Propiedad horizontal tumbada. Sólo se consideran Conjuntos Constructivos o Urbanizaciones las construcciones de parcelas unifamiliares o de bloques independientes, así como los Centros comerciales o explotaciones mixtas, donde lógicamente además de la propiedad individual, existan zonas o servicios comunes, esto es, con destino de vivienda o local de negocio.

Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de abril de 2015 (D. EDUARDO BAENA RUIZ).

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SEGUNDO.- CONSIDERACIONES PREVIAS.

(...)

2. A partir de tal realidad fáctica y jurídica, y sin perder de vista la fecha de su constitución, se ha de tener en cuenta que la compleja realidad social y económica de aquel tiempo alumbró formas asociativas en defensa de intereses comunes que se resistían a un encuadre sistemático dentro de las figuras institucionales clásicas, de manera que como ocurre en otros casos, la realidad va por delante de los instrumentos jurídicos creados para regular derechos y obligaciones de los implicados en tales situaciones, donde inciden, a veces en forma contradictoria, normas positivas de derecho voluntario con otras de derecho necesario, a las que haya que atender dentro de una interpretación superadora, ajustada a la realidad social del tiempo de su aplicación, para conseguir extraer el principio informador de dichas relaciones complejas, según el espíritu y finalidad de las mismas, que es la "ratio essendi ", junto a la equidad concurrente, preconizada por el artículo 3.1 y 2 CC (SSTS 8 marzo 1982; 3 noviembre 1987; 13 mayo 1993).

3. Así sucedió con el fenómeno de las urbanizaciones privadas que la doctrina civilista venía asimilando bien a figuras de comunidad horizontal (atípica) o a una forma de propiedad especial (sobre derechos exclusivos y servicios comunes) y otras veces a una modalidad de Comunidad General de bienes, o una sociedad civil, siendo fuente de obligaciones en aplicación del principio de libertad de pactos.

4. Junto a los inmuebles en general sujetos al régimen de propiedad previsto en el artículo 396 CC y desarrollado por la LPH, existen urbanizaciones o conjuntos constructivos en los que se incardinan los supuestos denominados de propiedad "tumbada", en los que coexisten dos tipos de propiedades: la propia y exclusiva de cada vivienda o parcela, y la de la urbanización en general, con sus servicios y demás cometidos comunitarios, generándose para su administración una comunidad de intereses, tanto en lo relativo al destino y utilización de cada una de las fincas, que debe respetar una integración en el conjunto, como en lo concerniente a las relaciones de los propietarios entre sí y con respecto al todo, a la ordenada convivencia de sus miembros y al disfrute y conservación de los elementos privativos y de los de naturaleza común, cuya puesta a disposición de los condóminos hace surgir la necesidad de subvenir a su mantenimiento, lo que, en definitiva, origina y posibilita la coexistencia de dos tipos de comunidades entrelazadas: la propia y exclusiva de cada parcela y la de su urbanización, cada una con sus propios cometidos, pero hallándose ambas sometidas, a falta de una específica regulación de la segunda, en cuanto a la construcción y funcionamiento al régimen de la Ley de Propiedad Horizontal (SSTS de 13 noviembre de 1985; 28 enero 1995; 26 mayo 1995; 5 julio 1996 y 2 febrero 1997).

5. Ello es así porque frente a las nuevas formas de propiedad inmobiliaria la LPH funciona en un doble sentido, es decir, como "Corpus" específico respecto a la materia que le es propia, y como cuerpo básico en relación con las citadas nuevas modalidades de propiedad, como pueden ser las urbanizaciones o comunidades de parcelas.

6. Por no existir una específica regulación de la comunidad de plazas de aparcamiento independientes a la fecha en que se constituyó bajo la denominación de "Régimen de gastos de la existencia de la servidumbre", al que la parte recurrente califica de comunidad funcional, es por lo que la sentencia de instancia considera como comunidad de hecho, pero no porque careciese de regulación en el título constitutivo en el sentido ya relatado por los recurrentes.

