Banner Aleman Abogados

Formulario de contacto

Nombre

Correo electrónico *

Mensaje *

domingo, 4 de enero de 2015

Civil. Propiedad Horizontal. Examen de los casos en que procede declarar la nulidad de los acuerdos adotados en Junta de Propietarios. La determinación de la deuda a cargo de un propietario no constituye ningún supuesto de nulidad de pleno derecho.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (s. ª) de 21 de octubre de 2014 (D. Ángel Luis Sobrino Blanco).

[Ver resolución completa en Tirant On Line Premium. http://www.tirantonline.com/tol]
PRIMERO.- La pretensión que configura y define el objeto del proceso al que la presente alzada se contrae -no obstante el carácter farragoso de la demanda y su falta de la deseable claridad, orden lógico, concreción, concisión y rigor técnico- persigue la declaración de nulidad de los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios de la Comunidad demandada, en sus reuniones celebradas los días 25 de octubre de 2011 - acuerdo relativo a la fijación de la deuda que, a 30 de septiembre de 2011, mantenía, con la Comunidad, la propiedad de la vivienda NUM001 (17 539,55 €)- y 15 de marzo de 2012 -acuerdo relativo, igualmente, a la fijación de la deuda que, a 29 de febrero de 2012, mantenía, con la Comunidad, la propiedad de la vivienda NUM001 (16 356,31 €)-.
SEGUNDO.- Para la resolución de la cuestión litigiosa -delimitada en la forma expuesta-, ha de recordarse, con carácter previo:
1.º.- Que el régimen especial de propiedad horizontal se caracteriza, esencialmente, por la coexistencia de una propiedad o titularidad individualizada sobre cada uno de los pisos, locales o espacios suficientemente delimitados y susceptibles de aprovechamiento independiente que lo integran (elementos privativos), y de una copropiedad o cotitularidad -inherente e inseparable de la individualizada- sobre los demás elementos del edificio necesarios para su adecuado uso y disfrute (elementos comunes).
2.º.- Que constituye una obligación legal de los comuneros, titulares de los diferentes elementos privativos -establecida en el artículo 9.1.e) y f) de la Ley de Propiedad Horizontal -, la de contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades no susceptibles de individualización y a la dotación del preceptivo fondo de reserva para atender las obras de conservación y reparación o, en su caso, de rehabilitación de la finca 3.º.- Que la Junta de Propietarios constituye, como se desprende del artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, el primero y principal órgano de gobierno de la comunidad en tal régimen especial de propiedad.



Como órgano de gobierno colectivo -integrado por todos los copropietarios o comuneros- su voluntad se plasma a través de los acuerdos que adoptan sus integrantes, respecto de los asuntos sometidos a su consideración o deliberación.
Los acuerdos de la Junta constituyen, por tanto, la expresión de la voluntad de la colectividad respecto del asunto o tema sometido a su consideración y deliberación.
4.º.- Que la voluntad comunitaria únicamente puede ser expresada por la Junta de Propietarios, y sólo puede ser suplida por una decisión judicial en el supuesto contemplado en el artículo 17.7 de la Ley de Propiedad Horizontal.
5.º.- Que los acuerdos de la Junta de Propietarios, esto es, las concretas y específicas declaraciones de voluntad emitidas por dicho órgano colegiado, decidiendo sobre los asuntos o temas sometidos a su deliberación, conforme al correspondiente orden del día, son susceptibles de ser impugnados, ante los tribunales, en los casos siguientes:
A.- Por concurrir alguno de los supuestos específicamente contemplados en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal. Esto es:
a.- Cuando sean contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal o a los Estatutos de la Comunidad de Propietarios.
b.- Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia Comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
c.- Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
Conforme a la Ley de Propiedad Horizontal, en estos supuestos los acuerdos son meramente anulables, en la medida en que su impugnación se encuentra sometida a un plazo de caducidad cuyo transcurso, sin que haya tenido lugar la oportuna impugnación, convalida el vicio o defecto del que el acuerdo en cuestión pudiere adolecer.
B.- Por infringir cualquiera otra Ley imperativa o prohibitiva -distinta de la Ley de Propiedad Horizontal- que no tenga establecido un efecto distinto para el caso de contravención; o por ser contrarios a la moral o el orden público; o por implicar un fraude de ley.
En tales casos, los acuerdos han de ser conceptuados nulos de pleno derecho, conforme al artículo 6.3 del Código Civil, y, por tanto, insubsanables por el transcurso del tiempo; lo que, evidentemente, implica que su impugnación no está sometida a ningún plazo de ejercicio.
TERCERO.- Los acuerdos objeto de impugnación en el proceso no son susceptibles de ser incardinados en ninguno de los supuestos de nulidad precedentemente reseñados.
Efectivamente, los acuerdos objeto del litigio se limitan a declarar la existencia de la deuda que la propiedad del elemento privativo, identificado como la vivienda NUM001 del edificio, mantiene con la Comunidad, pero no especifican, en modo alguno, la concreta persona a quien corresponde hacer frente al pago de tal deuda.
La controversia que pudiera surgir, en los supuestos de transmisión del elemento privativo afectado, sobre la persona a quien corresponde abonar la totalidad, o parte, de la deuda existente con la Comunidad, ha de ventilarse entre las partes a través del correspondiente proceso declarativo.
Es decir, si lo pretendido por el actor -máxime teniendo en cuenta que no se cuestiona, en absoluto, el importe de la deuda total que se establece en los acuerdos impugnados- era la declaración de la parte de deuda de la que el mismo -como adquirente del elemento privativo en cuestión (vivienda NUM001)- debía responder frente a la Comunidad, lo que debió haber hecho es formular la oportuna pretensión declarativa, solicitando del órgano jurisdiccional, en debida forma, la pertinente declaración al respecto.
Lo que no resultaba procedente, en absoluto, es la formulación de una pretensión de impugnación de los acuerdos comunitarios que se limitaban -como es el caso- a fijar la deuda que mantenía con la comunidad la propiedad del correspondiente elemento privativo, por cuanto es evidente que dichos acuerdos -al no cuestionarse el importe total de la deuda existente- no resultaban contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal; ni resultaban gravemente lesivos para los intereses de la propia Comunidad en beneficio de uno o varios propietarios; ni suponían un perjuicio para cualquier propietario; ni implicaban abuso de derecho alguno; ni vulneraban ninguna norma imperativa o prohibitiva; ni resultaban contrarios a la moral o el orden público; ni, finalmente, tampoco entrañaban fraude de ley.

CUARTO.- En base a todo lo precedentemente expuesto, resultando incuestionable la total inviabilidad e improcedencia de la pretensión formulada en la demanda inicial rectora del proceso, procede confirmar, en su integridad, el pronunciamiento desestimatorio efectuado por la sentencia apelada, con total desestimación del recurso de apelación interpuesto y expresa condena del recurrente al pago de las costas causadas en esta alzada, de conformidad con lo prevenido por el artículo 398.1, en relación con el 394, de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

No hay comentarios:

Publicar un comentario