Sentencia del
Tribunal Supremo de 22 de abril de 2015.
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SEGUNDO.- Enunciación y Planteamiento.
Dicho recurso se fundamenta en la infracción del artículo
21.4 de la Ley de Propiedad Horizontal en relación con los puntos 1 y 2 de
dicho artículo, así como el artículo 9.1 y 11.5 de la citada Ley.
Se alega la existencia de jurisprudencia contradictoria
entre Audiencias Provinciales en relación a la legitimación pasiva del titular
registral para el pago de deudas por gastos comunes de la Comunidad de
Propietarios, citando de una parte la jurisprudencia derivada de las sentencias
dictadas por la Audiencia Provincial de Málaga (Sección Quinta) número
1241/2005, 135/2012 y 212/2009, Audiencia Provincial de Madrid (Sección 14ª)
número 52/2004, Audiencia Provincial de Madrid, (Sección 11ª), número 782/2004,
Audiencia Provincial de Lleida (Sección 2ª), número 272/2012, Audiencia
Provincial de Alicante (Sección 7ª), número 210/2003, Audiencia Provincial de
Oviedo (Sección 5ª), número 177/2001 y Audiencia Provincial de Alicante
(Sección 9ª), número 422/2010. Como doctrina contraria cita la derivada de las
sentencias procedentes de la Audiencia Provincial de Madrid Sección 14ª
2000/3194, Audiencia Provincial de Madrid Sección 13ª, número 2000/ 216177 y
Audiencia Provincial de Valencia Sección 5ª, número 2004/49499.
TERCERO.- Decisión de la Sala.
1. La Ley de Propiedad Horizontal contiene un precepto de carácter
sustantivo, el artículo 9.1 que dispone cuáles son las obligaciones de cada
propietario, entre las que interesa ahora destacar, en atención al objeto del
recurso, la de la letra e) que consiste en "contribuir, con arreglo a la
cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a
los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus
servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de
individualización", y la de la letra i) que es la de "comunicar a
quien ejerza las funciones de Secretario de la Comunidad, por cualquier medio
que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la
vivienda o local".
Pero también contiene la misma Ley otro precepto, el
artículo 21, de naturaleza procesal por ser el que prevé como se puede exigir
el cumplimiento de las obligaciones de contenido económico como la del apartado
e) del artículo 9.1 LPH antes transcrita, cuando el comunero se constituyese en
situación de moroso por incumplimiento de tal obligación.
Distinguir la diferente naturaleza de ambas disposiciones
resulta de suma utilidad a la hora de llevar a cabo una interpretación armónica
de ambos.
2. El obligado al pago, según el precepto sustantivo (artículo 9.1.e)) es el
propietario, y así viene a confirmarlo el artículo 21.1 de la Ley, y
naturalmente, en principio, será deudor responsable de dicho pago el que lo era
en el momento de producirse la obligación de satisfacer el gasto comunitario.
La sentencia de 25 septiembre 2014 Rc. 2417/2012 recuerda
cómo el artículo nueve de la Ley de Propiedad Horizontal impone al propietario,
de forma clara e inequívoca, el pago de los gastos generales para el buen
funcionamiento de los servicios comunes no susceptibles de individualización y
atención de su adecuado sostenimiento, que no al usuario (sentencias de 25 mayo
de 2005 y de junio de 2006), siendo evidente que en las relaciones entre la
Comunidad de Propietarios y el propietario individual los gastos corresponden a
éste que será el legitimado pasivamente para soportar las acciones de la
Comunidad en reclamación del pago por tales conceptos.
3. No obstante, y partiendo de la anterior precisión sobre el obligado al
pago, se han venido produciendo sucesivas reformas en la Ley de Propiedad
Horizontal con el objeto de tutelar y proteger a las Comunidades de
Propietarios, a fin de garantizarles en la mayor medida el cobro de las deudas
de los comuneros, pues la morosidad constituye el mayor problema que pueden
sufrir, ya que les impide hacer frente a las elementales necesidades para el
adecuado sostenimiento del inmueble y sus servicios, sufriendo los comuneros
cumplidores las consecuencias desfavorables de tales incumplimientos a salvo
que suplan la insolidaridad del moroso.
4. Las garantías previstas para conseguir tal propósito son las siguientes:
(i) Los créditos a favor de la comunidad derivados de la
obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales
correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en
curso y a los tres años anteriores (disposición final 1.3 de la Ley 8/2013, de
26 junio) tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1923 del
Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3º,
4º y 5º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor
de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los
Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 marzo (artículo
9.1 e)., párrafo segundo LPH).
