Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de diciembre de 2025 (Dª. MARIA DE LOS ANGELES PARRA LUCAN).
[Ver
esta resolución completa en Tirant Prime.
PRIMERO.- Resumen de antecedentes
En un caso de hipoteca constituida por quien
ya no era propietaria de la finca hipotecada, pero continuaba figurando como
tal en el Registro de la Propiedad, se plantea como cuestión jurídica la
suficiencia de la consulta del Registro cuando el acreedor hipotecario, un
profesional del tráfico económico, disponía de elementos fácticos que
permitirían dudar racionalmente de la exactitud del Registro y de la verdadera
titularidad de la finca hipotecada.
Se interpone un recurso de casación y un
recurso extraordinario por infracción procesal contra la sentencia que, sin
atender a la prueba practicada, prescinde de los elementos concretos que
permitían desvirtuar la creencia de que la constituyente de la hipoteca era la
titular real y generar en el acreedor hipotecario una duda racional sobre la
exactitud del Registro, con la consecuencia de resultarle exigible que
desplegara una diligencia adecuada que le hubiera permitido formar el
conocimiento preciso sobre la inexactitud registral.
1.Son hechos acreditados en la sentencia de
primera instancia y asumidos por la sentencia de apelación los siguientes:
«La codemandada Sra. Marí Trini era en 2008
propietaria del local comercial o despacho oficina sito en Barcelona,
DIRECCION000, señalado como entidad número dos-dos, inscrita en el Registro de
la Propiedad (en adelante RP) n.º 25 de Barcelona, en el tomo NUM000, libro
NUM001 de la sección NUM002, folio NUM003, finca registral NUM004.
»Mediante escritura notarial de 24-7-2008
procedió a su venta a favor de la actora y de su esposo Remigio (fallecido
posteriormente), quienes la adquirieron en común y proindiviso (doc. 1 de
demanda), resultando del RP que la misma tenía diversas cargas, por lo que aquí
interesa una hipoteca constituida el 31-3-2006 constituida por la Sra. Marí
Trini con Banco Pastor en garantía de préstamo del que quedaban por amortizar a
fecha de la venta unos 40.542,06 euros.
»Consta documentalmente que siendo el precio
de la venta de 108.000 euros, abonaron a la Sra. Marí Trini 47.816,73 euros en
cheque bancario, otros 8.974,03 euros en efectivo metálico y los 40.542,06
euros restantes fueron retenidos por la parte compradora para cancelar el
capital pendiente de amortizar de la referida hipoteca (destinándose otras
cantidades a retención por los compradores para cancelar otras cargas).
»Se acredita documentalmente y no se cuestiona
por las partes que los compradores no inscribieron en el Registro de la
Propiedad la adquisición de la finca, que siguió a nombre de la vendedora Sra.
Marí Trini hasta el 12-7-2012 (doc. 1 de demanda). Se limitaron a proceder en
fecha 30-1-2009 a solicitar y obtener e inscribir escritura de cancelación de
hipoteca y carta de pago ante notario por parte de Banco Pastor (doc. 2 de
demanda).
»Y se acredita finalmente que la Sra. Marí
Trini, aprovechando a 29-3-2010 la circunstancia de no haber inscrito los
compradores todavía la compraventa de la finca, y estando ya limpia de cargas
tal finca, dicha codemandada solicitó un préstamo hipotecario de la misma
entidad, ofreciendo precisamente esta finca en garantía, prevaliéndose de su
titularidad registral (que no real) de la finca, otorgándose escritura notarial
de 29-3-2010 por la Sra. Marí Trini y Banco Pastor de constitución de hipoteca
(doc. 3 de demanda), manifestando la Sra. Marí Trini que era dueña y
propietaria, lo cual no era cierto, y manifestando además que estaba sin
arrendatario ni ocupante alguno lo cual es también falso, al ignorarlo la Sra.
Marí Trini. Dicha hipoteca de la Sra. Marí Trini se inscribió en el Registro de
la Propiedad a 25-5-2010».
