Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de julio de 2025 (D. JOSE LUIS SEOANE SPIEGELBERG).
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PRIMERO.- Antecedentes relevantes
A los efectos decisorios del presente proceso,
partimos de los antecedentes siguientes:
1.º-Mediante instrumento público de 6 marzo de
1972, se otorgó escritura de obra nueva relativa a un solar edificable de 3100
m2, sito en el término municipal de Puerto de la Cruz que, a efectos de
condominio, se consideró idealmente dividido en 186 partes iguales.
Se señaló igualmente que sobre la finca antes
descrita sus propietarios han construido a sus expensas, con materiales propios
y sin adeudar nada por mano de obra ni dirección técnica o facultativa, el
inmueble que se describe a continuación denominado DIRECCION000, en el término
municipal de Puerto de la Cruz, situado en la DIRECCION001, que se compone de
nueve plantas y azotea.
Se adquirió dicha finca en la forma y
proporción que se indicó, mencionándose igualmente el «apartamento que
corresponderá en caso de disolución de la comunidad a cada una de las partes»,
y de esta manera se realizó a cada uno de los comuneros la asignación de un
apartamento determinado con su numeración correspondiente, con la advertencia
expresa de que «los apartamentos números superiores al 500 se identifican a
EFECTOS INTERNOS, CON UNA CENTENA MÁS, o sea el 501 y siguientes son el 601 y
siguientes y así sucesivamente».
2.º-Por medio de una escritura pública de 16
de febrero de 1994, el presidente de la comunidad de bienes del DIRECCION000
protocolizó el acta de la Junta General Extraordinaria de la indicada comunidad
celebrada el 31 de enero de 1994, relativa a los estatutos de la comunidad. En
ellos, consta lo siguiente, en lo que ahora nos interesa:
« Artículo 1.- Constitución LA
COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL DIRECCION000 queda constituida por todos los
titulares de cuotas indivisas, en la Comunidad de Bienes establecida en el
DIRECCION000", sito en la calle [...] A tal efecto, dichos titulares
participan en la referida Comunidad, según los porcentajes que fueron asignados
en su día, en la escritura pública en la que se formó dicha Comunidad de Bienes
y en la que el propio tiempo, a efectos identificatorios, se señalaba un
determinado apartamento del edificio, porcentaje que se mantendrá en idéntica
cuantía en el supuesto de que, en el futuro se procediera a la división
horizontal del edificio y se individualizarán las propiedades de cada titular.
»Esta comunidad se regirá por los presentes
Estatutos y por los acuerdos que se adopten en sus Juntas Generales, y en su
defecto, por lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal, y en los artículos
392 y concordantes del Código Civil.
[...]
»En el art. 4.- Definición de los
elementos A los efectos de los presentes Estatutos, se considera en la
COMUNIDAD como elementos privativos únicamente la vivienda o apartamento que a
efectos identificatorios quedó señalado en la escritura pública de Constitución de
la Comunidad de Bienes, así como el que sea objeto de concreta adjudicación, en
el supuesto de que se proceda a la división horizontal del edificio. Todos los
restantes elementos tienen el carácter de común, y por tanto las azoteas,
escaleras y accesos, piscinas, fachadas, locales, bar y restaurante, hall de
entrada y demás espacios comunes, los tubos, conducciones y canalizaciones
aunque pasen por el interior de los apartamentos, y cuántos elementos de
ornato, amueblamiento o mejora se adquieren por la Comunidad.
[...]
»Artículo 12.- Obligaciones de los comuneros
La cuota o apartamento de cada propietario responde de la totalidad de las
deudas que, en relación al mismo, se hubieran contraído en cualquier tiempo
dentro de la COMUNIDAD. En consecuencia, quien se proponga adquirir alguno de
ellos, podrá consultar previamente al Secretario de la COMUNIDAD acerca del
Estado de cuentas que le afecte, por escrito, en orden a salvar su
responsabilidad en su caso, o a conocer exactamente las obligaciones que
afecten a dicha propiedad, a la que vincularán como una carga real.
»Cada comunero queda obligado a efectuar en su
apartamento aquellas reparaciones que fueran necesarias, en evitación de daños
o perjuicios a los restantes o a la COMUNIDAD, quedando esta facultada de
realizar las precisas por cuenta de aquél. Ningún comunero podrá instalar en el
exterior de su apartamento anuncios, tender ropa, o colocar objetos o antenas
que afecten al aspecto exterior del inmueble, y en caso necesario, deben
consultar previamente a la Junta de Gobierno acerca del lugar idóneo para las
instalaciones que se precisen, caso de que tales instalaciones no pudiera
efectuarse de forma conjunta. Tampoco podrá dedicar su (sic) apartamentos a
consultorios profesionales, o a cualquier otra actividad que implique un
especial molestia o abuso en el uso de los servicios comunes [...].
»Art. 13.- Explotación conjunta En la
necesidad de evitar la competencia desleal entre los diferentes comuneros,
efectuar un reparto equitativo de los gastos, y acometer en forma conjunta la
promoción del edificio, el mantenimiento de un adecuado rango hotelero, y
participar de la asistencia de los profesionales y redes comerciales en la
materia, la explotación hotelera del edificio será ejercida por la Junta de
Gobierno de la COMUNIDAD, la cual podrá contratar, si lo considera necesario,
los servicios de un Administrador o profesional del ramo, a los efectos de
dicha explotación.
