Banner Aleman Abogados

Formulario de contacto

Nombre

Correo electrónico *

Mensaje *

viernes, 11 de julio de 2014

Civil – D. Reales. Propiedad horizontal. Junta de Propietarios. Acta de la junta. Contenido. Requisitos. Consecuencias de la existencia de defectos en la redacción del acta de la junta de propietarios.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas (s. 3ª) de 15 de abril de 2014 (Dª. Rosalía Mercedes Fernández Alaya).

[Ver resolución completa en Tirant On Line Premium. http://www.tirantonline.com/tol]
SEGUNDO.- (...) Para resolver las cuestiones planteadas este Tribunal procede recordar primeramente:
a) Que la Junta de Propietarios constituye el primero y principal órgano de gobierno de una comunidad en régimen de propiedad horizontal (art. 13 LPH). Como órgano de gobierno colectivo -integrado por todos los copropietarios o comuneros- su voluntad se plasma a través de los acuerdos que adoptan sus integrantes, respecto de los asuntos sometidos a su consideración o deliberación. Los acuerdos de la Junta constituyen, por tanto, la expresión de la voluntad de la colectividad respecto del asunto o tema sometido a su consideración y deliberación.
b) Que la voluntad comunitaria únicamente puede ser expresada por la Junta de Propietarios, y sólo puede ser excepcionalmente suplida por una decisión judicial (art. 17.7 LPH) .


