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viernes, 19 de junio de 2015

Compraventa. Resolución por incumpliento esencial. Doctrina aliud pro alio. Se vende un sótano como vivienda, siendo inhábil para ello. Existe pleno incumplimiento del contrato de compraventa, por inhabilidad del objeto vendido para cumplir la finalidad para la que se vendió y consiguientemente se ha producido la insatisfacción del comprador.

Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de junio de 2015 (D. Xavier O'callaghan Muñoz).

[Ver esta resolución completa en Tirant On Line Premium. http://www.tirantonline.com/tol]
SEGUNDO.- 1.- Es obligación esencial del contrato de compraventa, por parte del vendedor el de entregar la cosa vendida, conforme al artículo 1461 del Código civil que se concreta en la identidad e integridad de la misma, conforme a los artículos 1468, primer párrafo y 1469, primer párrafo, primer inciso, siempre del Código civil. El más grave incumplimiento de esta obligación esencial, como incumplimiento objetivo, básico, que frustra el fin del contrato se produce cuando el vendedor entrega una cosa que no corresponde a lo pactado, que da lugar a la resolución del mismo. Tal como dice la sentencia de 21 diciembre 2012, "en cuanto a la resolución por incumplimiento de una de las partes, sancionada por el artículo 1124 del Código civil (incluido, con poco adecuada técnica legislativa, entre las obligaciones condicionales), implica un incumplimiento esencial del contrato, como dice la Convención de las Naciones Unidas sobre los contratos de compraventa internacional de mercaderías, hecha en Viena el 11 abril 1980 y ratificada por España en 1991, artículo 49.1, como recuerda la sentencia de 3 diciembre 2008; es preciso, como también recuerda la sentencia de 10 junio 2010, que se produzca frustración del fin del contrato, para la parte que cumple y por razón del incumplimiento obstativo de la contraria. Y la de 30 de octubre de 2009 precisa:...hecho objetivo del incumplimiento, no justificado o producido por causa imputable al que pide la resolución."
La cuestión que aquí se plantea es precisamente ésta. Se ha vendido una vivienda -no otra cosa- y ésta es inhabitable, lo que significa que no sirve para vivir, es decir, no es vivienda, la cual por su propio concepto es un local para vivir (habitar) una persona o familia.



