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lunes, 11 de julio de 2016

Compraventa de inmuebles en construcción. Incumplimiento del plazo de entrega. Calificación como esencial. Cabe atribuir trascendencia resolutoria a todo incumplimiento del vendedor que prive sustancialmente al comprador del derecho a disfrutar la cosa. La falta de licencia de final de obras y de primera ocupación al tiempo en que expiró dicho plazo de entrega solo se valorará como esencial de haberse pactado como tal en el contrato, o, en su defecto, en aquellos casos en que las circunstancias concurrentes conduzcan a estimar que su concesión no va a ser posible en un plazo razonable, ya que en ese caso se estaría haciendo imposible o poniendo en riesgo la efectiva incorporación del inmueble al patrimonio del adquirente, correspondiendo a la vendedora probar el carácter accesorio y no esencial de la falta de dicha licencia mediante la prueba de que la falta de obtención no responde a motivos relacionados con la imposibilidad de dar al inmueble el uso adecuado.

Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de junio de 2016 (D. Francisco Marín Castán).

[Ver esta resolución completa en Tirant On Line Premium. http://www.tirantonline.com/tol]
TERCERO.- En atención a la fundamentación jurídica de la demanda y del recurso, y a la razón decisoria de la sentencia recurrida, el recurso ha de ser desestimado por las siguientes razones:
1.ª) Constituye doctrina reiterada que la cuestión referente al carácter esencial o no esencial de los plazos de entrega establecidos es una cuestión de indudable naturaleza interpretativa (entre las más recientes, sentencias 221/2013, de 11 de abril, 373/2015, de 26 de junio, y 71/2016, de 17 de febrero).
2.ª) En esta línea, también debe recordarse que «el recurso de casación por interés casacional, en su modalidad de oposición a la doctrina de esta sala, en tanto que va encaminado a la fijación de la doctrina que se estima correcta en contra del criterio de la sentencia recurrida, exige a la parte recurrente justificar que la decisión del tribunal sentenciador se opone a la jurisprudencia de esta sala, lo que se traduce en la carga de plantear la controversia con pleno respeto a los hechos probados y a la interpretación del contrato por el tribunal sentenciador salvo que esta interpretación se impugne a su vez en casación ateniéndose a los estrictos requisitos que exige la jurisprudencia de esta sala» (sentencia 71/2016, de 17 de febrero).
3.ª) En este sentido, constante doctrina de esta sala, reiterada, entre las más recientes, por la citada sentencia 71/2016, de 17 de febrero, declara que «la interpretación del contrato es función que corresponde al tribunal de instancia, de tal manera que, además de exigir la invocación como infringido de alguno o algunos de los preceptos que contienen las reglas de interpretación contractual -lo que no ha sido el caso-, su revisión solo será posible cuando la realizada por el tribunal sentenciador sea contraria a las normas legales, ilógica o arbitraria, sin que pueda instrumentarse el recurso de casación para conseguir una interpretación distinta, más favorable al recurrente, si la contenida en la sentencia es una de las posibles, ya que "el único objeto de discusión a través del recurso de casación sobre la interpretación contractual, no se refiere a lo oportuno o conveniente, sino la ilegalidad, arbitrariedad o contradicción del raciocinio lógico. Por ello, salvo en estos casos, prevalecerá el criterio del tribunal de instancia aunque la interpretación contenida en la sentencia no sea la única posible, o pudiera caber alguna duda razonable acerca de su acierto o sobre su absoluta exactitud" (SSTS de 4 de abril de 2011, rec. 41/2007, 13 de junio de 2011, rec. 1008/2007, 4 de octubre de 2011, rec. 1551/2008, 10 de octubre de 2011, rec. 1148/2008, 26 de marzo de 2012, rec. 146/2009, 28 de junio de 2012, rec. 1154/2009, 26 de marzo de 2013, rec. 1185/2010, 12 de septiembre de 2013, rec. 401/2011, 14 de mayo de 2014, rec. 1171/2012, 4 de noviembre de 2014, rec. 2841/2012, 21 de mayo de 2015, rec. 1856/2013, 25 de junio de 2015, rec. 2868/2013, y 29 de junio de 2015, rec. 1246/2013, entre otras muchas)». De ahí que esta sala, en sus recientes sentencias 110/2016, de 1 de marzo, y 373/2015, de 26 de junio, haya resuelto desestimar (incluso por la causa de inadmisión de inexistencia de interés casacional) recursos que, lejos de cuestionar la interpretación contractual realizada por el tribunal sentenciador por ser ilógica, irracional o arbitraria, en realidad no buscaban otra cosa que defender una interpretación distinta.