2. Herminia interpuso una demanda de
juicio ordinario contra Marí Trini y Banco Popular Español S.A. (en la
actualidad Banco Santander S.A.), en la que solicitaba la declaración de la
nulidad de pleno derecho de la hipoteca constituida por los demandados y de la
inscripción de dicha hipoteca en el Registro de la Propiedad, la cancelación de
la inscripción de la hipoteca y la finalización y archivo del procedimiento de
ejecución hipotecaria seguido ante el Juzgado de 1.ª Instancia n.º 34 de
Barcelona, dimanante del título cuya nulidad se solicitaba.
3.La sentencia de primera instancia estimó
íntegramente la demanda con el argumento de que, al no poder hipotecar la finca
la Sra. Marí Trini por haber dejado de ser propietaria, la hipoteca era nula y
el art. 34 LH no podía proteger al acreedor
hipotecario.
4.Banco de Santander S.A. recurrió en
apelación la sentencia de primera instancia. La Audiencia Provincial estimó el
recurso y desestimó la demanda.
En primer lugar, la Audiencia descarta que en
la constitución «a non domino» la hipoteca sea nula y razona que, con apoyo en
la doctrina de la sala, debe entenderse que la falta del poder de disposición
de la hipotecante, por constituir la hipoteca cuando ya había vendido la finca,
no hace nula la hipoteca y el acreedor hipotecario puede quedar protegido con
arreglo al art. 34 LH.
A continuación, aborda la que considera
cuestión principal: la presencia de buena fe en el tercero -en el caso, el
acreedor hipotecario, ahora recurrido- conforme a lo previsto en el párrafo segundo del art. 34 LH («La buena fe del
tercero se presume siempre mientras no conste que conocía la inexactitud del
Registro»). Después de citar por extenso la sentencia de 12 de enero de
2015, concluye:
«La parte apelada considera que en el momento
de constituir la hipoteca que ahora se impugna, Banco Pastor, conocía la
realidad de la compraventa del local propiedad de la Sra. Marí Trini como
vendedora y la actora y su esposo como compradores, ya que la escritura de
carta de pago fue otorgada a solicitud de éste. Se aporta como documento n.º 2
la escritura de cancelación de hipoteca y carta de pago de fecha 30 de enero de
2009 otorgada por Banco Pastor SA a favor de uno de los compradores, en
concreto el Sr. Remigio, es decir, el esposo de la actora, que tenía como fin
cancelar la hipoteca que gravaba la finca al tiempo de la adquisición por la
hoy actora.
»Tal como consta en el fundamento de derecho
primero los compradores de la finca retuvieron una parte del precio, 40.542,06
€, para cancelar el capital pendiente de amortizar de la hipoteca que gravaba
la finca y que se había constituido en fecha 31 de marzo de 2006 y mediante la
citada escritura procedieron a solicitar y obtener la cancelación y carta de
pago, la cual fue inscrita.
»Sin embargo, de ello no podemos deducir que
Banco Pastor (después Banco Popular y actual Banco Santander) conociera o
pudiera haber conocido que la finca ya había sido vendida.
»Consta únicamente una escritura de carta de
pago y cancelación de hipoteca otorgada a favor del Sr. Remigio pero no consta
en la escritura que el Sr. Remigio actuara como comprador o propietario de la
finca.
»La buena fe se presume y por tanto, dicha
prueba no es suficiente para destruir tal presunción. La actora tenía la carga
de probar que el banco conocía o podía conocer que la finca había sido
transmitida y no ha resultado acreditado tal extremo. Los adquirentes cuando
compran la finca no la inscriben en el Registro de la Propiedad, y por tanto,
la entidad bancaria cuando concede la hipoteca a la Sra. Marí Trini, ésta
continuaba siendo la titular registral y por ende le concedió la hipoteca en
base a la información registral, obteniendo la inscripción de la hipoteca a su
favor como requisito constitutivo de la hipoteca.
»En conclusión, el banco no podía conocer la
discrepancia entre la realidad registral y la extrarregistral, esto es, no
disponía de datos para salir de su error, pues no fue parte en el contrato de
compraventa ni tampoco se le notificó la escritura de compraventa, por lo que
no podía conocer que la Sra. Marí Trini ya no era la propietaria de la finca.
»De este modo cumpliéndose el requisito de la
buena fe del artículo 34 de la LH, el banco queda
protegido por la fe pública registral en su condición de tercero hipotecario».
