Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 25 de octubre de 2021 (D. JUAN MARIA DIAZ FRAILE).
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PRIMERO.- Resumen
deantecedentes
1.- Para la resolución
del presente recurso resultan relevantes los siguientes antecedentes de hecho
acreditados en la instancia:
i) El 19 de
septiembre de 2007, Sociedad Gestora del Parque Científico-Tecnológico de
Cantabria, S.A. (en adelante PCTCAN) constituyó en escritura pública un derecho
real de superficie con opción de compra sobre una parcela de su propiedad, sita
en el en el Parque Científico y Tecnológico de Cantabria, a favor de Soningeo
S.L.
ii) Entre
las obligaciones de la superficiaria contenidas en la estipulación cuarta de la
escritura, se encontraba la de construir y tener totalmente terminada sobre la
parcela objeto del derecho de superficie, en un plazo no superior a treinta
meses desde el otorgamiento de la escritura, una edificación cuyas
características generales, destino y coste desglosado en partidas se recogían
en el proyecto básico aprobado por PCTCAN (conforme a la descripción y planos
que figuraban en los anexos 2 y 3 de la escritura), en el que se presupuestaba
la ejecución de la edificación en la cantidad de 1.650.000,00 euros.
iii) El
derecho de superficie se constituyó por un periodo de 25 años desde la firma de
la escritura a cambio de un precio de 150.750,00 euros.
iv) En la
cláusula sexta del contrato se pactó lo siguiente:
"Adicionalmente
a la constitución del derecho de superficie, PCTCAN otorga a la superficiaria
un derecho de opción de compra sobre la finca descrita en el Expositivo I de la
presente Escritura.
"La
superficiaria podrá ejercitar el derecho concedido dentro del periodo de vigencia
del derecho de superficie, en cualquier momento.
"El
precio para el ejercicio de opción de compra ascenderá a 250 euros metro
cuadrado de edificabilidad. A estos efectos, el importe nominal de la
constitución del derecho de superficie y los cánones anuales abonados se
computarán como pagos a cuenta de dicho precio.
"Si el
superficiario ejercitase su derecho de opción de compra antes de los primeros
diez años contados desde la fecha de otorgamiento de la presente escritura de
constitución del derecho de superficie, PCTCAN se obliga, durante el plazo que
reste para la conclusión del citado periodo de diez años, a readquirir la finca
adquirida por la superficiaria y la edificación existente sobre la misma si así
lo deseara el titular de la parcela, por un precio que se fijará en función del
coste Neto de Inversión en la citada parcela y en la edificación en que haya
incurrido la superficiaria, comprobado pericialmente, incrementado por los
IPCŽs anuales correspondientes publicados por el INE . El
citado coste Neto de Inversión se verá minorado en su caso, por los gastos en
que sea necesario incurrir con el fin de reponer los bienes en su uso correcto
y perfecto estado, y por el importe de cuantas obras sea necesario ejecutar
para restablecer los mismos a sus iniciales características y condiciones. La
anterior descripción de costes y gastos tiene carácter meramente enunciativo y
no limitativo, por lo que en general, cualesquiera costes o gastos que sean
requeridos para procurar el restablecimiento del bien, serán minorados del
precio final a pagar por PCTCAN". [Énfasis en cursiva añadido].
v) El 12 de
junio de 2009 se formalizó mediante escritura pública la compraventa de la
parcela a favor de Soningeo S.L. en ejercicio del derecho de opción de compra,
por precio de 251.250,00 euros. En la misma escritura se formalizó la
declaración de obra nueva en construcción de la edificación levantada, de tal
forma que Soningeo pasó a ser titular tanto del terreno como del inmueble
construido sobre el mismo. El valor otorgado en la escritura a la obra nueva en
construcción fue de 2.615.288,26 euros.
vi) El 21 de
junio de 2016, Soningeo requirió de forma fehaciente a PCTCAN a fin de que
indicase a la mayor brevedad posible Notaria, fecha y hora en Santander, al
objeto de proceder a readquirir la finca y el edificio, en cumplimiento de la
obligación de recompra contenida en la cláusula sexta de la escritura de
constitución del derecho de superficie.
A los
efectos de fijar el precio de la compraventa, junto con el escrito remitido por
Soningeo S.L. a PCTCAN, se acompañaban sendos informes periciales de valoración
del Coste Neto de Inversión, dictámenes que tomaban como base las facturas
emitidas, su pago, y su contabilización en los libros de la empresa. Sobre
estas premisas, Soningeo requería a PCTCAN para recomprar tanto la parcela,
cuyo valor se cifraba en 251.250,00 euros, como la edificación construida sobre
la misma, por un importe total de 5.203.922,00 de euros.
vii) El
requerimiento fue rechazado por PCTCAN al considerar que el plazo para el
ejercicio de la opción aún no estaba vencido, y por discrepar de la cantidad en
el que se fijaba el coste neto de inversión sobre el que se calculaba el
precio.
