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martes, 12 de mayo de 2015

Civil – Contratos. Compraventa de vivienda en construcción. El retraso en la entrega no puede ser considerado como una frustración del fin del contrato, es decir, un incumplimiento obstructivo de su función, cuando se trata de un retraso de unos escasos meses, y además, cuando se ha pretendido la resolución el contrato ya estaba cumplido y, obtenida la licencia de primera ocupación, podía ser entregada la cosa vendida.

Sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 10 de Las Palmas de Gran Canaria de 4 de marzo de 2015 (Juan José Cobo Plana).

PRIMERO.- Celebrado entre las partes un contrato de compraventa, de solar por un precio consistente en una parte de efectivo y otra parte en viviendas y plazas de garaje, DON JOSÉ P. Y DOÑA MARÍA DEL CARMEN T. ejercitan una acción de reclamación de las cantidades que en concepto de indemnización se fijan en el contrato para el caso de que el mismo se considere incumplido por CCC por falta de entrega en el plazo pactado de las viviendas y plazas de garaje convenidas.

Gran parte del pleito gira en la interpretación que haya de darse a la cláusula e) del contrato que contempla el incumplimiento del mismo y las penalizaciones que del mismo se derivan.

Dice la referida cláusula e):

“1.- Transcurrido el plazo de 30 meses a contar desde el otorgamiento de la Licencia de obras, o en su caso el plazo máximo fijado en el apartado b de la presente estipulación, esto es el día 1 de marzo de 2010 sin que la compradora entregue las viviendas y plazas de garaje a que se refiere el apartado a) anterior, se entenderá incumplida la obligación de pago de parte del precio, por lo que quedarán facultados los vendedores para optar, bien por prorrogar por un periodo máximo de un año más dicho plazo, en cuyo caso devengará, en concepto de cláusula penal, la cantidad de 30,05 euros, por cada día prorrogado hasta la entrega de las viviendas y plazas de garaje; bien por exigir el pago en efectivo de la parte del precio que restare, con un devengo del 10% de intereses de demora, quedando facultados en tal caso, para la ejecución anticipada del aval bancario que se hubiera entregado en garantía de dicho pago, sin otro requisito que la notificación fehaciente a la compradora de la decisión adoptada.

2.- Transcurrido en su caso, el plazo de prórroga de un año a que se refiere el apartado anterior, sin que la compradora entregue las viviendas y plazas de garaje a que se refiere el apartado a) de la presente estipulación se entenderá definitivamente incumplida la obligación de pago de parte del precio, y salvo opción ampliatoria de los plazos por parte de los vendedores, en los términos pactados en el anterior apartado, quedará obligada la compradora a abonar en los tres días naturales siguientes al vencimiento de dicho plazo el importe de 156.263 euros, incrementado en un 10% de intereses de demora, quedando facultados en cualquier caso los vendedores para hacer efectivo el cobro mediante la ejecución del aval descrito en el apartado d) anterior.





Asimismo, y en concepto de cláusula penal, y como posible resarcimiento de los daños y perjuicios que la falta de entrega de las viviendas y plazas de aparcamiento producirán a los vendedores, que no obtendrá la rentabilidad inmobiliaria que con el pacto alcanzado pretenden, se devengará a su favor una indemnización por importe de 84.142,00 euros.

SEGUNDO.- Expuesta la anterior estipulación, es un hecho no controvertido que, llegada la fecha del día 1 de mazo de 2010, los vendedores, de conformidad con lo estipulado, concedieron sendas prórrogas, la primera por un año, hasta el 1 de marzo de 2011 (doc. 4 de la demanda), la segunda por otro año, hasta el 1 de mazo de 2012 (doc. 5 de la demanda), y la tercera por cuatro meses, hasta el 1 de julio de 2012 (doc. 6 de la demanda).

Esas tres prórrogas, previstas contractualmente, y esto es esencial, no se concedieron graciosa o gratuitamente por DON JOSÉ P. Y DOÑA MARÍA DEL CARMEN T..

CCC, por cada día de esos dos años y cuatro meses, debía abonar 30,05 euros.