4.ª) Como excepción, en aras a garantizar el principio de igualdad ante la ley, cuya vulneración se produce «cuando un mismo órgano judicial se aparta, de forma inmotivada, de la interpretación de la ley seguida en casos esencialmente iguales», siendo requisitos de tal infracción «la existencia de igualdad de hechos, de alteridad personal en los supuestos contrastados, de identidad de órgano judicial - entendiendo por tal la misma sección o Sala aunque tenga una composición diferente -, de una línea doctrinal previa y consolidada, o un precedente inmediato exactamente igual desde la perspectiva jurídica con la que se enjuició, que es carga del recurrente acreditar y, finalmente, que el órgano se aparte de modo inmotivado de dicha línea de interpretación previa o del inmediato precedente» (STC 161/2008, de 2 de diciembre, seguida, entre otras, por las SSTS 786/2011, de 26 de octubre y 374/2011, de 31 de mayo), se entenderá suficientemente acreditado el interés casacional respecto de la interpretación del carácter esencial o no esencial del plazo de entrega cuando el recurrente justifique la existencia de respuestas dispares ante circunstancias idénticas y respecto de la interpretación de contratos idénticos, como acontece en el caso de una serie de compraventas de viviendas de la misma promoción. En este sentido, la sentencia 198/2014, de 1 de abril, ante respuestas contrarias entre secciones de la misma audiencia, declaró que «[p]uesto que el interés casacional-presupuesto de recurribilidad- ha de venir referido al juicio jurídico sobre la correcta aplicación e interpretación de una norma jurídica sustantiva -no procesal-, desde el pleno respeto a los hechos probados y a la razón decisoria (entre los más recientes, AATS de 15 de octubre de 2013, rec. 3204/2012; 22 de octubre de 2013, rec. 2781/2012, y 29 de octubre de 2013, rec. 2569/2012), lo que ha de analizarse, partiendo de aquellos esenciales hechos, es si existe o no justificación jurídica para esta diversa respuesta judicial».
5.ª) El planteamiento casacional de la parte recurrente no se ajusta a esta doctrina, pues en la formulación y fundamentación del recurso se prescinde de la razón decisoria de la sentencia recurrida, que atribuyó carácter esencial al plazo de entrega de la vivienda objeto de compraventa, sosteniéndose la vulneración del art. 1124 CC sobre la base de una diferente interpretación contractual que, en contra del criterio de la sentencia recurrida, conduce a la recurrente a entender que el plazo pactado no se quiso como esencial, lo que a su vez se convierte en el punto de partida de su argumentación sobre que el mero retraso de menos de seis meses en la obtención de la licencia de primera ocupación no puede amparar la resolución contractual del comprador.
6.ª) En todo caso, entrando en el fondo de la cuestión jurídica suscitada y por lo que respecta a la discrepancia de la recurrente con el carácter esencial de plazo de entrega pactado, debe afirmarse que, por más que la interpretación contractual contenida en la sentencia sobre su carácter esencial pueda no ser la única posible (de ahí que existan sentencias de la misma Audiencia pero de distinta sección, acogiendo la solución contraria), lo relevante, desde la perspectiva de los límites que existen para su revisión en casación, es, de una parte, que la recurrente no ha intentado rebatirla demostrando que sea ilegal, ilógica o arbitraria y citando como infringida la concreta regla o reglas de interpretación contenidas en el CC y, de otra parte, que en cualquier caso la conclusión de que el plazo de entrega pactado en la condición particular cuarta era esencial se apoyó en el criterio sentado por el propio tribunal de apelación en una sentencia anterior de 28 de febrero de 2013 (dictada en un caso que afectaba a un contrato de compraventa de vivienda de la misma promoción), tratándose de una conclusión razonable si se tiene en cuenta que dicho plazo, computada la prórroga de la que podía hacer uso la promotora, acababa en el segundo semestre de 2009 (30 de junio), es decir, a tiempo para que la vivienda pudiera ser usada en periodo de verano (cuestión que no es baladí, teniendo en cuenta la localización de la vivienda, en una zona turística de Ibiza) y que la propia literalidad del contrato no dejaba lugar a dudas respecto de que la entrega de la vivienda a la parte compradora (bien en forma instrumental mediante escritura pública, art. 1462 CC, bien a través de acta notarial de entrega de llaves con arreglo a lo previsto en el art. 1463 CC) debía llevarse a cabo dentro de ese plazo máximo.
Al marginarse esta razón decisoria, carecen de relevancia para la decisión del conflicto, en los términos en que ha sido resuelto por la sentencia de apelación, las sentencias que se citan en las que se razonó acerca de la falta de trascendencia resolutoria del retraso cuando el plazo de entrega no se hubiera pactado como esencial. En este sentido, ciertamente la jurisprudencia, en función de las circunstancias de cada caso, ha considerado que el mero retraso puede considerarse no resolutorio cuando el término no se hubiera configurado como esencial, no se frustre por ello la finalidad del contrato y el cumplimiento tardío siga siendo útil e idóneo para la satisfacción de los intereses contractuales (entre las más recientes, sentencia 221/2013, de 11 de abril, rec. 1637/2010), pero este no ha sido el caso.
