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lunes, 1 de febrero de 2016

Compraventa de vivienda en construcción. Retraso en la entrega. La situación de retraso en el cumplimiento puede dar lugar a la constitución en mora, pero no necesariamente a la resolución. Su carácter de remedio excepcional, frente al principio de conservación del negocio, se ha traducido en que la jurisprudencia haya venido exigiendo, además de que quien promueve la resolución cuando se funda en las obligaciones que le correspondían, que se aprecie en quien insta la resolución un «Interés jurídicamente atendible», expresión mediante la cual se expresa la posibilidad de apreciar el carácter abusivo o contrario a la buena fe, o incluso doloso, que puede tener la pretensión de resolución cuando se funda en un incumplimiento más aparente que real por no afectar al interés del acreedor en términos sustanciales o encubrir la posibilidad de conseguir un nuevo negocio que determinaría un nuevo beneficio.

Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de diciembre de 2015 (D. EDUARDO BAENA RUIZ).

[Ver esta resolución completa en Tirant On Line Premium. http://www.tirantonline.com/tol]
CUARTO. (...) 1. Para la adecuada inteligencia de la cuestión jurídica a enjuiciar es necesario tener en cuenta el contenido de la estipulación sexta del contrato privado de compra-venta de fecha uno de diciembre de 2005.
En ella, según se ha expuesto en el resumen de antecedentes de esta resolución, se acuerda que "el incumplimiento por las partes de las obligaciones fijadas en el presente contrato dará lugar a la resolución del mismo si por ello optare el perjudicado por el incumplimiento, perdiendo en este caso la compradora las cantidades entregadas y viniendo obligado el vendedor a devolverlas duplicadas, sin que esto signifique reconocimiento de la existencia de arras, toda vez que el presente contrato es de compra-venta".
2. Contiene tal estipulación una condición resolutoria expresa en beneficio de ambas partes por el incumplimiento de la otra de sus obligaciones contractuales; y precisamente ese reproche cruzado entre las partes contratantes constituye el fundamento de las acciones resolutorias ejercitadas por ambas.
3. La Sala en sentencia de 28 de junio de 2015, Rc. 2665/2013, decía que: «Hemos de considerar que una cosa es la condición resolutoria expresa, propia de las obligaciones condicionales (art. 1113, 1114, 1123) y otra la condición resolutoria tácita o implícita que confiere al acreedor el art. 1124 del C.C. pues esta tiene su origen en la ley y aquella en la voluntad de las partes.
La tácita, a diferencia de la condición resolutoria propia, no actúa automáticamente sino que únicamente faculta a la otra parte para resolver el contrato. No obstante, ambos actúan con efecto retroactivo.
Todo ello hace pensar a la doctrina científica que la facultad resolutoria tácita no tenga relación con las obligaciones condicionales ni por su origen ni por su mecanismo, concluyendo que nada justifica que el Código Civil incluya el artículo 1.124 en la sección relativa a las obligaciones condicionales.
Consecuencia de lo anterior son las declaraciones que ha hecho nuestro Tribunal Supremo sobre la cuestión.



Sin ánimo exhaustivo la sentencia de 4 de abril de 1990 recoge que: Es doctrina reiterada de esta Sala que no procede la aplicación del artículo 1.124 del C.C por no entrar en juego su reglamentación, cuando en el contrato existe pacto de lex commissoria, es decir, cuando hay cláusula establecida por las partes que regula y condiciona el ejercicio de la resolución (5 4- 5-72); y si se dispone que el incumplimiento de la prestación funcione como condición resolutoria, entonces la resolución se produce automáticamente y no por la 'facultad" de resolver que otorga el dicho artículo 1124 (S.S. 1-5-46, 18-12-56, 23-11-64, 8- 5-65, 24-2-66 y 30-5-76).
La de 31 de diciembre de 1991 manifiesta que: Basta una lectura detenida del suplico de la demanda para comprobar que la acción ejercitada en la misma no es, como erróneamente entienden las resoluciones de instancia, la resolución contractual con amparo en lo previsto con carácter genérico en el art. 1124 deI CC, sino la resolución específica pactada en la cláusula quinta, apartado b), por interrupción injustificada de la demandada CSL en la prestación de sus servicios, acción esta última a diferencia de la primera, no exige un incumplimiento total y pleno de la obligación principal del contrato, sino que procede en cuantos supuestos se cumpla la condición a cuya existencia se haya subordinado la resolución pactada.