2.- Soningeo presentó
demanda contra PCTCAN, por la que solicitaba que: (i) se declarase vigente el
pacto por el que PCTCAN se obliga a recomprar el inmueble y terreno adquirido
por la actora; (ii) se declarase que el plazo para escriturar, dentro del plazo
de 10 años estipulado en la condición sexta de la escritura de 2007, es
aplicable desde el requerimiento hecho por Soningeo el 21 de junio de 2016, plazo
que se ha incumplido por la demandada; (iii) subsidiariamente, de entenderse
que el plazo es en beneficio de PCTCAN, se declarase que la fecha de
escrituración debe ser el 19 de septiembre de 2017, "ordenando a la
demandada tener para esa fecha todo perfectamente previsto para la
escrituración con la debida antelación y puesta en conocimiento de mi
representada"; (iv) se fije como precio de escrituración del inmueble el
importe al que asciende el coste neto de inversión, descontando las reparaciones
necesarias, que asciende a la cantidad de 5.203.922,05 euros; (v)
subsidiariamente, se condene a la demandada a recomprar la parcela y
edificación por el importe que se fije en los informes periciales aportados en
el proceso; y (vi) se condenase al abono de intereses de la cantidad fijada
como coste neto de inversión desde la interposición de la reclamación
extrajudicial para el cumplimiento de lo acordado, esto es, desde el 21 de
junio de 2016.
3.- El juzgado de
primera instancia estimó en parte la demanda y condenó a la demandada a
recomprar a la actora el terreno y el edificio adquirido por ésta y a otorgar
la correspondiente escritura pública de recompra, en cumplimiento de lo pactado
en el contrato de 19 de septiembre de 2007, siendo el día a tener en cuenta
para dicho otorgamiento el 21 de junio de 2016 "por no ser el plazo el
último día del periodo de 10 años sino aquel en el que se requiera durante esos
10 años una vez ejercitado el derecho de opción de compra"; y fijó como
precio de escrituración el de 5.094.660,39 euros, resultante de sumar a la
cantidad fijada por el perito judicial de 4.465.676,27 euros, el valor de
depreciación (306.984,12 euros) y el importe en que se valoró la "cámara
húmeda" (322.000 euros). Por el contrario, al fijar el coste neto de
inversión se excluyeron ciertos gastos de personal y una partida referida a
mobiliario de oficina.
Mediante
auto se aclaró la sentencia en el sentido de que el pago de los intereses
legales debía calcularse desde el 21 de junio de 2016, fecha del requerimiento
previo.
4.- La Audiencia
estimó en parte el recurso de apelación interpuesto por PCTCAN, únicamente en
el sentido de restar a la suma fijada como precio de la recompra la cantidad de
322.000, correspondientes a la partida de la "cámara húmeda", por
considerar que esta cantidad ya estaba computada en la fijada por el perito. En
cuanto al término de exigibilidad de la obligación de la recompra argumentó
que:
"El
primer motivo puede ser en cierto modo estimado, pero con unas consecuencias
que, a lo sumo afectaría a la imposición de costas. Pues el ejercicio de la
opción se hizo dentro del plazo (10 primeros años). De manera que si la parte
demandada tenía un plazo de 10 años todavía podía cumplir con su obligación de
recomprar antes de la demanda. Y en este sentido la demanda quizás fue
prematura, pero, mientras tanto, se ha demostrado durante el procedimiento la
voluntad contraria al cumplimiento extrajudicialmente. La única consecuencia
será el pronunciamiento sobre costas, que nuestro caso no se impondrán tanto
por este motivo como por el dato de que las pretensiones de fondo no se van a
estimar en su totalidad".
Y respecto
del precio de la recompra, consideró que, con la única excepción antes señalada
(importe duplicado del coste de la "cámara húmeda"), no cabía
apreciar error en la valoración de la prueba realizada por la sentencia de
primera instancia.
5.- PCTCAN ha
interpuesto un recurso de casación, por el cauce del art. 477.2.2º LEC al ser
la cuantía del proceso superior a 600.000 euros, articulado en cinco motivos,
que han sido admitidos.
SEGUNDO.- Recurso de
casación. Formulación del primer motivo.
1.- El primer motivo
denuncia la infracción del art. 1125 CC.
2.- En su desarrollo,
se argumenta que la demanda se había promovido de forma anticipada o
"prematura", dado que la cláusula controvertida imponía a PCTCAN la
obligación de recompra de la parcela y edificación levantada por Soningeo, pero
a su vez otorgaba un periodo de diez años a aquella para llevar a efecto dicha
recompra desde el otorgamiento de la escritura constitución del derecho de
superficie y opción de compra. Dicho plazo finalizaba, por tanto, el día 18 de
septiembre del año 2017 y la demanda se interpuso el día 28 de junio del año
2016. La Audiencia, pese a reconocer que la obligación impuesta en el contrato
se exigió antes de plazo, concluyó que tal circunstancia tan solo alcanza sus
efectos sobre las costas. Con ello vulneró el art. 1125 CC, ya que lo
solicitado en el suplico de la demanda ("la escrituración a la mayor brevedad")
solo se podía interesar una vez finalizado el plazo para el cumplimiento de la
obligación, esto es, el día 18 de septiembre de 2017.
El motivo
debe ser desestimado por las razones que exponemos a continuación.
TERCERO.- Decisión de la
sala. Distinción entre plazo de duración del derecho a exigir la recompra
(término de eficacia y vigencia de la obligación) y el término de cumplimiento
de la prestación. Desestimación.
1.- Delimitación
del objeto de la controversia. En el contrato de constitución del
derecho de superficie con opción de compra formalizado el 19 de septiembre de
2007, PCTCAN constituyó y cedió a favor de Soningeo un derecho real de
superficie sobre un solar de su propiedad, por un plazo de 25 años y por un
precio de 150.750 euros. La superficiaria se obligaba, además, entre otros
extremos, a construir sobre la finca en un plazo máximo de 30 meses una
edificación cuyas características generales, destino y coste presupuestario
serían las reflejadas en el anteproyecto básico aprobado por PCTCAN, y a
realizar a su cargo la urbanización interior de la finca. También se
comprometía a no transmitir el derecho de superficie hasta la total terminación
de la edificación y previa autorización de PCTCAN, y a destinar las
edificaciones construidas a la actividad empresarial, científica o tecnológica
aprobada por ésta.
