Arrendamientos urbanos. Derecho de retorno. Improcedencia cuando el abandono de las viviendas arrendadas por parte de los arrendatarios de debió a ruina del inmueble. La obligación de reparar la cosa arrendada a fin de conservarla en el estado de servir al uso a que ha sido destinada, no puede tener otro alcance el de realizar las operaciones necesarias durante el arrendamiento, mas no el de reconstruir o reedificar, porque estas obras son de mayor empeño e importancia y no se pueden confundir con los simples reparos.

Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de junio de 2016 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).

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TERCERO.- Según la regulación contenida en la LAU 1964 (artículo 114), el arrendamiento quedaba resuelto, entre otras causas, por la declaración de ruina de la finca acordada por resolución que no dé lugar a recurso y en expediente contradictorio tramitado ante la autoridad municipal, en el cual hubieren sido citados al tiempo de su iniciación todos los inquilinos y arrendatarios, condiciones que se dan en el caso presente como ha puesto de manifiesto la sentencia impugnada. Incluso la norma preveía que cuando el peligro de ruina se declarara como inminente por la autoridad competente, aunque la resolución no fuere firme, podía disponer la gubernativa que la finca sea desalojada. Por otro lado, los arrendatarios podían exigir judicialmente del arrendador la realización de las obras de conservación que fueran necesarias.

Esta sala, en sentencia núm. 1054/2006, de 5 enero, resume la doctrina jurisprudencial existente acerca de la obligación de reparación por parte del arrendador, en el siguiente sentido: A) La obligación establecida en el núm. 2 del artículo 1554 CC de reparar la cosa arrendada a fin de conservarla en el estado de servir al uso a que ha sido destinada, no puede tener otro alcance que el expresado en el propio precepto legal, esto es, el de realizar las operaciones necesarias durante el arrendamiento, mas no el de reconstruir o reedificar, porque estas obras son de mayor empeño e importancia y no se pueden confundir con los simples reparos (S. 20 febrero 1975, que cita las SS. de 22 de diciembre de 1932 y 26 de diciembre de 1942); B) No son reparables con arreglo de dicha normativa (arts. 1.554.2.º CC y 107 LAU de 1964) los deterioros que exceden de la mera corrección y lleven a la reconstrucción de edificios en manifiesta ruina - SS. 7 noviembre 1961, 27 mayo 1980 y 11 noviembre 1993); C) No existe razón para agravar la disposición del número 2.º del artículo 1.554 CC en términos que impongan una verdadera reconstrucción no exigible al propietario o arrendador, criterio coincidente con el que se desprende de la LAU, al establecer en el párrafo segundo del artículo 118 la equiparación a la destrucción de la cosa arrendada, cuando para la reconstrucción se haga precisa la ejecución de obras cuyo costo exceda del 50 por ciento del valor real de la cosa arrendada para poner el inmueble en condiciones de seguridad y consiguiente habitabilidad (SS. 26 diciembre 1942 y 20 febrero 1975).

La misma sentencia recuerda cómo la anterior de 11 de noviembre de 1993 afirma que

«está fuera de toda lógica y de la equidad entender que las reparaciones necesarias que dichos artículos imponen a los arrendadores a fin de conservar la vivienda o local de negocio en estado de servir para el uso convenido tengan alcance tal que obliguen a reconstruir edificios en ruina patente y manifiesta sólo para que continúe el arrendamiento (...) de exigua renta (...), y cuya reparación alcanza los límites que el artículo 118 LAU pone para poder ejercitar la acción de resolución por ruina...»

En este sentido la sentencia núm. 242/2002, de 11 marzo, en supuesto de ruina causada por falta de reparaciones por parte del arrendador viene a reconocer a la afectada un derecho a indemnización de daños y perjuicios.