(ii) El adquirente de una vivienda o local en régimen de
propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la
Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades
adeudadas a la Comunidad de Propietarios para el sostenimiento de los gastos
generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten
imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la
adquisición y a los tres años naturales anteriores (disposición final 1.3 de la
Ley 8/2013, de 26 junio). El piso o local estará legalmente afecto al
cumplimiento de esta obligación. (Artículo 9.1.e) párrafo tercero LPH).
(iii) La obligación del propietario de " comunicar a
quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio
que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la
vivienda o local", estableciendo que "quien incumpliere esta
obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con
posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin
perjuicio del derecho de aquel a repetir contra este". Sin embargo se
añade que tal responsabilidad "no será de aplicación cuando cualquiera de
los órganos de gobierno establecidos en el artículo 13 haya tenido conocimiento
del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por
actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando de dicha transmisión
resulte notoria ". (Artículo 9.1 i) LPH).
5. De las dos últimas garantías se desprende que, siendo responsable del pago
de los gastos comunitarios el propietario de la vivienda que lo era en el
momento de producirse la obligación de satisfacerlos, sin embargo se extiende
tal responsabilidad a una serie de personas, sin perjuicio del derecho de
repetición de éstas contra el obligado al pago. Tales personas son: (i) el
propietario actual adquirente del bien por las cantidades adeudadas a la
comunidad de propietarios por los anteriores titulares hasta el límite que ya
hemos recogido, con afección real del piso o local al cumplimiento de la
obligación, aunque el adquirente lo sea con título inscrito en el Registro de
la Propiedad; (ii) el propietario anterior que omita la comunicación de cambio
de titularidad.
6. El titular registral se encontrará legitimado pasivamente para reclamarle
el pago de la deuda: (i) cuando fuese propietario del piso o local en la época
en que surgió la obligación de la que nace aquella; (ii) cuando, sin perjuicio
del derecho de repetición, sea el actual propietario del piso o local con
título inscrito en el Registro de la Propiedad, por las deudas contraídas por
los anteriores titulares dentro de los límites temporales que prevé el precepto
con afección real del inmueble, (iii) cuando el titular registral sea el
propietario que ha omitido la comunicación del cambio de titularidad.
Fuera de estos supuestos no existe obligación legal,
propia ni por extensión de responsabilidad, por parte del titular registral al
pago de las deudas por gastos de la Comunidad de Propietarios; por lo que no se
encontraría legitimado pasivamente para soportar una reclamación de esa
naturaleza.
7. Ahora bien, cuando la Comunidad de Propietarios además de ejercitar la
acción obligacional contra el que deba responder del pago, pretenda ejercitar
la real contra del piso o local afecto al mismo, existiendo discordancia entre
deudor y titular registral, será preciso que demande a éste para garantizar la
ejecución de la deuda sobre el inmueble; debiendo interpretarse en este sentido
el artículo 21.4 de la LPH, de naturaleza procesal, por ser precisa la demanda
contra el titular registral, a éstos solos efectos, si se quiere que sea
efectivo el embargo preventivo que autoriza el párrafo segundo del mencionado
artículo en su número cinco así como el procedimiento de apremio contra los
bienes afectos a la deuda.
Así lo vienen entendiendo la mayor parte de los
tribunales, como cita la parte recurrente, y así lo ha venido sosteniendo la
DGRN con fundamento en los principios de legitimación y tracto sucesivo.
Según las RRDGRN de 30 de junio 1986, 18 de mayo 1987 y 9
de febrero 1997 "si en el momento de interponerse la demanda en
reclamación del pago de los gastos de comunidad el piso o local hubiese pasado
a poder de tercero en quien no concurra la condición de deudor personal de las
mensualidades reclamadas, también contra aquél deberá dirigirse aquélla, pero
no en cuanto a la pretensión personal de obtención de una sentencia
condenatoria al pago, sino en cuanto a la real por la que se pretende el
reconocimiento y traslado al Registro de una afección real, ya existente por
disposición legal, coordinándose de este modo la especial protección brindada
por el art. 9.5 de la LPH con los principios de legitimación y tracto sucesivo (arts.
1, 20 y 38 LH)".
8. Como la interpretación de la Sala no comparte la que hace el Tribunal de
instancia procede, con estimación del motivo, casar la sentencia recurrida y,
asumiendo la instancia, desestimar el recurso de apelación interpuesto por la
representación de la parte actora contra la sentencia del Juzgado de Primera
Instancia, que se confirma.
Se fija como doctrina que "cuando el deudor, de
cuotas por gastos de comunidad de propietarios, por obligación propia o por
extensión de responsabilidad, no coincida con el titular registral, la
reclamación frente a éste sólo será al objeto de soportar la ejecución sobre el
inmueble inscrito a su nombre".
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