2.- En el mismo
contrato (estipulación sexta), adicionalmente al derecho de superficie, PCTCAN
concedió a la superficiaria un derecho de opción de compra sobre la misma
finca, que podría ejercitar en cualquier momento durante todo el plazo de
vigencia del derecho de superficie, por el precio de 250 euros/metro cuadrado
de edificabilidad. En la misma estipulación, a continuación, se pactó lo
siguiente:
"Si el
superficiario ejercitase su derecho de opción de compra antes de los primeros
diez años contados desde la fecha de otorgamiento de la presente escritura de
constitución del derecho de superficie, PCTCAN se obliga, durante el plazo que
reste para la conclusión del citado periodo de diez años, a readquirir la finca
adquirida por la superficiaria y la edificación existente sobre la misma si así
lo deseara el titular de la parcela, por un precio que se fijará en función del
coste Neto de Inversión en la citada parcela y en la edificación en que haya
incurrido la superficiaria [...]".
Esta
cláusula, en cuanto a la determinación del momento de la exigibilidad de la
obligación de la demandada a readquirir la finca, es interpretada de forma
distinta por las partes: (i) la actora entiende que esa obligación surgió
cuando requirió a la demandada dentro de aquel periodo de 10 años; y (ii) la
demandada sostiene que su exigibilidad no se produjo hasta la finalización de
dicho periodo.
3.- El juzgado de
primera instancia acogió la tesis de la demandante que argumentó así:
"Si la
voluntad de las partes realmente hubiera sido esperar, fuera cual fuera la
fecha en que la actora requiriera a la demandada, al final de dicho periodo de
10 años, se habría hecho constar así expresamente, diciendo que se obligaba a
readquirir la finca al término del plazo de 10 años, pero no durante; ese
"durante" es una preposición que indica el periodo de tiempo a lo
largo del cual se produce un hecho, de tal manera que si la voluntad hubiera
sido que esa readquisición se produjera un día concreto, tal y como mantiene la
demandada, el último día del plazo de 10 años, que fija en el día 19 de
septiembre de 2017, así se habría dicho, pero no se hubiera empleado un término
que indica precisamente todo lo contrario, es decir, un periodo de tiempo. Por
lo tanto, habrá que estar a la fecha en que fue requerida la demandada por la
actora, 21 de junio de 2016".
Por el
contrario, la Audiencia se alineó con la tesis de la demandada al entender que
la demanda "quizás fue prematura" porque la demandada tenía un plazo
de 10 años para cumplir su obligación de recompra, que no había vencido a la
fecha de la demanda. Sin embargo, la sentencia de apelación no revocó el fallo
de la primera instancia en este extremo porque "se ha demostrado durante
el procedimiento la voluntad contraria al cumplimiento
extrajudicialmente". La consecuencia fue que se desestimó la alegación de
la demandada sobre la inexigibilidad de la obligación de recompra en la fecha
de la demanda, razón por la cual la recurrente considera infringido el art.
1125 CC, lo que constituye el objeto del debate casacional en el marco de este
primer motivo.
4.- La distinción
entre la duración de los derechos y el término de vigencia de las correlativas
obligaciones, y el término de vencimiento o cumplimiento de las prestaciones.
4.1. El art.
1125 CC, cuya infracción se denuncia, dispone:
"Las
obligaciones para cuyo cumplimiento se haya señalado un día cierto sólo serán
exigibles cuando el día llegue.
"Entiéndese
por día cierto aquel que necesariamente ha de venir, aunque se ignore cuándo.
"Si la
incertidumbre consiste en si ha de llegar o no el día, la obligación es
condicional, y se regirá por las reglas de la sección precedente".
4.2. En la
doctrina se ha distinguido entre "obligaciones a término", que fijan
el momento en que ha de cumplirse la prestación, y "obligaciones a
plazo", en que éste consiste en el lapso de tiempo dentro del cual debe
realizarse la prestación. En estas segundas, si la prestación es de tracto
único, puede cumplirse en cualquier momento dentro de ese plazo, y si es de
tracto sucesivo, el plazo determina el periodo de duración de la prestación o
cumplimiento de la obligación.
4.3. Desde
otro punto de vista, también ha distinguido la doctrina entre el "tiempo
de la obligación" y el "tiempo de la prestación". El primero
hace referencia al tiempo como circunstancia estructural de la relación
obligatoria, determinando el momento inicial y final de su vigencia, bien en su
totalidad, como una unidad, bien de alguna de las obligaciones o derechos que
constituya su contenido. Diversamente, el tiempo de la prestación solo
contempla la ejecución de la prestación que constituye el objeto de la
obligación (por ello en este caso se habla de tiempo de la prestación o tiempo
del cumplimiento).
4.4. A esta
segunda modalidad de determinación contractual de tiempo es a la que se refiere
el art. 1125 del Código Civil cuando habla de obligaciones para cuyo
cumplimiento se haya señalado un día cierto (dies solutionis). En este
caso la referencia temporal (el "día cierto") determina el momento
del cumplimiento: la obligación solo es exigible cuando el día llegue. La
llegada del día determina su exigibilidad.
El tiempo de
la prestación o tiempo de pago funciona como un requisito de regularidad de los
actos solutorios. Además, el tiempo de la prestación funciona como un límite de
las facultades de las partes, pues el acreedor no puede reclamar el crédito
antes de tiempo, y el deudor tampoco puede tratar de liberarse anticipadamente
cuando el plazo esté establecido a favor del acreedor o de ambos contratantes (art.