También puede traerse a colación al respecto la sentencia de 11 de octubre de 2000.
Esta Sala ha declarado en Sentencia de 30 de abril de 2010 (Rc. 677/2006), que el art. 1255 del CC permite a las partes contratantes tipificar determinados incumplimientos como resolutorios al margen de que objetivamente puedan considerarse o no graves o, si se quiere, al margen de que conforme al art. 1124 del CC tengan o no trascendencia resolutoria. Igualmente en sentencia de 15 de enero de 2012, recurso 765/2010, se declaró que lo que en principio puede calificarse como obligación accesoria puede constituirse en obligación esencial del contrato, al configurarlo las partes como condición resolutoria expresa (art. 1281 CC), diseñando las consecuencias del incumplimiento a través de una cláusula penal.
En suma, no es necesario valorar si un mero retraso puede generar la resolución del contrato, cuando son las propias partes las que contractualmente determinan los efectos del incumplimiento.»
4. Si se traspone la anterior tesis al caso enjuiciado se ha de estar al pacto de lex comisoria que regula y condiciona el ejercicio de la resolución y, en consecuencia, investigar si la vendedora ha incumplido su obligación de terminación de la obra y entrega en los términos en que se comprometió.
5. Si se atiende a la interpretación conjunta de las estipulaciones del contrato, y no a inferir consecuencias aisladas de alguna de ellas sin armonizarlas con el resto, se colige algo que parece crear confusión en la sentencia recurrida, a saber, que una cosa es la "terminación de las obras de urbanización" y otra "el momento de recepción por el Ayuntamiento de las mismas".
Según la estipulación primera la parcela se compra "totalmente urbanizada", y según la estipulación cuarta está "prevista" la terminación de las obras de urbanización para septiembre 2007.
Si se atiende a la forma de pago y a la anterior previsión cuando se alcanzase el mes de septiembre de 2007 estaría todo pagado y sólo restaría el 30% del total del precio de la compra-venta a satisfacer en el momento en que el Ayuntamiento recepcionase las obras de urbanización.
Esta cantidad era la que era avalada por la compradora, previéndose prórrogas si se demoraba la recepción de las obras por el Ayuntamiento.
Consecuencia de esa armónica interpretación era que lo que menos se podía fijar como término preciso era el de la recepción de las obras. El de la terminación de ellas, necesario para que la compradora pudiese acometer su proceso de edificación, objeto evidente de la adquisición, no se fijó con precisión, pero tampoco con carácter indefinido, pues de ser así se hubiese pactado cautelas para que no quedase al libre arbitrio de la vendedora la entrega del bien en las condiciones estipuladas (totalmente urbanizada).
Por tanto, colegir de las prórrogas del aval en función de la recepción por el Ayuntamiento de las obras de urbanización, que la vendedora no estaba sujeta a plazo para la terminación de las mismas, supone una inferencia ilógica y poco razonable.
6. Alcanzado este desarrollo argumental hay que distinguir que se fije un término preciso de terminación de la obra, configurado como esencial, que no es el caso, y otra cuestión distinta que el retraso pueda considerarse o no resolutorio en función de que se frustre la finalidad del contrato o bien no suceda así por seguir, a pesar del mismo, siendo útil e idóneo para la satisfacción de los intereses de la parte (STS de 11 de abril de 2013, número 221/2013).
La sentencia de 22 de abril 2011, Rc. 2499/2011, declara a tal fin que «[...] interesa analizar la cuestión interpretativa relativa al alcance del plazo establecido para la ejecución de las obras de la urbanización correspondientes a las fincas objeto de esta litis, pues si de dicha interpretación se infiere la calificación de término esencial del plazo establecido la resolución del contrato, traspasado dicho plazo, vendría plenamente justificada. Cuestión que debe diferenciarse de la posible trascendencia resolutoria que pueda derivarse del retardo en la ejecución de la obra pues, entre otros extremos, solo si previamente no se aprecia el carácter esencial del plazo entraría en juego la posible transcendencia resolutoria del retardo; del mismo modo que, en esta línea, la valoración de este último entronca con el plano satisfactivo del acreedor, relacionándose con la perspectiva del incumplimiento esencial (frustración del contrato), mientras que la del término esencial se dibuja en el marco de los incumplimientos prestacionales derivados del contrato celebrado.»