5. Herminia ha interpuesto un recurso de
casación y un recurso extraordinario por infracción procesal contra la
sentencia de la Audiencia Provincial por los motivos que aparecen recogidos en
los antecedentes de hecho de esta sentencia.
6.En su escrito de oposición, la parte
recurrida ha alegado causas de inadmisión.
Alega, en primer lugar, que el recurso
pretende alterar la base fáctica contenida en la sentencia recurrida que en una
valoración conjunta de la prueba concluye que la hipoteca constituida por la
codemandada Sra. Marí Trini es válida por haber quedado acreditado que fue
constituida por el único titular que figuraba en el registro de la propiedad en
el momento de la concesión del préstamo y atribuye al Banco la condición de
tercero de buena fe a los efectos del art. 34 LH.
Añade, en segundo lugar, que el recurso carece de interés casacional, pues la
sentencia no se opone a la doctrina jurisprudencial sino que, aplicándola,
entiende que el Banco es un tercero de buena fe, pues no disponía de elementos
que pudieran contrarrestar la información registral según la cual el dueño de
la finca era la hipotecante, la Sra. Marí Trini. En relación con el recurso
extraordinario por infracción procesal señala que carece manifiestamente de
fundamento y que si bien se articula en tres motivos, los tres se refieren a un
error en la valoración de la prueba, lo que solo revela la disconformidad con
la forma en la que la Audiencia lleva a cabo la valoración conjunta del
material probatorio y las conclusiones que alcanza, con lo que en realidad se
trata de una cuestión jurídica que debería ser denunciada en el recurso de
casación.
7.Los óbices de inadmisibilidad no pueden
prosperar. Adelantamos ya que el recurso extraordinario por infracción procesal
y el recurso de casación están estrechamente vinculados, puesto que algunos
elementos que pudieran valorarse y que no han sido tomados en consideración por
la Audiencia, tal como se indica en los motivos primero y segundo del recurso
por infracción procesal, contribuyen a fijar la base fáctica que permitiría
desvirtuar, de acuerdo con la diligencia exigible, la creencia de que la hipotecante
era propietaria de la finca y el desconocimiento de la inexactitud o del
Registro de la Propiedad, único dato que toma en consideración la Audiencia
Provincial.
En la medida en la que en el recurso
extraordinario por infracción procesal se denuncia un error patente consistente
en la omisión de la valoración de pruebas practicadas que, por lo que diremos a
continuación, va a ser estimado, las alegaciones de inadmisibilidad de los
recursos no pueden ser atendidas. La sentencia recurrida no ha tomado en
consideración buena parte de la prueba practicada para fijar hechos que
permiten analizar la cuestión jurídica planteada en el recurso de casación. No
concurren por ello los óbices de inadmisibilidad alegados y procede analizar
los dos recursos.
SEGUNDO.- Recurso extraordinario por
infracción procesal. Formulación. Decisión de la sala. Estimación
1. Formulación de los motivos.El
recurso extraordinario por infracción procesal se compone de tres motivos.
Dada la estrecha conexión de lo que plantean
serán analizados y resueltos de manera conjunta.
Los motivos primero y segundo se interponen
por el cauce del art. 469.1 4.º LEC.
1.1. En el primero denuncia la infracción de
los arts. 304 (respecto del interrogatorio de la Sra. Marí Trini, que fue
expresamente apercibida de la posibilidad de tenerla por confesa en caso de no
comparecer) y 316 LEC (respecto del interrogatorio del Banco demandado, por
cuanto el Banco intervino personalmente en los hechos, su fijación como ciertos
le es enteramente perjudicial en cuanto acreditan el conocimiento del Banco de
que la Sra. Marí Trini no era dueña de la finca, y no resultan contradichos por
el resultado de las demás pruebas) y del art. 24
de la Constitución.