1127 CC).
Como
declaramos en la sentencia 44/2021, de 2 de febrero:
"Frente
a las obligaciones a las que no se ha señalado plazo, que son exigibles
inmediatamente (art. 1113 CC), de forma que la perfección del contrato y la
exigibilidad de la obligación coinciden en el tiempo, las obligaciones a
término o sujetas a un plazo, tienen su eficacia suspendida durante el lapso de
tiempo que media entre la celebración del contrato y la llegada del término.
Durante la pendencia la obligación existe, pero su ejercicio y exigibilidad
están aplazadas. El titular del crédito puede enajenarlo y ejercitar acciones
dirigidas a su conservación. Pero no puede exigir al deudor la realización de
la prestación ni ejercitar acciones de ejecución. A ello se refiere el art.
1125 CC cuando afirma que "las obligaciones para cuyo cumplimiento se haya
señalado un día cierto sólo serán exigibles cuando el día llegue".
Simétricamente, desde el punto de vista del deudor, el dies solutionis actúa
como momento del vencimiento de su obligación o momento del cumplimiento de su
deber jurídico. Por ello en caso de que el acreedor le reclame antes ese
cumplimiento podrá oponer la excepción plus petitio temporis (excepción
de falta de vencimiento)".
4.5. En el
caso, la referencia de la cláusula contractual al plazo objeto de la
controversia (plazo que reste en el momento en que se ejercite el derecho de
opción para la conclusión del plazo de diez años a contar desde el otorgamiento
de la escritura de constitución del derecho de superficie y de concesión de la
opción de compra) no establece un término de cumplimiento de la prestación,
sino de duración o límite temporal de la obligación de readquisición de PCTCAN,
como deber jurídico de prestación correlativo al derecho que de esa misma
previsión contractual se deriva a favor de Soningeo para transmitir la parcela
y la edificación a aquélla, en las condiciones de precio y demás previstas en
el contrato (de 19 de septiembre de 2007). Se trata de un derecho potestativo
de modificación jurídica que atribuye a su titular (Soningeo) una suerte de
"opción de venta" ("si así lo deseara el titular de la parcela
[...]"), como modalidad de precontrato simétrico a la opción de compra,
que se pacta, así mismo, como "contraprestación" de aquél derecho en
la misma cláusula a favor de PCTCAN.
En concreto,
en el apartado 2 de la citada estipulación sexta, se pactó:
"como
contrapartida de la anterior obligación [de readquisición], igualmente si se
cumple dicha circunstancia [ejercicio de la opción por la superficiaria], se
concede a favor de PCT un derecho de opción de compra de la parcela y de la
edificación ejecutada sobre la misma durante idéntico plazo de 10 años,
ejercitable únicamente en el caso de transmisión de la parcela a un
tercero".
Para hacer
efectivo este derecho se pactaba, además, que el superficiario, en caso de
haber ejercitado su opción de compra y tener intención de enajenar los citados
bienes a un tercero, debía comunicar dicha circunstancia de forma fehaciente a
PCTCAN, de forma que solo si ésta no contestase en el plazo máximo de 30 días
se entendería que renunciaba al ejercicio del citado derecho, pudiendo llevarse
a cabo a continuación la transmisión sin limitación de ningún tipo para el
futuro comprador.
4.6. La
lógica a que responde esta reglamentación contractual, que condiciona en la
forma expresada la libre disposición de los bienes, viene marcada por la
finalidad de conservar los bienes preferentemente en el ámbito patrimonial
propio de la concedente del derecho de superficie (concediéndole el citado
derecho de adquisición preferente) o de la superficiaria (a quien se imponen
limitaciones a la transmisión hasta la conclusión de la construcción) y, a su
vez, facilitar a ésta su desinversión en el caso de ejercicio del derecho de
opción de compra, garantizándole la recompra por el precio cierto pactado (a
través de su señalamiento a través de peritos o arbitradores ex art.
1447 CC).
5.- La obligación
de readquisición como precontrato de opción. No es una obligación a término,
sino una obligación con duración temporal limitada.
5.1. Esta
obligación de readquisición no es una obligación a término, exigible cuando el
día llegue, sino un deber jurídico de prestación, de carácter temporal, correspondiente
al derecho de exigir la readquisición. Durante el periodo de vigencia de este
derecho potestativo o de modificación jurídica el superficiario puede exigir
del concedente que readquiera el inmueble por el precio convenido. No es
preciso que espere al vencimiento de ese plazo, cuyo último día (19 de
noviembre de 2017) no tiene el carácter de "día cierto" al se que
aplace la exigibilidad de la obligación.
5.2. Sucede
en este singular caso ("opción de venta") algo similar a lo que
acontece con el precontrato de opción de compra. Como declaramos en la 67/2020,
de 3 de febrero, con cita de la doctrina contenida en la de 17 de marzo de
2009, el precontrato de opción de compra "permite al optante decidir,
dentro del plazo previsto, la puesta en vigor del contrato de compraventa (sentencias
de 11 de abril de 2000 y 5 de junio de 2003): es un derecho personal, cuya
inscripción en el Registro de la Propiedad le da trascendencia real en el
sentido de que afecta a terceros, a efectos de que su ejercicio y la
inscripción de la compraventa da lugar a la adquisición de la propiedad,
derecho real pleno".
La sentencia
de 23 de abril de 2010 precisa:
"El
precontrato de opción es aquel por el que una de las partes atribuye a la
optante el derecho de decidir la puesta en vigor de un contrato (normalmente,
como en el presente caso, de compraventa) en un concreto plazo. [...] Por
tanto, el efecto que produce es que si el optante ejercita su derecho, pone en
vigor el precontrato y la otra parte, la concedente, tiene el deber jurídico de
celebrarlo efectivamente. Y el optante, desde el momento en que declara su
voluntad de ejercicio de la opción, puede exigir dicha celebración, que se hará
de mutuo acuerdo o por resolución judicial, tras el procedente proceso".