»Los comuneros quedan automáticamente
incluidos en la explotación hotelera, y participarán en ella con todos los
derechos y obligaciones dimanantes de la misma. Para excluirse de la misma,
deberán notificarlo fehacientemente a la Junta de Gobierno con un (1) año de
antelación a la fecha de su efectiva exclusión, y en todo caso mantendrán la
vigencia de los compromisos que en relación a su cuota o apartamento se
hubieran contraído, así como las obligaciones y cargos incluso la parte
alícuota a la amortización del mobiliario y demás enseres adquiridos, y al
fondo para un eventual cese del personal contratado o su amortización, debiendo
efectuarse la correspondiente liquidación por la Administración y en caso de
resultar la misma a Comunidad (sic) procederse por parte del propietario a su
cancelación, como condición previa a la recepción de su apartamiento.
»En el supuesto de quedar excluido de la
explotación, los comuneros asumirán sin embargo su participación en los gastos
de aquellas instalaciones y servicios que por su naturaleza no son susceptibles
de separación, tales como iluminación del edificio, personal de recepción y
limpieza general, y elementos y servicios de mantenimiento y conservación. En
todo caso, los elementos comunes, salones, bares, restaurantes y otros locales
análogos quedarán afectos a la explotación hotelera.
[...]
»En el supuesto de que algún comunero deseare
utilizar para sí el apartamento que tiene asignado, o algún otro que pudiera
sustituirle, deberá preavisar a la Junta de gobierno, o en su caso a la
administración, con la mayor antelación posible quedando condicionada dicha
utilización a la existencia de apartamentos disponibles. Caso de ejercitar
dicho uso, vendrá obligado al pago al contado de la cantidad fijada por la
Junta de gobierno [...]».
3.º-Los demandantes D. Leonardo, D. Sergio y
D. Luis ejercitaron, separada y respectivamente, una acción judicial contra la
entidad demandada en la que solicitaron de forma idéntica que:
»1) Se declare que el demandante es
propietario de [...] avas partes indivisas de la finca registral NUM000 del
Puerto de La Cruz, que forma parte de la Comunidad de Bienes del DIRECCION000 y
cuya parte indivisa se concreta en la realidad en los apartamentos [...].
»2) Se declare que habiendo solicitado el
actor con fecha [...] su exclusión de la explotación conjunta del edificio en
aplicación del artículo 13 de los Estatutos de la Comunidad y la entrega de sus
apartamentos [...] y no habiendo contestado la Comunidad de Bienes demandada en
el plazo estatutario de un año ni su oposición a tal pretensión ni el importe
de las cantidades que pudiera adeudar, es procedente y ajustada a derecho, la
recepción y entrega de dichos apartamentos al actor con efectos desde el día
[...], quedando a partir de dicha fecha excluido el demandante de la
explotación, en los términos que señala el acuerdo estatutario reseñado.
»3) Se condene a la demandada a estar y pasar
por los anteriores pronunciamientos y a entregar al actor los apartamentos
[...] del DIRECCION000.
»4) Se condene a la demandada al pago de las
costas procesales causadas».
Las referidas demandas fueron acumuladas y
tramitadas conjuntamente por el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Puerto
de la Cruz.
4.º-Seguido el procedimiento en todos sus
trámites se dictó sentencia por el referido juzgado que desestimó las demandas
acumuladas sin imposición de costas. En dicha resolución se partió de las
consideraciones siguientes:
(i) Que las acciones que se ejercitan por los
demandantes son las de exclusión de la explotación conjunta que integra la
comunidad de bienes del DIRECCION000, alegando como fundamento para ello
los artículos 392 y siguientes del Código Civil, en conexión con el
artículo 13 de los Estatutos de la Comunidad de Bienes.
(ii) Que se aportó escritura pública de 6 de
marzo de 1972 de declaración de obra nueva, en la que se expresó la forma y
proporción en la que cada uno de los comuneros adquirió el condominio, que se
divide en 186 partes iguales, con mención del apartamento que corresponderá en
caso de disolución de la comunidad a cada una de las partes. No se discutió que
los apartamentos que corresponderían, en tal caso, a los demandantes, en
función de las partes del condominio de las que son titulares, son los fijados
en las respectivas demandas.
(iii) Que los estatutos de la comunidad fueron
debidamente aprobados y que «las normas fijadas en los Estatutos se han venido
aplicando para regir los distintos aspectos de la Comunidad y de la explotación
del edificio de apartamentos».
(iv) Que la comunidad, propietaria del
edificio litigioso, acordó ceder el uso de la gestión hotelera a una empresa
especializada del sector turístico, la cual se obligaba a asumir la gestión de
la explotación con la diligencia de un buen comerciante, percibiendo dicha
sociedad, a cambio de sus servicios y en concepto de remuneración, el 4% de la
facturación mensual, más otro 4% del beneficio mensual de la explotación. Dicha
empresa es también propietaria del 36,01% de las cuotas de la comunidad.
(v) Que los demandantes aportaron las
correspondientes comunicaciones con un año de antelación a la Junta de Gobierno
de la Comunidad, en las que expresaban su voluntad de hacer uso con respecto a
los apartamentos de su titularidad la facultad de exclusión prevista en el art.
13 de los Estatutos, con los requisitos condicionantes relacionados en dicha
norma comunitaria.
(vi) Que la comunidad es una sociedad
irregular que desarrolla una actividad mercantil como es la explotación
turística del DIRECCION000, por lo que no es de aplicación la normativa de la
propiedad horizontal, extremo este último que no se discute por los litigantes.
(vii) Que es cierto que si uno o varios
propietarios ejercita la facultad prevista en el artículo 13 de los Estatutos y
ponen término al acuerdo de explotación conjunta, puede suponer trabas o la
imposibilidad, si ello contradice la normativa administrativa en materia de
turismo, de la explotación por la Junta de Gobierno de la Comunidad, tal y como
se venía realizando hasta ahora, «pero se trata de una circunstancia que tuvo
que preverse en su día, siendo así que no se ha acometido por la Comunidad, pese
al tiempo transcurrido, la modificación o supresión de dicho acuerdo, adoptado
en 1994».