Este carácter bilateral y oneroso de los días de prórroga concedidos por los vendedores, por los que DON JOSÉ P. Y DOÑA MARÍA DEL CARMEN T. tienen derecho una contraprestación económica (30,05 euros al día), tiene como consecuencia que el plazo de entrega de las viviendas y las plazas de garaje no fuera el día 1 de marzo de 2010 pactado inicialmente, sino el día 1 de julio de 2012.

Es ese día 1 de julio de 2012 el que hay que tener en cuenta para determinar si CCC incumplió o no su obligación de entrega en plazo de las viviendas y plazas de garaje a DON JOSÉ P. Y DOÑA MARÍA DEL CARMEN T..

Pues bien, tampoco es un hecho controvertido que las viviendas y plazas de garaje fueron puestas por CCC a disposición de DON JOSÉ P. Y DOÑA MARÍA DEL CARMEN T. el día 24 de octubre de 2014, es decir, dos meses y 24 días después del plazo de entrega, sin que en dicho plazo éstos se hubieran dirigido formalmente y por escrito a aquélla en ningún sentido.

Y es después de la puesta a disposición cuando el día 8 de noviembre de 2012 DON JOSÉ P. Y DOÑA MARÍA DEL CARMEN T. dan por incumplida la obligación de entrega y requieren a CCC para el pago del precio e indemnizaciones estipuladas contractualmente.

TERCERO.- La reciente Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de diciembre de 2014 (Ponente: D. Eduardo Baena Ruiz), dice lo siguiente:

2. Conviene recordar la jurisprudencia de esta Sala en materia de resolución del contrato de compraventa por retraso en la entrega de la vivienda, tanto en los supuestos en que no se hubiese pactado a favor del comprador una condición resolutoria expresa en torno a un plazo de entrega fijado por las partes como esencial, como cuando si hubiese mediado tal pacto.

La STS de 1 de abril de 2014 (Recurso 475/2012 recoge que: "Por lo que respecta a los efectos resolutorios del incumplimiento del plazo de entrega, la jurisprudencia más reciente (por ejemplo, SSTS de 14 de junio de 2011, Rc. 369/2008, 21 de marzo 2012, Rc. 931/2009, y 25 de octubre de 2013, Rc.1666/2010) viene interpretando la norma general en materia de resolución de obligaciones recíprocas (artículo 1124 CC) en el sentido de que el incumplimiento que constituye su presupuesto ha de ser grave o sustancial, lo que no supone una tenaz y persistente resistencia renuente al cumplimiento pero sí que origine la frustración del fin del contrato, esto es, que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte, cosa que ocurre, en los términos de los Principios de Unidroit (art. 7.3.1 cuando se «priva sustancialmente» al contratante, en este caso al comprador, «de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato», encontrándose sin duda entre las lógicas expectativas del comprador el recibir la cosa en el tiempo, lugar y forma que se hubieran estipulado y en condiciones para ser usada conforme su naturaleza, pues, no en vano, la de entrega constituye la obligación esencial y más característica de la compraventa para el vendedor (artículo 1461 CC, en relación con el artículo 1445 CC).

