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domingo, 10 de julio de 2016

Propiedad horizontal. Legitimación activa del presidente de la comunidad de propietarios. Doctrina jurisprudencial: necesidad de un previo acuerdo de la junta de propietarios que autorice expresamente al presidente de la comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de esta. Dado el orden del día, que incluía la aprobación del cerramiento de las terrazas, y dado el desarrollo de la junta, en la que por mayoría no se aprobó el cierre de las terrazas y se acordó que la comunidad «tome las acciones legales pertinentes para que se restituyan las terrazas de la fachada que dan al puerto y a la zona de jardín, a su estado original», ha de entenderse suficientemente cumplido el requisito de la autorización expresa al presidente de la comunidad.

Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de junio de 2016 (D. Francisco Marín Castán).

[Ver esta resolución completa en Tirant On Line Premium. http://www.tirantonline.com/tol]
SEGUNDO.- En el único motivo del recurso se alega vulneración del art. 14 e) en relación con el art. 13.3, ambos de la LPH, e infracción de la doctrina de esta sala en cuanto a la necesidad de que el presidente de la comunidad cuente con autorización expresa de la junta de propietarios para el ejercicio de acciones judiciales, citándose por número de resolución y fecha de la misma las sentencias de esta Sala que a juicio de la parte recurrente justifican el interés casacional invocado respecto de las cuestiones planteadas (sentencias 699/2011, de 10 de octubre, y 204/2012, de 27 de marzo). En su desarrollo la parte recurrente extracta la doctrina contenida en las citadas sentencias alegando que de la misma se desprende que la representación orgánica del presidente no es suficiente para que pueda actuar en juicio por cuenta de la comunidad sin mediar autorización o mandato expreso adoptado en junta; que dicha autorización debe ser previa, en el sentido de que debe incluirse en el orden del día de la junta en la que se vaya a adoptar el acuerdo por el cual se decida el ejercicio de acciones judiciales; y que debe ser expresa a favor de quien ostente en ese momento el cargo de presidente, y para el ejercicio de acciones judiciales, no admitiéndose autorizaciones genéricas o inconcretas. La parte recurrente considera que estas exigencias no se respetaron en el presente caso, porque ni se incluyó en la convocatoria de la junta de 6 de agosto de 2007 previsión alguna al respecto en el orden del día, ni el acuerdo adoptado en dicha junta contuvo autorización expresa al presidente ni, en todo caso, se especificó que la autorización fuera para el ejercicio de acciones judiciales contra los propietarios que hubieran realizado cerramientos no permitidos. Por todo ello alega que la sentencia recurrida se apartó de esa doctrina al apoyar su razón decisoria en la idea de que el presidente puede actuar siempre en beneficio de la comunidad, sin precisar previa autorización de la misma para el ejercicio de acciones judiciales.



