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domingo, 29 de noviembre de 2015

Propiedad horizontal. Demanda contra un propietario por obras en la terraza. Falta de legitimación activa. Necesidad de un previo acuerdo de la junta de propietarios que autorice expresamente al presidente de la comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de ésta salvo que los estatutos expresamente dispongan lo contrario o el presidente actúe en calidad de copropietario.

Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de noviembre de 2015 (D. Francisco Marín Castán).

[Ver esta resolución completa en Tirant On Line Premium. http://www.tirantonline.com/tol]
CUARTO.- Entrando a conocer, por tanto, del recurso de casación, la Ley de Propiedad Horizontal otorga al presidente de la comunidad de propietarios la representación de la misma en juicio y fuera de él, pero, como matiza la referida STS de 19 de febrero de 2014 y no tiene en cuenta la sentencia recurrida, «esto no significa que esté legitimado para cualquier actuación por el mero hecho de ostentar el cargo de presidente ya que no puede suplir o corregir la voluntad de la comunidad expresada en las juntas ordinarias o extraordinarias». Aunque la Ley de Propiedad Horizontal únicamente exige de modo expreso el acuerdo previo para que el presidente pueda ejercitar acciones judiciales en defensa de la comunidad de propietarios en los supuestos de acción de cesación de actividades prohibidas por los estatutos que resulten dañosas para la finca (artículo 7.2 LPH) y de reclamación de cuotas impagadas (artículo 21 LPH), esta Sala ha entendido (STS de 19 de febrero de 2014, rec. nº 1612/2011, reiterando el criterio, por ejemplo, de la STS de 27 de marzo de 2012, rec. nº 1642/2009) que no resulta razonable sostener que la facultad de representación que se atribuye de modo genérico al presidente le permita decidir unilateralmente sobre asuntos importantes para la comunidad, entre los que la citada STS de 27 de marzo de 2012 considera comprendida precisamente «la realización de obras en elementos privativos de un comunero que comporten alteración o afectación de los elementos comunes». En definitiva, como concluye la más reciente STS de 30 de diciembre de 2014, rec. nº 2980/2012, es pacífica la doctrina jurisprudencial de esta Sala (reiterada, con precisiones, en las SSTS de 10 de octubre de 2011, rec. nº 1281/2008; 27 de marzo de 2012, rec. nº 1642/2009; 12 de diciembre de 2012, rec. nº 1139/2009, todas estas citadas por la recurrente, y también en las posteriores de 24 de octubre de 2013, rec. nº 1263/2011; 19 de febrero de 2014, rec. nº 1612/2011, y 11 de abril de 2014, rec. nº 381/2012) que declara la necesidad de un previo acuerdo de la junta de propietarios que autorice expresamente al presidente de la comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de esta salvo que los estatutos expresamente dispongan lo contrario o el presidente actúe en calidad de copropietario.



En este caso, son hechos de los que necesariamente ha de partirse en casación que en ningún momento el presidente fue expresamente autorizado por la junta de propietarios para el ejercicio de acciones judiciales relacionadas con las obras realizadas por los demandados y que los estatutos no salvaban esta exigencia; por otra parte, no consta que el presidente actuase en este pleito a título individual, como propietario, en defensa del interés general de la comunidad, ni, en fin, que fuera autorizado por los demás propietarios para representarles y litigar en el nombre e interés individual de cada uno de ellos. Es más, el acta de la junta general de 13 de agosto de 2007 refleja que mientras la autorización al presidente de la comunidad para el ejercicio de acciones judiciales contra los propietarios morosos estaba incluida en el orden del día como punto 4º, que fue aprobado, en cambio la cuestión de las obras en la vivienda de los demandados se planteó dentro del punto último del orden del día, que era el genérico de « Ruegos y preguntas », y no se aprobó ninguna autorización para el ejercicio de acciones judiciales sino, únicamente, « que fuesen los abogados o técnicos los que juzguen la legalidad o no de la situación planteada ». En consecuencia, procede estimar el recurso por oposición a la doctrina jurisprudencial de esta Sala que exige el acuerdo de la junta de propietarios para que la comunidad pueda demandar a un propietario por obras que alteren o afecten a los elementos comunes, lo que comporta que no proceda ya resolver el recurso en la otra cuestión que plantea, relativa a la legitimación de las obras por consentimiento tácito de la comunidad de propietarios.
QUINTO.- La estimación del recurso de casación determina que proceda casar la sentencia recurrida para, estimando el recurso de apelación de los demandados, desestimar íntegramente la demanda formulada en su contra por la Comunidad de Propietarios « DIRECCION000, Fase III».

También procede, conforme al art. 487.3 LEC, reiterar como doctrina jurisprudencial «la necesidad de un previo acuerdo de la junta de propietarios que autorice expresamente al presidente de la comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de esta, salvo que el presidente actúe en calidad de copropietario o los estatutos expresamente dispongan lo contrario».

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