(viii) Que no cabe equiparar la facultad de
separarse con la disolución de la comunidad; es decir, por la vía del ejercicio
de dicha facultad no cabe obtener la adjudicación de los apartamentos, que
fueron designados en la escritura de 1972 a los meros efectos de identificar
materialmente la parte que les habría de corresponder a los comuneros en caso
de disolución de la comunidad, ya que en tal supuesto se equipararían de facto
los efectos o consecuencias de la separación de la explotación turística en el edificio
con los propios de la acción de división de la cosa común en los términos
previstos en el artículo 401 del Código Civil.
(ix) La confusión de los términos utilizados
en el artículo 13 de los estatutos en el que se habla de recepción del
apartamento por el comunero, que utilice la facultad de separarse de la
explotación turística del edificio, puede fácilmente dar pie a pensar, como sin
duda ha ocurrido a los demandantes, que el ejercicio de dicha facultad tendría
como consecuencia la entrega material de los apartamentos con los que la
comunidad ha venido designando e identificando las partes o cuotas de las que
son titulares; sin embargo, dicha posibilidad se opone a la propia naturaleza
de tales cuotas o partes, tal y como se encuentran definidas en la escritura
pública de declaración del obra nueva y en el propio artículo 1 de los
estatutos, relativo a la constitución de la Comunidad de Propietarios de las
que resulta que la concreción de las cuotas en apartamentos determinados
requiere la previa disolución de la comunidad, ya sea por la vía de la
constitución de la división horizontal o por otra legalmente admisible.
(x) No se hace imposición de costas dadas las
dudas jurídicas que suscita la decisión del presente proceso.
5.º-Contra dicha sentencia se interpuso por
los demandantes recurso de apelación, cuyo conocimiento correspondió a la
Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, que dictó
sentencia confirmatoria de la pronunciada por el juzgado «por sus propios
fundamentos, que deben darse por reproducidos, al estar el tribunal en total
acuerdo tanto con el resultado de la prueba practicada, que se analiza con
detalle de forma lógica e imparcial, como de las consecuencias jurídicas
atribuibles a tales hechos», en la que los propietarios de una parte indivisa
pretenden se les entregue, sin proceder a la división ni a la liquidación del
patrimonio común, unos bienes determinados del citado condominio por su mera
solicitud.
Y concluye la sentencia:
«En consecuencia, no cabe ni de acuerdo a los
estatutos, ni por aplicación de las normas que rigen la copropiedad en el Código
Civil, en especial los artículos 394 y 399, estimar la pretensión de
los actores, ni declarar la propiedad exclusiva de un comunero de una parte del
objeto en copropiedad, sin la previa disolución de la comunidad. Y, es más,
incluso aceptando que en la situación real constatada de la explotación por
tercero del inmueble, pudiese un comunero apartarse de la explotación, tampoco
ello determinaría que pudiera atribuirse la propiedad de una parte al
copropietario».
6.º-Contra esta sentencia los demandantes
interpusieron recursos extraordinarios por infracción procesal y casación.
…
Recurso de casación
CUARTO.- Examen y desarrollo del
primero de los motivos del recurso de casación interpuesto
El recurso se interpuso, al amparo de lo
previsto en el artículo 477.2. 3.º y 3 LEC, por infracción de la
doctrina del Tribunal Supremo sobre la libertad de pactos sustentada en lo
dispuesto en el art. 392 del Código Civil, en relación con los artículos
1255 y 1278 del mismo cuerpo legal.
En definitiva, en el desarrollo del motivo se
vuelve a sostener que no han solicitado la atribución de la propiedad exclusiva
de los apartamentos, sino la entrega de su posesión para su explotación
individual.
Los recurrentes consideran que las
pretensiones ejercitadas tienen su amparo en el art. 13 de los estatutos, que
no han sido modificados, que se encuentran vigentes, y que tienen carácter
vinculante para los integrantes de la comunidad, en virtud del principio de la
libre autonomía de la voluntad que rige las relaciones privadas.
Los estatutos no han sido impugnados, son
plenamente válidos, y las peticiones formuladas resultan acordes con lo
estipulado en la precitada norma comunitaria.
En consecuencia, solicitan que sus recursos
sean estimados.
La parte recurrida alega la inadmisibilidad de
los recursos por falta de interés casacional. No podemos aceptar dicho óbice
procesal, dado que se citan las SSTS 93/2016, de 19 de febrero y 666/2012,
de 12 de noviembre, que se refieren a la vigencia del principio de autonomía de
la voluntad en el ámbito de la comunidad de bienes.
Por otra parte, como señalamos en las SSTS 1233/2024, de 3 de octubre; 1634/2024,
de 5 de diciembre; 459/2025, de 24 de marzo y 827/2025, de 27 de mayo, entre otras muchas:
«[e]ste tribunal ha elaborado la doctrina de
las causas absolutas y relativas de inadmisibilidad, fijada en el auto del
pleno de 6 de noviembre de 2013 (recurso 485/2012), asumida en resoluciones
posteriores como las sentencias 577/2015, de 5 de
noviembre; 667/2016, de 14 de noviembre; 292/2017, de 12 de mayo; o más
recientemente 142/2021, de 15 de marzo; 629/2021,
de 27 de septiembre; 658/2021, de 4 de octubre; 843/2021,
de 9 de diciembre; 283/2022, de 4 de abril, 1032/2022, de 23 de diciembre o 1219/2023, de 11 de septiembre, entre otras muchas. Según
tal doctrina:
»"[...] puede ser suficiente para pasar
el test de admisibilidad y permitir el examen de fondo del recurso, la correcta
identificación de determinados problemas jurídicos, la exposición aun
indiciaria de cómo ve la parte recurrente el interés casacional y una
exposición adecuada que deje de manifiesto la consistencia de las razones de
fondo. En tales casos, una interpretación rigurosa de los requisitos de
admisibilidad que impidan el acceso a los recursos extraordinarios no es
adecuada a las exigencias del derecho de tutela efectiva jurídica de la
sentencia (sentencias 667/2016, de 14 de noviembre, con cita de la 439/2013, de 25 de junio; 2/2017, de 10 de enero y 149/2017,
de 2 de marzo)"».
