Complejo inmobiliario. Contribución a los gastos comunes. En el presente caso, el reglamento de la urbanización contiene un criterio de distribución de los gastos comunes pactado desde el inicio y obligatorio incluso para los futuros propietarios. La alteración de este régimen solo sería posible mediante el consentimiento unánime de todos ellos, pues dicho criterio constituye un elemento estructural del régimen de la comunidad, equiparable a la cuota de participación en la propiedad horizontal.

Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de octubre de 2025 (D. ANTONIO GARCIA MARTINEZ).

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PRIMERO. Resumen de antecedentes

1.La Asociación Los Parques de Es Cubells interpuso frente a D. Justo y D.ª Carmela una «demanda de juicio ordinario de reclamación de cantidad de ciento ochenta y un mil cuatro euros (181.004.-euros)» con base en los siguientes hechos:

i) Los demandados son copropietarios, por mitades indivisas, de una parcela sobre la que se levanta una vivienda unifamiliar. Dicha parcela forma parte de la DIRECCION000, conjunto urbanístico residencial integrado por las parcelas resultantes de la finca denominada DIRECCION000.

ii) En agosto de 2017 se produjo un episodio de lluvias torrenciales en la localidad de Es Cubells que ocasionó graves daños en los accesos y viales de la urbanización. Ante tal situación, el Ayuntamiento de Sant Josep de Sa Talaia decretó el estado de emergencia y se activó el plan PLANTERBAL por parte del Govern Balear. Se ordenó el desalojo de todas las viviendas de la zona y se prohibió el acceso y la habitabilidad en ellas hasta que se corrigieran las anomalías y se acometieran las reparaciones necesarias para estabilizar accesos y viales y garantizar la seguridad de las personas. Con este fin, se cursaron a los propietarios de la urbanización dos requerimientos remitidos en febrero y mayo de 2017.

iii) El Ayuntamiento de Sant Josep de Sa Talaia, ante las patologías existentes y el deplorable estado de la carretera de acceso a la urbanización, agravado y puesto de manifiesto por las lluvias torrenciales del mes de agosto de 2017, que incrementaron el riesgo para la seguridad de las personas -especialmente de los residentes de la zona-, cursó sendos requerimientos a todos los propietarios de la urbanización en los meses de febrero y mayo de 2017.

iv) Para dar cumplimiento a dichos requerimientos y acometer de forma conjunta las actuaciones precisas, los propietarios de los terrenos afectados acordaron el 7 de agosto del 2017 constituir la Asociación Los Parques de Es Cubells, integrada por quienes, libre y voluntariamente, decidieron asociarse. Desde entonces, la Asociación coordina las obras de reparación y acondicionamiento de accesos y viales, celebrándose reuniones periódicas de los asociados.

Las primeras actuaciones ejecutadas fueron de carácter urgente o de emergencia, denominadas PRIMERA FASE, aprobadas por el Jefe del Servicio de Ordenación de Emergencias de Baleares, y realizadas dentro del plan PLANTERBAL previsto para la zona. Dichas obras, ya finalizadas, restituyeron el acceso a las viviendas y aseguraron la estabilidad de la carretera.

Asimismo, está proyectada una SEGUNDA FASE de obras destinadas a incrementar la seguridad de los usuarios y viviendas y a reducir el riesgo de reiteración de daños por lluvias.

iv) Los gastos derivados de estas actuaciones están siendo sufragados por los propietarios integrados en la urbanización Los Parques De Es Cubells. Se acordó que el reparto se hiciera en proporción a la superficie construida en cada parcela, criterio recogido expresamente en el art. 28 de los estatutos de la Asociación.