En su escrito de oposición la parte demandante-recurrida ha alegado, en primer lugar, que el recurso incurre en causa de inadmisión «por no cumplirse las exigencias legales relativas a la infracción de la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo» y, por tanto, por inexistencia de interés casacional, ya que la sentencia recurrida no se aparta de la doctrina que se alega en la medida en que el presidente se encontraba expresamente autorizado para el ejercicio de acciones judiciales contra el recurrente en virtud de la autorización expresa contenida en el acuerdo de junta de 6 de agosto de 2007, que no fue impugnado, en el que la comunidad expresó su voluntad de iniciar acciones legales contra el Sr. Bernardino. A su juicio, solo tendría sentido lo que se afirma de contrario si el referido acuerdo hubiera sido declarado nulo, pues solo entonces podría afirmarse que el presidente no contaba con autorización de la junta de propietarios. Seguidamente formula oposición por razones de fondo, con similares argumentos referentes a la existencia de un acuerdo de junta válidamente adoptado, no impugnado por el recurrente, en el que se debatió como asunto incluido en el orden del día la cuestión de si procedía aprobar el cierre de las terrazas de la fachada que daba al puerto y a la zona ajardinada, y en el que, tras no aprobarse dichas obras, finalmente consta que se habilitó al presidente para el ejercicio de acciones judiciales contra el hoy recurrente en los siguientes términos: «una vez desestimado dicho punto, se acuerda que la comunidad tome las acciones legales pertinentes para que se restituyan las terrazas de la fachada que da al puerto y zona de jardín a su estado original». En particular sostiene que la doctrina que se invoca no puede entenderse en el sentido de que el acuerdo adoptado otorgue un mandato a una persona concreta, «siendo suficiente cualquier acuerdo de una junta de propietarios en el sentido de tomar acciones legales contra un comunero» y que la literalidad del acuerdo válidamente adoptado el 6 de agosto de 2007, al referirse a «acciones legales», comprendía todo tipo de acciones incluyendo las judiciales, pero también las de carácter administrativo.
TERCERO.- Como en el caso recientemente resuelto por sentencia 622/2015 de 5 de noviembre, las cuestiones que plantea la parte recurrida no pueden impedir que esta Sala entre a resolver el fondo del recurso de casación.
No se aprecia el incumplimiento de los requisitos de admisión porque en el escrito de interposición del recurso se identifican suficientemente las cuestiones jurídicas planteadas y, para justificar su interés casacional, se citan las sentencias de esta Sala representativas de la doctrina jurisprudencial a la que se opondría la sentencia recurrida.
CUARTO.- Como concluye la reciente sentencia 622/2015, de 5 de noviembre, es pacífica la doctrina jurisprudencial de esta Sala (reiterada, con precisiones, en las sentencias 676/2011, de 10 de octubre, 204/2012, de 27 de marzo -ambas citadas por el recurrente -, 768/2012, de 12 de diciembre, 659/2013, de 19 de febrero, y 757/2014, de 30 de diciembre) que declara la necesidad de un previo acuerdo de la junta de propietarios que autorice expresamente al presidente de la comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de esta salvo que los estatutos expresamente dispongan lo contrario o el presidente actúe en calidad de copropietario.
Según esta doctrina, aunque la Ley de Propiedad Horizontal únicamente exige de modo expreso el acuerdo previo para que el presidente pueda ejercitar acciones judiciales en defensa de la comunidad de propietarios en los supuestos de acción de cesación de actividades prohibidas por los estatutos que resulten dañosas para la finca (art. 7.2 LPH) y de reclamación de cuotas impagadas (art. 21 LPH), esta sala ha entendido que no resulta razonable sostener que la facultad de representación que se atribuye de modo genérico al presidente le permita decidir unilateralmente sobre asuntos importantes para la comunidad, entre los que la citada STS de 27 de marzo de 2012 considera comprendida precisamente «la realización de obras en elementos privativos de un comunero que comporten alteración o afectación de los elementos comunes». Es decir, pese a que la Ley de Propiedad Horizontal reconozca al presidente de la comunidad de propietarios la representación de la misma en juicio y fuera de él, la jurisprudencia ha matizado que «esto no significa que esté legitimado para cualquier actuación por el mero hecho de ostentar el cargo de presidente ya que no puede suplir o corregir la voluntad de la comunidad expresada en las juntas ordinarias o extraordinarias» (sentencia 659/2013, de 19 de febrero, citada por la más reciente 622/2015, de 5 de noviembre).
En el presente caso, pese a que algunos razonamientos de las partes y de la propia sentencia recurrida se centren en el tema de la validez del acuerdo adoptado por la junta general ordinaria de la comunidad demandante con fecha 6 de agosto de 2007, esta debe considerarse una cuestión ajena al recurso, toda vez que es un hecho no discutido y en todo caso acreditado que el acuerdo existió y que surtió efectos jurídicos al no estar afectado de nulidad radical ni ser impugnado, de tal modo que, desde el punto de vista del interés casacional, la controversia se constriñe a la determinación del significado o alcance que tuvo dicho acuerdo en orden a considerar si del mismo resultaba o no una autorización expresa de la comunidad de propietarios a su presidente para ejercitar acciones judiciales contra los propietarios que, como el demandado, hubieran realizado en su vivienda obras de cerramiento de terrazas contrarias al mismo, todo ello partiendo de que no consta que los estatutos salvaran esa exigencia ni que el presidente actuase en este pleito a título individual, como propietario, en defensa del interés general de la comunidad ni, en fin, que fuera autorizado por los demás propietarios para representarlos y litigar en el nombre e interés individual de cada uno de ellos.
Centrado el debate en estos términos, son hechos de los que necesariamente ha de partirse para resolver el presente recurso de casación y que resultan de los propios términos recogidos en el acta de la junta general, que en dicha junta, tras debatirse el punto 11.º del orden del día referente a la aprobación de obras de cerramiento en las terrazas de la fachada con vistas al jardín y al puerto, el resultado de la votación fue no aprobar dichas obras y autorizar a partir de ese momento a la comunidad para el ejercicio de «acciones legales pertinentes» para restituir las terrazas de la fachada que daba al puerto y a la zona ajardinada a su estado original.

Así las cosas, y por más que el razonamiento de la sentencia recurrida sobre la no necesidad de autorización de la junta al presidente para el ejercicio de acciones no se ajuste a la doctrina jurisprudencial antes expuesta, el motivo ha de ser desestimado porque, dado el orden del día, que incluía la aprobación, si procediera, del cerramiento de las terrazas de la fachada que daba al puerto y al jardín, y dado el desarrollo de la junta, en la que por mayoría no se aprobó el cierre de las terrazas y se acordó que la comunidad «tome las acciones legales pertinentes para que se restituyan las terrazas de la fachada que dan al puerto y a la zona de jardín, a su estado original», ha de entenderse suficientemente cumplido el requisito de la autorización expresa al presidente de la comunidad para demandar al hoy recurrente, ya que lo contrario supondría exigir adiciones superfluas o fórmulas sacramentales que no aportarían nada esencial a la expresión de la voluntad de la junta.

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