El que se venda una cosa como vivienda que no es habitable es aliud pro alio. Un caso claro de resolución puede ser el incumplimiento objetivo de la obligación de entrega de la cosa vendida en el contrato de compraventa, lo que ocurre efectivamente si se da el caso de aliud pro alio. Como dice la sentencia de 16 noviembre 2000, "existe pleno incumplimiento del contrato de compraventa, por inhabilidad del objeto vendido para cumplir la finalidad para la que se vendió y consiguientemente se ha producido la insatisfacción del comprador, lo que en estos casos permite acudir a la protección que dispensan los artículos 1101 y 1124 del Código civil." Y precisa la de 31 julio 2002 recogiendo numerosa jurisprudencia anterior: "la evidencia de la frustración del fin del contrato, eliminando las legítimas expectativas de la parte perjudicada desencadena la resolución... en definitiva, la inhabilidad del objeto". Lo acaba de aclarar la sentencia de 17 febrero 2010: "... defectuoso cumplimiento al haber sido hecha la entrega de cosa distinta o con vicios que hagan impropio el objeto de la compraventa para el fin a que se destina." La de 25 febrero 2010 añade: "... la doctrina de aliud pro alio que contempla una doble situación: que se haya entregado cosa distinta a lo pactado o que se haya entregado cosa que, por su inhabilidad, provoque una insatisfacción objetiva, es decir, una completa frustración del fin del contrato".
2.- La entrega de una cosa aliud pro alio, en el contrato de compraventa es un caso claro de incumplimiento esencial que da lugar a la resolución, en aplicación del artículo 1124 del Código civil. Lo cual implica dos extremos, tal como expone la sentencia de 22 junio 2010: resolución, en sí misma, como ineficacia sobrevenida con efecto retroactivo, ex tunc e indemnización de daños y perjuicios (párrafo 2º del citado artículo 1124 y sentencia de 12 mayo 2005), los cuales deben probarse, pero sin obviar que la ineficacia producida por el incumplimiento de la otra parte contractual, por regla general produce un daño per se, como frustración en la economía de la que ha sufrido el incumplimiento y, por ende, la ineficacia del contrato.
TERCERO.- 1.- El primero de los motivos del recurso de casación está formulado por la oposición -según se expresa en el encabezamiento- a la doctrina jurisprudencial respecto a la doctrina del aliud pro alio. En el desarrollo del mismo, comienza citando una larga serie de sentencias que justifican el interés casacional, pero ninguna de ellas abona la postura de esta parte recurrente que niega que se aplique a su caso, el concreto caso de autos; sigue analizando la posición de la sentencia recurrida y entra en el tema de la prueba al decir que la practicada no arroja, objetivamente considerada, que se esté en presencia de "cosa diversa" por "pleno incumplimiento" ni "inhabilidad del objeto". Sigue, ya entrando en la esencia del motivo, combatiendo que se dé un caso de aliud pro alio en el sentido de que la entidad de los vicios no tienen la envergadura que permita aplicar tal doctrina. A continuación, entra en el análisis de la prueba pericial, cuya valoración está lejos del recurso de casación (así como también del recurso por infracción procesal) tal como han reiterado las sentencias de 16 septiembre 2010, 5 mayo 2011, 20 febrero 2012, entre otras muchas, ya que la casación no es una tercera instancia y su función no es revisar la prueba practicada, sino controlar la aplicación correcta del ordenamiento jurídico al caso declarado probado, respetando siempre la cuestión fáctica tal como ha sido expuesta por la sentencia de instancia: sentencias de 25 junio 2010, 14 abril 2011, 4 abril 2012, 6 mayo 2013, 17 octubre 2014, 11 mayo 2015.
El motivo, pues, se desestima. No sólo porque la sentencia de la Audiencia Provincial declara probado que se vendió una vivienda, no otra cosa, y que ésta es inhábil para vivir, sino también porque esta propia Sala, al examinar los contratos y ver la prueba, también ve claro que se vendió algo que parecía para vivir, es decir, una vivienda y resultó que no era tal, no era apta para vivir, no era vivienda. Es aplicable, sin duda alguna, la doctrina del aliud pro alio tal como ha sido expuesta doctrinal y jurisprudencialmente en líneas anteriores.
2.- El segundo de los motivos del recurso de casación se funda en que la demandante, compradora de la falsa vivienda, "asumió las posibles contingencias de la cosa" (sic). Expone la jurisprudencia que nadie discute, sobre ello; precisamente la sentencia que ha sido citada anteriormente, de 21 diciembre 2012 contempla este caso y dice:
"distinto es el caso, no ya contra la doctrina del aliud pro alio, sino que elimina la consecuencia de ésta en relación con el incumplimiento de una de las partes (el vendedor, en este caso). Es la asunción por una parte de unas posibles consecuencias que hagan inhábil el objeto. El objeto es efectivamente inhábil para el fin por el que se contrató, pero la parte que lo sufre (el comprador) había conocido y aceptado estas posibles contingencias. Lo cual evita que sea el incumplimiento de la otra parte (el vendedor) el que haya provocado el aliud pro alio y por tanto, permita aplicar los artículos 1124 y 1101".
Pero éste no es el caso. Tal como declara probado la sentencia de la Audiencia Provincial
"la actora no tuvo conocimiento de los impedimentos urbanísticos que afectaban al destino atribuido a la planta semisótano, hasta después de la adquisición de la vivienda, ni de las patologías que presentaba dicho inmueble hasta que se inundó. Mientras que la parte vendedora demandada tenía perfecto conocimiento de la ilegalidad de destinar la planta semisótano a vivienda, y sin embargo, ocultó dicha circunstancia a la compradora para propiciar la venta, con ofrecimiento de características inviables por ilegales".
Como se ha indicado anteriormente, la función de la casación no es constituir una tercera instancia, sino que parte de la cuestión fáctica declarada probada por la sentencia recurrida. Por tanto, no cabe pensar en que la compradora asumía el riesgo, siendo así que ni siquiera lo conoció hasta que se produjo el siniestro.
Por lo cual, se desestima el motivo.
3.- El tercero de los motivos del recurso de casación se formula por infracción del artículo 1303 del Código civil y doctrina jurisprudencial. Su argumentación esencial es que se impone a la compradora el devolver el local y resulta que al devolverlo vendrá gravado con la hipoteca que ella misma interesó al obtener el préstamo con tal garantía. A lo cual, ésta, en su escrito de oposición al recurso realmente no se muestra contraria.
La sentencia de la Audiencia Provincial en sus fundamentos de derecho expone la resolución y la restitución recíproca de lo recibido. No hace referencia expresa a los detalles de la cancelación de la hipoteca, pero sí expresa que en los gastos que deberá abonar la parte vendedora se hallan los de notaría, registro, impuestos y seguro. Sin embargo, debe interpretarse -no corrigiendo (es decir, no casando)- el fallo de la sentencia, en la obligación de las partes de restituirse recíprocamente lo recibido.
Esta norma del artículo 1303 "tiene como finalidad conseguir que las partes afectadas vuelvan a tener la situación personal y patrimonial al evento invalidador... evitando el enriquecimiento injusto de una de ellas a costa de la otra", dice la sentencia de 15 abril 2009, citando otras muchas anteriores. Lo que reiteran las sentencias de 5 marzo 2010; 21 junio 2011: "... devolverse los que hubieren recibido por razón del contrato". Por último, es de destacar la de 23 noviembre de 2011, en estos términos:
"Por el contrario, para hacer efectivas las consecuencias restitutorias de la declaración de ineficacia de un contrato ejecutado, íntegramente o en parte, y para impedir, en todo caso, que queden a beneficio de uno de los contratantes las prestaciones que del otro hubiera recibido, con un evidente enriquecimiento sin causa, la jurisprudencia - sentencias 105/1990, de 24 de febrero, 120/1992, de 11 de febrero, 24 de febrero de 1992 (recurso número 105/1990), 81/2003, de 11 de febrero, 812/2005, de 27 de octubre, 934/2005, de 22 de noviembre, 473/2006, de 22 de mayo, entre otras - considera innecesaria la petición expresa del acreedor para imponer la restitución de las prestaciones realizadas, con inclusión de sus rendimientos, en cumplimiento del principio "iura novit curia" y sin incurrir en incongruencia, al considerar que se trata de una consecuencia directa e inmediata de la norma que atribuye retroactividad al efecto liberatorio derivado de la declaración de ineficacia."

Consecuencia, sin necesidad de acoger el motivo y casar la sentencia, ya que ésta no ha infringido norma alguna, se debe entender que en la obligación que consta en el fallo de la misma, de restitución recíproca, se incluye la de devolver el derecho de propiedad del local, con la hipoteca cancelada, que no es otra cosa que debe quedar tan libre de cargas como le fue entregado a la compradora al tiempo del contrato y su consumación.

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