5.3. Esto es
en rigor lo que sucede en el caso de la litis, en el que el concedente de la
opción es la parte que se obliga a la adquisición (asume el deber jurídico de
comprar los bienes, si el optante ejercita su derecho), y el optante es la
parte que puede exigir la puesta en vigor de la compraventa como vendedora.
Como advertimos en la citada sentencia 67/2020, de 3 de febrero, para provocar
tales efectos es necesario que la compraventa futura proyectada esté plenamente
configurada (esencialmente en cuanto a la determinación de la cosa y el
precio), debiendo contener, además, como elementos propios del contrato
preliminar la fijación de un plazo para el ejercicio de la opción (y la
existencia o no del pago de una prima por la concesión), así como cualquier
otro pacto o estipulación relativos a la opción o a la futura compraventa
(arras, condiciones suspensivas o resolutorias, etc). Así lo señalamos también
en la sentencia de 2 julio 2008 reiterando la doctrina de otras anteriores.
5.4. Por
tanto, el plazo contractual sobre el que se centra el debate casacional (el
tiempo que reste en el momento del ejercicio de la opción de compra para
cumplir el término de diez años desde la celebración del contrato de
constitución del derecho de superficie) es la concreción de la duración del
derecho potestativo de retransmisión (al que hemos denominado "opción de
venta"), que la jurisprudencia reseñada exige en la configuración del
contenido propio del precontrato de opción. Plazo cuya mayor o menor duración
depende del momento en que, dentro del término citado de diez años, se hubiere
ejercitado la previa opción de compra por Soningeo. La expiración del citado
plazo determinará la caducidad de ese derecho de opción de venta o
retransmisión. Pero antes de su vencimiento y extinción puede ser ejercitado en
cualquier momento desde su nacimiento (nacimiento condicionado al previo
ejercicio del derecho de opción de compra, que efectivamente tuvo lugar el 12
de junio de 2009). Como declaramos en la sentencia 67/2020, de 3 de febrero:
"para
que el ejercicio de la opción de compra desencadene los efectos señalados,
enervando su caducidad, es preciso que se cumpla el requisito de la
tempestividad, esto es, que se ejercite durante su vigencia, dado el carácter
esencialmente temporal del derecho de opción. La vigencia de la opción
únicamente durante un tiempo determinado e inexorable es consustancial a su
propia naturaleza pues de no ser así quedaría a voluntad del optante de modo
indefinido la posibilidad de perfeccionar la compraventa; y la particularidad
que tal derecho de opción supone respecto de lo previsto en el artículo 1256
del Código Civil ("la validez y cumplimiento de los contratos no pueden
dejarse al arbitrio de uno solo de los contratantes") se convertiría en un
definitivo desconocimiento de tal principio elemental de la contratación".
5.5. Salvo
que en el contrato se hubiera previsto la perfección de la compraventa por la
emisión de la declaración unilateral de la voluntad del optante, lo que nace
con el ejercicio de la opción (a través de la emisión por el optante de una
declaración de voluntad de carácter recepticia, manifestando su voluntad de
celebrar el contrato principal - vid sentencias 690/2014, de 9 de diciembre, y
67/2020, de 3 de febrero -) es la facultad de exigir al optatario su
celebración.
Por ello, en
tales casos es en el momento de la celebración del contrato de compraventa
cuando se produce la consumación del precontrato de opción (no cuando se
ejercita éste mediante la comunicación del ejercicio de la opción). En el caso,
aquella declaración de voluntad recepticia de la optante se formalizó mediante
el requerimiento extrajudicial y fehaciente realizado el 21 de junio de 2016,
es decir, dentro del plazo de duración del derecho, cuya caducidad se hubiera
producido de otro modo a los diez años del contrato de concesión del derecho de
superficie, es decir, el 19 de septiembre de 2017.
6.- Una vez ejercitada
tempestivamente y en forma la opción, "el concedente se constituye en el
deber de colaborar activamente a la formalización de la compraventa con objeto
de poder transmitir el bien ofrecido en las condiciones pactadas" (sentencia
67/2020). En el caso este deber fue incumplido por PCTCAN al rechazar el
requerimiento para la formalización de la retransmisión bajo la alegación de
que no ser todavía exigible su obligación, por no haber vencido el plazo de los
diez años. Al asumir este razonamiento (aunque no sus consecuencias jurídicas,
por limitarlas a las costas del proceso), la Audiencia incurrió en el mismo
error jurídico que la demandada, al confundir el reiterado plazo con un término
de cumplimiento y no advertir que era un término o plazo de duración del
derecho.
7.- Ahora bien, como
quiera que la sentencia de apelación no revocó el fallo de primera instancia,
que estimó la demanda al considerar correctamente ejercitada la opción de
retransmisión, esta decisión de la Audiencia, confirmatoria de la sentencia de
primera instancia, debe ser mantenida, pues el art. 1125 CC, que se refiere a
un término de prestación o de cumplimiento y no de la obligación, no ha sido
infringido.
En
consecuencia, el motivo se desestima.
CUARTO.- Formulación de
los motivos segundo, tercero y cuarto.
