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martes, 9 de junio de 2015

Derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico. Sistema denominado alojamiento "flotante". La falta de determinación en el contrato del concreto alojamiento que constituye su objeto determina la nulidad del referido contrato.


Sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas (s. 4ª) de 28 de abril de 2015 (D. JUAN CARLOS SOCORRO MARRERO).

[Ver resolución completa en Tirant On Line Premium. http://www.tirantonline.com/tol]
SEGUNDO: La Ley 42/1.998 de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias, que estaba en vigor cuando fue celebrado el contrato de 26 de marzo de 2.006, se refiere, al indicar su ámbito objetivo (artículo 1), a la cosa sobre la que recaen esos derechos: "un alojamiento susceptible de utilización independiente por tener salida propia a la vía pública o a un elemento común del edificio en el que estuviera integrado, y que esté dotado, de modo permanente, con el mobiliario adecuado al efecto" (art. 1.1), y que se halle "en un edificio, conjunto inmobiliario o sector de ellos arquitectónicamente diferenciado" (art. 1.2).
TERCERO: Según el contrato " NUM000 " celebrado el día 26 de marzo de 2.006, "el socio" (en este caso, D. Inocencio) "adquirirá derecho de uso rotatorio en el Club Monte Anfi, que da el derecho a usar una suite en las instalaciones de acuerdo con las condiciones adjuntas". La suite, de "1 dormitorio", a la que se refiere el contrato es "flotante", y se prevé su uso en "temporada/semana: súper roja".
CUARTO: El Tribunal Supremo, en la Sentencia de la Sala Primera constituida en pleno dictada el día 15 de enero de 2.015 (Recurso 3.190/2.012), examinó por primera vez la cuestión del objeto de un contrato sobre un derecho de aprovechamiento por turno, y decidió por amplia mayoría (con el voto favorable de once de los doce magistrados que integran la Sala) declarar como doctrinal jurisprudencial la siguiente:
"En el régimen legal establecido por la Ley 42/1.998, de 15 diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico, la falta de determinación en el contrato del alojamiento que constituye su objeto determina la nulidad del referido contrato, según lo dispuesto por el artículo 1.7 en relación con el 9.1.3º de la citada Ley ".