En su desarrollo sostiene que la sentencia
incurre en error patente con relevancia constitucional, puesto que no ha tomado
en consideración medios de prueba incorporados válidamente a las actuaciones,
en particular la prueba de interrogatorio de parte. Señala que la sentencia
recurrida manifiesta que únicamente consta una escritura de pago y cancelación
de hipoteca otorgada a favor del Sr. Remigio y que dicha prueba no es
suficiente para destruir la presunción de buena fe. Entiende la recurrente que
ello constituye un error fáctico evidente e inmediatamente verificable a partir
de las actuaciones judiciales, puesto que en éstas no consta únicamente esa
prueba, sino que se practicó el interrogatorio de ambos codemandados, de lo que
la sentencia no hace mención alguna. Señala que se ha generado indefensión
porque la sentencia ha hurtado a la demandante de la posibilidad de probar los
hechos que alega y que son relevantes para la decisión puesto que prescinde de
manera arbitraria no solo de un medio de prueba, sino que reputa único y estima
insuficiente el único que considera, prescindiendo de los otros medios de
prueba practicados como si no existieran. Añade que, por si no fuera suficiente
con la existencia misma de la grabación, en los escritos de conclusiones
(páginas 224 a 228 de las actuaciones) y de oposición al recurso de apelación
(páginas 287 a 295) constan transcritas literalmente partes del interrogatorio
formulado al Banco el 20 de marzo de 2018, con identificación precisa de los
minutos de la grabación y de los hechos que en cada caso acreditan, por lo que
la equivocación es atribuible exclusivamente al órgano judicial.
En segundo lugar, señala también que en el
interrogatorio se acredita el conocimiento del Banco de la venta del local a
raíz de la cancelación de la hipoteca que lo gravaba, tal como resulta de la
declaración de Ruth como apoderada del Banco Popular, en la vista celebrada el
20 de marzo de 2018 (minuto 4:30 a 4:59 de la grabación). Concluye que se
canceló la hipoteca sobre el local porque este se vendió, y que lo declarado en
el interrogatorio reafirma las alegaciones del Banco en su contestación a la demanda,
por cuanto reconoce expresamente en la página 3, que el mismo día de la venta
tiene entrada en la cuenta de la vendedora un cheque por importe de 40.542,06
euros, que es justamente el capital pendiente de amortizar de la hipoteca, y
que es el propio Banco quien lo traspasa para cancelar la hipoteca. Es el
propio Banco quien manifiesta literalmente que la venta del local y la
cancelación de la hipoteca tienen lugar en unidad de acto el 24 de julio de
2008.
En tercer lugar, señala que el interrogatorio
emitido permite acreditar (minuto 8:17 a 10:17 de la grabación del 20 de marzo
de 2018) que el Banco no comprobó las discrepancias entre la información
registral y la realidad que constan expresamente en el certificado de tasación
incorporado a la escritura de hipoteca el 29 de marzo de 2010 (páginas 157 a
158 de las actuaciones). Las discrepancias advertidas por el tasador del Banco
se basan en que la finca tasada era otra distinta a la que finalmente se hipotecó:
diferente ubicación y acceso (una en planta baja y la otra en el sótano),
diferente uso (una oficina y la otra de almacén) y diferente número de
referencia catastral.
En cuarto lugar, el interrogatorio omitido
acredita que la deudora hipotecante era clienta habitual del Banco (minutos
2:08 a 2:26, 2:26 a 2:37, y 11:10 a 11:28 de la grabación del 20 de marzo en
2018). En cuanto que clienta habitual, y con varios préstamos hipotecarios
pendientes, resulta lógico que el Banco conozca perfectamente su realidad
financiera y patrimonial, por lo que también conoce que la finca se vendió y
los particulares de dicha venta.
En quinto lugar, el interrogatorio emitido
acredita que en los archivos del Banco consta el historial de la Sra. Marí
Trini como cliente y de las operaciones realizadas, y los particulares de las
mismas, entre ellas las garantías de dichas operaciones (minutos 6:31 a 8:14 de
la grabación). De dicho interrogatorio resulta la existencia de documentación
interna del Banco relativa a las fincas que sirven como garantía de los
préstamos y que cuando se cancela el préstamo se da de baja la correspondiente
garantía, por lo que el Banco sabe que la misma finca que nos ocupa ya había
servido de garantía un préstamo anterior del mismo deudor, el cual fue
cancelado unidad de acto con la venta de dicha finca, y luego el Banco sabía
que la finca se había vendido ya no pertenecía a la Sra. Marí Trini.