1.- Planteamiento. Los
motivos se introducen con los siguientes encabezamientos:
"SEGUNDO
MOTIVO DE CASACIÓN - Infracción del artículo 1281 del Código Civil en su primer
párrafo, en tanto en cuanto los términos de la cláusula controvertida de la que
dimana el presente proceso son claros en un aspecto muy concreto. En virtud de
lo convenido entre las partes en la escritura de constitución de derecho de
superficie y opción de compra, unida a la demanda como documento número 1 de la
misma, mi mandante asume exclusivamente la obligación de recompra de la parcela
y del edificio construido por Soningeo S.L., pero no así del mobiliario
adquirido en su momento por dicha mercantil.
"TERCER
MOTIVO DE CASACIÓN -Infracción del contenido del artículo 1282 del Código
Civil, dado que la interpretación de la cláusula controvertida no atiende en
forma alguna los actos de los contratantes, tanto coetáneos como posteriores al
contrato. La demandante atribuye formalmente y con respecto a terceros un valor
al edificio a su finalización que no se corresponde con el de las facturas que
sirven de base a su reclamación.
"CUARTO
MOTIVO DE CASACIÓN - Infracción del artículo 1285 del Código Civil, dado que la
interpretación que se realiza de la cláusula controvertida en la sentencia
recurrida no tiene en cuenta el contenido de otras clausulas pactadas en el
contrato por las que se impone a Soningeo la construcción de un edificio
conforme a un presupuesto determinado".
2.- En su desarrollo,
en síntesis, la recurrente imputa a la sentencia de apelación haber llevado a
cabo una interpretación errónea de la cláusula sexta del contrato de 19 de
septiembre de 2007 que fijaba el precio de la compra, para el caso de tener
lugar la readquisición, cláusula que, en lo que ahora interesa, respondía al
siguiente tenor:
"Si el
superficiario ejercitase su derecho de opción de compra [...] PCTCAN se obliga,
durante el plazo que reste para la conclusión del citado periodo de diez años,
a readquirir la finca adquirida por la superficiaria y la edificación existente
sobre la misma si así lo deseara el titular de la parcela, por un precio que se
fijará en función del coste Neto de Inversión en la citada parcela y en la
edificación en que haya incurrido la superficiaria, comprobado pericialmente,
incrementado por los IPCŽs anuales correspondientes publicados por el INE. El
citado coste Neto de Inversión se verá minorado en su caso, por los gastos en
que sea necesario incurrir con el fin de reponer los bienes en su uso correcto
y perfecto estado, y por el importe de cuantas obras sea necesario ejecutar
para restablecer los mismos a sus iniciales características y condiciones. La
anterior descripción de costes y gastos tiene carácter meramente enunciativo y
no limitativo, por lo que en general, cualesquiera costes o gastos que sean
requeridos para procurar el restablecimiento del bien, serán minorados del precio
final a pagar por PCTCAN".
El error de
interpretación se habría producido, a juicio de la recurrente, porque: (i) la
Audiencia no advirtió que PCTCAN asumía en el contrato la obligación de
recompra únicamente respecto de la parcela y del edificio construido por
Soningeo, pero no del mobiliario adquirido por ésta; (ii) atribuyó al edificio
un valor que no se corresponde con el de las facturas que sirven de base a la
reclamación; y (iii) no tiene en cuenta el contenido de otras cláusulas
pactadas en el contrato por las que se impone a Soningeo la construcción de un
edificio conforme a un presupuesto determinado.
Considera
que con ello se ha vulnerado la jurisprudencia contenida en las sentencias
835/2015, de 19 de enero, y 251/2009, de 14 de abril.
3.- Dada la estrecha
relación existente entre los tres motivos procederemos a resolverlos de forma
conjunta.
QUINTO.- Decisión de la
sala. Interpretación de los contratos en el recurso de casación. Desestimación.
1.- La revisión en
casación de la interpretación de los contratos. A fin de analizar las
tesis en conflicto, debemos partir de dos consideraciones previas, que ya hemos
recordado en otras ocasiones anteriores (vid. por todas, sentencia 196/2015, de
17 de abril). La primera se refiere al alcance de la revisión en casación de la
interpretación de los contratos realizada en la instancia: la interpretación de
los contratos constituye una función de los tribunales de instancia, y la
realizada por estos ha de prevalecer y no puede ser revisada en casación salvo
cuando sea contraria a alguna de las normas legales que regula la
interpretación de los contratos o se demuestre su carácter manifiestamente
ilógico, irracional o arbitrario (sentencias 524/2013, de 23 de julio, y
252/2014, de 14 de mayo).
Por ello,
como afirmamos en la sentencia 480/2010 de 13 julio:
"la
revisión de la interpretación contractual llevada a cabo en la instancia debe
considerarse excepcional en el ámbito del recurso de casación, ya que la
función del recurso extraordinario no es la de una tercera instancia que,
frente al resultado de las anteriores, permitiera al tribunal adoptar una nueva
posición que pudiera estimar más adecuada a la hora de establecer cuál fue la
verdadera intención de los contratantes expresada en el contrato, sino por el
contrario examinar si las conclusiones obtenidas en la instancia resultan
insostenibles por opuestas a la voluntad de los contratantes expresada en el
convenio alcanzado; lo que comporta un examen de cumplimiento de las normas que
orientan dicha función, no para constatar la posibilidad de que la aplicación
de tales normas pudiera simplemente conducir a otros resultados - lo que,
normalmente, será posible - sino para determinar si las conclusiones obtenidas
quedan notoriamente fuera del ámbito de lo acordado por las partes".
2.- El sentido de
las reglas legales de interpretación de los contratos. La segunda
consideración previa versa sobre el sentido de las reglas legales de
interpretación de los contratos, de conformidad con la finalidad de la
interpretación, tal y como se viene entendiendo por la jurisprudencia (sentencias
294/2012, de 18 de mayo, y 27/2015, de 29 de enero).
