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miércoles, 29 de junio de 2016

Resolución de compraventa instada por los compradores 21 meses después de cumplida la fecha de entrega de la vivienda, después de la licencia de primera ocupación y antes de conocer su expedición. La vendedora no llegó a instar el otorgamiento de escritura de compraventa. Los compradores estaban facultados para iniciar la acción de resolución, aún cuando hubiesen suspendido los pagos, dado que ello fue consecuencia de la suspensión provisional de la obra, por un lado, y del enorme retraso en la evolución de las obras que razonablemente les hacía dudar de su terminación en el plazo pactado.

Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de junio de 2016 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).

[Ver esta resolución completa en Tirant On Line Premium. http://www.tirantonline.com/tol]
SÉPTIMO.- Motivo primero.- Infracción de los arts. 1091, 1255 y 1281 CC por su falta de aplicación. Indebida aplicación del art. 1124 CC. Existencia de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales sobre la necesidad de atender a la voluntad de las partes que es lex privata, cuando la misma recoge como causa de resolución la terminación de las obras fuera del plazo pactado o sus prórrogas. SSAP Valencia (Sección 7.ª) 450/2010 y 671/2011 frente a SSAP Valencia (Sección 8.ª) 568/2013 y 133/2013.
Motivo segundo.- Infracción del art. 1124 CC por su indebida aplicación y errónea interpretación. Existencia de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales sobre la esencialidad del plazo en la entrega de viviendas en construcción. SSAP Valencia (Sección 7.ª) 353/2010 y 334/2013 frente a SSAP Valencia (Sección 8.ª) 568/2013 y 328/2013.
Motivo cuarto.- Infracción de los arts. 1091, 1255 y 1281.1 CC por su falta de aplicación. Oposición o desconocimiento en la sentencia recurrida de la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo.
Se estiman los motivos.
En esencia, se argumenta por el recurrente que existía una previsión contractual que facultaba a los compradores para resolver el contrato en caso de incumplimiento de plazo de entrega, plazo que, entiende, que las partes consideraron esencial.
En los contratos de compraventa analizados constan las siguientes cláusulas:
Cláusula cuarta: «Plazo de entrega, escritura, garantías.
»Las obras de construcción, deberán estar concluidas durante el mes de Marzo del 2009.
»La entrega de llaves y posesión de la escritura pública, se ofrecerá en el plazo máximo de 90 días, a partir de la conclusión de las obras. Salvo retrasos por causas no imputables al vendedor, o de fuerza mayor.
»Concluidas las obras y simultáneamente a la entrega de la posesión, se entregará la escritura pública de compraventa, pudiendo las partes compelerse a tal efecto de conformidad con los artículos 1279 y 1280.1 del Código Civil.
»La escritura se otorgará a la persona física o jurídica que designe la parte compradora».