Todos los propietarios fueron convocados al acto de constitución de la Asociación, informados e invitados a las Juntas celebradas, y han recibido información detallada de las actuaciones, los gastos y la previsión de costes de las obras pendientes. Presupuestos, facturas, informes y proyectos han estado siempre a disposición de los propietarios.

v) La parcela de los demandados cuenta con una superficie construida de 500 m², lo que determina un porcentaje de participación en los gastos del 4,87%. El importe total de referencia para calcular la aportación de cada propietario asciende a 5.313.458 euros e incluye tanto los gastos de la primera fase ya ejecutada como los correspondientes a la segunda fase (aún pendiente de iniciarse, pero que ya ha generado gastos por proyectos, licencias y trabajos preparatorios). De acuerdo con dicho porcentaje, corresponde a los demandados abonar 258.578 euros sobre un importe global de 5.313.458 euros.

Hasta la interposición de la demanda, los propietarios habían abonado ya el 70% de lo que les correspondía, quedando el 30% pendiente para el momento en que se obtuvieran los permisos y autorizaciones para iniciar la segunda fase.

Así, los demandados deberían haber pagado, a la fecha de la reclamación, la suma de 181.004 euros. Sin embargo, no efectuaron pago alguno, por lo que adeudan dicha cantidad. El 30% restante, esto es, 77.573 euros, deberán abonarlo cuando se obtengan los permisos para ejecutar las obras de la segunda fase.

2.Los demandados se opusieron a la demanda. Alegaron falta de legitimación activa de la Asociación, de la que decidieron no formar parte y cuyos estatutos y acuerdos, afirmaron, no les vinculan.

Sostuvieron que las obras acometidas no respondían a los requerimientos del Ayuntamiento; que, según su título de adquisición, no estaban obligados a sufragar dichas obras, sino, a lo sumo, los gastos de mantenimiento del vial principal y caminos accesorios; que el criterio de reparto basado en metros construidos carece de justificación y contraviene el título y el Reglamento de la urbanización, de obligado cumplimiento para todos los propietarios actuales y futuros de la finca, el cual establece que los gastos comunes a sufragar se limitan al mantenimiento de los viales principales, secundarios y servicios, a distribuir proporcionalmente según la superficie registral de las parcelas sobre las 17 hectáreas totales. Añadieron que los gastos de mantenimiento de zonas privadas, solares, vallado y edificaciones corresponden a cada propietario, y que mientras no se constituya la comunidad de propietarios, la convocatoria de reuniones corresponde a la sociedad Los Parques Es Cubells, S.A., en la forma prevista en su apartado 6.2. Finalmente, alegaron mala fe de la actora.

3.La sentencia de primera instancia estimó la demanda, condenando a los demandados al pago de la cantidad reclamada, intereses legales y costas.

El Juzgado declaró probado:

i) Que los demandados son propietarios de la finca NUM000, integrante de la DIRECCION000, compuesta por 24 copropietarios.

ii) Que la urbanización resultó afectada por lluvias torrenciales que dañaron los accesos principales y secundarios, impidiendo el acceso, y que las obras de reparación eran necesarias según los proyectos periciales.

iii) Que, dada la urgencia, los copropietarios utilizaron la Asociación actora -constituida el 7 de agosto de 2017 y actualmente integrada por 21 de los 24 copropietarios- para organizar las obras, determinar su coste y repartirlo entre los partícipes.

El Juzgado de Primera Instancia afirma que «[n]o habiéndose constituido Comunidad de Copropietarios ni habiéndose convocado Junta de los mismos por LOS PARQUES DE ES CUBELLS, SA, cabría pensar que no puede imponerse a la parte demandada el pago de unas obras ejecutadas por la asociación actora, conforme al importe que la misma ha estimado oportuno y conforme a un sistema de reparto de gastos que atiende, también acordado por la actora, a los metros de construcción en cada parcela, que no así a los metros de parcela, referencia ésta contenida para el pago de los gastos necesarios que deban acometerse en elementos comunes (accesos principales y secundarios) que se contiene en el referido Reglamento de Orden interno de la Urbanización.», pero añade, tras citar los arts. 395 y 393 CC, que «las lluvias producidas en agosto de 2.017 afectaron a elementos comunes de la urbanización y que se procedió a ejecutar las obras necesarias para la reparación de los desperfectos producidos, sin las cuales no sería posible el acceso a la comunidad, beneficiando tales obras al conjunto de copropietarios de la urbanización, incluidos los demandados. Que tales obras y su coste han sido aprobadas por la mayoría de los partícipes, en particular 21, a excepción de 3 de ellos, siendo uno de estos copropietarios los demandados, y que todos los copropietarios, incluidos los codemandados, han tenido la posibilidad de formar parte de la asociación, siendo informados de las reuniones celebradas, de los trabajos a ejecutar, del coste de las mismas y demás acuerdos adoptados a tales efectos [...]».