En el supuesto que nos ocupa, el recurso se
fundamenta en la infracción de una norma legal, cuya interpretación tiene
interés general, se respetan y no se cuestionan los hechos probados, y la
cuestión controvertida que plantea es perfectamente comprensible para la parte
recurrida que pudo ejercitar sin cortapisas su derecho de defensa, por lo que
el recurso debe ser admitido.
QUINTO.- Estimación del primer motivo
del recurso de casación
En las sentencias
428/2022, de 30 de mayo, 904/2023, de 6 de junio y 1466/2024, de 6 de noviembre, precisamos que el principio
de la libre autonomía de la voluntad, reconocido en el art. 1255 del CC,
consiste:
«[e]n el poder que le corresponde a un sujeto
de derecho para dictar reglas y dárselas a sí mismo, fijando el contenido de
las relaciones personales y patrimoniales en las que voluntariamente participe.
Se integra en ella la facultad para constituir, modificar y extinguir
obligaciones contractuales. Comprende la posibilidad legítima de determinar el
contenido de un pacto o convención fijando las cláusulas y condiciones que
mejor se adaptan a los deseos o necesidades de las partes, así como la
posibilidad de concertar contratos atípicos para satisfacer las más diversas
necesidades individuales, o adherirse o no a las condiciones generales
impuestas por el predisponente en la denominada contratación seriada o en masa.
»Desde la perspectiva expuesta, la autonomía
de la voluntad es la médula del negocio jurídico en afortunada expresión
utilizada en la materia. Abarca, igualmente, como es natural, la libertad de no
comprometerse contractualmente. Nace de su vigencia el principio pacta sunt
servanda, que obliga a respetar los pactos o compromisos válidamente asumidos.
En la esfera del Derecho Sucesorio, se manifiesta en el poder de ordenar la
propia sucesión, bajo la regla imperante de que la voluntad del testador es la ley
suprema de la sucesión».
Pues bien, la primera fuente reguladora del
régimen jurídico de la comunidad de bienes deriva del principio de la libre
autonomía de la voluntad, así resulta expresamente de lo establecido en
el art. 392, párrafo segundo, del CC, cuando norma que:
«A falta de contratos, o de disposiciones
especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones de este título».
Solo, por lo tanto, a falta de las concretas
estipulaciones contractuales, la comunidad estará sometida a lo dispuesto en
los arts. 392 y siguientes del CC; por consiguiente, si aquellas
convenciones existen, por ellas habrán de determinarse los derechos y
obligaciones de los comuneros, siempre que se respeten y no se sobrepasen los
límites establecidos al principio de la autonomía de la voluntad que hunde sus
raíces en los arts. 1, 10 y 38 de la CE.
Junto a dicho principio rector, las
comunidades de propietarios se rigen también por los principios de
proporcionalidad, en virtud del cual los beneficios y cargas habrán de ser
proporcionales a la respectiva cuota de cada comunero (art.
393 CC); el mayoritario o democrático, a consecuencia del cual los acuerdos más
relevantes para la vida comunitaria se adoptarán por mayoría, pero no de
comuneros, sino de cuotas o intereses en la comunidad, e incluso algunos de
ellos precisan la unanimidad (art. 397 y 398 CC); y, por último, el de libertad individual, que
permite a cada comunero abandonar la comunidad mediante la disposición de su
cuota o a través del ejercicio de la acción de división de la cosa común (art. 400 CC).
La cuota expresa, de forma numérica e ideal,
la intensidad de la participación del comunero en el derecho de propiedad
común. Conforme a lo dispuesto, en el art. 394
CC:
«[c]ada partícipe podrá servirse de las cosas
comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no
perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas
según su derecho».
Hemos señalado que el artículo 394 CC atribuye a cada comunero, siempre
que respete los límites que el mismo precepto establece, la facultad de
servirse o usar plenamente la cosa común. Eso es lo que quieren expresar, tanto
la doctrina científica como la jurisprudencia, cuando afirman que el artículo 394 CC establece el «uso solidario» de la
cosa común (SSTS 230/1991, de 23 marzo, 176/1996, de 4 de marzo; 510/2007,
de 7 mayo; 700/2015, de 9 de diciembre y 93/2016, de 19 de febrero).
Los límites, establecidos por el artículo 394 CC, de que el uso por cada comunero de la
cosa común sea «conforme a su destino» y de que no «impida a los copartícipes
utilizarla según su derecho», no plantean problemas difíciles de interpretación
jurídica. Ese «destino» de la cosa común (que podrá ser más de uno) será el
pactado expresa o tácitamente por los comuneros, o el que sea conforme a la
naturaleza de la cosa o, por utilizar palabras del artículo
1695.2.ª CC, a la «costumbre de la tierra» (STS
93/2016, de 19 de febrero).
Ahora bien, ello no significa que no sean
válidos los acuerdos comunitarios, las reglamentaciones internas establecidas,
concernientes al derecho de uso que le corresponde a cada comunero según su
cuota.
