Propiedad horizontal. Para que sea válido un acuerdo adoptado por mayoría en la Junta de Propietarios de una Comunidad, consistente en el cierre de elementos comunes que sirven de acceso a locales comerciales ubicados en el interior de la urbanización, mediante puertas o cancelas, habrá que respetar los derechos que adquirieron los dueños de los locales de negocio legalmente establecidos, durante las horas en que estos locales tengan derecho a permanecer abiertos según las normas legales y reglamentarias que regulen esta materia.

Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de julio de 2015 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).

[Ver esta resolución completa en Tirant On Line Premium. http://www.tirantonline.com/tol]

SEGUNDO.- Motivo primero. Al amparo de lo dispuesto en el art. 477.1 LEC, por infracción de lo que establecen los arts. 12 y 17.1º LPH, al haberse adoptado por simple mayoría y no por unanimidad un acuerdo que aprobó obras que producen una alteración de los elementos comunes e implican la modificación del título constitutivo, en oposición a la doctrina jurisprudencial de la Sala Primera del Tribunal Supremo que resulta, entre otras, de las SSTS de 2 de abril de 1993, 30 de enero de 1996, 20 de mayo de 2009 y 16 de julio de 2009.

Se estima parcialmente el motivo.

Se alega por el recurrente que, en acuerdo de 31 de mayo de 2011, la comunidad acordó la colocación de bolardos para impedir el estacionamiento y recolocar, si se consideraba conveniente, una puerta de acceso para impedir que se ocupen los patios por personas ajenas a la comunidad. Añadió que dicho acuerdo se adoptó por mayoría cuando debió aprobarse por unanimidad al afectar al título constitutivo.

Esta Sala debe deslindar, a efectos de resolución, el tema de los bolardos y la cuestión de la puerta.

En cuanto a los bolardos solo pretendían impedir el estacionamiento en el patio que era mancomunado, y, por tanto, no era susceptible de apropiación por ningún comunero. Por tanto, el acuerdo de 31 de mayo de 2011 solo venía a ratificar, que no modificar, el título constitutivo ratificado (el título) en acuerdo de 20 de mayo de 1997 y, al no variar el tenor del título constitutivo, podía adoptarse por mayoría, por lo que no cabe entender infringidos los arts. 12 y 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

Por lo que se refiere a la puerta es evidente que podría obstaculizar el acceso a los titulares de los locales y a sus clientes, que lo hacen por la rampa existente y que da entrada al patio.

Es la propia recurrida, al oponerse a la casación, la que alega que el auténtico tema objeto del procedimiento es el estacionamiento y que nunca se ha obstaculizado o discutido por la comunidad el acceso con vehículos.

Ciertamente en la sentencia recurrida se centra la cuestión en el estacionamiento, pero el acuerdo de 31 de mayo de 2011 también hacía referencia al acceso y fue efectivamente impugnado en este aspecto.

La sentencia de 16 de julio de 2009 [RC n.º 2204/2004 ] fijó, como doctrina jurisprudencial que «para que sea válido un acuerdo adoptado por mayoría en la Junta de Propietarios de una Comunidad, consistente en el cierre de elementos comunes que sirven de acceso a locales comerciales ubicados en el interior de la urbanización, mediante puertas o cancelas, habrá que respetar los derechos que adquirieron los dueños de los locales de negocio legalmente establecidos, durante las horas en que estos locales tengan derecho a permanecer abiertos según las normas legales y reglamentarias que regulen esta materia». En el mismo sentido la STS de 13 de diciembre de 2011, recurso: 2175/2008.

De esta doctrina jurisprudencial se deduce la necesidad ineludible de respetar la existencia de un paso hacia el local de negocio, para poder ser explotado conforme a su propia naturaleza comercial de inmueble abierto al público; unido ello a que la comunidad, en el ejercicio de sus prerrogativas, no puede hacer uso abusivo del derecho a reglamentar sobre los elementos comunes en perjuicio de uno de los comuneros, al que se le impide que sus clientes puedan acceder al mismo, de forma que no se le ofreció alternativa alguna a la solicitada (sentencia de 5 de marzo de 2014, rec. 60 de 2012).

En conclusión, procede estimar el motivo sólo en cuanto se procede a la anulación del acuerdo de 31 de mayo de 2011 de la comunidad demandada que establecía la posible instalación de una puerta, por lo que se deberá permitir el acceso de vehículos a los locales, si bien, sin derecho a estacionamiento en el patio mancomunado, por lo que se mantiene la instalación de los bolardos que impiden el aparcamiento.