1.2. En el segundo motivo denuncia la
vulneración de los arts. 319, apartados
1 y 2 y 326.1
LEC y 24 de la Constitución. En su
desarrollo argumenta que no se han tomado en consideración medios de prueba
incorporados válidamente a las actuaciones: la prueba documental consiste en el
certificado de tasación incorporado a la escritura de constitución de hipoteca
de 29 de marzo de 2010 (documento 3 de la demanda), las consultas catastrales
(documentos 4 y 5 de la demanda) y los justificantes bancarios aportados por el
propio Banco en su contestación como documentos 1 y 2. Reitera que la sentencia
recurrida afirma que consta únicamente una escritura de carta de pago y
cancelación de hipoteca otorgada a favor del Sr. Remigio, de modo que omite
otros medios de prueba de la misma naturaleza como si no existieran.
Explica la recurrente que la omisión en la
toma de consideración de estos documentos ha impedido acreditar el conocimiento
del Banco de que la finca hipotecada ya no era propiedad de la deudora
hipotecaria, pues prescinde de las discrepancias expresas y manifiestas que
constan en la tasación acerca de la discordancia entre la información registral
y la finca visitada como «local 2-2 Sot», es decir sótano, mientras que el
local de la actora está en la planta baja; señala que en el propio certificado
se manifiesta que existen discrepancias entre la realidad y la descripción
registral, y que consisten en que en las escrituras se describe el inmueble
tasado como despacho-oficina, ubicado en planta baja, mientras que en la
realidad el uso del despacho oficina no es el propio, ya que se encuentra en
una planta sótano sin acceso directo al exterior, y el uso establecido en la
tasación es el de local-almacén interior en planta sótano, con acceso a través
de rampa y paso desde la calle; el certificado hace constar el número de
referencia catastral de la finca como el 1168604DF3816G003LX, que es el que
pertenece al local efectivamente visitado por el tasador, es decir, el almacén
sótano, en cambio el número que corresponde al local hipotecado es él
1168604DF3816G0182IA.
Del mismo modo razona que si la tasación
encargada por el propio Banco manifiesta de forma expresa que existen
discrepancias entre la descripción registral y la realidad, y que la finca
hipotecada no coincide con la finca visitada y tasada, es palmario que el Banco
pudo saber que la titularidad de la deudora Sra. Marí Trini sobre la finca que
se quería hipotecar era más que dudosa, ya que si la finca era suya para qué
iba a enseñar al tasador otra distinta.
Por lo que se refiere a los documentos 4 y 5
de la demanda, explica que acreditan que el número de referencia catastral de
la finca tasada es diferente del de la finca finalmente hipotecada, es decir
que se tasó una finca distinta a la que se hipotecó, discrepancia indicativa de
que la Sra. Marí Trini ya no era propietaria del local que se quería hipotecar.
Por su parte los documentos 1 y 2 de la contestación del Banco acreditan la
alegación expresa de este relativa a que la anterior hipoteca que gravaba el
local se canceló en unidad de acto con la venta de local el 24 de julio de 2008
mediante el importe obtenido por la venta.
1.3. En el tercer motivo denuncia la
infracción de las normas procesales reguladoras de la sentencia (art. 469.1.2.º LEC), la infracción de los arts. 209.3.ª, 216 y 218.2 in fine de la LEC. En su desarrollo se refiere a la
falta de exhaustividad de la sentencia, pues omite puntos de hecho esenciales
alegados por las partes y que han sido objeto de debate, por lo que estos
resultan excluidos de la motivación y no han sido considerados actos de
decisión del asunto.
2. Decisión de la sala. Estimación del
recurso
2.1. La sentencia 270/2025, de 19 de
febrero, con cita de la sentencia 853/2021, de 10 de diciembre, que a
su vez cita entre otras de la sentencia 562/2021, de 26 de julio, reproduce una
síntesis de la doctrina de la sala sobre el alcance de su función revisora
cuando se alega error en la valoración de la prueba al amparo del art. 469.1.4.º LEC:
«La técnica casacional exige respetar los
hechos y la valoración probatoria de la Audiencia, sin que constituya una
tercera instancia (sentencias 477/2019, de 17 de septiembre; 365/2020, de
29 de junio, 476/2020, de 21 de septiembre; 83/2021, de 16 de
febrero o 141/2021, de 15 de marzo, entre otras muchas).