7. Como señalamos en la sentencia 604/2013, de 22 de octubre, las consecuencias, liberatoria y restitutoria, que la resolución produce, así como la conveniencia de potenciar el respeto a la palabra dada - pacta sunt servanda - y de conservar en sus términos el negocio - favor contractus -, llevan a excluir que cualquier clase de incumplimiento baste para resolver el vínculo - sentencias de 16 de enero de 1975, 25 de febrero de 1978, 7 de marzo de 1983, 22 de marzo de 1985, entre otras muchas -.
En las sentencias 366/2008, de 19 de mayo, 35/2012, de 14 de febrero, 162/2012, de 29 de marzo, entre otras muchas, hemos precisado que, para reconocerle esa fuerza resolutoria, el incumplimiento, además de no excusable, ha de ser esencial, ya porque la estricta observancia de la obligación forme parte de lo pactado - en reconocimiento de la potencialidad normativa creadora de los contratantes y de la fuerza vinculante de la " lex privata " -; ya, en su defecto, porque el incumplimiento prive sustancialmente a la parte perjudicada de aquello que tenía derecho a esperar de acuerdo con el contrato, a menos que la otra parte no hubiera previsto ni podido prever razonablemente tal resultado; ya porque, siendo intencional el comportamiento del deudor, la parte perjudicada crea razonablemente que no puede confiar en un cumplimiento futuro.
8. En la sentencia de 19 de diciembre de 2014, recursos 2558/2012, recordábamos la jurisprudencia de esta Sala en materia de resolución por retraso en la entrega de la vivienda (que sería trasladable al retraso en la terminación de las obras del supuesto que enjuiciamos), tanto cuando no se hubiese pactado a favor del comprador una condición resolutoria expresa en torno a un plazo de entrega fijado por las partes como esencial, como cuando si hubiese mediado tal pacto, y decíamos: «La STS de 1 de abril de 2014 (Recurso 475/2012 recoge que: "Por lo que respecta a los efectos resolutorios del incumplimiento del plazo de entrega, la jurisprudencia más reciente (por ejemplo, SSTS de 14 de junio de 2011, Rc. 369/2008, 21 de marzo 2012, Rc. 931/2009, y 25 de octubre de 2013, Rc.1666/2010) viene interpretando la norma general en materia de resolución de obligaciones recíprocas (artículo 1124 CC) en el sentido de que el incumplimiento que constituye su presupuesto ha de ser grave o sustancial, lo que no supone una tenaz y persistente resistencia renuente al cumplimiento pero sí que origine la frustración del fin del contrato, esto es, que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte, cosa que ocurre, en los términos de los Principios de Unidroit (art. 7.3.1 cuando se «priva sustancialmente» al contratante, en este caso al comprador, «de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato», encontrándose sin duda entre las lógicas expectativas del comprador el recibir la cosa en el tiempo, lugar y forma que se hubieran estipulado y en condiciones para ser usada conforme su naturaleza, pues, no en vano, la de entrega constituye la obligación esencial y más característica de la compraventa para el vendedor (artículo 1461 CC, en relación con el artículo 1445 CC).