El Tribunal Supremo explica en la citada Sentencia, en referencia al contrato sobre un derecho de aprovechamiento por turno en el sistema denominado "flotante" (cuando en el negocio se alude, como ocurre en este caso, a un alojamiento "flotante"), que "el artículo 1.7 de la Ley 42/1.998, de 15 de diciembre, sobre aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico, dispone que «el contrato por virtud del cual se constituya o transmita cualquier otro derecho, real o personal, por tiempo superior a tres años y relativo a la utilización de uno o más inmuebles durante un período determinado o determinable al año, al margen de la presente Ley, será nulo de pleno derecho, debiéndole ser devueltas al adquirente o cesionario cualesquiera rentas o contraprestaciones satisfechas, así como indemnizados los daños y perjuicios sufridos». (.) Si se atiende al contenido contractual pronto se advierte que no se cumplen las exigencias del artículo 9.1 de la Ley, lo que lleva a considerar que se trata de la transmisión de "cualquier otro derecho" no comprendido en la ley especial y conduce a la nulidad del contrato según lo señalado en el artículo 1.7 citado. (.) Pero sobre todo, (.), el contrato adolece de falta del objeto previsto por la ley e incumple así la norma imperativa del artículo 9.1, apartado 3º, de la Ley 42/1.998, según el cual el contrato ha de contener necesariamente la «descripción precisa del edificio, de su situación y del alojamiento sobre el que recae el derecho, con referencia expresa a sus datos registrales y al turno que es objeto del contrato, con indicación de los días y horas en que se inicia y termina». La Ley 42/1998 no da cobertura a otro tipo de contrato como es el presente en que no se determina el alojamiento sobre el que recae; convenio que podría haber quedado amparado en la norma del artículo 1.255 del Código Civil si no fuera porque la propia ley lo prohíbe al sancionarlo con la nulidad (artículo 6.3 del Código Civil) en defensa de los derechos del consumidor. Dicha exigencia se contiene igualmente en el artículo 30.1.3º de la nueva Ley 4/2.012, de 6 de julio, que es la que rige en la actualidad dichos contratos."
QUINTO: Esta Sala, aplicando la reciente doctrina jurisprudencial expuesta, ha de confirmar la declaración de nulidad del contrato celebrado el día 26 de marzo de 2.006, contenida en la Sentencia apelada, y la condena a la entidad demandada, también prevista en ella, a abonar al actor la cantidad de 18.948,86 euros.
En el contrato litigioso la suite es "flotante", lo que no colma las exigencias de precisión o especificación del alojamiento que es objeto del contrato (art. 9.1.3º de la Ley 42/1.998), necesarias, según el Tribunal Supremo, para que el negocio tenga el objeto previsto por la Ley. Conforme a la doctrina jurisprudencial declarada, ha de confirmarse la nulidad del contrato litigioso porque, a pesar de haberse hospedado el demandante en el complejo denominado "Club Monte Anfi" (en distintos alojamientos - en los apartamentos 102, 324, y 621, en los años 2.007, 2.008, y 2.009, respectivamente, todo ello según el documento 8 presentado por la demandada -), desconoce exactamente, como dice en su demanda (folio 16), "qué habitación es la suya", por lo que "incumple la demandada con la obligación de describir de forma precisa, y tal como establece la legislación que le es aplicable" el alojamiento objeto del contrato. Las cláusulas 2 y 3 de las "Condiciones para el Contrato de Afiliación a Club Monte Anfi" (folios 272 de los autos) y el apartado A del "Documento Informativo para la Asociación al Club Monte Anfi" (folios 291 y ss.) son insuficientes para entender determinado en el contrato el alojamiento objeto del mismo pues la cláusula 2 se refiere genéricamente a "las instalaciones" conocidas como "Club Monte Anfi" (su ubicación, número de suites con las que cuenta y su distribución), la estipulación tercera alude al establecimiento de un Club para el uso de las instalaciones (sus socios fundadores y organización, y la adaptación del régimen de aprovechamiento por turno a la Ley 42/1.998), y el citado apartado A reitera la información general acerca del "Club Monte Anfi", y, en el punto 1 (dedicado a la "Descripción del Complejo"), se refiere a "todas las Suites" de éste (su régimen e inscripción en el Registro de la Propiedad de Mogán) y no a aquella suite o alejamiento en concreto, precisa y determinada, sobre la que debiera recaer en el contrato, según la citada doctrina jurisprudencial, el derecho del demandante. Además, en el Anexo E (folios 313 y 314) del negocio, a propósito de las normas para efectuar reservas cuando es transmitido el derecho a usar una suite "flotante" durante una semana "flotante", como sucedió en este caso, se indica: que "los socios deberán llamar al servicio de reservas para reservar una semana en la que deseen alojarse en Club Monte Anfi. La asignación de las reservas está sujeta a disponibilidad"; que "los días de llegada son los lunes, miércoles, viernes o sábados, sujeto a disponiblidad", y que "los Socios podrán solicitar una planta determinada o un número concreto de Suite, aunque sin que se garantice que le sea asignado conforme a su solicitud". Todo ello implica la falta de (previa) determinación del alojamiento que constituye el objeto del contrato, lo que rechaza la doctrina jurisprudencial declarada en la STS de 15 de enero de 2.015, y evidencia que la sujeción a disponibilidad del alojamiento no sólo aparece, como entiende la apelante, cuando se solicite "utilizar una suite en una temporada o momento distinto" al contratado (último párrafo del Anexo E del negocio) sino también en el caso al que se refiere el negocio litigioso.
La doctrina jurisprudencial declarada por el Tribunal Supremo se refiere a la falta de determinación en el contrato del alojamiento que constituya su objeto. La determinabilidad a la que alude el art. 1.7 de la Ley 42/1.998, su Disposición Adicional Segunda, y su Disposición Transitoria Primera, normas jurídicas todas ellas citadas por la recurrente, se refiere a la del "periodo" correspondiente, y no a la del alojamiento que constituye el objeto del contrato. El alojamiento "determinable" sólo se menciona en el art. 1.6 de dicha Ley, también citado por la recurrente, en referencia a una clase concreta de contratos ("Tales contratos..."): los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles vacacionales por temporada que tengan por objeto más de tres de ellas, hasta un máximo de cincuenta años, y en los que se anticipen las rentas correspondientes a algunas o a todas las temporadas contratadas. En este caso es claro que D. Inocencio no celebró con "Anfi Sales S.L." un contrato de ese tipo.

SEXTO: Por todo lo expuesto, ha de ser desestimado el recurso de apelación interpuesto por la entidad "Anfi Sales S.L." frente a la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia Número 3 de San Bartolomé de Tirajana que fue dictada el día 19 de diciembre de 2.013. Los escritos de las partes que fueron presentados en fecha 8-4-2.013 y 15-4-2.015 se refieren a la STS. 774/2.014, de 15 de enero de 2.015, dictada en el Recurso Número 961/2.013, que no examina la cuestión del objeto del contrato sobre derechos de aprovechamiento por turno sino un problema diferente (la interpretación del apartado tercero de la Disposición Transitoria Segunda de la Ley 42/1.998). Declarado nulo el contrato litigioso por carecer de objeto, no es necesario estudiar la relevancia de dicha Sentencia en este caso. 

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