Por otra parte, tiene el comunero «la plena
propiedad de su parte y la de los frutos y utilidades que le correspondan,
pudiendo en su consecuencia enajenarla, cederla o hipotecarla, y aun sustituir
otro en su aprovechamiento, salvo si se tratare de derechos personales...» (art. 399 CC).
Pues bien, en el presente caso, hemos de tener
en cuenta que los demandantes lo que ejercitan, y así lo expresa la sentencia
del juzgado y lo acepta la dictada por el tribunal provincial, es una acción de
separación de la explotación común del inmueble a tenor de lo establecido en el
art. 13 de los estatutos, cuya vigencia no se cuestiona, otra cosa es su
interpretación.
En cualquier caso, los propios recurrentes
especifican que no solicitan la atribución de la propiedad exclusiva sobre los
apartamentos asignados, sino su entrega para usarlos según sus cuotas en virtud
del acuerdo comunitario que les atribuye dicha facultad de aprovechamiento, de
manera individual y no indefectiblemente colectiva, con la obligación, claro
ésta, de satisfacer gastos comunes y los pendientes de la explotación que
requerirán la correspondiente liquidación.
En ningún momento, se ejercita en las demandas
acumuladas la acción de división de la cosa común, ni tan siquiera se cita en
ellas el art. 400 del CC, ni los litigantes ni
los tribunales de instancia lo entendieron de tal forma. De la misma manera,
que tampoco la pretensión entablada por los recurrentes radica en la renuncia
del art. 395 del CC, ni se insta una petición de
exoneración de la obligación de contribuir a los gastos comunes.
En definitiva, la decisión del presente
proceso radica en resolver si el art. 13 de los estatutos comunitarios ampara
la pretensión de los actores, que insistimos no se trata del ejercicio de la
acción de división de la cosa común ni en la atribución exclusiva de la
propiedad de los apartamentos, sino que se les confiera el uso de los asignados
a su cuota para disfrutar de sus facultades de aprovechamiento de la cosa común
que les corresponde como comuneros, sin hallarse sometidos a un régimen de
explotación común a través de la gestión de la empresa turística contratada por
la comunidad.
Pues bien, así las cosas, resulta que los
comuneros adquirieron un solar en el que levantaron un edificio. En la
escritura de obra nueva se fijó la cuota que correspondía a cada uno de ellos
en los 186 apartamentos con los que contaba el inmueble, de manera que a cada
uno de ellos se les asignaba un apartamento por cada cuota de partición que se
haría efectiva al disolverse la comunidad.
Los comuneros precisaron, en el art. 1 de los
estatutos, que:
«[p]articipan en la referida Comunidad, según
los porcentajes que fueron asignados en su día, en la escritura pública en la
que se formó dicha Comunidad de Bienes y en la que el propio tiempo, a efectos
identificatorios, se señalaba un determinado apartamento del edificio,
porcentaje que se mantendrá en idéntica cuantía en el supuesto de que, en el
futuro se procediera a la división horizontal del edificio y se
individualizarán las propiedades de cada titular».
En el art. 12, intitulado de los derechos y
obligaciones, convinieron que «la cuota o apartamento de cada propietario
responde de la totalidad de las deudas que, en relación al mismo, se hubieran
contraído en cualquier tiempo dentro de la COMUNIDAD», de forma que «quien se
proponga adquirir alguno de ellos, podrá consultar previamente al Secretario de
la COMUNIDAD acerca del Estado de cuentas que le afecte». Se estableció también
la obligación de cada comunero de «realizar en su apartamento aquellas reparaciones
que fueran necesarias, en evitación de daños o perjuicios a los restantes o a
la COMUNIDAD, quedando ésta facultada de realizar las precisas por cuenta de
aquél». Tampoco podrán «instalar en el exterior de su apartamento anuncios,
tender ropa, o colocar objetos o antenas que afecten al aspecto exterior del
inmueble, y en caso necesario, deben consultar previamente a la Junta de
Gobierno ...». No podrán dedicar su apartamento «a consultorios profesionales,
o a cualquier otra actividad que implique un especial molestia o abuso en el
uso de los servicios comunes [...]».
En el art. 13 se estableció una explotación
conjunta del edificio con destino hotelero, que será «ejercida por la Junta de
Gobierno de la COMUNIDAD, la cual podrá contratar, si lo considera necesario,
los servicios de un Administrador o profesional del ramo, a los efectos de
dicha explotación». «Los comuneros quedan automáticamente incluidos en la
explotación hotelera, y participarán en ella con todos los derechos y
obligaciones dimanantes de la misma».
Ahora bien, «para excluirse de la misma,
deberán notificarlo fehacientemente a la Junta de Gobierno con un (1) año de
antelación a la fecha de su efectiva exclusión, y en todo caso mantendrán la
vigencia de los compromisos que en relación a su cuota o apartamento se
hubieran contraído, así como las obligaciones y cargos incluso la parte
alícuota a la amortización del mobiliario y demás enseres adquiridos, y al
fondo para un eventual cese del personal contratado o su amortización, debiendo
efectuarse la correspondiente liquidación por la Administración y en caso de
resultar la misma a Comunidad (sic) procederse por parte del propietario a su
cancelación, como condición previa a la recepción de su apartamiento». No se
discutió que se trata de apartamento como así fue reconocido por los tribunales
de instancia.
Se pactó, a continuación, que de «quedar
excluido de la explotación, los comuneros asumirán sin embargo su participación
en los gastos de aquellas instalaciones y servicios que por su naturaleza no
son susceptibles de separación», así como que «en todo caso, los elementos
comunes, salones, bares, restaurantes y otros locales análogos quedarán afectos
a la explotación hotelera».