7. Se puede trasladar al supuesto la doctrina que contiene la sentencia del Tribunal Supremo de 7 abril 2003, pues aunque no se constituyese legalmente la Comunidad como un complejo inmobiliario, por no estar legalmente regulado entonces, no puede negarse su realidad, basándose para ello en su actuación prolongada en el tiempo.

8. La situación anómala que se ha descrito vino a ser solventada por la Ley de 6 abril 1999 que introdujo el nuevo artículo 24 de la LPH, por el que se regulaba, con normativa específica y adecuada, aquellas situaciones.

El artículo 24 de la LPH prevé que el régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil será aplicable a aquellos complejos inmobiliarios privados que reúnan los siguientes requisitos:

a) Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales.

b) Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.

Será necesario, pues, para que exista comunidad que haya dos o más titulares, con una integración material en algo común, pues en otro caso nunca se podría hablar de copropiedad. A tales efectos sólo se consideran Conjuntos o Urbanizaciones las construcciones de parcelas unifamiliares o de bloques independientes, así como los Centros comerciales o explotaciones mixtas, donde lógicamente además de la propiedad individual, existan zonas o servicios comunes, esto es, con destino de vivienda o local de negocio.

9. Si tales datos jurídicos se trasladan a la situación urbanística creada en su día y que es objeto de la litis, la conclusión es que reúnen los requisitos necesarios para recibir tal calificación. Es cierto que los titulares de las plazas de aparcamiento de las fincas que son predios dominantes no serían copropietarios de las zonas de rodadura y maniobrabilidad del predio sirviente así como de la rampa de salida, pero precisamente por ello entiende autorizada doctrina que el caso que se enjuicia es el que viene a justificar que el artículo 396 CC incluyan la servidumbre como "elemento común". Sería necesario Título cuando tratándose de fincas jurídicamente independientes, que sería este caso, un edificio, en el seno del Complejo Urbanístico, deba permitir el acceso o el paso de determinados servicios a los copropietarios o vecinos de otro inmueble.

10. Como formalmente no parece que se hayan adoptado las posibilidades legales que prevé el número 2 letra a), del citado artículo 24, constituyéndose la Comunidad por el procedimiento previsto en el párrafo segundo del artículo cinco, se habrá que estar a las previsiones del apartado 4 y, por ende, le será de aplicación supletoria, respecto de los pactos que establezcan entre sí los copropietarios, las disposiciones de la LPH, con las especialidades que se señalan en el apartado anterior.

De este modo lo que antes era construcción doctrinal ahora se convierte en disposición legal.

11. Siguiendo el anterior discurso no puede estimarse la alegación de los recurrentes sobre la inexistencia de Comunidad regida por la LPH, pues ésta existe, y es el caso presente, desde que coinciden en un edificio, urbanización, complejo construcciones similares, por un lado varias propiedades privadas y, de otro elementos comunes, naciendo, a partir de ese momento, los derechos obligaciones de todos los comuneros. Remitimos a la doctrina ya expuesta de la SSTS de 7 abril 2003 y a la de 6 de julio 1999.

