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domingo, 22 de noviembre de 2015

Venta de una cuota indivisa de un bien sin autorización del resto de los comuneros. Solo existe nulidad cuando el vendedor hace creer al comprador que ostenta la autorización de la totalidad de los comuneros, siendo ello incierto, pero la venta es válida cuando el comprador conoce que la transmisión solo es de la cuota que corresponde al vendedor en el condominio.

Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de noviembre de 2015 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).

[Ver esta resolución completa en Tirant On Line Premium. http://www.tirantonline.com/tol]
SEGUNDO.- (...) Alega el recurrente la validez del contrato de compraventa como generador de obligaciones entre los contratantes.
Sobre la venta de una cuota indivisa de un bien, sin autorización del resto de los comuneros, se ha pronunciado reiteradamente esta Sala, y recientemente con un carácter de unificación de doctrina, como veremos, estableciendo la procedencia de aceptar el carácter puramente consensual y generador de obligaciones.
En el presente caso la compradora conocía que solo se le vendía la mitad indivisa, por lo que en ningún momento se sorprendió su buena fe.
Instada la rescisión por lesión se estimó la demanda, pero facultando a la beneficiada para que indemnizase en la cantidad de 6.959,97.- euros en aras a la conservación de la partición. Consta que D.ª Fermina optó por la indemnización, por lo que a los recurridos se les denegó en otro procedimiento un demanda de división de herencia, como antes referimos.
Mantenida la validez de la partición, hasta el punto que se le ha denegado al hoy recurrente la división judicial de la herencia, es forzoso reconocer que en virtud de dicha partición D. Teodosio era propietario de la mitad indivisa que vendió a D.ª Fermina y esta era propietaria en virtud de la misma partición de la otra mitad indivisa.



La sentencia de 28 de marzo de 2012, rec: 1081/2007, declaró que ante la falta de consentimiento de los comuneros solo afronta la nulidad cuando el vendedor hace creer al comprador que ostenta la autorización de la totalidad de los comuneros, siendo incierto, pero abandona un remedio tan drástico cuando el comprador conoce que la transmisión solo es de la cuota que corresponde al vendedor en el condominio. Declarando la sentencia citada de esta Sala que "en consecuencia, concurren en este asunto las circunstancias que determinan, frente al efecto más radical de la nulidad, la procedencia de aceptar el carácter puramente consensual y generador de obligaciones en que se basa el criterio jurisprudencial que declara la validez de la venta de cosa ajena (STS de 7 de marzo de 1997, RC n.º 307/1993), con los efectos a que dé lugar, pues no impide el ejercicio de acciones reivindicatorias, de indemnización, de resolución o de saneamiento por quienes se vean afectados".
En el mismo sentido, la sentencia de 15 de enero de 2013, rec. 1578/2009.
Por lo expuesto es preciso declarar que no procede la nulidad de la escritura de venta, dado que la transmisión de la mitad indivisa se hizo de común acuerdo tras la partición, entre los dos únicos comuneros (D. Teodosio y D.ª Fermina). Es más, el contrato de compraventa de parte de una propiedad siempre tiene efectos, al menos, obligacionales entre los contratantes.
Asumiendo la instancia casamos la sentencia recurrida y, en su lugar, confirmamos la dictada en primera instancia con fecha 27 de enero de 2011, en autos de juicio ordinario nº 1791/2009 tramitado ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Santander.

Se ratifica como doctrina jurisprudencial la referida en la sentencia de esta Sala, antes citada, de 28 de marzo de 2012, en el sentido de que ante la falta de consentimiento de los comuneros solo afronta la nulidad cuando el vendedor hace creer al comprador que ostenta la autorización de la totalidad de los comuneros, siendo incierto, pero abandona un remedio tan drástico cuando el comprador conoce que la transmisión solo es de la cuota que corresponde al vendedor en el condominio. En consecuencia, concurren las circunstancias que determinan, frente al efecto más radical de la nulidad, la procedencia de aceptar el carácter puramente consensual y generador de obligaciones en que se basa el criterio jurisprudencial que declara la validez de la venta de cosa ajena.

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