Retracto arrendaticio urbano. No opera la exclusión del art. 25.7 LAU porque no consta que se transmitiera la totalidad del inmueble donde se ubican los pisos arrendados. La «venta conjunta» no puede suponer una simulación para la elusión los derechos de tanteo y retracto, por lo que debe constatarse que el objeto de la venta comprenda todas las fincas o unidades inmobiliarias que forman parte del edificio, único supuesto en el que procedería la exclusión de los derechos de adquisición preferente (tanteo y retracto).

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 28 de noviembre de 2024 (D. PEDRO JOSE VELA TORRES).

[Ver esta resolución completa en Tirant Prime. https://www.tirantonline.com/tol/documento/show/10293225?index=0&searchtype=substring]

PRIMERO.- Resumen de antecedentes

1.-El 10 de noviembre de 2006, Dña. Adelina, D. Indalecio, D. Juan Carlos y D. Jesús suscribieron con la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo de Madrid S.A. (en adelante, EMVS) sendos contratos de arrendamiento sobre cuatro viviendas sitas en la DIRECCION000, de Madrid.

2.-El 31 de octubre de 2013, EMVS vendió a la empresa Fidere Vivienda S.L.U. (en adelante, Fidere), un total de 1860 viviendas vinculadas, 1797 plazas de garaje y 1569 trasteros, pertenecientes a 18 promociones de viviendas de Madrid, construidas bajo distintos regímenes de protección pública. Entre cuyas promociones se encontraban determinadas fincas del edificio sito en la DIRECCION000, de Madrid, entre ellas, las viviendas antes reseñadas.

3.-Los citados arrendatarios formularon una demanda contra Fidere, en la que ejercitaban una acción de retracto arrendaticio respecto de cada uno de los pisos de los que eran inquilinos, con preferencia a la compradora demandada.

4.-Previa oposición de la parte demandada, que alegó, en lo que ahora interesa, la improcedencia del retracto por aplicación del art. 25.7 LAU, el juzgado de primera instancia desestimó la demanda, al considerar que, al tratarse de la venta conjunta de las viviendas y locales propiedad del arrendador, no cabía el retracto arrendaticio urbano.

5.-La sentencia de primera instancia fue recurrida en apelación por la parte demandante, cuyo recurso fue estimado por la Audiencia Provincial. En lo que ahora importa, consideró que, aunque el objeto de la compraventa fueron 1860 viviendas vinculadas, 1797 plazas de garaje y 1569 trasteros, pertenecientes a 18 promociones de viviendas de Madrid, era posible la individualización de la propiedad de cada piso, así como su independencia física y jurídica y la individualización del precio; por lo que resultaba procedente el retracto. Como consecuencia de lo cual, revocó la sentencia de primera instancia y estimó íntegramente la demanda.

6.-La demandada ha interpuesto un recurso de casación.

SEGUNDO.- Primer y segundo motivos de casación. Planteamiento. Resolución conjunta

1.-El primer motivo de casación denuncia la infracción de art. 25.7 LAU y de la jurisprudencia plasmada en las sentencias de la sala 1107/2001, de 27 de noviembre, 450/2012, de 11 de julio, y 681/2010, de 10 de noviembre.

En el desarrollo del motivo, la parte recurrente alega, resumidamente, que conforme a la nueva regulación legal contenida en el citado precepto legal, ya no es posible aplicar la jurisprudencia anterior, referida a la LAU de 1964, que permitía el retracto cuando las fincas objeto de tal derecho de adquisición preferente estaban individualizadas físicamente (teoría de la «venta agrupada», en contraposición a la «venta conjunta»). Por el contrario, resulta de aplicación la literalidad del art. 25.7 LAU, como ya han declarado las sentencias citadas.

2.-El segundo motivo de casación denuncia la infracción del art. 25.7 LAU.

Al desarrollar el motivo, la parte recurrente reproduce los mismos argumentos que en el anterior, si bien cifra el interés casacional en la existencia de resoluciones contradictorias de Audiencias Provinciales.

3.-En tanto que ambos motivos se refieren a un mismo problema jurídico, se resolverán conjuntamente, para evitar reiteraciones inútiles.

TERCERO.- Aplicación del art. 25.7 LAU al caso enjuiciado. Desestimación del recurso de casación

1.-La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (LAU) reconoce unos derechos de adquisición preferente (tanteo y retracto) al arrendatario de finca urbana, tanto de vivienda (art. 25 LAU), como de uso distinto (art. 31 LAU). En particular, el retracto, que es la institución a la que se refiere el recurso de casación, supone un límite legal al dominio, concretamente a la libre transmisibilidad del bien y una excepción a la fe pública registral conforme al art. 37.3º de la Ley Hipotecaria (LH), según el cual, si bien las acciones rescisorias, revocatorias y resolutorias no se darán contra el tercero que haya inscrito su título adquisitivo con los requisitos de los arts. 32 y 34 LH, se exceptúan las acciones de retracto legal que sí podrán ser hechas efectivas en perjuicio de tercero hipotecario en los casos y términos que las leyes establecen.

2.-En la redacción aplicable cronológicamente al caso, el art. 25.7 LAU establecía:

«No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.

»Si en el inmueble sólo existiera una vivienda, el arrendatario tendrá los derechos de tanteo y retracto previstos en este artículo».

3.-Aunque este precepto contiene una norma explícitamente más reductora de los derechos de adquisición preferente de los arrendatarios que su antecedente (el art. 47 LAU 1964), el problema de fondo, como ha resaltado la doctrina, sigue siendo el mismo, en tanto que la «venta conjunta» no puede suponer una simulación para la elusión de tales derechos, por lo que debe constatarse que el objeto de la venta comprenda todas las fincas o unidades inmobiliarias que forman parte del edificio, único supuesto en el que procedería la exclusión de los derechos de adquisición preferente (tanteo y retracto).

4.-En este caso, la parte demandada no ha acreditado que la compraventa comprendiera todas las unidades del edificio de la DIRECCION000 de Madrid, pues aparte de que en la escritura no consta que se transmitieran todas las viviendas, se dice expresamente que no fueron objeto de la transmisión cuarenta y cuatro plazas de garaje del inmueble. De tal manera que no concurre el presupuesto fáctico para la denegación del retracto, porque cuando no se transmiten todas las fincas del mismo edificio no puede pretenderse la aplicación de las restricciones o limitaciones del art. 25.7 LAU.

Por el contrario, al no operar la excepción prevista en el art. 25.7 LAU, resultan de aplicación los párrafos anteriores del mismo precepto y se dan las condiciones para el ejercicio del retracto, puesto que los pisos de los demandantes sí que constituyen unidades físicas y habitacionales independientes, que cumplen los requisitos establecidos por las sentencias 441/1988, de 26 de mayo, 112/2010, de 15 de marzo, cuando declaran:

«[l]a individualidad e independencia de la cosa arrendada, hay que deducirla de sus condiciones físicas, de su naturaleza, límites y destino y del contrato de arrendamiento».

5.-En consecuencia, la sentencia recurrida no infringe el precepto mencionado, ni la jurisprudencia que invoca la recurrente. Por lo que el recurso de casación debe ser desestimado.

CUARTO.- Costas y depósitos

1.-Al haberse desestimado el recurso de casación, deben imponerse a la recurrente las costas por él causadas, de conformidad con el art. 398.1 LEC.

2.-Asimismo, debe ordenarse la pérdida del depósito constituido para el recurso de casación, de conformidad con la disposición adicional 15ª, apartado 9, LOPJ.