Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de junio
de 2016 (D. FRANCISCO JAVIER
ARROYO FIESTAS).
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SÉPTIMO.- Motivo primero.- Infracción de
los arts. 1091, 1255 y 1281 CC por su falta de aplicación. Indebida aplicación
del art. 1124 CC. Existencia de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias
Provinciales sobre la necesidad de atender a la voluntad de las partes que es lex
privata, cuando la misma recoge como causa de resolución la terminación de
las obras fuera del plazo pactado o sus prórrogas. SSAP Valencia (Sección 7.ª)
450/2010 y 671/2011 frente a SSAP Valencia (Sección 8.ª) 568/2013 y 133/2013.
Motivo segundo.- Infracción del art.
1124 CC por su indebida aplicación y errónea interpretación. Existencia de
jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales sobre la
esencialidad del plazo en la entrega de viviendas en construcción. SSAP
Valencia (Sección 7.ª) 353/2010 y 334/2013 frente a SSAP Valencia (Sección 8.ª)
568/2013 y 328/2013.
Motivo cuarto.- Infracción de los
arts. 1091, 1255 y 1281.1 CC por su falta de aplicación. Oposición o
desconocimiento en la sentencia recurrida de la doctrina jurisprudencial del
Tribunal Supremo.
Se estiman los motivos.
En esencia, se argumenta por el
recurrente que existía una previsión contractual que facultaba a los
compradores para resolver el contrato en caso de incumplimiento de plazo de
entrega, plazo que, entiende, que las partes consideraron esencial.
En los contratos de compraventa
analizados constan las siguientes cláusulas:
Cláusula cuarta: «Plazo de entrega,
escritura, garantías.
»Las obras de construcción, deberán
estar concluidas durante el mes de Marzo del 2009.
»La entrega de llaves y posesión de
la escritura pública, se ofrecerá en el plazo máximo de 90 días, a partir de la
conclusión de las obras. Salvo retrasos por causas no imputables al vendedor, o
de fuerza mayor.
»Concluidas las obras y
simultáneamente a la entrega de la posesión, se entregará la escritura pública
de compraventa, pudiendo las partes compelerse a tal efecto de conformidad con
los artículos 1279 y 1280.1 del Código Civil.
»La escritura se otorgará a la
persona física o jurídica que designe la parte compradora».
Cláusula quinta: «Causas de
resolución.
»a) A instancia del comprador.
»La parte compradora podrá instar la
resolución del presente contrato, en el caso en que las obras no se terminasen
dentro del plazo fijado o sus prórrogas, o no se otorgare la escritura pública
de conformidad con lo establecido en los arts. 1279 y 1280.1 del Código Civil,
dentro de los 6 meses siguientes al vencimiento de plazo previsto a tal efecto
en la estipulación anterior. No se entenderán como imputables al vendedor, los
retrasos en la obtención de autorizaciones administrativas pertinentes o
enganches de las compañías suministradoras. Para el caso que se instase la
resolución de este contrato, por las causas indicadas, le serán devueltas las
cantidades al adquiriente en unión de los intereses legales devengados.
»b) A instancias del vendedor.
»En el supuesto de que el
adquiriente no pagase a su vencimiento la cantidad de uno o cualesquiera de los
plazos del precio o intereses pactados, así como la incomparecencia o negativa
del adquiriente a suscribir la escritura pública de compraventa, el vendedor
quedará en libertad de exigir el pago correspondiente, mediante el ejercicio de
las acciones oportunas o la resolución de éste contrato, que se producirá de
pleno derecho, sin más trámite por parte del vendedor, que el requerimiento
notarial o judicial a tal efecto, a cuyo fin se señala como domicilio del
deudor el que figura en este Documento.
»El vendedor devolverá las
cantidades entregadas por el comprador, excepto el 10% de las cantidades
entregadas hasta ese momento, como cláusula penal expresamente pactada».