Concluye que «en tanto que para la administración y mejor disfrute de la cosa común son obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes, tal mayoría acordó las obras a ejecutar, los importes de tales obras y la forma de distribución de los mismos entre los copropietarios, siendo el coste total de las obras a ejecutar (primera y segunda fase) de 5.313.458 euros [...], atribuyéndose a la parte demandada un porcentaje de participación del 4,87% [...], lo que supone que a los demandados les correspondería participar en el mantenimiento del bien común en el importe de 258.578 euros, importe del que por el momento tan solo han abonado el conjunto de copropietarios el 70%, lo que supone un total de 181.004 euros que corresponde abonar a los demandados, cantidad ésta cuyo pago solicita la parte actora de la demandada, debiendo con ello estimarse la demanda condenando a la parte demandada al pago de la referida cantidad, sin perjuicio de aquellos importes que se devenguen en el futuro como consecuencia de las obras ejecutadas en el bien común y que no son objeto de reclamación a través del presente procedimiento.».

4.La sentencia de segunda instancia estimó en parte el recurso de apelación de los demandados y redujo la condena dineraria a 107.987,12 euros.

La Audiencia Provincial declaró como hechos no controvertidos que:

i) La parcela de los codemandados, con vivienda construida, forma parte de la DIRECCION000.

ii) Los accesos y viales resultaron afectados por lluvias en enero y agosto de 2017.

iii) Para gestionar las obras derivadas de estos acontecimientos se constituyó la Asociación actora, que agrupa a 21 de los 24 propietarios.

Añade que la urbanización constituye un complejo inmobiliario privado con copropiedad sobre elementos comunes, que no consta acogido a ninguna de las formas del art. 24.2 LPH y que, en virtud del apartado 4 del mismo artículo, se rige por los acuerdos de propietarios y, supletoriamente, por la Ley.

Señala que la Asociación reclama a los demandados no asociados unos costes y que debe analizarse si recibieron un servicio abonable ex art. 24 LPH, concluyendo afirmativamente porque las lluvias impidieron el acceso y uso de las parcelas, y las obras ejecutadas beneficiaron a todos, incluidos los demandados.

La Audiencia Provincial concluye que concurren los presupuestos del art. 24 LPH y reconoce la legitimación activa de la Asociación, al expresar los acuerdos de la mayoría. Sin embargo, limita la condena a las cantidades acreditadas con facturas, que ascienden a 2.217.333,20 euros -«según cálculo de la apelante no cuestionado de contrario»-, de modo que «aplicado el porcentaje propuesto por la actora (4,87%), la cantidad a abonar por los demandados asciende a 107.987,12 euros, debiendo reducirse la condena a esa cantidad.».

5.Los demandados han interpuesto sendos recursos extraordinarios -por infracción procesal y de casación-, ambos admitidos, a los que se ha opuesto la demandante, alegando, además, causas de inadmisión.

…

CUARTO. Recurso de casación. Planteamiento. Decisión de la Sala

1. Planteamiento. El recurso se funda en un motivo único en el que se denuncia la infracción de los arts. 5, 9.1.e), 17.6 y 24 LPH y la vulneración de la doctrina jurisprudencial que exige la unanimidad para la modificación de las cuotas de distribución de los gastos comunes.

