto 311/1992 de 12 de noviembre, autonómico de
Galicia, sobre supresión da cédula de habitabilidad, no se refiere a los
garajes o aparcamientos, como tampoco lo hacía el anterior derogado (Decreto
240/1989 de 19 de octubre sobre habitabilidad de las viviendas).
La Ley 8/1997 de 20 de agosto, de accesibilidad y
supresión de barreras en la Comunidad Autónoma de Galicia contiene en su anexo
art. 14 una reserva de plazas de aparcamientos con dimensiones mínimas de una
plaza adaptada a las personas con movilidad reducida o limitación de
3,50x4'50m. Y su Decreto 35/2000, de 28 de enero, por el que se aprueba el
Reglamento de desarrollo y ejecución de la Ley contiene en un anexo el código
de accesibilidad, recogiendo la Base 1.3. lo relativo a los aparcamientos, y,
entre otras cosas, la dimensión mínima para las plazas adaptadas de 3,50x5,00m
y para las practicables (sin ajustarse estrictamente a todos los requerimientos
es posible su utilización de forma autónoma por este tipo de personas) de
3,00x4,50m.
El Decreto 311/1992 fue derogado por el Decreto 262/2007
de 20 de diciembre, por el que se aprueban las normas del hábitat gallego, que
sí contiene una regulación detallada en su anexo I.B.6:
En las vías o rampas de circulación: pendiente máxima del
18% en tramos rectos y del 14% en tramos curvos; ancho libre mínimo en general
de 3 m; radio de giro mínimo de 5,50 m; altura libre mínima de 2,30 m,
permitiéndose una altura crítica en elementos aislados de 2,10 m.
En las vías de distribución y reparto: ancho libre mínimo
de las vías con aparcamientos en batería de 4,50 m, con aparcamientos en línea
de ángulo < 45º de 3,30 m, y si vías sin acceso a plazas de 3,00 m; radio de
giro mínimo de 5,50 m; altura libre mínima de 2,30 m, permitiéndose una altura
crítica en elementos aislados de 2,10 m; y pendiente máxima del 5%.
Dimensiones de las áreas de aparcamiento: longitud libre
mínima de 4,70 m y su ancho libre mínimo de 2,40 m; altura libre mínima de 2,20
m, permitiéndose una altura crítica, en menos del 20% de su superficie de 2 m.;
por lo menos 1 plaza de aparcamiento adaptada para el uso de discapacitados; y
se destaca que todas las plazas deberán permitir el acceso y la capacidad de
maniobra (en aquellas de acceso conflictivo se justificará gráficamente la
capacidad de maniobra de los vehículos).
Otro tanto parecido, incluso con márgenes mínimos más
exigentes, en el Anexo I- I.B.5. del Decreto 29/2010 de 4 de marzo, por el que
se aprueban las normas de habitabilidad de viviendas de Galicia, que derogó el
Decreto hábitat de 2007.
SEXTO.- La responsabilidad del promotor inmobiliario (en su caso del
promotor-constructor) no solo puede provenir de vicios o defectos constructivos
sujetos al régimen de la LOE sino también directamente del incumplimiento
contractual, como vendedor frente al comprador, conforme al contrato de
compraventa y sus correspondientes derechos, obligaciones, responsabilidades y
acciones, como resulta de los artículos 17 y 18 de la propia LOE.
Las acciones acumuladas ejercitadas en la demanda por
parte de los compradores demandantes son, como ya adelantamos, de resolución
parcial en cuanto a las plazas de garaje de los contratos de compraventa del
Sr. Cosme y esposa Sra. Estrella de 16 de junio de 2006 (plaza nº NUM002), del
Sr. Juan y esposa Sra. Ruth de 30 de septiembre de 2005 (n° NUM003), del
Saturnino de 30 de septiembre de 2005 (n° NUM000), y de los matrimonios Sr.
