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miércoles, 27 de enero de 2016

Compraventa de vivienda en construcción. El retraso en la entrega de la vivienda respecto de lo pactado en el contrato, aunque no sea especialmente intenso o relevante, constituye un incumplimiento del vendedor que sí faculta al comprador para resolver o rescindir el contrato, siempre, eso sí, que la acción resolutoria se promueva por el comprador antes de que el vendedor le haya requerido para escriturar, por encontrarse la vivienda terminada y en disposición de ser entregada aun después de la fecha estipulada para su entrega. Tal doctrina no excluye que la rescisión o resolución del contrato pueda denegarse, conforme a los principios generales, por mala fe o abuso de derecho del comprador.

Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de diciembre de 2015 (D. Francisco Marín Castán).

[Ver esta resolución completa en Tirant On Line Premium. http://www.tirantonline.com/tol]
CUARTO.- En atención a la fundamentación jurídica de la demanda y del recurso, y a la razón decisoria de la sentencia recurrida, que solo aluden al artículo 1124 CC, el presente motivo debe resolverse aplicando la doctrina de esta Sala interpretativa de dicho precepto según la cual el mero retraso en el cumplimiento de la obligación de entregar la cosa puede dar lugar a la constitución en mora pero no equivale a un incumplimiento resolutorio, exigiéndose por quien promueve la resolución al amparo del mismo no solo que haya cumplido antes las obligaciones que le conciernen sino, además, que tenga un interés jurídicamente atendible, a fin de no amparar pretensiones resolutorias ante situaciones de incumplimiento más aparente que real, y, también, que se trate de un incumplimiento esencial, capaz de frustrar el fin económico del contrato. Obviamente, ello hace necesario examinar el valor del plazo en este tipo de contratos, lo que en definitiva es una cuestión de interpretación contractual que impide revisar en casación la interpretación realizada por el tribunal de instancia salvo que resulte ilegal, ilógica o arbitraria. En esta línea, y entre las más recientes, la STS de 29 de enero de 2014, rec. nº 1563/2011, declara que «excluida la configuración del plazo de entrega como término esencial, esto es, fuera del campo de actuación de los incumplimientos resolutorios, propiamente dichos, la prevalencia del plano satisfactorio del cumplimiento hace que el mero retraso pueda carecer de transcendencia resolutoria, como en el presente caso, cuando su incidencia no frustra la finalidad o base del contrato y el cumplimiento, levemente tardío, sigue siendo útil e idóneo para la satisfacción de los intereses de la contraparte (STS de 11 de abril de 2013, nº 221/2013)». En suma, según esta jurisprudencia, cuando las partes no quisieron dar al plazo de entrega un carácter esencial con efectos resolutorios explícitos (cláusula resolutoria expresa), el retraso del vendedor en la entrega solo ampara la resolución si el cumplimiento tardío frustra los legítimos intereses del comprador.



