Civil - Contratos. Arrendamientos urbanos. Contratos de arrendamiento celebrados bajo la vigencia del RDL 2/1985. Sometimiento voluntario de las partes contratanes al régimen de prórroga forzosa. Requisitos para su validez.

Sentencia T.S. de 30 de mayo de 2011.

TERCERO.- (...) esta Sala ya ha declarado en diversas ocasiones que, aunque tras la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 2/1985 se produjo la supresión del régimen de prórroga forzosa que, para los arrendamientos urbanos, imponía el artículo 57 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964, sin embargo, nada impide que las partes, en uso de su libertad contractual, puedan establecer cláusulas o pactos que impliquen el voluntario sometimiento al referido régimen. En tal caso, es necesario que exista un acuerdo expreso de sometimiento, ya que, en caso contrario, hay que estar a la norma general, a saber, la duración del contrato por el tiempo convenido. El referido acuerdo, en general, debe existir en el contrato explícitamente, aunque cabe deducir la existencia de sometimiento del arrendador a la prórroga de modo implícito, que no tácito, de los propios términos del contrato, pero, aún en estos casos, es decir, sin que exista una cláusula específica, la deducción de duración y sometimiento a la prórroga forzosa debe ser clara y terminante. (SSTS 9 de septiembre de 2009, y de 7 de julio de 2010).

La Audiencia Provincial, concluye que en el contrato no se contempla de modo expreso el sometimiento al régimen de prórroga forzosa respecto a la duración del contrato, pero como se ha indicado, cabría también un sometimiento implícito. La sentencia de apelación no se ajusta a la doctrina jurisprudencial sentada ya que su adecuada aplicación precisa no solo comprobar que no lo han acordado las partes de un modo expreso, sino además exige indagar el alcance de su voluntad para poder determinar si, rechazado el sometimiento expreso, puede concluirse que existió un consentimiento implícito, que constituya una voluntad clara y terminante de sometimiento a la prórroga forzosa.

La aplicación de esta doctrina al caso que ahora se examina, conlleva la estimación del recurso. La estipulación segunda del contrato de arrendamiento tras fijar un inicial plazo de duración de cinco años establece que podrá «...ser renovado al finalizar dicho periodo a voluntad del arrendatario », usando unos términos muy similares a los recogidos en el artículo 57 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, cuando regula la prórroga forzosa. Ello unido a que en el contrato se establece que a partir del quinto año de duración se llevaría a cabo una revisión de la renta específica para adaptarla a las variaciones del IPC, necesariamente lleva a afirmar que los originarios contratantes preveían una duración del contrato muy superior a los primeros cinco años. En definitiva la interpretación integral y conjunta del articulado del contrato exige, conforme a la doctrina de esta Sala concluir que la voluntad de los contratantes originarios era la de someter el arrendamiento al régimen de la prórroga forzosa lo que exige estimar íntegramente el recurso de casación.

[Ver: CENDOJ Base de Datos de Jurisprudencia]