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martes, 22 de septiembre de 2015

Cláusula penal permitiendo al vendedor retener el 20% del precio total en caso de resolución imputable al comprador por impago de una cualquiera de las cuotas de amortización. Cláusula oscura que permite interpretar la penalización como el 20% no del precio total, sino de todas las cantidades anticipadas. Inexistencia de oposición a la doctrina jurisprudencial sobre improcedencia de moderar la cláusula penal establecida precisamente para el caso de incumplimiento parcial.

Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de septiembre de 2015 (D. Francisco Marín Castán).

[Ver esta resolución completa en Tirant On Line Premium. http://www.tirantonline.com/tol]
SEGUNDO.- El único motivo del recurso se funda en infracción de los arts. 1154 y 1281.1 CC, y de la doctrina de esta Sala contenida en las sentencias que se citan (SSTS de 14 de junio de 2006, rec. nº 3892/1999, 20 de junio de 2007, rec. nº 2480/2000 y 1 de junio de 2009, rec. nº 2637/2004). En su conjunto el motivo denuncia la infracción de la doctrina de esta Sala que establece que la facultad moderadora no opera en aquellos casos en que se realiza exactamente el supuesto de hecho previsto en la cláusula penal. Al respecto se argumenta, en síntesis: (i) que aunque el tribunal de apelación hizo suyos los hechos declarados probados en primera instancia, difirió en la resolución del problema jurídico, optando por una solución - moderación de la penalización pactada- que debe considerarse incompatible con la jurisprudencia invocada; (ii) que en este sentido, si bien el art. 1154 CC remite al juicio de equidad del juez cuando la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor, la jurisprudencia rechaza la posibilidad de hacer uso de la moderación en casos como este en que la pena hubiera sido prevista, precisamente, para sancionar el incumplimiento parcial o deficiente de la prestación; y (iii) que la razón decisoria de la sentencia recurrida se asentó en tres premisas ajenas a la referida doctrina y que por ende no amparan el uso de la moderación (la acreditación del retraso en la entrega de la vivienda, la condición de consumidora de la parte compradora apelante y el contenido de la cláusula penal, unilateralmente redactada por la vendedora, con la única previsión del incumplimiento de la parte compradora y con un elevado porcentaje al permitir a la vendedora retener el 20% del total del precio pactado).
La parte demandada-apelante, ahora recurrida, se ha opuesto al recurso recordando que la vendedora se retrasó en la entrega de la vivienda y que la jurisprudencia, en reciente STS de 30 de abril de 2013, rec. nº 2145/2010, ha declarado que en los supuestos en que la penalización se pacte únicamente para el caso de incumplimiento del comprador, no es aplicable dicha cláusula penal si además incurre en incumplimiento el vendedor, debiéndose regir la liquidación de la relación contractual por las reglas generales del art. 1124 CC en lugar de por las específicamente establecidas por las partes en virtud de la referida cláusula penal. Además, aprovecha para reproducir su postura a lo largo del pleito en cuanto a que la parte vendedora incumplió también las obligaciones contractuales relativas a la concertación de un crédito hipotecario en el que debía subrogarse la parte compradora.



TERCERO.- La doctrina jurisprudencial invocada en el recurso, sobre la improcedencia de moderar la cláusula penal cuando esta se haya pactado en el contrato precisamente para el supuesto de incumplimiento parcial de las obligaciones de alguna o de ambas partes contratantes, está efectivamente contenida en las SSTS 14-6-2006 (recurso 3892/99), 20-6-2007 (recurso 2480/00) y 1-6-2009 (recurso 2637/04) citadas por la parte recurrente, y además se reitera en otras sentencias posteriores como las SSTS 21-2-2014 (recurso 406/13) y 3-12-2014 (recurso 588/13).
Lo anterior no determina, sin embargo, que el recurso deba ser estimado por oponerse la sentencia recurrida a dicha doctrina jurisprudencial, porque en todos los casos de las sentencias citadas el importe que podía retener el vendedor en concepto de pena se refería a la suma de las cantidades anticipadas a cuenta del precio; no, como en el presente caso, a un porcentaje del precio total de la compraventa, por más que este porcentaje coincidiera con la suma de las cantidades que las compradoras tenían que pagar a cuenta del precio antes del otorgamiento de la escritura pública.
La diferencia es relevante, porque mientras en los casos que han servido de base a la doctrina jurisprudencial invocada el comprador nunca podía perder, en concepto de pena, más de lo que hubiera anticipado antes del incumplimiento, en el presente caso, en cambio, la literalidad de la cláusula octava, redactada por la parte vendedora, creaba confusión al obligar al vendedor a "restituir" unas cantidades "entregadas" que en realidad nunca restituiría si, como se añade en la misma cláusula, podía deducir y hacer suyo "el importe del veinte por ciento (20%) del precio total del contrato de compraventa", es decir, la totalidad de las cantidades anticipadas. Es más, el elemento de confusión era tan notable que incluso podía llegar a entenderse que el vendedor podía resolver el contrato y, además, exigir al comprador el pago de cantidades parciales aún no pagadas hasta completar el 20% del precio total de la compraventa.
De ahí que, aun cuando en principio pudiera parecer, por la cita del art. 1154 CC, que la sentencia recurrida lleva a cabo una moderación de la cláusula penal, en realidad lo que hace es interpretar la cláusula octava del contrato para concluir que el porcentaje del 20% no debe aplicarse sobre el precio total de la compraventa sino sobre la suma total de las cantidades anticipadas a cuenta del precio. Esta interpretación, que la sentencia recurrida motiva valorando la condición de consumidores de los compradores y la redacción unilateral de la cláusula por la parte vendedora hoy recurrente, se ajusta a lo que dispone el art. 1288 CC en materia de interpretación de las cláusulas oscuras y, en consecuencia, ha de ser matenida por esta Sala al no resultar ilógica, arbitraria, irrazonable ni contraria a un precepto legal sino, antes bien, adecuada a la previsión de que el vendedor restituyera las "cantidades entregadas", que a su vez no podían ser otras que "las cuotas de amortización del precio" a que se refería el párrafo primero de la cláusula en cuestión.

En consecuencia, el recurso debe ser desestimado.

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