Los recurrentes alegan que la recurrida pretende dotar de fuerza vinculante para todos los propietarios los estatutos de una asociación privada de la que ellos no forman parte, obligándoles a contribuir con arreglo a una cuota fijada en dichos estatutos para los asociados. Esa cuota, afirman, altera el régimen de participación establecido por el promotor en el reglamento interno, que se ha venido aplicando pacíficamente desde el origen de la urbanización y conforme al cual los gastos comunes deben sufragarse en proporción a la superficie de cada parcela privada. Añaden que, en ningún caso, pueden vincularles los acuerdos adoptados por los propietarios integrados en la Asociación, al no haberse seguido las formalidades mínimas previstas en la Ley de Propiedad Horizontal para la modificación de las cuotas de participación.»

2. Decisión de la Sala. Estimación del motivo, aunque con efectos diferentes de los pretendidos

El motivo de casación debe ser estimado.

En primer lugar, cuando los recurrentes adquirieron, el 7 de abril de 1989, la parcela integrante de la urbanización, segregada de la finca matriz - DIRECCION000-, manifestaron expresamente -y así se hizo constar en la escritura pública de compraventa- que conocían, aceptaban y se adherían al reglamento de orden interior de la urbanización. Dicho reglamento, convenido por todos los propietarios entre sí, declaró su carácter obligatorio para todos los propietarios actuales y futuros, reguló el uso, edificación y conservación de la finca, previendo la existencia de elementos comunes (infraestructuras, viales y accesos) y estableció que los gastos de mantenimiento se sufragarían proporcionalmente a la superficie de todas y cada una de las parcelas privadas -edificadas o no- en relación con la superficie registral de 17 hectáreas de la finca Los Parques Es Cubells (apartado 4.1 de la regla IV sobre conservación y servicios).

En segundo lugar, los estatutos de la asociación demandante carecen de eficacia vinculante frente a quienes no forman parte de ella. Se trata de una entidad privada cuyos acuerdos obligan únicamente a sus asociados (art. 6), sin que quepa imponer contra la voluntad del propietario la integración en la Asociación ni extender sus decisiones a terceros no socios, aunque agrupe a la mayoría de los propietarios de la urbanización.

En efecto, conforme a dichos estatutos: (i) la condición de socio corresponde a cualquier propietario de bienes inmuebles de la urbanización que abone las cuotas acordadas por la asociación (art. 8); (ii) dicha condición es la que faculta para participar en los órganos de gobierno, asistir y votar en las asambleas e impugnar sus acuerdos (art. 9); (iii) y son los socios quienes tienen el deber de cumplir con lo señalado en los estatutos (art. 10) y de sostener económicamente a la Asociación mediante cuotas, de la manera y en la proporción que determine la Asamblea General, que puede establecer cuotas de ingreso, periódicas y extraordinarias, estableciéndose la de cada asociado en función de la superficie construida de cada parcela (art. 28).

En tercer lugar, la jurisprudencia de esta Sala, como declaró la sentencia 489/2021, de 6 de julio:

«[...] ha reconocido la validez de las supracomunidades, comunidades planas o de urbanizaciones, respecto de las cuales se admite la coexistencia de dos tipos de comunidades entrelazadas para su administración: la propia y exclusiva de cada edificio ya construido, integrado por una pluralidad de viviendas; y la comunidad sobre la propia urbanización. A los efectos de hablar de urbanización susceptible de regularse por las normas de la propiedad horizontal, no es imprescindible que se hayan edificado los terrenos, sino que basta con la acreditación de la coexistencia de diferentes unidades inmobiliarias (con independencia de que unas sean edificios, incluso a su vez divididos en régimen de propiedad horizontal, y otras meros terrenos parcelados y dispuesto para su edificación), que existan propietarios distintos y que la propiedad singular y exclusiva sobre cada uno de esos elementos lleve aparejada la participación, con arreglo a una cuota, sobre elementos comunes o, al menos, sobre elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios - artículo 24 LPH-, es decir, servicios generales destinados al mejor uso y disfrute o aprovechamiento de los privativos (sentencia 247/2009, de 1 de abril, con cita de las anteriores de 26 de junio de 1995 y 5 de julio de 1996).