Sin perjuicio de lo anterior y a pesar de que nada se alegó al respecto como fundamento de la pretensión resolutoria, no puede obviarse -ya que estamos ante un contrato de compraventa de inmuebles en construcción- la doctrina fijada por esta Sala en interpretación de la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas (en adelante Ley 57/1968), con especial consideración de las sentencias de Pleno que, poniendo en relación el art. 3 de dicha ley con el art. 1124 CC y con la doctrina jurisprudencial relativa a este último, han fijado doctrina en el sentido de considerar que el art. 3 de dicha ley introduce una especialidad en la jurisprudencia interpretativa del más general art. 1124 CC, de modo que el retraso en la entrega de la vivienda respecto de lo pactado en el contrato, aunque no sea especialmente intenso o relevante, constituye un incumplimiento del vendedor que sí faculta al comprador para resolver («rescindir») el contrato (STS de Pleno de 21 de enero de 2015, rec. nº 196/2013), siempre, eso sí, que la acción resolutoria se promueva por el comprador antes de que el vendedor le haya requerido para escriturar, por encontrarse la vivienda terminada y en disposición de ser entregada aun después de la fecha estipulada para su entrega. Además, esa misma sentencia puntualiza que tal doctrina «no excluye que la "rescisión" o resolución del contrato pueda denegarse, conforme a los principios generales, por mala fe o abuso de derecho del comprador». Aplicando precisamente esta matización jurisprudencial, la STS de 30 de abril de 2015, rec. nº 1600/2012, confirmó la improcedencia de la acción resolutoria de un comprador que, alegando de forma meramente oportunista y contraria a la buena fe la existencia de un retraso en la obtención de la licencia de primera ocupación, en realidad solo pretendía desvincularse del contrato por intereses subjetivos ajenos al contrato mismo, a su causa, sin un interés jurídicamente atendible. Esta sentencia sigue la línea de la anterior STS de Pleno de 5 de mayo de 2014, rec. nº 328/2012, que declaró que no procedía resolver el contrato por retraso en la terminación de la vivienda, a instancia del comprador, porque al requerir este de resolución al vendedor la vivienda ya estaba terminada, contaba con licencia de primera ocupación y el comprador había sido previamente requerido por el vendedor para consumar el contrato.
QUINTO.- De aplicar al motivo examinado la referida doctrina jurisprudencial, resulta que debe ser desestimado por las siguientes razones:
1ª) El motivo se construye en torno a un argumento nuclear, el carácter esencial del plazo de entrega, que carece de soporte fáctico y jurídico desde el momento que la sentencia recurrida, coincidiendo con la de primera instancia, deja claro (fundamento de derecho cuarto) que en ningún caso fue intención de las partes atribuir carácter esencial al plazo fijado en la estipulación cuarta del contrato. Esta es una conclusión que el tribunal de instancia obtuvo tras una labor interpretativa del contrato que la parte recurrente no ha impugnado en casación.
2ª) Descartado en este caso el carácter esencial del plazo de entrega por tener que mantenerse en casación la interpretación del tribunal sentenciador, la resolución del contrato a instancia del comprador al amparo del art. 1124 CC exigía que el retraso del vendedor fuese de tal entidad que verdaderamente determinara la insatisfacción del comprador. Sin embargo este presupuesto, pese a que en el presente caso el tiempo de obtención de la licencia de primera ocupación se demorase durante un periodo prolongado no concurre en este caso, pues se ha declarado probado, de manera incontrovertible en casación, que las viviendas se acabaron en julio de 2007, es decir, dentro del plazo máximo de dieciséis meses contractualmente previsto (diez meses más seis de prórroga) y que a partir de ese momento muchos compradores las recibieron y procedieron a otorgar las correspondientes escrituras públicas, y aunque es verdad que la vendedora se retrasó en la obtención de la licencia de primera ocupación (concedida en octubre de 2009, más de dos años después) -cuya relevancia para el cumplimiento íntegro por el vendedor de su obligación de entregar la vivienda ha sido reconocida por la más reciente jurisprudencia de esta Sala, p.ej. SSTS 10 de septiembre de 2012, recurso nº 1899/2008, 8 de noviembre de 2012, recurso nº 877/2010, 12 de febrero de 2013, recurso nº 1439/2010, 12 de marzo de 2013, recurso nº 576/2010, y muchas otras posteriores dictadas entre junio de 2013 y abril de 2014, como las de 14 de noviembre de 2013, recurso nº 1770/2010, y 28 de abril de 2014, recurso nº 2338/2012- lo determinante es que en ningún momento la parte compradora puso de manifiesto a la vendedora esta ausencia de licencia de primera ocupación como fundamento de su insatisfacción ni interesó con base en la misma la resolución contractual, pues siguió pagando el precio y esperó hasta marzo de 2010 (es decir, casi tres años después de la fecha en que terminaron las obras y casi cinco meses después de que las viviendas contasen con licencia de primera ocupación) para comunicar por burofax su voluntad resolutoria. Concurren, así, unas circunstancias similares a las determinantes de que la STS 30 de abril de 2015 (recurso nº 1600/2012) desestimara el recurso de casación del comprador cuya pretensión resolutoria había sido desestimada en la instancia.
3ª) Ni tan siquiera la moderna jurisprudencia de esta Sala que admite la especialidad que el art. 3 de la Ley 57/1968 supone respecto de la jurisprudencia tradicional interpretativa del régimen general del art.1124 CC -en orden a otorgar relevancia resolutoria al retraso en la entrega por parte del vendedor- permite estimar los argumentos de la parte recurrente. En primer lugar, porque ya se ha dicho que para que la resolución contractual del comprador pueda tener amparo en dicho precepto especial es necesario, por lo general, que se promueva antes de que el vendedor le haya requerido para escriturar por encontrarse la vivienda terminada y en disposición de ser entregada, y aunque la sentencia aquí recurrida admite que no existe prueba directa de que la vendedora requiriera efectivamente al recurrente en tal sentido, deduce este hecho de otros datos que sí considera suficientemente acreditados, como la comunicación de la concesión de la licencia de primera ocupación, el dato de que otros compradores en las mismas circunstancias que el recurrente sí otorgaran las correspondientes escrituras públicas y, en fin, el dato ya referido de que en ningún momento anterior consta comunicación de la parte compradora a la vendedora que hiciera pensar a esta que aquella tenía la voluntad de resolver el contrato y por tanto de no acudir al otorgamiento de escritura. En segundo lugar, porque, como asimismo se ha indicado, la jurisprudencia también contempla que la resolución del contrato a instancia del comprador pueda denegarse, pese a la existencia de retraso en la entrega, cuando la pretensión se revele como meramente oportunista y contraria a la buena fe; en este sentido, la sentencia de Pleno de 5 de mayo de 2014, citada en el fundamento jurídico precedente, deniega la resolución interesada por el comprador después de que la vivienda estuviera terminada y en disposición de ser entregada, y la sentencia de 1 de abril de 2014, rec. nº 475/2012, adoptando la misma solución, declara que «la realidad social de la crisis económica impone a los tribunales de justicia la búsqueda de soluciones equilibradas que, ante contratos de compraventa celebrados antes de manifestarse la crisis pero que deban consumarse después, tengan en cuenta las circunstancias sobrevenidas que dificulten el cumplimiento de sus obligaciones por el comprador pero, también, eviten pretensiones meramente oportunistas de este de desvincularse del contrato alegando como incumplimientos esenciales del comprador los que no sean tales».

