Sentencia del
Tribunal Supremo de 28 de abril de 2014 (D. Francisco Marín Castán).
SEGUNDO.- (...) Como se anticipó, esta Sala ha
examinado en múltiples ocasiones la cuestión atinente a los efectos
resolutorios de la falta de licencia de primera ocupación en la fecha pactada
para la entrega de una vivienda por el promotor-vendedor para el caso, como el
presente, de que el contrato no hubiera previsto expresamente la entrega de
dicha licencia como requisito esencial, sentando como jurisprudencia, ya
consolidada, que tiene carácter resolutorio todo incumplimiento del vendedor
que prive sustancialmente al comprador del derecho a disfrutar la cosa, por
cuanto que su entrega en tiempo, lugar y forma y en condiciones para ser usada con
arreglo a su naturaleza constituye la obligación esencial y más característica
del vendedor, y que, incumbiendo a la promotora vendedora gestionar y obtener
la licencia de primera ocupación (artículo 1258 CC), la falta de cumplimiento
de este deber no solo se valorará como esencial de haberse pactado como tal en
el contrato, sino también, en su defecto, «en aquellos casos en que las
circunstancias concurrentes conduzcan a estimar que su concesión no va a ser
posible en un plazo razonable por ser presumible contravención de la
legislación y/o planificación urbanística, ya que en ese caso se estaría
haciendo imposible o poniendo en riesgo la efectiva incorporación del inmueble
al patrimonio del adquirente», correspondiendo a la vendedora probar el
carácter accesorio y no esencial de la falta de dicha licencia mediante la
prueba de que la falta de obtención no responde a motivos relacionados con la
imposibilidad de dar al inmueble el uso adecuado.
En conclusión, esta situación de incertidumbre y de
fundado temor de frustración de las legítimas expectativas que tenía al
contratar -ratificada por la no obtención de dicha licencia durante todo este
tiempo- a que fue abocada la parte compradora ha sido valorada por esta Sala,
en casos idénticos al presente, como razón suficiente para amparar su
pretensión resolutoria del contrato y para desestimar la pretensión de
cumplimiento formulada por la parte vendedora. Por tanto, procede estimar el
recurso de casación una vez constatado que el criterio de la sentencia
recurrida entra en contradicción con la doctrina que ha servido a esta Sala
para resolver recursos semejantes sobre casos prácticamente idénticos.
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