Se regula en dicha norma los casos en los que
el comunero desee, no separarse de la explotación común, sino utilizar para sí
el apartamento que tiene asignado, en cuyo caso queda «condicionada dicha
utilización a la existencia de apartamentos disponibles. Caso de ejercitar
dicho uso, vendrá obligado al pago al contado de la cantidad fijada por la
Junta de gobierno [...]».
En definitiva, se pactó la regulación del
derecho de aprovechamiento de la cosa común por parte de cada comunero
materializada con tal finalidad en un apartamento asignado a tales efectos.
No consideramos que un acuerdo de tal
naturaleza sea contrario a la ley, inmoral o contrario al orden público, ni
tampoco impide a los demás comuneros el uso de la cosa común, sino que los
actores se apartan, según lo pactado, de la explotación común del edificio.
Es, por ello, que procede la estimación del
motivo del recurso interpuesto y asumir la instancia.
SEXTO.- Asunción de la instancia
Delimitada cuál es la acción ejercitada, tal y
como como resulta de la demanda y entendieron los tribunales de instancia, esta
no consiste en una pretensión de atribución de la propiedad exclusiva de los
apartamentos asignados a cada comunero en delimitación de su cuota, tampoco
radica en una acción de división de la cosa en común, sino que consiste en el
ejercicio de la facultad que el art. 13 de los estatutos atribuye a todos los
comuneros para excluirse de la explotación hotelera colectiva, y disfrutar del
uso de la cosa común mediante la recepción de unos concretos apartamentos
predeterminados en la escritura pública de 6 de marzo de 1972, bajo un régimen
jurídico prestablecido.
En definitiva, de la misma manera que los
comuneros «quedan automáticamente incluidos en la explotación hotelera, y
participarán en ella con todos los derechos y obligaciones dimanantes de la
misma», podrán excluirse de la industria conjunta mediante la exteriorización
de su voluntad en tal sentido con un año de antelación y bajo los
condicionantes regulados en el art. 13 de los estatutos. Así lo hicieron los
demandantes, sin que, por otra parte, la comunidad se hubiera opuesto a tal
facultad de separación dentro del mentado periodo de tiempo, limitándose a
hacerlo cuando fueron judicialmente interpelados.
La circunstancia de haber atribuido la gestión
del uso a una empresa turística, en modo alguno, afecta a las relaciones
internas derivadas del régimen de comunidad, independientemente de que tal
entidad sea, a su vez, partícipe del 36.01% de las cuotas comunitarias.
Por todo ello, debemos declarar que los
demandantes son propietarios de las partes indivisas de la finca registral
NUM000 del Puerto de La Cruz, que forma parte de la Comunidad de Bienes del
DIRECCION000, tal y como resulta de la escritura de obra nueva de 6 de marzo de
1972, y cuya parte indivisa se concretó en los apartamentos indicados en dicha
escritura a los efectos de división de la cosa común y para el caso, también,
de separación de la explotación hotelera común.
También se debe estimar la pretensión de que
se declare, al haber solicitado los demandantes la exclusión de la explotación
conjunta del edificio en aplicación del artículo 13 de los Estatutos de la
Comunidad, que procede y es ajustada a derecho la entrega de los apartamentos
asignados a las cuotas de los actores, con efectos desde el día indicado en la
demanda, quedando a partir de dicha fecha excluidos de la industria hotelera
colectiva en los términos que señala el precitado art. 13.
En consecuencia, procede condenar a la
demandada a estar y pasar por los anteriores pronunciamientos y a entregar a
los actores los apartamentos referidos del DIRECCION000 para su uso y
aprovechamiento, sin que ello implique la división de la cosa común, ni la
titularidad de la propiedad exclusiva sobre ellos, extremo esta último con
respecto al cual están además de acuerdo todas las partes litigantes.
Por todo ello, procede la estimación de las
demandas con las particularidades que se hacen en la parte dispositiva de esta
sentencia, sin que ello implique incongruencia, ni desestimación sustancial de
la demanda, sino introducción de matices con la finalidad de que no se susciten
equívocos o malas interpretaciones.
Es consolidado criterio jurisprudencial el
expresado por todas en la STS 1138/1992, de 5 de
diciembre, el que dispone que la necesaria congruencia
«[s]uponga sujeción estricta de la función de
juzgar en libertad a la literalidad de las expresiones que conforman las
peticiones de las partes, pues la norma faculta para hacer las declaraciones
que se exijan en el necesario ámbito del debido respeto a la correspondencia
entre lo peticionado y lo resuelto, de tal manera que el fallo ha de
proyectarse necesariamente sobre el mismo objeto, ya se conceda o se rechace en
todo o en parte lo que se suplicó».
En este sentido, en la STS 1695/2023, de 5 de diciembre, precisamos que:
"[e]sta labor de contraste o comparación
no requiere que se realice de un modo estricto, esto es, que se constate una
exactitud literal o rígida en la relación establecida, sino que se faculta para
que se realice con cierto grado de flexibilidad bastando que se dé la
racionalidad y la lógica jurídica necesarias, así como una adecuación
sustancial y no absoluta ante lo pedido y lo concedido; de tal modo que se
decide sobre el mismo objeto, concediéndolo o denegándolo en todo o en parte (STS de 4 de octubre de 1993)".
La estimación de este motivo determina que
carezca de interés jurídico el examen del segundo de ellos.
SÉPTIMO.- Costas y depósito
La estimación del recurso de casación supone
que no proceda hacer expresa imposición de las costas conforme previene
el art. 398.2 LEC y que se devuelva el
depósito constituido para recurrir (disposición
adicional 15.ª, apartado 8, de la Ley Orgánica del Poder Judicial).
Por el contrario, la desestimación del recurso
extraordinario por infracción procesal conlleva la condena en costas de la
parte recurrente y la pérdida del depósito constituido para recurrir (art. 398.2 LEC y disposición
adicional 15.ª, apartado 9, de la Ley Orgánica del Poder Judicial).