4ª) En atención a ello, que la invocación del retraso de la licencia de primera ocupación en la demanda del hoy recurrente fue meramente oportunista y contraria a la buena fe se desprende, en primer lugar, de que nada alegase al respecto una vez finalizadas las obras, cuando sabía que otros compradores estaban recibiendo sus viviendas y otorgando las correspondientes escrituras públicas; en segundo lugar, de que esperara casi tres años para comunicar esta circunstancia a la parte vendedora (en el requerimiento de resolución que le dirigió en marzo de 2010), cuando la licencia estaba ya concedida; en tercer lugar, de que siguiera pagando el precio de la vivienda después incluso de la obtención de la licencia de primera ocupación, acto propio inequívocamente favorable a su voluntad de mantener vigente y cumplir el contrato, conforme al art. 1258 CC, pese a los retrasos luego denunciados en su demanda; y por último, de que si bien el tribunal sentenciador no considera probado que el retraso en el otorgamiento de escritura se debiera a la conveniencia del propio comprador hoy recurrente, en cambio sí declara probado, por remisión a la sentencia de primera instancia y con base en la prueba de interrogatorio del propio demandante, que este compró las dos viviendas « con intención de dejarlas para sus hijos », finalidad negocial subjetiva que no quedó frustrada, pues nada se alega al respecto, por el retraso imputado al vendedor. 

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