»En esta línea, la sentencia 992/2008, de 27 de octubre, declaró:

»"basta para la calificación como complejo inmobiliario la existencia de un régimen de copropiedad o de titularidad compartida sobre instalaciones o servicios inherente al derecho de propiedad privativo sobre los respectivos inmuebles que conforman el complejo, aunque no se trate de una copropiedad en sentido propio. En la Carta de Roma (V Congreso Internacional de Derecho Registral de 1982) se caracteriza a los complejos inmobiliarios 'por la existencia de una pluralidad de inmuebles conectados entre sí, a través de elementos o servicios comunes, o de un régimen de limitaciones y deberes entre los mismos, con vocación de pertenecer a una multiplicidad de titulares, para la consecución y mantenimiento de los intereses generales y particulares de los partícipes'. Según la doctrina científica, la característica de los conjuntos inmobiliarios a que se refiere la LPH es, pues, la existencia de una pluralidad de fincas ligadas por un punto de conexión cifrado en la titularidad compartida, inherente a los derechos privativos sobre cada una de ellas, de elementos inmobiliarios de utilidad común, viales, instalaciones o servicios".

»3.2. Consecuencia de todo lo anterior es que, existiendo una urbanización, a ella le resulta aplicable el régimen de la LPH, y a todos los propietarios de elementos en ella incluidos les vinculan las normas imperativas contenidas en la regulación especial. Como declaramos en la sentencia 247/2009, de 1 de abril, este criterio no sólo es viable a partir de la entrada en vigor de la reforma de 1999, en cuanto que en ella se establece expresamente la aplicación de la LPH a los complejos inmobiliarios privados (artículo 24), sino también con anterioridad.

»En este sentido, la jurisprudencia de esta sala se ha manifestado reiteradamente a favor de la aplicación analógica de la Ley de Propiedad Horizontal a complejos inmobiliarios existentes con anterioridad a la reforma de la Ley 8/1999, de 6 de abril. Así, la sentencia 357/2003, de 7 de abril, señaló que:

»"hasta la introducción por la Ley 8/1999 del nuevo artículo 24 LPH las urbanizaciones carecían en nuestro ordenamiento de una normativa específica y adecuada, lo que dio lugar a que este Tribunal Supremo, ya en la sentencia de 28 de mayo de 1985, hiciera referencia a una copropiedad similar a la conocida como propiedad horizontal por la 'existencia' de un derecho de propiedad sobre un conjunto de elementos comunes, de donde se siguió la aplicación analógica de la Ley de Propiedad Horizontal (Sª de 20 de febrero de 1990), e incluso (Sª de 16 de junio de 1995) ya se había declarado la posible existencia de un régimen de facto 'sin que el título constitutivo sea elemento sustancial para la existencia y funcionamiento de la Comunidad, como tampoco lo es la inscripción en el Registro, requisito que igualmente carece de efectos constitutivos, sino simplemente a efectos de publicidad y en cuanto a terceros'". Y consolidando esta línea jurisprudencial, la Sentencia de 27 de octubre de 2008 (rec. 2690/2003), recogiendo la doctrina de anteriores resoluciones (SSTS 18 de abril de 1988, 13 de marzo de 1989, 23 de septiembre de 1991, 26 de junio de 1995, 5 de julio de 1996, 7 de abril de 2003 y 15 de abril de 2004), reafirmó la aplicación del régimen de propiedad horizontal a los complejos inmobiliarios "como forma de comunidad yuxtapuesta a la que integran los propietarios de cada uno de los inmuebles, hoy sancionada por el artículo 24 LPH".