La estimación de la demanda trae consigo la
imposición de las costas a la parte demandada (art.
394 LEC) y la estimación del recurso de apelación determina que no se haga
especial condena en costas y que proceda la devolución del depósito para apelar
(art. 398 LEC y disposición
adicional 15.ª, apartado 8, de la Ley Orgánica del Poder Judicial).
F A L L O
Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por
la autoridad que le confiere la Constitución, esta sala ha decidido
:
1.º-Desestimar el recurso extraordinario por
infracción procesal interpuesto por los demandantes contra la sentencia 71/2020, de 6 de marzo, dictada por la sección
3.ª de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, en el recurso de
apelación n.º 60/2019, con imposición de costas y pérdida del depósito
constituido para recurrir.
2.º-Estimar el recurso de casación
interpuesto, casar la precitada sentencia, que dejamos sin efecto, y, en su
lugar, dictamos otra en virtud de la cual, con estimación del recurso de
apelación interpuesto y revocación de la sentencia
81/2018, de 5 de noviembre, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número
1 de Puerto de la Cruz, efectuamos los pronunciamientos siguientes:
A) Se estima la demanda formulada por D. Jose
Ramón, contra la Comunidad de Bienes DIRECCION000, y en consecuencia:
i) Se declara que el demandante es propietario
de 2/186 avas partes indivisas de la finca registral NUM000 del Puerto de La
Cruz, que forma parte de la Comunidad de Bienes del DIRECCION000 y a quien se
le asignó, en caso de disolución y separación de la explotación hotelera
conjunta, los apartamentos NUM001 y NUM002.
ii) Se declara también que, al haber
solicitado el referido demandante, con fecha 10 de enero de 2.017 su exclusión
de la explotación conjunta del edificio en aplicación del artículo 13 de los
Estatutos de la Comunidad, es procedente y ajustada a derecho la entrega a
dicho demandante de los apartamentos NUM001 y NUM002, con efectos desde el día
10 de enero de 2018, quedando a partir de dicha fecha el demandante excluido de
la explotación conjunta en los términos y bajos las condiciones que señala el
precitado art. 13.
iii) Se condena a la demandada a estar y pasar
por los anteriores pronunciamientos y a entregar al actor los apartamentos
NUM001 y NUM002 del DIRECCION000 en los términos y con los fines reseñados.
iv) Todo ello, con condena en costas a la
parte demandada.
B) Se estima la demanda formulada por D.
Leonardo contra la Comunidad de Bienes DIRECCION000, y en consecuencia:
i) Se declara que el demandante es propietario
de 3/186 avas partes indivisas de la finca registral NUM000 del Puerto de La
Cruz, que forma parte de la Comunidad de Bienes del DIRECCION000 y a quien se
le asignó, en caso de disolución de la comunidad y separación de la explotación
hotelera conjunta, los apartamentos NUM009, NUM010 y NUM011.
ii) Se declara también que, al haber
solicitado el referido demandante, con fecha 10 de enero de 2.017 su exclusión
de la explotación conjunta del edificio en aplicación del artículo 13 de los
Estatutos de la Comunidad, es procedente y ajustada a derecho la entrega al
referido demandante de los apartamentos NUM009, NUM010 y NUM011, con efectos
desde el día 11 de enero de 2018, quedando a partir de dicha fecha excluido de
la explotación conjunta en los términos y bajo las condiciones que señala el
precitado art. 13.
iii) Se condena a la demandada a estar y pasar
por los anteriores pronunciamientos y a entregar al actor los apartamentos
NUM009, NUM010 y NUM011 del DIRECCION000 en los términos y con los fines
reseñados.
iv) Todo ello, con condena en costas a la
parte demandada.
C) Se estima la demanda formulada por D.
Sergio contra la Comunidad de Bienes DIRECCION000, y en consecuencia:
i) Se declara que el demandante es propietario
de 6/186 avas partes indivisas de la finca registral NUM000 del Puerto de La
Cruz, que forma parte de la Comunidad de Bienes del DIRECCION000 y a quien se
le asignó, en caso de disolución de la comunidad y separación de la explotación
hotelera conjunta, los apartamentos NUM003, NUM004, NUM005, NUM006, NUM007 y
NUM008.
ii) Se declara también que, al haber
solicitado el referido demandante, con fecha 11 de enero de 2.017, su exclusión
de la explotación conjunta del edificio en aplicación del artículo 13 de los
Estatutos de la Comunidad, es procedente y ajustada a derecho la entrega al
referido demandante de los apartamentos NUM003, NUM004, NUM005, NUM006, NUM007
y NUM008, con efectos desde el día 11 de enero de 2018, quedando a partir de
dicha fecha excluido de la explotación conjunta en los términos y bajo las
condiciones que señala el precitado art. 13.
iii) Se condena a la demandada a estar y pasar
por los anteriores pronunciamientos y a entregar al actor los apartamentos
NUM003, NUM004, NUM005, NUM006, NUM007 y NUM008 del DIRECCION000 en los
términos y con los fines reseñados.
iv) Todo ello, con condena en costas a la
parte demandada.
3.º-No se hace especial pronunciamiento con
respecto a las costas del recurso de apelación y se decreta la devolución del
depósito constituido para apelar.
4.º-No procede condena sobre las costas del
recurso de casación, con devolución del depósito constituido para su
interposición.
Líbrese a la mencionada Audiencia la
certificación correspondiente con devolución de los autos y rollo de apelación
remitidos.
Notifíquese esta resolución a las partes e
insértese en la colección legislativa.
Así se acuerda y firma.