Cosme /Sra. Estrella y Sr. Juan Enrique /Sra. Carolina, más el Sr. Saturnino,
por terceras partes indivisas, de 16 de junio de 2006 (n° NUM001), conforme al
artículo 1124 el Código Civil por el controvertido incumplimiento aliud pro
alio. Luego, los demandantes tendrán o no razón que es otra cuestión, pero está
claro jurídicamente que el plazo de prescripción es el general o largo ya
indicado más arriba y que las acciones acumuladas no han prescrito, no siendo
tema de caducidad o prescripción de la Ley de Ordenación de la Edificación.
De la normativa sobre aparcamientos en garajes colectivos
antes apuntada, la que más se asemejaría o aproximaría al caso sería la del
Decreto hábitat de 2007, que aun posterior nos sirve para ver unos parámetros
razonables o adecuados en esta materia al fin para el que van destinadas las
plazas de aparcamiento.
De todas maneras ya expusimos que, al margen de la
normativa urbanística o administrativa, para decidir judicialmente sobre la
acción civil de resolución contractual por la indicada causa de incumplimiento
por inhabilidad del objeto o aliud pro alio es esto lo que hay que verificar, y
en definitiva si las plazas vendidas cumplen o no con el contrato por ser
adecuadas al fin de servir para el aparcamiento de vehículos o si por el
contrario no es así por sus dimensiones, accesos y demás circunstancias que
hacen imposible o muy dificultosa o penosa la maniobrabilidad y su uso, fuera
pues de lo razonable en el tiempo actual, tratándose de algo realmente
frustrante y molesto.
En el presente caso la perito, ciertamente, no indicó en
su informe la concreta normativa ni medidas legales o reglamentarias, aunque en
el juicio sabía que el Plan disponía medidas, que no se cumplían, y había sido
anulado, rigiendo en el municipio las normas subsidiarias y hasta mencionó el
Decreto 311/1992. Pero sí especificó, entre otras cosas, las concretas medidas,
disposición y otras características de las cuatro plazas en cuestión, así como
el ancho de los viales, radios de giro interiores inferiores a 6 metros, y
alturas del techo, paso de vigas y de instalaciones o en relación a la rampa,
afirmando también que ésta superaba las pendientes en curva y recta exigibles
(que en el juicio opinó de memoria unos porcentyajes). Y reconoció de manera
natural y sin reticencias en el juicio las dos salidas y pasillos interiores y
las respectivas placas de vado permanente. Pero también dejó clara su opinión
técnica, después de visitar el garaje y hacer sus comprobaciones y mediciones,
de que aun así, en las circunstancias del caso, el aparcamiento de todos los
vehículos en sus respectivas plazas, incluso con invasiones de viales,
impediría la entrada o la salida de unos u otros. Habría que reordenar y
suprimir algunas plazas. Cuando menos haría muy difícil las maniobras y uso de
las cuatro plazas litigiosas, lo cual supone el incumplimiento contractual
objeto de las pretensiones de los demandantes. Todo ello al margen del tema de
la licencia de primera ocupación o de permisos administrativos y si en su caso
sería una situación legalizable o no, cosa que no nos atrevemos a decir (no obstante
que la perito y el juzgador de instancia hayan aventurado su opinión al
respecto), pues tampoco es necesario para sentenciar el caso conforme a la
normativa de tipo contractual civil.
Añadir que no se trata solo de diez centímetros de
anchura (2,10 en vez de 2,20 m) sino de más cosas y de la situación de las
plazas objeto de la demanda. Por cierto, dos de ellas están entre pilares o
columnas: una de estas plazas mide 13 cm menos de los 2,20 y menos 25 cm entre
pilares; y otra 12 cm menos entre pilares.