En esta línea se viene afirmando por esta Sala que el mero retraso en el pago o en la entrega de la cosa no siempre produce la frustración del fin práctico perseguido por el contrato, porque el retraso no puede equipararse en todos los casos al incumplimiento. Como declara la STS de 12 de abril de 2011 Rc. 2100/2007 la situación de retraso en el cumplimiento puede dar lugar a la constitución en mora, cuando se dan los presupuestos que entre otros señala el artículo 1101, 1096 y 1182 deI Código civil, pero no necesariamente a la resolución. Su carácter de remedio excepcional, frente al principio de conservación del negocio, se ha traducido en que la jurisprudencia haya venido exigiendo, además de que quien promueve la resolución cuando se funda en las obligaciones que le correspondían, que se aprecie en quien insta la resolución un «Interés jurídicamente atendible», expresión mediante la cual se expresa la posibilidad de apreciar el carácter abusivo o contrario a la buena fe, o incluso doloso, que puede tener la pretensión de resolución cuando se funda en un incumplimiento más aparente que real por no afectar al interés del acreedor en términos sustanciales o encubrir la posibilidad de conseguir un nuevo negocio que determinaría un nuevo beneficio. Reglas parecidas se encuentran en vigor en España a partir de la Convención de las Naciones Unidas sobre los contratos de compraventa internacional de mercaderías, hecha en Viena el 11 de abril de 1980 y ratificada por España en 1991. Así en el articulo 49.1, al tratar del incumplimiento del vendedor, se dice que se podrá resolver cuando esta conducta constituya «un incumplimiento esencial del contrato», pero en el apartado 2 se precisa que si el plazo de entrega no se ha pactado (por ejemplo, SSTS de 28 de junio de 2012, Rc. 1154/2009 de 28 de junio 2012, Rc. 75/2010, 17 de enero de 2014, Rc. 2235/2011, y 5 de febrero de 2014, Rc. 2435/2011) o, en su defecto, que sea de tal entidad, grave y esencial, como para que con él se frustre el fin del contrato o la finalidad económica del mismo, esto es, capaz de producir insatisfacción de las expectativas de la parte perjudicial por el mismo (SSTS de 25 de junio de 2009, Rc. 2694/2004 / y 12 de abril de 2011, Rc 2100/2007), lo que hace necesario examinar el valor del plazo en este tipo de contratos y si su inobservancia debe llevar indefectiblemente al incumplimiento definitivo del contrato (STS de 17 de diciembre de 2008, Rc. 2241/2003).»
9. Que la finalidad del contrato se han frustrado lo reconoció incluso la propia parte vendedora que, lejos de exigir su cumplimiento, instó su resolución el 19 de octubre de 2010, consciente de la dificultad de cumplir su obligación, si bien amparase aquélla en un incumplimiento de la compradora.
Aunque fuese a título orientativo se previó como fecha de terminación de la obra de urbanización el mes de septiembre de 2007, y según el certificado obrante al folio 647, citado por la sentencia recurrida, la finalización de la obra estaba teniendo lugar el 11 de abril de 2012 y restaba la posterior recepción de las obras por el Ayuntamiento.
Se aprecia casi cinco años de retraso en la terminación de la obra, conforme a la previsión inicial, tiempo más que excesivo como para comprender que la compradora se haya visto privada de aquello que podía esperar como consecuencia del contrato, con unos cambios sustanciales durante ese largo retraso dentro de su objeto social, con evidente frustración en su financiación y comercialización.
Precisamente por ello estipuló que la parcela que compraba estuviese "totalmente urbanizada".
10. Se alega que la parte compradora no puede instar la resolución del contrato por incumplimiento obligacional de la vendedora, en atención a que ella habría incumplido previamente su obligación de pago.
11. Tampoco comparte la Sala tal conclusión.
La vendedora se comprometió a que la parcela la vendía totalmente urbanizada y «libre de cargas».
A la fecha en que se había de otorgar escritura pública de compra venta, que se fijó para el 14 mayo 2007, la parcela no se encontraba libre de cargas, pues pesaba sobre ella una anotación preventiva de demanda a instancia de inmo-gestión como consecuencia de un litigio iniciado por esta contra SAT Valdemora.
Tal anotación preventiva, a consecuencia de demorarse el pleito como consecuencia de los recursos interpuestos, no se canceló hasta el 24 de julio de 2009.
Es cierto que la existencia de esa carga no se consideró causa de resolución del contrato, recayendo sentencia firme en ese sentido, pero ello no significa que, aunque sin trascendencia resolutoria, la vendedora no incumplirse su obligación de entregar la parcela libre de cargas; por lo que hasta qué tal liberalización no fuese efectiva no podía compeler a la compradora a otorgar la escritura pública de compra venta, y todo ello en estricto cumplimiento de las estipulaciones del contrato y, por ende, sin que se puedan tomar en consideración las argumentaciones de la sentencia recurrida en orden a que pudo la compradora otorgar la escritura en cuestión.

Lo expuesto niega valor al requerimiento al que concede tanta relevancia la sentencia de instancia, por cuanto por variada que fuese la documentación que se presentase en la Notaría y manifestaciones que se hiciesen ante el señor Notario, lo cierto es que la carga subsistía en el Registro de la Propiedad, incumpliéndose la obligación estipulada en la venta, siendo, además, una máxima de experiencia que toda empresa promotora necesita financiación para acometer su actividad negocial y difícilmente va a obtenerla con la garantía del terreno si sobre este pesa una anotación preventiva de demanda por fundadas que sean las esperanzas de que se cancelara.

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