»No es posible tampoco llevar a efecto una
nueva valoración de la prueba practicada a través del recurso extraordinario
por infracción procesal; toda vez que no figura el error en la valoración de la
prueba dentro de los específicos motivos tasados contemplados en el art. 469 de la LEC, lo que pone de manifiesto que el
legislador reservó dicha valoración para las instancias. De esta forma, nos
hemos expresado en las sentencias 626/2012, de 11 de octubre, con cita de
otras muchas; 263/2016, de 20 de abril; 615/2016, de 10 de
octubre y 141/2021, de 15 de marzo.
»Lo anteriormente expuesto no impide, sin
embargo, con fundamento en el art. 24 de la
CE corregir una valoración irracional y arbitraria de la prueba, que
incurra en patentes y manifiestos errores fácticos, de constatación objetiva y
transcendencia acreditada en la decisión del proceso, así como veda consagrar
resoluciones fruto de un mero voluntarismo judicial.
»La concurrencia de vicios de tal clase
permite realizar un control jurisdiccional por parte de este tribunal, al
hallarse amparado para ello por el art.
469.1.4.º de la LEC, en relación con el art. 24
de la CE, que constitucionaliza los derechos fundamentales de naturaleza
procesal, que conforman las garantías del juicio justo. En definitiva, lo que
proscribe nuestro ordenamiento jurídico es la valoración irracional de las
pruebas, concebidas estas como instrumentos de demostración de las afirmaciones
fácticas de las partes.
»En la tesitura expuesta, nuestro Tribunal
Constitucional admite que la temática de la prueba se encuentre afectada por el
derecho fundamental a la tutela judicial efectiva (SSTC
50/1988, 357/1993, 246/1994, 110/1995, 1/1996, de 15 de
enero y más recientemente 61/2019, de 6 de
mayo, entre otras).
»No es de extrañar, entonces, que este
tribunal, en su función tuitiva de los derechos fundamentales, corrija, al
amparo del art. 469.1.4.º de la LEC, una
valoración probatoria que atente, de forma manifiesta y notoria, al canon de
racionalidad, que ha de presidir cualquier resolución judicial.
»En este sentido, señala la sentencia 7/2020, de 8 de enero, que: "Como recuerda
la sentencia 572/2019, de 4 de noviembre, 'esta
sala no es una tercera instancia y por esta razón solo de forma
excepcional se admite la revisión de la valoración probatoria del tribunal
sentenciador por la existencia de un error patente o arbitrariedad en la
valoración de alguna prueba, o bien por la concreta infracción de una norma
tasada de valoración de prueba, siempre que, por resultar manifiestamente
arbitraria o ilógica, la valoración de esa determinada prueba no supere,
conforme a la doctrina constitucional, el test de la racionalidad
constitucionalmente exigible para respetar el derecho a la tutela judicial
efectiva reconocido en el art. 24 de la
Constitución (entre las más recientes, sentencias
88/2019, de 13 de febrero, y 132/2019, de 5 de
marzo)".
»De igual forma, las sentencias
posteriores 31/2020, de 21 de enero; 144/2020, de
2 de marzo; 298/2020, de 15 de junio; 674/2020, de 14 de diciembre o 681/2020, de 15 de diciembre, entre otras muchas.
»Por su parte, las sentencias
418/2012, de 28 de junio; 262/2013, de 30 de
abril; 44/2015, de 17 de febrero y 208/2019, de 5 de abril, proclaman que no todos los
errores en la valoración probatoria tienen relevancia constitucional, dado que
es necesario que concurran, entre otros requisitos, los siguientes: 1.º) que se
trate de un error fáctico, -material o de hecho-, es decir, sobre las bases
fácticas que han servido para sustentar la decisión; y 2.º) que sea patente,
manifiesto, evidente o notorio, lo que se complementa con el hecho de que sea
inmediatamente verificable de forma incontrovertible a partir de las
actuaciones judiciales.