Esta sala debe declarar que en la
resolución recurrida no se efectúa una interpretación contractual lógica (art.
1281 C. Civil), dado que del tenor del contrato se deduce que se pactó
expresamente la posibilidad de resolver el contrato si en la fecha determinada
para la entrega no se habían terminado las obras.
Este pacto resolutorio expreso
facultaba a los compradores para instar la resolución, desde el día siguiente
y, sin embargo, aguardaron al menos 21 meses, por lo que su buena fe es
evidente.
Que durante ese lapso iniciaran
conversaciones tendentes a rebajar el precio no restaba legitimidad a la acción
de resolución, en virtud de los términos pactados, dado que no fructificaron
los intentos de dar solución a la controversia.
En resumen, de acuerdo con lo
declarado por esta sala en diversas ocasiones, entre otras en sentencia de 4 de
mayo de 2016, rec. 1220 de 2014, las partes tipificaron como resolutorio el
incumplimiento del plazo de entrega, en el que la vendedora se excedió con
creces.
Por otro lado, la acción resolutoria
se ejercitó en plazo y antes de que la vendedora les ofreciera el cumplimiento
del contrato, dado que el requerimiento resolutorio de los compradores a la
vendedora data de 30 de diciembre de 2010.
Ciertamente la licencia de primera
ocupación se obtuvo el 7 de diciembre de 2010, antes del requerimiento
resolutorio, pero tal evento administrativo no fue comunicado a los compradores
ni, como hemos dicho, se les ofreció el otorgamiento de la escritura con
anterioridad a la resolución instada por ellos.
Por tal razón, de acuerdo con las
sentencias de esta sala de 5 de mayo de 2014, rec. 328 de 2012; de 20 de enero
de 2015, rec. 196/2013 y de 7 de abril de 2016, rec. 54 de 2014, procede
acceder a la resolución contractual, dado que los compradores instaron la
resolución sin conocer que se había obtenido la licencia de primera ocupación y
sin que se le hubiese ofrecido el otorgamiento de la escritura de compraventa.
OCTAVO.- Motivo tercero. Infracción del art.
1124 CC por su errónea interpretación. Oposición o desconocimiento en la
sentencia recurrida de la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo.
Se estima el motivo.
Se argumenta por la parte recurrente
que la doctrina jurisprudencial ha sido vulnerada por sentencia recurrida por
cuanto habiendo incumplido la parte demandada sus obligaciones al paralizar la
obra y no entregar la misma en el plazo pactado la parte demandante estaba
facultada para dejar de seguir cumpliendo su prestación e instar la resolución
del contrato.
Esta sala debe declarar que de
acuerdo con los arts. 1100 y 1124 del C. Civil, los compradores estaban
facultados para iniciar la acción de resolución, aún cuando hubiesen suspendido
los pagos, dado que ello fue consecuencia de la suspensión provisional de la
obra, por un lado, y del enorme retraso en la evolución de las obras que
razonablemente les hacía dudar de su terminación en el plazo pactado, como así
fue, por todo lo cual procede estimar este motivo de casación, dado que lo
compradores sí estaban legitimados para instar la resolución contractual, como
ya ha declarado esta sala en sentencias de fechas 18 de julio de 2013, 22 de
octubre de 2013 y 25 de octubre de 2013.
NOVENO.- Estimada la casación, asumiendo
la instancia y constituyéndonos en tribunal de apelación debemos ratificar
sustancialmente la sentencia de 16 de diciembre de 2012 del Juzgado de Primera
Instancia núm. 4 de Paterna (Valencia) dictada en PO 139 de 2011, sin perjuicio
de declarar que el interés será el legal, dada la reforma de la Ley 57/1968,
operada por la Ley 38/1999 de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación.
Se mantiene la condena de Bankia,
dado que el aval no podía ser cancelado pues no se había acreditado por el
promotor la entrega de la vivienda (art. 4 de la Ley 57/1968).
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