Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de marzo de 2016 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO
FIESTAS).
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TERCERO.- Motivo único. Al amparo del art.
477.2.3º de la LEC, por infracción de los arts. 1124, 1101, 1103 y 1106 del
Código Civil, por existencia de interés casacional por infracción de la
jurisprudencia del Tribunal Supremo.
Se desestima el motivo.
Alega la parte recurrente infracción
de la doctrina jurisprudencial que establece que el lucro cesante ha de
probarse.
La parte recurrida insta la
inadmisión del recurso pues la doctrina jurisprudencial invocada no guardaría
relación con el presente litigio. Añade la recurrida que no ha solicitado un
lucro cesante sino el cumplimiento de un contrato.
Esta Sala debe rechazar el motivo de
inadmisión alegado, pues la jurisprudencia invocada guarda relación con las
peticiones del recurrente.
Sobre las consecuencias del
desistimiento unilateral del contrato de arrendamiento para uso distinto de
vivienda, cuando ambas partes aceptan la resolución, ha declarado esta Sala en
sentencia de 29 de mayo de 2014, rec. 449/2012 :
«La sentencia de 9 abril 2012 trata
de la extinción anticipada del arrendamiento de uso distinto al de vivienda,
conforme a la Ley de 1994 y se reclama indemnización por las rentas dejadas de
percibir por dicha extinción (desistimiento del arrendatario) anticipada.
Recoge la jurisprudencia dictada en aplicación del artículo 56 de la Ley de
1964. Dice literalmente:
"La jurisprudencia de esta Sala
de los últimos años, en la cual se declara que «para que sea indemnizable el
lucro cesante se requiere necesariamente una evaluación basada en la realidad y
dotada de cierta consistencia, como tantas veces ha dicho esta Sala (SSTS 17 de
julio de 2002, 27 de octubre de 1992, 8 de julio y 21 de octubre de 1996, entre
tantas otras), pues es preciso probar que realmente se han dejado de obtener
unas ganancias concretas que no han de ser dudosas ni contingentes (SSTS 29 de
diciembre de 2000; 14 de julio de 2003, entre otras muchas), y que únicamente
se puede establecer mediante una presunción de cómo se habrían sucedido los
acontecimientos en el caso de no haber tenido lugar el suceso dañoso (STS 27 de
julio 2006)» (STS de 14 de julio de 2006)".
Las razones que justifican la
moderación de la cláusula penal en los casos de desistimiento de la relación
contractual arrendataria son, en primer lugar, que ésta pretende una
indemnización global por incumplimiento total del contrato, a partir del
desistimiento, siendo así que la cláusula penal tiene como función, además de
la coercitiva, la liquidadora de daños y perjuicios (artículo 1152 del Código Civil
y sentencias de 26 marzo de 2009, 10 noviembre 2010, 21 febrero 2012) y no cabe
aplicarla automática y enteramente, cuando consta que es superior a los que se
han producido realmente».
Esta doctrina de la Sala, invocada
por el recurrente hace referencia a un supuesto de resolución del contrato,
aceptada como tal por el arrendador.
En este caso estamos ante una
solicitud de cumplimiento del contrato, dado que el arrendador no aceptó la
resolución a instancia de la parte arrendataria, ni existió incumplimiento
alguno del arrendador que motivara la resolución pretendida por la arrendataria
mediante reconvención. En concreto, en la resolución recurrida no se deduce la
aquiescencia del arrendador a la resolución, pese a la entrega de llaves por la
arrendataria, ya que cuando el arrendador recibió las llaves se opuso
expresamente a la resolución unilateral del contrato, mediante burofax remitido
al arrendatario.
CUARTO.- Los tres grupos de casos que se
han presentado en la jurisprudencia de la Sala que son:
1. Casos en los que existe en el
contrato de arrendamiento de local de negocio una cláusula que otorga al
arrendatario la facultad de resolver (rectius : desistir
unilateralmente) el contrato, quedando obligado a pagar al arrendador una
determinada cantidad de dinero (multa penitencial) (sentencias de 23 de
diciembre de 2009 (rec. 1508 de 2005), 6 de noviembre de 2013 (rec.1589 de 2011),
10 de diciembre de 2013 (rec. 2237 de 2011) y 29 de mayo de 2014 (rec. 449 de
2012).
2. Casos en los que dicha cláusula
no existe y el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el
arrendamiento, pero el arrendador no lo acepta y pide el cumplimiento del
contrato, es decir, el pago de las rentas conforme a los vencimientos pactados
en el contrato (sentencia de 26 de junio de 2002; rec. 54/1997). Es el caso que
ahora analizamos.
3. Casos en los que dicha cláusula
tampoco existe pero el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el
arrendamiento y el arrendador acepta o acaba por aceptar la resolución del
mismo reclamando indemnización de los daños y perjuicios provocados por la
resolución (sentencia de 9 de abril de 2012; rec. 229 de 2007).
Sentado que estamos ante un caso del
grupo segundo, debemos convenir con el recurrido y con la resolución recurrida
que no procede moderación en la indemnización de daños y perjuicios, pues lo
solicitado y concedido no fue una indemnización sino el pago de las rentas
adeudadas, al promover el demandante (hoy recurrido), exclusivamente, el
cumplimiento del contrato (art. 1124 CC), unido a que no se aceptó la
resolución ni se pactó cláusula penal que permitiese la moderación.
Por tanto, procede confirmar la
sentencia recurrida dado que se condenó al arrendatario al pago de las rentas
que se devengaren hasta el término del contrato y sin que conste que el
arrendador volviese a alquilarlo, pronunciamiento coherente con la petición de
cumplimiento del contrato.
La petición del demandante
(arrendador) no excede de los límites de la buena fe, pues si el arrendatario
vio mermados sus ingresos por las obras de la calle (como se presume en la
sentencia recurrida), también lo debieron ser las posibilidades de obtener un
nuevo arrendatario para el arrendador, todo ello por unas obras ordenadas por
el Ayuntamiento y que, por tanto, no estaban bajo el dominio del arrendador.
En cualquier caso, el arrendatario
no probó que el arrendador volviese a arrendar el local (como se declara en la
sentencia recurrida) o que obstruyese la posibilidad de hacerlo. En concreto se
declara en la sentencia recurrida:
«No hay prueba alguna de que el
demandante desistiese de la firma de un nuevo arrendamiento pese a tener una
oferta cierta, real y concreta de arrendarlo».
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