En esta línea se viene afirmando por esta Sala que el mero retraso en el pago o en la entrega de la cosa no siempre produce la frustración del fin práctico perseguido por el contrato, porque el retraso no puede equipararse en todos los casos al incumplimiento. Como declara la STS de 12 de abril de 2011 Rc. 2100/2007 la situación de retraso en el cumplimiento puede dar lugar a la constitución en mora, cuando se dan los presupuestos que entre otros señala el artículo 1101, 1096 y 1182 deI Código civil, pero no necesariamente a la resolución. Su carácter de remedio excepcional, frente al principio de conservación del negocio, se ha traducido en que la jurisprudencia haya venido exigiendo, además de que quien promueve la resolución cuando se funda en las obligaciones que le correspondían, que se aprecie en quien insta la resolución un «Interés jurídicamente atendible», expresión mediante la cual se expresa la posibilidad de apreciar el carácter abusivo o contrario a la buena fe, o incluso doloso, que puede tener la pretensión de resolución cuando se funda en un incumplimiento más aparente que real por no afectar al interés de! acreedor en términos sustanciales o encubrir la posibilidad de conseguir un nuevo negocio que determinaría un nuevo beneficio. Reglas parecidas se encuentran en vigor en España a partir de la Convención de las Naciones Unidas sobre los contratos de compraventa internacional de mercaderías, hecha en Viena el 11 de abril de 1980 y ratificada por España en 1991. Así en el articulo 49.1, al tratar del incumplimiento del vendedor, se dice que se podrá resolver cuando esta conducta constituya «un incumplimiento esencial del contrato», pero en el apartado 2 se precisa que si el plazo de entrega no se ha pactado (por ejemplo, SSTS de 28 de junio de 2012, Rc. 1154/2009 de 28 de junio 2012, Rc. 75/2010, 17 de enero de 2014, Rc. 2235/2011, y 5 de febrero de 2014, Rc. 2435/2011) o, en su defecto, que sea de tal entidad, grave y esencial, como para que con él se frustre el fin del contrato o la finalidad económica del mismo, esto es, capaz de producir insatisfacción de las expectativas de la parte perjudicial por el mismo (SSTS de 25 de junio de 2009, Rc. 2694/2004 / y 12 de abril de 2011, Rc 2100/2007), lo que hace necesario examinar el valor del plazo en este tipo de contratos y si su inobservancia debe llevar indefectiblemente al incumplimiento definitivo del contrato (STS de 17 de diciembre de 2008, Rc. 2241/2003)."

Por su parte, la sentencia del Tribunal Supremo de 24 de enero de 2014 (Ponente: D. Xavier O'callaghan Muñoz), resolviendo un caso análogo al aquí enjuiciado, dice lo siguiente:

SEGUNDO.- Dos son, pues, las cuestiones que se plantean en este recurso, que dan lugar a la casación.

En primer lugar, el retraso como causa de la resolución de las obligaciones derivadas del contrato. Ciertamente, el retraso en el cumplimiento de la obligación de entrega de la cosa por parte del vendedor ha dado lugar a numerosa jurisprudencia que acuerda la resolución, pero es constante la que mantiene que "un mero retraso no siempre influye en la frustración del contrato" (así lo expresa, entre otras muchas, la sentencia de 22 noviembre 2013 ). Conviene recordar que la resolución que contempla el artículo 1124 del Código civil requiere un incumplimiento básico que provoca la frustración del fin objetivo del contrato (así, sentencia de 10 junio 2010 ) sin que baste un cumplimiento defectuoso ( sentencia de 21 marzo 1994 ).

En el presente caso, el plazo para la entrega de la vivienda era "aproximadamente, en el mes de enero de 2008" y la licencia de primera ocupación se obtuvo unos meses más tarde, en agosto del mismo año y en septiembre es cuando el comprador, demandante en la instancia y parte recurrida en casación, emite un burofax con la manifestación de declarar resuelto el contrato tanto por el retraso como por la constitución de servidumbres.

El retraso no puede ser considerado como una frustración del fin del contrato, es decir, un incumplimiento obstructivo de su función, cuando no ya ha sido un retraso de unos escasos meses, sino porque cuando se ha pretendido la resolución, el contrato ya estaba cumplido y, obtenida la licencia de primera ocupación, podía ser entregada la cosa vendida; no se ha acreditado -realmente, ni se ha alegado- que el retraso de unos meses haya perjudicado al comprador ni mucho menos frustrado el fin objetivo del contrato.

Expuesta la anterior doctrina jurisprudencial, este juzgador entiende que el retraso en la entrega de las viviendas y plazas de garaje en dos meses y veinticuatro días ni constituyó un incumplimiento esencial del contrato ni frustró las expectativas y finalidad del mismo. Se trata de un simple retraso que en modo alguno justifica la declaración de incumplimiento del contrato.


La consecuencia de lo que se acaba de exponer es que DON JOSÉ P. Y DOÑA MARÍA DEL CARMEN T. tendrán derecho única y exclusivamente a recibir la cantidad pactada como cláusula penal durante los dos años, seis meses y veinticuatro días que transcurrieron desde el día 1 de marzo de 2010 hasta el día 24 de octubre de 2012. 

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