7.ª) Por otra paarte, tampoco existen razones para estimar el recurso a partir de la interpretación contractual que se mantiene en el recurso y que resulta de las sentencias de contraste, esto es, sobre la base de que el plazo pactado no tenía carácter esencial y que, por ello, el retraso en la obtención de las licencias fue un mero retraso sin trascendencia resolutoria en tanto que no frustró las expectativas contractuales de la parte compradora.
Constante jurisprudencia de esta Sala viene declarando que la cuestión atinente a los efectos resolutorios de la falta de licencia de primera ocupación en la fecha pactada para la entrega de una vivienda por el promotor-vendedor, en el caso de que el contrato no hubiera previsto expresamente la entrega de dicha licencia como requisito esencial, ha sido examinada por el Pleno de esta sala en su sentencia 537/2012, de 10 de septiembre, que fija una doctrina que ha servido para resolver otros pleitos sustancialmente semejantes (sentencias 168/2013, de 6 de marzo, 170/2013, de 6 de marzo, 82/2013, de 11 de marzo, 169/2013, de 20 de marzo, 398/2013, 399/2013, 400/2013 y 401/2013, todas de fecha 10 de junio, 599/2013, de 30 de septiembre, 620/2013 y 621/2013, ambas de 9 de octubre, 634/2013 y 635/2013, ambas de 21 de octubre, 653/2013 y 661/2013, ambas de 28 de octubre, 678/2013, de 30 de octubre, 683/2013, de 31 de octubre, 677/2013, de 6 de noviembre, 701/2013 y 706/2013, ambas de 7 de noviembre, 721/2013, de 14 de noviembre, 52/2014, de 6 de febrero, 198/2014, de 1 de abril).
De dicha doctrina se desprende, en síntesis, que cabe atribuir trascendencia resolutoria a todo incumplimiento del vendedor que prive sustancialmente al comprador del derecho a disfrutar la cosa, por cuanto que su entrega en tiempo, lugar y forma y en condiciones para ser usada con arreglo a su naturaleza constituye la obligación esencial y más característica del vendedor, y que, incumbiendo a la promotora vendedora gestionar y obtener la licencia de primera ocupación (art. 1258 CC), la falta de cumplimiento de ese deber solo se valorará como esencial de haberse pactado como tal en el contrato, o, en su defecto, «en aquellos casos en que las circunstancias concurrentes conduzcan a estimar que su concesión no va a ser posible en un plazo razonable por ser presumible la contravención de la legislación y/o planificación urbanística, ya que en ese caso se estaría haciendo imposible o poniendo en riesgo la efectiva incorporación del inmueble al patrimonio del adquirente», correspondiendo a la vendedora probar el carácter accesorio y no esencial de la falta de dicha licencia mediante la prueba de que la falta de obtención no responde a motivos relacionados con la imposibilidad de dar al inmueble el uso adecuado.
A esta última doctrina se ajusta la sentencia recurrida, pues consta acreditado que aunque la dirección facultativa expidió certificado de final de obra dentro del plazo de entrega pactado que expiraba el 30 de junio de 2009 (en concreto se solicitó el 14 de mayo), sin embargo no fue sino hasta finales de ese año (diciembre de 2009) cuando el Ayuntamiento de Ibiza expidió la correspondiente licencia municipal (concedida el 11 de diciembre de 2009), de la que a su vez dependía también la licencia de primera ocupación (concedida el 22 de diciembre de 2009), siendo esencialmente relevante el hecho probado de que la razón por la que el Ayuntamiento no pudo conceder dichas licencias fue la necesidad de que se acometieran unas obras de saneamiento y de abastecimiento de agua para la urbanización que, según la sentencia recurrida, tenían que haber sido ejecutadas a tiempo por la promotora-vendedora al tratarse de una eventualidad previsible que debió llevar a la promotora a ajustar el ritmo de la construcción en vista de que existía normativa municipal que prohibía las obras en verano (fundamento de derecho cuarto de la sentencia recurrida). Desde este punto de vista, pues, el recurso no solo da por sentada una interpretación del contrato opuesta a la de la sentencia recurrida sino que, además, no respeta los hechos que esta declara probados, pues la parte recurrente parece dar por cierto, especialmente en lo que formalmente denomina motivo segundo del recurso, que la paralización de las obras durante el periodo estival de cuatro meses era imprevisible, ya que pretende que esos meses no se computen para valorar el retraso en la entrega.

En suma, los hechos probados acreditan la concurrencia de circunstancias que impidieron que la vivienda comprada contara con las oportunas licencias municipales que garantizaban su entrega efectiva en plazo, y esta falta de previsión por la promotora generó una razonable incertidumbre en la parte compradora sobre su definitiva concesión que justificaba la resolución del contrato.

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