2.1. El
principio rector de la labor de interpretación del contrato es la averiguación
o búsqueda de la voluntad real o efectivamente querida por las partes. Esta
búsqueda de la intención común de las partes se proyecta, necesariamente, sobre
la totalidad del contrato celebrado, considerado como una unidad lógica y no
como una mera suma de cláusulas, de ahí que la interpretación sistemática (art.
1285 CC) constituya un presupuesto lógico-jurídico de esta labor de
interpretación.
2.2. No
obstante, el sentido literal, como criterio hermenéutico, es el presupuesto
inicial, en cuanto que constituye el punto de partida desde el que se atribuye
sentido a las declaraciones realizadas, se indaga la concreta intención de los
contratantes y se ajusta o delimita el propósito negocial proyectado en el
contrato.
Cuando los
términos son claros y no dejan duda alguna sobre la intención de los
contratantes, la interpretación literal no sólo es el punto de partida sino
también el de llegada del fenómeno interpretativo, e impide que, con el
pretexto de la labor interpretativa, se pueda modificar una declaración que
realmente resulta clara y precisa. A ello responde la regla de interpretación
contenida en el párrafo primero del art. 1281 CC ("si los términos de un
contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se
estará al sentido literal de sus cláusulas").
2.3. Pero,
en otro caso, la interpretación literal también contribuye a mostrar que el
contrato por su falta de claridad, por la existencia de contradicciones o
vacíos, o por la propia conducta de los contratantes, contiene disposiciones
interpretables, de suerte que la labor de interpretación debe seguir su curso,
con los criterios hermenéuticos a su alcance (arts. 1282 - 1289 CC), para poder
dotar a aquellas disposiciones de un sentido acorde con la intención realmente
querida por las partes y con lo dispuesto imperativamente en el orden contractual.
2.4. En este
caso el recurrente considera infringidos el art. 1.281 CC por no haber atendido
la Audiencia Provincial al criterio de la literalidad del contrato, como
dispone dicho precepto, al imponer a PCTCAN la obligación de readquirir un mobiliario
que no estaba contemplado en el contrato; el art. 1282 CC, al no atender a los
actos de los contratantes coetáneos y posteriores al contrato (en concreto, en
relación con el importe de las facturas de los gastos pagados por la
superficiaria); y el art. 1285 CC, al no atender la Audiencia a otras cláusulas
del contrato por las que se impone a Soningeo la obligación de construcción del
edificio conforme a un presupuesto determinado.
3.- Finalmente
conviene aclarar, como afirmamos en la sentencia 690/2014, de 9 de diciembre,
que de lo dispuesto en el Código Civil no resulta la prevalencia de la
literalidad del contrato sobre la voluntad de las partes, pues "la lectura
del artículo 1281 CC conduce necesariamente a la conclusión contraria, pues
según dicha norma sólo se estará al sentido literal de las cláusulas cuando los
términos del contrato sean claros y no dejen duda sobre la intención de los
contratantes", de forma que "si las palabras parecieren contrarias a
la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre
aquéllas"; lo que pone de manifiesto que es la intención de las partes y
no la literalidad del contrato el elemento de interpretación prevalente.
La sentencia
de 30 octubre 2002 afirmó:
"[...]
la jurisprudencia de esta Sala tiene declarado que aunque haya de partirse de
las expresiones escritas, la interpretación de la relación creada no puede
anclarse en su sentido riguroso o gramatical y ha de indagarse la
intencionalidad, es decir lo que en realidad quisieron las partes al contratar (Sentencia
de 21-4-1993, que cita las de 20-4-1944 y 14-1-1964).
Y la
sentencia 979/2005, de 30 de noviembre, añadió:
"El
artículo 1281 del Código Civil recoge y proclama las grandes normas de la
hermenéutica contractual, que doctrinalmente se pueden resumir en tres
principios esenciales, como son: a) el principio de tomar en cuenta la voluntad
común de las partes contratantes; b) el principio de la autorresponsabilidad de
dichas partes contratantes; y c) el principio de la confianza, buena fe en ellas
(Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de febrero de 1998)".
4.- Partiendo de la
jurisprudencia reseñada, estos motivos del recurso no pueden ser estimados
porque, en el limitado margen de la actuación revisora propia de la casación
sobre la interpretación de los contratos hecha en la instancia, no cabe
apreciar que la realizada por la Audiencia sea contraria a alguna de las normas
legales que regula la interpretación de los contratos ni muestre un carácter
manifiestamente ilógico, irracional o arbitrario.
4.1. El
motivo segundo proyecta el supuesto error sobre la inclusión en el concepto de
"coste neto de inversión en la citada parcela y en la edificación en que
haya incurrido la superficiaria" una partida de 196.242 euros,
correspondientes a "mobiliario de laboratorio", y otra de 322.000
euros, que corresponde a la denominada "cámara húmeda o robotizada".
Ambas partidas fueron examinadas en ambas instancias, y la inclusión en el
citado coste neto de inversión respondió a la idea de que en ambos casos se
trataba de instalaciones que no podían desmontarse y trasladarse sin causar
daños al edificio. Este criterio podría discutirse, y puede no ser una
interpretación incontrovertible, pero no es una conclusión irracional o
arbitraria.