Cláusula quinta: «Causas de resolución.
»a) A instancia del comprador.
»La parte compradora podrá instar la resolución del presente contrato, en el caso en que las obras no se terminasen dentro del plazo fijado o sus prórrogas, o no se otorgare la escritura pública de conformidad con lo establecido en los arts. 1279 y 1280.1 del Código Civil, dentro de los 6 meses siguientes al vencimiento de plazo previsto a tal efecto en la estipulación anterior. No se entenderán como imputables al vendedor, los retrasos en la obtención de autorizaciones administrativas pertinentes o enganches de las compañías suministradoras. Para el caso que se instase la resolución de este contrato, por las causas indicadas, le serán devueltas las cantidades al adquiriente en unión de los intereses legales devengados.
»b) A instancias del vendedor.
»En el supuesto de que el adquiriente no pagase a su vencimiento la cantidad de uno o cualesquiera de los plazos del precio o intereses pactados, así como la incomparecencia o negativa del adquiriente a suscribir la escritura pública de compraventa, el vendedor quedará en libertad de exigir el pago correspondiente, mediante el ejercicio de las acciones oportunas o la resolución de éste contrato, que se producirá de pleno derecho, sin más trámite por parte del vendedor, que el requerimiento notarial o judicial a tal efecto, a cuyo fin se señala como domicilio del deudor el que figura en este Documento.
»El vendedor devolverá las cantidades entregadas por el comprador, excepto el 10% de las cantidades entregadas hasta ese momento, como cláusula penal expresamente pactada».
Esta sala debe declarar que en la resolución recurrida no se efectúa una interpretación contractual lógica (art. 1281 C. Civil), dado que del tenor del contrato se deduce que se pactó expresamente la posibilidad de resolver el contrato si en la fecha determinada para la entrega no se habían terminado las obras.
Este pacto resolutorio expreso facultaba a los compradores para instar la resolución, desde el día siguiente y, sin embargo, aguardaron al menos 21 meses, por lo que su buena fe es evidente.
Que durante ese lapso iniciaran conversaciones tendentes a rebajar el precio no restaba legitimidad a la acción de resolución, en virtud de los términos pactados, dado que no fructificaron los intentos de dar solución a la controversia.
En resumen, de acuerdo con lo declarado por esta sala en diversas ocasiones, entre otras en sentencia de 4 de mayo de 2016, rec. 1220 de 2014, las partes tipificaron como resolutorio el incumplimiento del plazo de entrega, en el que la vendedora se excedió con creces.
Por otro lado, la acción resolutoria se ejercitó en plazo y antes de que la vendedora les ofreciera el cumplimiento del contrato, dado que el requerimiento resolutorio de los compradores a la vendedora data de 30 de diciembre de 2010.
Ciertamente la licencia de primera ocupación se obtuvo el 7 de diciembre de 2010, antes del requerimiento resolutorio, pero tal evento administrativo no fue comunicado a los compradores ni, como hemos dicho, se les ofreció el otorgamiento de la escritura con anterioridad a la resolución instada por ellos.
Por tal razón, de acuerdo con las sentencias de esta sala de 5 de mayo de 2014, rec. 328 de 2012; de 20 de enero de 2015, rec. 196/2013 y de 7 de abril de 2016, rec. 54 de 2014, procede acceder a la resolución contractual, dado que los compradores instaron la resolución sin conocer que se había obtenido la licencia de primera ocupación y sin que se le hubiese ofrecido el otorgamiento de la escritura de compraventa.
OCTAVO.- Motivo tercero. Infracción del art. 1124 CC por su errónea interpretación. Oposición o desconocimiento en la sentencia recurrida de la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo.
Se estima el motivo.
Se argumenta por la parte recurrente que la doctrina jurisprudencial ha sido vulnerada por sentencia recurrida por cuanto habiendo incumplido la parte demandada sus obligaciones al paralizar la obra y no entregar la misma en el plazo pactado la parte demandante estaba facultada para dejar de seguir cumpliendo su prestación e instar la resolución del contrato.
Esta sala debe declarar que de acuerdo con los arts. 1100 y 1124 del C. Civil, los compradores estaban facultados para iniciar la acción de resolución, aún cuando hubiesen suspendido los pagos, dado que ello fue consecuencia de la suspensión provisional de la obra, por un lado, y del enorme retraso en la evolución de las obras que razonablemente les hacía dudar de su terminación en el plazo pactado, como así fue, por todo lo cual procede estimar este motivo de casación, dado que lo compradores sí estaban legitimados para instar la resolución contractual, como ya ha declarado esta sala en sentencias de fechas 18 de julio de 2013, 22 de octubre de 2013 y 25 de octubre de 2013.
NOVENO.- Estimada la casación, asumiendo la instancia y constituyéndonos en tribunal de apelación debemos ratificar sustancialmente la sentencia de 16 de diciembre de 2012 del Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de Paterna (Valencia) dictada en PO 139 de 2011, sin perjuicio de declarar que el interés será el legal, dada la reforma de la Ley 57/1968, operada por la Ley 38/1999 de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación.

Se mantiene la condena de Bankia, dado que el aval no podía ser cancelado pues no se había acreditado por el promotor la entrega de la vivienda (art. 4 de la Ley 57/1968). 

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