»La aplicación de la normativa contenida en la LPH comprende también lo referente a la obligación de contribuir a los gastos comunes necesarios para el sostenimiento de los elementos comunes, y así, la sentencia de 20 de febrero de 1997, posteriormente reiterada por la 247/2009, de 1 de abril, afirmó que "a una comunidad de propietarios en forma de urbanización se aplican por analogía las normas de la Ley de Propiedad Horizontal, cuyo artículo 9 apdo. 5 impone a los copropietarios la obligación de contribución a los gastos generales, con arreglo a su cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido".».

En el presente caso, el reglamento de la urbanización contiene un criterio de distribución de los gastos comunes pactado desde el inicio y obligatorio incluso para los futuros propietarios. La alteración de este régimen solo sería posible mediante el consentimiento unánime de todos ellos, pues dicho criterio constituye un elemento estructural del régimen de la comunidad, equiparable a la cuota de participación en la propiedad horizontal. Como hemos visto, conforme a nuestra jurisprudencia, cabe aplicar analógicamente la Ley de Propiedad Horizontal a los complejos inmobiliarios constituidos con anterioridad a la reforma de 1999, lo que comprende tanto la obligación de contribuir a los gastos comunes como la inalterabilidad de las cuotas sin unanimidad. Además, dicha doctrina ha subrayado que, existiendo una urbanización, le resulta aplicable el régimen de la LPH y que a todos los propietarios de elementos en ella incluidos les vinculan las normas imperativas contenidas en dicha regulación especial, criterio que no solo es viable desde la entrada en vigor de la reforma de 1999, sino también con anterioridad. En consecuencia, la modificación del criterio de reparto fijado en el reglamento originario de la urbanización exige el acuerdo unánime de todos los copropietarios, sin que pueda imponerse válidamente por los estatutos de una asociación privada integrada solo por parte de ellos.

Por último, debe destacarse que el criterio de reparto introducido en los estatutos de la asociación -basado en la superficie construida de cada parcela- no solo contradice abiertamente lo dispuesto en el reglamento originario, sino que, además, excluye de hecho a los propietarios de parcelas no edificadas, cuando es evidente que también estos se benefician de las zonas e infraestructuras comunes y, por tanto, deben contribuir a su mantenimiento.

En consecuencia, procede estimar el motivo de casación, en cuanto que el criterio de contribución a los gastos comunes aplicable a los recurridos debe ser el previsto en el reglamento de la urbanización, y no el fijado en los estatutos de la asociación. Ahora bien, conviene precisar que la estimación del motivo y la consiguiente asunción de la instancia no determinan la desestimación de la demanda, sino la condena del recurrente al pago de la cantidad que resulte de aplicar a la suma de 2.217.333,20 euros el criterio de distribución establecido en dicho reglamento, que dispone en el apartado 4.1 de la regla IV sobre conservación y servicios que:

«Se pagará proporcionalmente a la superficie de todas y cada una de las parcelas privadas en relación con la superficie registral de 17 hectáreas de la finca "Los Parques Es Cubells"».

La determinación de dicha cantidad se llevará a cabo en ejecución de sentencia.

QUINTO. Costas y depósitos

1.Al desestimarse el recurso extraordinario por infracción procesal procede imponer las costas de dicho recurso a los recurrentes, con pérdida del depósito para recurrir (arts. 398.1 y 394.1 LEC y disposición adicional 15.ª, apartado 9.ª, LOPJ, respectivamente).?

2.Al estimarse el recurso de casación no se condena en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes, con devolución del depósito para recurrir (art. 398.2 LEC y disposición adicional decimoquinta, apartado 8, LOPJ, respectivamente).

3.Los pronunciamientos de costas de las instancias no sufren modificación y tampoco el que acuerda, respecto del recurso de apelación, la devolución del depósito para recurrir.