Como antes
dijimos al exponer la jurisprudencia de la sala, la revisión de la
interpretación contractual llevada a cabo en la instancia debe considerarse
excepcional en el ámbito del recurso de casación, ya que la función del recurso
extraordinario no es la de una tercera instancia que, frente al resultado de
las anteriores, permitiera al tribunal adoptar una nueva posición que pudiera
estimar más adecuada, sino por el contrario examinar si las conclusiones
obtenidas en la instancia resultan insostenibles por opuestas a la voluntad de los
contratantes expresada en el convenio alcanzado. Esto comporta un examen de
cumplimiento de las normas que orientan dicha función, no para constatar la
posibilidad de que la aplicación de tales normas pudiera simplemente conducir a
otros resultados (lo que, como decimos, sería posible), sino para determinar si
"las conclusiones obtenidas quedan notoriamente fuera del ámbito de lo
acordado por las partes", lo que no es posible afirmar en este caso. El
"coste neto de la inversión" que debe integrar el precio de la
compraventa con la que se formalice la readquisición por PCTCAN, es la
realizada "en la citada parcela y en la edificación en que haya incurrido
la superficiaria", lo que no permite de forma inequívoca excluir aquellas
instalaciones o mobiliario a medida que no puedan desmontarse sin pérdida de su
valor o sin daños al edificio.
4.2. El
motivo tercero refiere el error de interpretación al hecho de que, sobre la
base de las pruebas periciales, testificales y documentales realizadas, los
tribunales de instancia han atribuido al edificio un valor que se sostiene
sobre las facturas aportadas como soporte de la reclamación, sin tener en
cuenta otros actos de los contratantes, coetáneos o posteriores al contrato.
Alude en concreto al valor asignado por Soningeo a la edificación en
construcción en la escritura en que se formalizó la declaración de la obra en
construcción (2.615.288,26 euros), a la jurisprudencia sobre la base imponible
en la declaración de la obra nueva (coste de la ejecución material de la obra),
el coste de la obra declarado por Soningeo a los efectos del Impuesto de
Construcciones, Instalaciones y Obras (1.465.000), y al documento de
liquidación final de la obra (1.767.150 euros). Afirma que las pruebas
periciales aportadas por la recurrente pretenden acreditar el "valor real
del edificio", y que esas periciales concluyen que el valor del edificio
coincide con el asignado por la actora en aquellos documentos.
Con este
motivo la recurrente pretende en realidad, más que una impugnación de la
interpretación del contrato para alcanzar la voluntad real de las partes, una
revisión de la valoración probatoria hecha en la instancia, lo que está
proscrito en sede del recurso de casación. La función del recurso de casación
es la de contrastar la correcta aplicación del ordenamiento sustantivo a la
cuestión de hecho, pero no a la reconstruida por el recurrente, sino a la que
hubiera declarado probada la sentencia recurrida como consecuencia de la
valoración, por el tribunal que la dictó, de los medios de prueba practicados.
Así lo declaramos en las sentencias 71/2012, de 20 febrero, y 40/2017, de 20 de
enero, entre otras muchas.
Por otra
parte, ni los criterios fiscales sobre valoración de la base imponible de los
impuestos, ni el valor declarado en la escritura de declaración de la
"obra nueva en construcción" fueron los acordados por las partes como
referencia para fijar el precio de la readquisición. Lo que se pactó en el
contrato fue que el precio vendría determinado por el "coste neto de
inversión [...] comprobado pericialmente". La decisión de los tribunales
de instancia, tras la valoración del conjunto de la prueba practicada ni puede
revisarse sin infringir la regla de la inalterabilidad de la base fáctica en
casación, ni per se pueden vulnerar las reglas legales
relativas a la interpretación de los contratos.
4.3.
Finalmente, el motivo cuarto se basa en que la Audiencia no ha tenido en cuenta
otras cláusulas del contrato en que se imponía a Soningeo la construcción de un
edificio conforme a un presupuesto determinado, que ascendía a 1.650.000 euros,
correspondiente al proyecto básico del edificio incorporado como anexo al
contrato de constitución del derecho de superficie y de concesión de la opción
de compra. Nuevamente tropieza el motivo con las limitaciones que a la función
revisora de la interpretación de los contratos corresponde a la casación que,
de nuevo lo recordamos, no constituye una tercera instancia. La interpretación
que han hecho tanto el juzgado de primera instancia como la Audiencia lejos de
resultar irracional o arbitraria, al basarse esencialmente en las pruebas
periciales practicadas, acogía el criterio de la interpretación literal de la
cláusula del contrato que, por su claridad y ausencia de ambigüedad o lagunas,
entendieron que se ajustaba a la verdadera voluntad de las partes, sin
necesidad de acudir a los criterios hermenéuticos enunciados en los arts. 1282
a 1289 CC.
Como
dijimos supra, cuando los términos son claros y no dejan duda
alguna sobre la intención de los contratantes, la interpretación literal no
sólo es el punto de partida sino también el de llegada del fenómeno
interpretativo, e impide que, con el pretexto de la labor interpretativa, se
pueda modificar una declaración que realmente resulta clara y precisa. Así se desprende
de la regla de interpretación contenida en el párrafo primero del art. 1281 CC
("si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la
intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus
cláusulas"). Cuando en la específica cláusula del contrato relativa a la
determinación del precio de la futura compraventa que sea consecuencia del
cumplimiento de la obligación de readquisición se pacta que ese precio se
fijará por el coste neto de inversión comprobado pericialmente (con las
adiciones y minoraciones igualmente pactadas), no resulta ilógico ni arbitrario
anteponer el resultado de esa prueba pericial, basada en el estudio de facturas
de costes reales, a otros criterios fundados en valores estimativos
incorporados a presupuestos basados en proyectos.
5.- En consecuencia,
desestimamos el segundo, tercero y cuarto motivos del recurso.
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