Por todo ello, y porque ya expusimos que no exonera
forzosamente de responsabilidad que estuvieran a la vista las plazas de
aparcamiento, al ser al cabo del tiempo cuando los usuarios pueden conocer el
problema y su falta de habilidad, sin que en el caso presente se pueda afirmar
que los demandantes conocieran los problemas de inhabilidad de uso ya en el
momento de adquirir las respectivas plazas ni que lo consintieran o asumieran
ese riesgo, máxime cuando residiendo en Madrid venían muy poco a Ares, habiendo
sido con el paso del tiempo a medida que se fueron vendiendo las plazas y se
fue llenando el garaje cuando surgieron cada vez mayores impedimentos o
dificultades de maniobras y uso, es por todo lo cual que no altera la
conclusión adelantada el hecho de que las plazas estuviesen delimitadas y
pintadas a fecha de los contratos de compraventa de los demandantes, ni por el
mismo motivo lo altera el hecho de haber vendido algunos de éstos otras dos
plazas de garaje (con vivienda y tratero) mediante las escrituras de 16/6 y
1/12/2006 (plazas nº NUM006 y NUM007 respectivamente). Y que se hubiera puesto
a la venta una de las litigiosas es otra cuestión y problema de sus oferentes
vendedores. No tienen valor de actos propios negadores de las deficiencias ni de
abuso del derecho.
SÉPTIMO.- La consecuencia de la resolución contractual (en
nuestro pleito la parcial) es la restitución de las correspectivas prestaciones
entre las partes, si bien que con abono por la demandada incumplidora de los
daños y perjuicios a los demandantes. No apreciamos entonces error en la
determinación del importe de la plaza de garaje conforme a lo que costaría la
adquisición de otra en edificio distinto cercano. Existe al respecto prueba
pericial suficiente y la cuantía nos resulta proporcionada. No tiene que ser el
valor de la carga hipotecaria que gravaba cada plaza en la época de las
adquisiciones, 2005 y 2006, ni este solo fue el precio de venta.
Igualmente estamos de acuerdo que es un perjuicio
resarcible la relativa disminución del valor de una vivienda si se vende sin
plaza de garaje en el mismo edificio (sea finca aneja inseparable sea
independiente). Pero discrepamos del porcentaje del siete por ciento aplicado,
pues la perito dio pie a un margen variable al contestar en el juicio al
respecto que estaría más o menos dentro de los precios de mercado,
aproximadamente. A ello hay que añadir que los precios inmobiliarios en
aquellos años estaban más elevados que ahora con la crisis del sector y que en
el caso que nos ocupa las plazas se vendieron a un precio conjunto con la
respectiva vivienda (y trastero anejo), lo que presumiblemente dio lugar a un
ajuste a la baja que si se hubiesen solo adquirido las plazas separadamente.
Consideramos entonces más prudente y ajustado un porcentaje del cuatro por
ciento de desvalor.
De esta manera las cifras resultantes son las siguientes:
Piso NUM008: 67.229,84 x 4%= 2.689,19 euros. Piso NUM008:
66.156,25 x 4%= 2.646,25 euros. Piso NUM009: 63.533,82 x 4%= 2.541,35 euros.
Piso NUM010: 66.028,02 x 4% = 2.641,12 euros.
Teniendo en cuenta que la plaza de garaje nº NUM001 y el
piso NUM010 son copropiedad a terceras partes, corresponde entonces a D. Cosme
y Dª. Estrella: 10.000+ 2.689,19+ 3.333,33+ 880,37= 16.902,89 euros; a D. Juan
y Dª. Ruth: 10.000+ 2.646,25= 12.646,25 euros; a D. Saturnino 10.000+ 2.541,35
+ 3.333,33 + 880,37= 16.755,05 euros; y a D. Juan Enrique y Dª. Carolina:
3.333,33+ 880,37= 4.213,70 euros.
OCTAVO.- La sentencia no incurrió en la infracción del artículo 219.1 LEC alegada
en el recurso de apelación, pues la condena al abono de los impuestos, gastos
de notaría y de registro de la propiedad no son los abonados en su día sino los
que la propia sentencia especifica en sus fundamentos de Derecho, los derivados
de la adecuación de la situación registral de las plazas de garaje a la nueva
realidad fáctica, esto es, todos los gastos que se ocasionen por la cancelación
registral de las inscripciones de propiedad a favor de los compradores.
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