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domingo, 3 de abril de 2016

Compraventa de viviendas sobre plano sometida al régimen de la Ley 57/1968. Las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad.

Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de marzo de 2016 (D. Francisco Marín Castán).

[Ver esta resolución completa en Tirant On Line Premium. http://www.tirantonline.com/tol]
CUARTO.- El recurso de casación, cuyo interés casacional se justifica por la oposición de la sentencia recurrida a la doctrina jurisprudencial contenida en la ya referida sentencia de Pleno de 13 de septiembre de 2013, se articula en dos motivos.
El motivo primero se funda en infracción de los arts. 1, 3 y 7 de la Ley 57/1968 y, tras citar otra vez aquella sentencia de esta Sala, argumenta, en síntesis, que la parte recurrente, compradora, era ajena a las relaciones entre la vendedora y las entidades financieras, por lo que, habiendo ingresado las cantidades anticipadas en una cuenta de la promotora vendedora en La Caixa, porque así se le indicó por la promotora pese a que en el contrato se especificaba una cuenta de Bankinter, y habiendo recibido de La Caixa un aval en garantía de la primera de las cantidades allí ingresadas, se creó una apariencia de que La Caixa era la avalista de todas las cantidades anticipadas y no solo la avalista de la primera de esas cantidades al margen de la Ley 57/1968. En apoyo de este argumento se cita también la sentencia de esta Sala de 19 de julio de 2004 y los arts. 1.2 y 7 de la Ley 57/1968.
El motivo segundo se funda en infracción, por aplicación indebida, del art. 1827 CC porque, tratándose de compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968, ha de aplicarse esta con preferencia al Código Civil por el carácter irrenunciable de los derechos que reconoce al comprador, amparado también por la normativa protectora de los consumidores y usuarios.



