Civil – D. Reales. Servidumbre de paso. Cuando los signos de la servidumbre son ostensibles, permanenciales y perfectamente exteriorizados, tal apariencia indubitada produce una publicidad en semejanza a la inscripción en el Registro, surtiendo efecto aunque no resulte del Registro la existencia del gravamen.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Girona (s. 1ª) de 15 de julio de 2011. Pte: MARIA ISABEL SOLER NAVARRO. (1.304)

SEGUNDO.- (...) el hecho de que la servidumbre de paso no tuviera acceso al Registro no impide su existencia, como ya recoge el Juez " aquo " y ello porque aún cuando no conste en el Registro de la Propiedad el derecho de paso, ello no es óbice para que exista y produzca todos sus efectos; así, considera de forma reiterada la jurisprudencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo que la exigencia de forma escrita contenida en el último párrafo del art. 1.280 C.Civil en relación con los actos y contratos que tengan por objeto la creación de derechos reales sobre bienes inmuebles no tiene el alcance de forma solemne que pueda afectar a la eficacia obligatoria del contrato.

Además, partiendo de que la servidumbre de paso es aparente cuando hay camino, amén de positiva y discontinua (AP Baleares, sentencia de 06-11-2006), cuando los signos de la servidumbre son ostensibles, permanenciales y perfectamente exteriorizados, tal apariencia indubitada produce una publicidad en semejanza a la inscripción en el Registro (SS. 17-5-1927,5-4- 1986y21-12-1990) (STS de 17-10-2006), surtiendo efecto aunque no resulte del Registro la existencia del gravamen (STS de 24-03-1993), exigiendo el Tribunal Supremo para la inoponibilidad de servidumbre no inscrita la existencia de buena fe en el adquirente del fundo sirviente, esto es, la ignorancia del gravamen, ya que en otro caso, no resultaría amparado por la fe pública registral, ausencia de buena fe que existe, sea la servidumbre aparente o no, cuando el tercero tenía conocimiento efectivo de la existencia extrarregistral de la carga real (sentencia de 25 de mayo de 1974), existiendo una consolidada jurisprudencia (sentencias de 20 de diciembre de 1962, 21 de diciembre de 1970, 30 de diciembre de 1975, 29 de mayo de 1979,5 de abril de 1986y12 de diciembre de 1990) según la cual cuando los signos de la servidumbre son ostensibles e indubitados, su apariencia exterior les atribuye una publicidad equivalente a la inscripción y, por tanto, surten efecto contra el adquirente del inmueble aunque no resulte del Registro la existencia del gravamen, que además cuando se demuestra que el adquirente conoció o tuvo motivos racionales para conocer, como ocurre en este caso, antes de perfeccionar su adquisición, que la finca estaba gravada con un derecho de servidumbre, no podrá ampararse en la falta de inscripción, y tal conocimiento existe cuando los signos de una servidumbre sean ostensibles y, por ende, indubitados (sentencias del TS. de 23 de octubre de 1980, 5 de abril de 1986 y 15 de marzo de 1993, disponiendo ésta última que "el Art. 13-1º LH precepto en que se ampara el motivo y a cuyo tenor las servidumbres no inscritas en el Registro no pueden producir efectos contra terceros, ha sido interpretado por la Sala 1ª en el recto sentido de desposeerlos de imperatividad absoluta y terminante, ya que aunque tal gravamen real carezca de constancia registral, cuando el tercero conoce su existencia, bien por su carácter permanente, o bien por haberse acreditado por otros medios, no puede ampararse dicho tercero en tal falta de inscripción expresa (SS. 8-5-47y20-5-92), pues cuando los signos de la servidumbre son ostensibles, permanentes y perfectamente exteriorizados, tal apariencia indubitada produce una publicidad en semejanza a la inscripción en el Registro (Ss. 17-5-27,5-4-86y21-12-90)".

[Ver: Consejo General del Poder Judicial. Base de Datos de Jurisprudencia]