Sentencia de la Audiencia Provincial de Huelva (s. 2ª) de 22 de junio de 2011. Pte: FLORENTINO GREGORIO RUIZ YAMUZA. (1.321)
SEGUNDO.- De la resolución del contrato de compraventa.
Se plantea en este pleito el problema de la resolución contractual de la compraventa de vivienda motivada por el retraso en la entrega, cuestión que ya ha estudiado la Sala en otras resoluciones, como por ejemplo las dictadas recientemente en los rollos de apelación 67 y 215/09 y 50/10, en las que incidiendo en el debido estudio singularizado de cada caso se hacía, señaladamente en la segunda de ellas, una referencia al contexto jurisprudencial vigente, que convendría también repasar ahora.
La S.T.S. de 04.06.07, con una copiosa cita de otras resoluciones precedentes del Alto Tribunal como las de 05.01.1932, 12.04.1945, 05.07.1971, 09.06.1986, 22.05.1991, 18.11.1993 ó 20.09.00, recuerda que el mero retraso no es suficiente para la resolución, salvo en supuestos de especial relevancia del tiempo o del cumplimiento tempestivo de la prestación (término esencial, en los supuestos del art. 1100, II 2º del Código Civil); precisando que la tardanza en el cumplimiento de lo pactado "... no siempre implica que se haya frustrado el fin práctico perseguido por el negocio, ni permite atribuir a la parte adversa un interés, jurídicamente protegible, en que se decrete la resolución...", pudiendo, por el contrario, dar lugar a la constitución en mora, cuando se dan los presupuestos que entre otros señala el artículo 1100 del Código Civil con las consecuencias que indican preceptos como los artículos 1101, 1096, 1182, etc., de la misma Ley, pero no necesariamente a la resolución, cuyo carácter de remedio excepcional, frente al principio de conservación del negocio.
De ahí que la Jurisprudencia haya venido exigiendo, además haya cumplido quien promueve la resolución, las obligaciones que le correspondieran de una parte, que se aprecie en el acreedor que insta la resolución un interés jurídicamente atendible, tópico mediante el cual se expresa la posibilidad de apreciar el carácter abusivo o contrario de buena fe, o incluso doloso, que puede tener la resolución cuando se basa en un incumplimiento más aparente que real, pues no afecta al interés del acreedor en términos sustanciales, o encubre la posibilidad de conseguir un nuevo negocio que determinaría un nuevo beneficio. Y, por otra parte, que se trate de un incumplimiento de cierta entidad, que se ha caracterizado como verdadero y propio, grave y esencial (Cfr. SS.T.S. de.15.11.1994, 07.03.1995, 23.01.1996, 06.10.1997 y 11.04.03) Estos criterios para la determinación de la entidad o esencialidad del incumplimiento han sido perfilados acudiendo a datos como la importancia para la economía de los interesados, la entidad del incumplimiento como obstáculo para impedir la satisfacción o para provocar la frustración, que ha de predicarse del fin o fin práctico del contrato, a lo que equivale la llamada quiebra de la finalidad económica.
En el mismo sentido, la reciente S.T.S. de 17.12.08, acude como elementos interpretativos, además de a la propia doctrina de la Sala (citando las sentencias de 10.10.05, 04.04 y 22.12.06 y 20.07.07) a las reglas contenidas en el texto de los Principios del Derecho europeo de contratos (PECL), concretamente al art. 8:103 PECL, que contempla como supuestos de incumplimiento esencial, por una parte el caso en que la estricta observancia de la obligación forme parte de la esencia del contrato; el caso de que el incumplimiento prive sustancialmente a la parte perjudicada de aquello que tenía derecho a esperar de acuerdo con el contrato, y el caso del incumplimiento intencional que de razones a la parte interesada para creer que no puede confiar en el cumplimiento.
TERCERO - Del pacto entre las partes.