QUINTO.- Los dos motivos del recurso deben ser estimados por las siguientes razones:
1.ª) Como dice la antes citada sentencia de Pleno de 20 de enero de 2015 (recurso 196/2013), la doctrina de esta Sala interpretativa de la Ley 57/1968 ha avanzado en la línea de interpretar dicha norma como pionera en la protección de los compradores de viviendas para uso residencial, incluso de temporada, varios años antes de que en 1978 la Constitución proclamara como principios rectores de la política social y económica el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada (art. 47) y la defensa de los consumidores y usuarios (art. 51). Según dicha sentencia, esta línea jurisprudencial se ha traducido en atenerse al rigor con el que la propia Ley 57/1968 configura las obligaciones del vendedor y de su asegurador o avalista, superando una concepción predominantemente administrativa de su contenido para dotarla de plenos efectos civiles.
2.ª) Partiendo, pues, de la finalidad tuitiva de la norma y del carácter irrenunciable de los derechos de los compradores de viviendas en construcción, la STS de Pleno de 16 de enero de 2015, recurso 2336/2013, declara que la Ley 57/1968, en su artículo 1, apartado primero, impone a las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de viviendas y perciban cantidades anticipadas del precio, el deber de garantizar la devolución de las cantidades entregadas mediante contrato de seguro o por aval solidario para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin, que el apartado segundo añade que las cantidades anticipadas por los adquirentes habrán de depositarse en cuenta especial y, en fin, que según el último inciso de este apartado «para la apertura de estas cuentas o depósitos la entidad bancaria o caja de ahorros, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior», que no es otra que la garantía de devolución de las cantidades entregadas mediante contrato de seguro o aval solidario. Como sigue diciendo la misma sentencia, dicha norma es ratificada por la d. adicional 1.ª de la Ley 38/1999, de 5 noviembre, de Ordenación de la Edificación, que insiste en la garantía de las cantidades anticipadas «mediante un seguro que indemnice el incumplimiento del contrato en forma análoga a lo dispuesto en la Ley 57/1968, de 27 julio». De conformidad con esta regulación y doctrina jurisprudencial, y en un caso en que eran distintas la entidad que financió la construcción y la que percibía las cantidades anticipadas en una cuenta de la cooperativa de viviendas, y en el que no se había cumplido la exigencia legal de cuenta especial y de aval, esta Sala resuelve que solo podía exigirse responsabilidad por incumplir sus obligaciones legales a la entidad que efectivamente percibió las sumas anticipadas por el comprador, no a la entidad, distinta de aquella, que financiaba la construcción mediante un préstamo con garantía hipotecaria.
3.ª) En cuanto a la exigencia de cuenta especial y la relevancia que ha de darse a su omisión, la jurisprudencia de esta Sala (SSTS de Pleno de 13 de enero de 2015, recurso 779/2014, y 30 de abril de 2015, recurso 520/2013 -con cita de una anterior de 8 de marzo de 2001-) ha concluido que «las cantidades objeto de protección por mor de la citada Ley 57/1968, son todas aquellas que fueron anticipadas por el comprador mediante el correspondiente ingreso en una cuenta bancaria, sea o no la cuenta especial concertada entre el promotor-vendedor y la entidad bancaria como cuenta ligada a la línea de avales», y que «la motivación esencial y social de dicha Ley es la protección de la persona que ha puesto en juego sumas de dinero para la compra de una vivienda -bien generalmente esencial para la vida-, que está en fase de planificación o construcción», por lo que, «para su aplicación, únicamente se exige como condición indispensable, que se hayan entregado sumas determinadas en concreto y que la construcción de la vivienda no se inició o no se concluyó, siendo accesorias y propias de dilucidar las otras cuestiones planteadas, entre el asegurador y el constructor».
4.ª) Definiendo aún más la responsabilidad de los bancos y cajas de ahorro a que se refiere la condición 2.ª del art 1 de la Ley 57/1968, la STS 21 de diciembre de 2015 (recurso 2470/2012), dictada en un caso muy similar al presente, fija la siguiente doctrina jurisprudencial: «En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad».
5.ª) Por tanto, la oposición de la sentencia recurrida a la doctrina jurisprudencial es patente, porque la aplicación que hace al presente caso del art. 1827 CC prescinde del carácter irrenunciable de los derechos que la hoy derogada Ley 57/1968 reconocía a los compradores y, más concretamente, de la exigencia de que el aval comprenda la totalidad de las cantidades anticipadas por el comprador y se extienda en el tiempo hasta que la vivienda se entregue y cuente con «cédula de habitabilidad» o licencia de primera ocupación (arts. 1 a 4 de la Ley 57/1968 y SSTS de 3 de julio de 2013, recurso 254/2011, y 25 de noviembre de 2014, recurso 1176/2013).
6.ª) De aplicar al presente caso la doctrina jurisprudencial resulta que la entidad demandada incurrió en la responsabilidad que establecía el art. 1, condición 2.ª, de la Ley 57/1968 porque consta probado que la vivienda no se terminó, que los compradores-recurrentes anticiparon la cantidad total de 58.640 euros, que de esta cantidad total se ingresaron 55.640 euros en cuentas de la promotora-vendedora en La Caixa y, en fin, que esta entidad conoció o tuvo que conocer que también el segundo de los ingresos correspondía a una cantidad anticipada a cuenta del precio de la compraventa, pues así se hacía constar en el aval por el que garantizaba la devolución de la primera de las cantidades ingresadas en la propia entidad.
SEXTO.- Conforme al art. 487.2 LEC procede, tras casar la sentencia recurrida, resolver sobre el caso, y esto ha de hacerse en el sentido de estimar el recurso de apelación de la parte demandante y revocar la sentencia de primera instancia, porque también esta infringía la Ley 57/1968 al descargar sobre el comprador toda la responsabilidad por no haber ingresado las cantidades anticipadas en la cuenta indicada en el contrato de compraventa y no haber exigido, ni en el momento de contratar con la promotora ni posteriormente, el aval de la totalidad de esas cantidades.
Procede, por tanto, estimar la demanda, aunque no íntegramente sino en la cantidad de 26.836,27 euros, en vez de la de 29.863,27 euros reclamada en la demanda, por ser aquella la diferencia entre el total de las cantidades ingresadas en La Caixa (55.640 euros, sin computar, por tanto, los 3.000 euros en concepto de reserva, no ingresados en dicha entidad) y la cantidad por la que se ejecutó el aval (28.803,72 euros), ni tampoco en cuanto a los intereses legales del 6 % anual establecidos en el art. 3 de la Ley 57/1968, pues esta norma debe entenderse derogada por la d. adicional 1.ª c) de la Ley de Ordenación de la Edificación, en su redacción aplicable al caso por razones temporales, anterior a la derogación de la Ley 57/1968, que establece «los intereses legales del dinero vigentes hasta el momento en que se haga efectiva la devolución».


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