c) Que no cabe confundir "acuerdo comunitario" con "acta de la Junta". El acuerdo es la expresión de la voluntad de la Junta como órgano de gobierno colegiado de la Comunidad de Propietarios; y el acta es una mera relación escrita de lo sucedido, tratado o acordado en la Junta, constituyendo el soporte documental en el que se deja constancia de los acuerdos adoptados por el órgano colegiado de gobierno de la Comunidad .El reflejo de los acuerdos en el acta, conforme a lo prevenido por el artículo 19 LPH no tiene carácter ad solemnitaten, sino naturaleza claramente formal, instrumental o probatoria, de modo que determinados defectos menores de carácter formal que no afecten en lo esencial a acuerdos válidamente adoptados no pueden provocar la nulidad de éstos.
En la línea de la interpretación que este Tribunal sostiene se pronuncian, entre otras, la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 3 de diciembre de 2013: " Desde el aspecto del acta de la Junta y la omisión de algunos de los extremos señalados en la Ley de Propiedad Horizontal, tema también suscitado por la parte actora, ya declaramos en nuestra sentencia de 28 de mayo de 2013 que en un edificio sometido al régimen de la propiedad horizontal, los acuerdos que se adopten en la Junta de propietarios han de reflejarse en un documento denominado " acta " (apartado 1 del artículo 19 de la Ley 49/1960, de 21 de julio de 1960, sobre la Propiedad Horizontal). Cada reunión de la Junta de propietarios debe dar lugar a su correspondiente acta en la que consten los acuerdos adoptados.
Esta acta debe expresar la fecha y lugar de celebración de la Junta, los propietarios asistentes, presentes o representados, y los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra, así como las cuotas de participación que respectivamente suponga. Y tiene que estar firmada por el presidente y el secretario. Siendo la ausencia o el error respecto de cualquiera de estos requisitos "insubsanable" (párrafo tercero y último del apartado 3 del artículo 19 de la L.P.H .).
Además el acta también deberá expresar el autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido, el carácter de la Junta, ordinario o extraordinario, y la indicación sobre su celebración en primera o segunda convocatoria, los cargos de los asistentes con indicación de sus cuotas de participación, el orden del día de la reunión y, respecto de los acuerdos adoptados, los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos en caso de que ello fuere relevante para la validez del acuerdo (apartado 2 del reseñado artículo 19). Pero, la ausencia o error respecto de cualquiera de estos requisitos, es "subsanable"; Subsanación que deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios, que deberá ratificar la subsanación (párrafo tercero y último del apartado 3 del artículo 19 de la L.P.H .).
Igualmente tiene que reflejarse en el acta los propietarios privados del derecho de voto por no encontrarse al corriente en el pago de todas las deudas vencidas en la comunidad (apartado 2 del artículo 15 de L.P.H .).
Ante el acta de una reunión de la Junta de propietarios con un defecto o error subsanable, cualquiera de los propietarios del edificio lo que debe hacer es instar, de la Comunidad de Propietarios y extrajudicialmente, la subsanación, lo que deberá hacer antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios, en la que deberá ratificarse la subsanación.
Se suscita la duda acerca de la consecuencia jurídica que, un defecto o error insubsanable, produce en el acta de la reunión de la Junta de propietarios que lo contiene y en los acuerdos que en la misma se reflejan. Manteniéndose posturas discrepantes en la doctrina. Pues, mientras para algunos autores (minoritarios), se produce, en todo caso, la nulidad del acta y de los acuerdos que en ella se reflejan. Otros autores (mayoritarios), rechazan que, en todo caso, se produzca la nulidad del acta y de los acuerdos en ella reflejados, debiendo analizarse cada caso concreto intentando siempre que los meros formalismos no lleven consigo posibles nulidades que perjudiquen a toda la Comunidad, de tal manera que solo tendrán trascendencia las omisiones cuando afecten al fondo de los acuerdos y puedan provocar indefensión a algún comunero. Ponen de manifiesto estos autores que la propia Ley no consagra la sanción de la nulidad para los defectos insubsanables de un acta . No se impone a las Comunidades de Propietarios la obligación de contar con profesionales a su servicio para redactar las actas . En cuanto a la firma del presidente y del secretario quedaría en manos de estas dos personas dar validez a la Junta . Y, por último, el sinsentido que supondría que un acuerdo adoptado en la Junta que fuera contrario a la ley y a los estatutos ya no pudiera ser impugnado transcurrido el plazo de un año, y, sin embargo, transcurrido ese plazo del año (la acción de nulidad del acta que conlleva la de los acuerdos en ella reflejados no está sometida a plazo alguno de caducidad), pudiera lograrse la nulidad de un acuerdo que fuera conforme a la ley y los estatutos porque en el acta se observa un defecto insubsanable. Esta Sala se decanta por la segunda de las opiniones reseñadas.
El acta de la reunión de la Junta de propietarios no es más que un mero y simple documento privado, al cual, la jurisprudencia, ha venido negando el carácter constitutivo y su eficacia «ad probationem», que no se establece expresamente en la Ley de Propiedad Horizontal y que por su importancia procesal no puede interpretarse en tal sentido (sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 25 de febrero de 1988, R.J. Ar. 1306; 11 de noviembre de 1988, R.J. Ar. 8433; 2 de marzo de 1992, R.J. Ar. 1831; 19 de julio de 1993, R.J. Ar. 6160; 10 de julio de 1995, R.J. Ar. 5554; 23 de febrero de 1996, R.J. Ar. 1588)."
Sentado lo anterior, entiende este Tribunal que los defectos manifestados en el acta correspondiente a la Junta de Propietarios de la Comunidad demandada del Complejo DIRECCION000, o no son tales realmente o no tienen la entidad suficiente como para provocar la nulidad de los acuerdos en ella adoptados, cual entiende la juzgadora de instancia cuyo criterio en este punto no compartimos. Así, en el mismo sentido en que viene además pronunciándose esta Audiencia Provincial al respecto:
-sobre el nombre de los presentes y sus respectivos cargos, o el nombre de los representados y quién los representa, es de notar que todos los propietarios asistentes y representados están identificados por el número de bungalow del que son titulares y se reflejan las cuotas de participación en cada caso. No se considera necesaria la identificación por nombre y apellidos y, sobre las cuotas individuales de participación, sin perjuicio de que el aquí demandante pudo pedir subsanación cuando se notificó el acta, es dato que ninguna relevancia práctica tiene en lo que se refiere a los acuerdos adoptados, a los que en nada afecta en los que respecta a los porcentajes legales necesarios para su adopción por cuanto que se aprobaron por unanimidad, a excepción del tercero, en el que claramente consta quién votó en contra.
-sobre la no expresión de los comuneros privados de voto, ningún sentido tiene acordar la nulidad del acta, y por ende de los acuerdos en ella adoptados, por este motivo, cuando realmente no se privó a ninguno.
-sobre la no mención de los coeficientes de participación de cada uno de los que acudieron o fueron representados en la adopción del acuerdo tercero del acta de la Junta, es de reproducir lo anteriormente señalado en el sentido de que pudo pedirse la subsanación además de que consta al inicio del acta los propietarios que asistieron de uno y otro modo, identificados por su número de bungalow o local, y asimismo quién votó en contra del citado acuerdo, identificado del mismo modo. Por demás, la razón que parece esgrimir el demandante como verdadero motivo de nulidad en su demanda es una supuesta alteración de los coeficientes de asistencia y participación que en ningún momento ha sido acreditada.

De resto, las alegaciones de ambas partes se enmarcan en una conflictiva relación plagada de procedimientos judiciales, de la que son muestra las manifestaciones que se vierten en los respectivos escritos de apelación y oposición que inciden incluso en cuestiones personales que, por obvio, no han de ser consideradas por esta Sala.

No hay comentarios:

Publicar un comentario