Es más, en el caso de autos se regula esta situación con acceso al Registro de la Propiedad, con el nomen del "Régimen de gastos de la existencia de servidumbre"; por lo que, aunque para un supuesto no coincidente, resulta de interés lo que recoge la sentencia de 28 de mayo de 2009: "En la actualidad, la actividad de las urbanizaciones privadas está regida por el artículo 24 de la Ley 8/1999, de 6 de abril, que modificaba la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, y denomina a dichas urbanizaciones como complejosinmobiliarios privados. Y es precisamente en defensa de los intereses generales y del régimen de propiedad horizontal, lo que autoriza a los propietarios, al amparo del principio de la autonomía de la voluntad consagrado en el artículo 1.255 del Código Civil, a configurar un régimen jurídico adaptado a esa peculiar naturaleza de las urbanizaciones privadas, limitando las facultades dispositivas de sus integrantes mediante la redacción de unos Estatutos en los que se disciplinan los derechos y obligaciones de todos ellos, sin contravención alguna que pudiera afectar al contenido del derecho singular que asiste a cada uno, desde el momento en que van dirigidos a asegurar el mejor disfrute de los comuneros; el equilibrio arquitectónico de la urbanización y a evitar un aumento de la densidad de la población en la misma, impidiendo la división o segregación de las parcelas en los términos que se establece en el artículo 2; estatutos que tienen una eficacia configuradora absoluta y que producen efectos reales entre las partes que contribuyeron a su formación y constitución a los que obliga junto a los demás que de los mismos traigan causa por virtud de un negocio jurídico posterior, al margen de la inscripción registral, como sucede en este caso.".

12. Así, además, se desprende de la celebración de las Juntas y de la creación de un sistema organizativo, por lo que por la teoría de los actos propios la recurrente reconoció la existencia de tal tipo de comunidad y su funcionamiento, resultando contradictorio que se niegue ahora lo previamente aceptado: (i) En el Diligenciado del libro de actas de esta Comunidad se hace constar por la Señora Notario "De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 julio 1960... ", siendo la fecha de 7 octubre de 1991; (ii) La primera Junta se celebró el 5 diciembre 1991, constando como asistentes: Covadonga (plaza número NUM009), Encarnacion (plaza número NUM008), Laureano (plaza número NUM010), Estanislao (plaza número NUM024), Gonzalo (plaza número NUM002), Sixto (plaza número NUM003), Jose María (plaza número NUM004) y Construcciones Zadaso, SA (plazas números 7,8, 9,10, 13,14, 15,16, 18 y 19). En ella se nombra a la recurrente Covadonga como Presidenta y el Encarnacion como Secretaria, estableciéndose normas por las que se deberá regir dicha Comunidad.

TERCERO.- Decisión de la Sala.

Con tales antecedentes la Decisión de la Sala no puede ser otra que la desestimación de los recursos extraordinarios por infracción procesal y el de casación por interés casacional.

1.- Una vez expuesto y motivado que se está en presencia de una subcomunidad de plazas de aparcamiento independientes que se rige, en defecto de pactos expresos, por la Ley de Propiedad Horizontal, se ha de estar a las previsiones de esta sobre quorum para la adopción de acuerdos, y asiste la razón a la sentencia recurrida cuando afirma que no se trata de un acuerdo sobre el mero pintado de plazas de garaje cuya superficie ya se encontraba delimitada sino de que "se señalicen según la superficie... se adjuntará al acta plano indicando por donde irán las nuevas líneas (eliminando las anteriores)", esto es, se trata de un pintado exnovo, lo que supone que el acuerdo va mucho más allá de un mero acto de administración y tiene por objeto un verdadero deslinde de las plazas de aparcamiento independientes privativas así como de elementos comunes del edificio, con afectación de los títulos constitutivos; y ello exige la unanimidad de todos los propietarios o que se decida por vía de resolución judicial.

Las sentencias que se citan para contrastar el interés casacional del motivo único del recurso de casación no tienen encaje en el supuesto aquí debatido, pues (SSTS de 2 abril 1971 y 22 mayo 1993) enjuician unas comunidades que se creaban para construir, muchas veces en régimen de auto-promoción, y que nada tiene que ver con los complejos urbanísticos que ahora regula el artículo 24 LPH y, antes de su introducción por la Ley de 6 abril entre 1999, eran objeto de construcción doctrinal.

2.- Una vez que se ha dado respuesta a la única queja jurídica a la que hace mención la parte recurrente, según se expuso al tratar sobre la cuestión metodológica previa a los recursos, procede la desestimación de los tres motivos del recurso extraordinario por infracción procesal que se encuentran en íntima conexión con la calificación jurídica que mereciese la comunidad de plazas de aparcamiento.