La situación doctrinal a que hemos hecho referencia en el considerando precedente requiere, como aproximación general al estudio de una realidad jurídica, de un ulterior examen para verificar su acomodo a cada situación particular que, como en el supuesto que ahora analizamos, puede presentar singularidades.
Así, en el presente caso, además del retraso definitiva y finalmente producido que desde luego ha de reputarse de notable entidad puesto que supone casi de dos años de demora respecto del momento de entrega inicialmente pactado; hemos de estar a lo específicamente previsto por las partes al contratar.
Según la estipulación octava del convenio que vinculaba a compradora y vendedora, en el caso de que la entrega se demorase más de seis meses respecto de la fecha prevista, "... por causas imputables a la vendedora y siempre que la compradora hubiere cumplido con las obligaciones que le son exigibles en dicha fecha, la compradora podrá optar por exigir el cumplimiento de las obligaciones, concediendo en tal caso al vendedor una prórroga, o por la resolución del contrato, con la devolución de las cantidades entregadas hasta el momento de la resolución.
Si optase por la prórroga, la vivienda será entregada en el plazo máximo de tres meses contar desde la obtención de la licencia de primera ocupación, salvo que medie justa causa..." La comprensión lógica de esta cláusula no puede ser otra que las partes otorgan una trascendencia esencial a la fecha de entrega, al punto de que el retraso injustificado de seis meses en la entrega habilita al comprador para resolver el contrato.
La doctrina del Tribunal Supremo sobre la subsidiariedad de la resolución y el principio de conservación del contrato, lógicamente ha de ceder cuando existe como es el caso una previsión pactada expresamente al respecto, lo que equivale a decir que las partes ha elevado un retraso de menor entidad, sólo de seis meses respecto de la fecha prevista, a la categoría de circunstancia propiciatoria para que se pueda resolver el contrato.
Esta fue la voluntad libremente expresada y el convenio válidamente alcanzado por las partes en este particular caso; por lo tanto, más que a la teoría general esbozada en el considerando precedente, hemos de estar al análisis de dos cuestiones complementarias, cuyo examen por la Juez a quo se critica por la parte apelante. La tácita concesión de prórroga por parte de la Sra. Asunción y la imposibilidad de concluir la obra en la fecha contemplada por el contrato.
Ambos extremos son correctamente estudiados en la sentencia de primer grado, debiéndose corroborar sus conclusiones al respecto: Por una parte no podemos equiparar la inacción o el silencio de la actora durante los seis meses que transcurren desde el 30.03.09 hasta noviembre del mismo año como aquiescencia frente al retraso producido. Por supuesto que pudo hacer alguna gestión, siquiera inoficiosa, para informarse de la marcha de las obras o incluso anticipar su decisión de instar la resolución del contrato si éstas no concluían a tiempo; mas lo cierto es que realmente no podía emprender ninguna iniciativa dotada de eficacia hasta que no se produjera el evento que le permitía instar la resolución y que, en consecuencia, este periodo de espera no puede, en modo alguno, interpretarse como tácita concesión de prórroga. Prórroga que, por otra parte, sólo estaría en condiciones de conceder, como opción, vencido citado plazo de seis meses de retraso.
En cuanto a los problemas de tesorería de la empresa contratista no pueden esgrimirse como razones que justifiquen el retraso padecido por la obra, en el sentido de que constituyan eventualidades no esperables, no achacables o imputables directa o indirectamente al déficit de previsión de la constructora.
Los diversos avatares de financiación, incluidos los retrasos en la concesión de créditos o la liberación de fondos, en que una promoción puede verse envuelta, son una de las eventualidades más comunes del proceso constructivo que debieron ser justamente ponderadas al redactar el contrato que ligaba a las partes, señaladamente si se incluyó en el mismo una posibilidad de resolución tan ágil a favor del comprador.
En consecuencia, procede desestimar el recurso y confirmar la sentencia de primera instancia.
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