VOTO PARTICULAR
que formula el Excmo. Sr. Magistrado D.
Antonio García Martínez a la sentencia dictada en el recurso 2302/2020.
Los motivos primero y segundo del recurso
extraordinario por infracción procesal deben ser desestimados, extremo en el
que coincido con la mayoría. Sin embargo, discrepo en cuanto al recurso de
casación, pues estimo que también debió desestimarse el motivo primero, así
como el segundo, cuyo examen procedía una vez descartado el anterior.
Por ello, formulo este voto particular, al
amparo de los art. 206 y 260 LOPJ, y 205 LEC, con
fundamento en las siguientes consideraciones.
1. Desestimación del motivo primero
del recurso de casación
Efectivamente, la vigencia del art. 13 de los
estatutos no se cuestiona, pero, como la propia mayoría señala, «otra cosa es
su interpretación.».
Los recurrentes sostienen que dicha norma
atribuye a los comuneros la facultad de excluirse de la explotación hotelera
conjunta del edificio, y que la entrega de «sus» apartamentos sería una
consecuencia o efecto necesario de dicha exclusión. Sin embargo, ni el Juzgado
de Primera Instancia ni la Audiencia Provincial acogen esa interpretación, pues
consideran que la concreción de las cuotas indivisas de cada comunero en los
apartamentos mencionados -a efectos meramente identificatorios- en la escritura
de obra nueva en la que se constituyó la comunidad, solo opera en el supuesto
de que se proceda en el futuro a la división horizontal del edificio o a la
disolución de la comunidad, con la consiguiente individualización de las
propiedades. En consecuencia, los recurrentes no pueden reclamar, por el mero
hecho de excluirse de la explotación hotelera conjunta, la entrega o asignación
de un apartamento determinado mientras subsista la comunidad de bienes.
Pues bien, si los recurrentes discrepan de la
interpretación que se efectúa en la sentencia impugnada -basada en una lectura
sistemática de los estatutos, en particular del art.
1, y en el contenido de la escritura de constitución de la comunidad-, lo
procedente habría sido denunciar esa interpretación como jurídicamente
incorrecta, mediante la alegación de la infracción de las normas de
interpretación contractual contenidas en los arts.
1281 a 1289 del CC. Esa impugnación habría
sido condición necesaria para que la revisión de dicha interpretación pudiera,
en su caso, prosperar en sede casacional.
Lo que no cabe, en cambio, es presuponer como
correcta su propia interpretación del art. 13 y,
partiendo de ella y sin impugnar la que realiza la Audiencia Provincial,
reprochar a esta la infracción de los arts. 392, 1275 y 1278 del CC por
no respetar lo pactado -cuando, en realidad, lo que se le reprocha es no haber
acogido el sentido que interpretativamente se le atribuye-, que es lo que hacen
los recurrentes y, con ellos, el voto mayoritario al afirmar que:
«En definitiva, se pactó la regulación del
derecho de aprovechamiento de la cosa común por parte de cada comunero,
materializada con tal finalidad en un apartamento asignado a tales efectos».
Esa afirmación no es la constatación de un
hecho, sino la conclusión de una interpretación discutida y no aceptada por los
órganos jurisdiccionales de instancia, que sostienen otra cuya corrección
jurídica no puede revisarse en casación si no se ha denunciado y justificado
debidamente su carácter ilógico, absurdo, arbitrario o contrario a las reglas
de interpretación contenidas en el CC.
2. Desestimación del motivo segundo
En el motivo segundo se denuncia la infracción
de los arts. 396 y 401.2 del CC, en relación con la posibilidad de que un
comunero pueda excluirse de la explotación conjunta de la comunidad sin
necesidad de disolverla. Los recurrentes afirman que «[d]esde hace muchos años
nuestro Alto Tribunal viene reconociendo la divisibilidad de inmuebles que
alberguen diferentes pisos» y que «[c]ualquier comunero, sin necesidad de
disolver la Comunidad, puede, pues esa ha sido la voluntad de todos ellos,
abandonar la explotación conjunta -tanto con la Comunidad como con la cesión a
un tercero- y recibir -como se ha pedido en la demanda- el apartamento que le
corresponde, para su explotación individual o personal, participando en las
cargas comunes, tal y como los comuneros decidieron a la hora de darse unos
Estatutos y regir así las reglas de la Comunidad».
Ni se ha procedido a la división horizontal
del edificio comunitario, ni los recurrentes han solicitado su división; por lo
que carece de sentido citar como infringidas las normas contenidas en los arts. 396 y 401.2
del CC.
Además, la sentencia recurrida no niega la
posibilidad de división de un inmueble compuesto por distintos pisos, por lo
que la primera alegación carece por completo de relevancia.
Y en cuanto a la segunda alegación, al igual
que el motivo anterior, parte de una determinada interpretación del art. 13 de
los estatutos comunitarios, que no ha sido aceptada por las resoluciones de
instancia. Presupone, como premisa de su razonamiento, que los estatutos
reconocen a cada comunero, cuando es excluido de la explotación hotelera
conjunta del edificio común, el derecho a recibir para su explotación
individual o personal el apartamento que le corresponde, sin necesidad de
disolver la comunidad. Sin embargo, tal conclusión no se desprende
inequívocamente del tenor estatutario y, además, contradice la interpretación
realizada por la Audiencia Provincial, la cual tampoco se combate en este
motivo por ser ilógica, absurda, arbitraria o contraria a las reglas de
los arts. 1281 a 1289
del CC. En consecuencia, la alegación también incurre en el defecto de hacer
supuesto de la cuestión.
3. Conclusión
El recurso de casación debía haberse
desestimado, con imposición de costas a los recurrentes y pérdida del depósito
para recurrir.
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