»La doctrina anteriormente expuesta hay que
circunscribirla a sus justos términos, y, por consiguiente, no tolera incurrir
en el exceso de considerar vulneradas disposiciones sobre la prueba, cuya
valoración ha de hacerse conforme a las reglas de la sana crítica, por el mero
hecho de que la parte recurrente llegue a conclusiones distintas de las
alcanzadas por el tribunal provincial con arreglo a criterios valorativos
lógicos (sentencias 789/2009, de 11 de
diciembre; 541/2019, de 16 de
octubre y 141/2021, de 15 de marzo); puesto
que no podemos identificar valoración arbitraria e irracional de la prueba con
la obtención de unas conclusiones fácticas distintas a las sostenidas por quien
discrepa del ejercicio de tan esencial función de la jurisdicción. Defender una
versión discrepante sobre los hechos objeto del proceso no encuentra amparo en
el art. 469.1.4º de la LEC, salvo que los
considerados acreditados por la Audiencia, como venimos insistiendo hasta la
saciedad, sean resultado de una valoración irracional o arbitraria de la
prueba, no meramente distinta o discordante de la sustentada por la parte
recurrente».
2.2. En el caso que juzgamos, para negar que
el Banco conociera o pudiera haber conocido que la finca ya había sido vendida,
la Audiencia toma en consideración exclusivamente la escritura de carta de pago
y cancelación de hipoteca otorgada a favor del Sr. Remigio, en la que no se
dice que hubiera adquirido la finca, y prescinde de la demás documental
aportada por ambas partes y del interrogatorio de la apoderada del Banco, de
los que resultan una serie de hechos que la Audiencia no ha llegado a valorar.
De una parte, como se precisa en el desarrollo
de los dos primeros motivos del recurso por infracción procesal, lo cierto es
que de las declaraciones de la empleada de la entidad resulta con claridad que
dio por supuesto que la explicación normal y natural de que se le diera la
carta de pago al Sr. Remigio es que él manifestara a la entidad que había
comprado el local. Junto a ello, la explicación por parte de la empleada de la
mecánica seguida cuando se cancela un préstamo y se da de baja la garantía es
igualmente un dato que debe valorarse para concluir si el Banco pudo saber que
la finca que se hipotecaba nuevamente había servido de garantía del anterior
préstamo de la misma deudora, que el propio Banco admite en su contestación a
la demanda que fue cancelada en unidad de acto con la venta de la finca.
Por otra parte, además de la escritura de
carta de pago y cancelación de hipoteca que, según la Audiencia, son los únicos
documentos que constan, obra en las actuaciones otra documental relevante a la
que la Audiencia no presta ninguna atención, en particular la certificación de
tasación hipotecaria a solicitud del propio Banco para la constitución de la
hipoteca por parte de la Sra. Marí Trini. En la tasación se manifiesta
expresamente que existen discrepancias entre la realidad y la descripción
registral (distinta ubicación, destino, acceso, descripción, referencia
catastral, etc.), en un acto de tanta trascendencia como reviste la tasación de
la finca para el otorgamiento de una hipoteca. Estas discrepancias vienen
corroboradas por otros documentos aportados por las partes (certificados
catastrales), y permitían conocer que la finca hipotecada no coincidía con la
finca visitada y tasada y que la deudora Sra. Marí Trini había proporcionado
los datos de otra finca para la tasación. Ello debió resultar cuando menos
sospechoso por sí solo y, unido a los demás datos que hemos mencionado
(especialmente la razón lógica, asumida por la empleada del propio Banco, por
la que el Banco concedió la carta de pago al Sr. Remigio, y que no era otra que
el haber comunicado a la entidad que había comprado la finca) susceptible de
generar serias dudas de la falta de titularidad de la finca hipotecada.
Puesto que esta es una cuestión nuclear que se
ha venido discutiendo en las diferentes instancias de este procedimiento, es
llano que la sentencia omite la fijación de hechos que son identificadores del
objeto del conflicto.
Por ello, consideramos que en el caso
concurren las condiciones que excepcionalmente permiten apreciar la existencia
de un error en la valoración de la prueba, puesto que se trata de un error
sobre las bases fácticas que han servido para sustentar la decisión, que es
manifiesto y que resulta verificable a partir de las actuaciones judiciales.
De conformidad con lo dispuesto en la regla 7.ª, del apartado primero, de la disposición final
decimosexta LEC, procede anular la sentencia recurrida y dictar nueva
sentencia, teniendo en cuenta, en su caso, lo que se hubiere alegado como
fundamento del recurso de casación.
TERCERO.- Recurso de casación.
Formulación del único motivo. Decisión de la sala. Estimación del recurso.
Asunción de la instancia
1.Formulación del motivo. El recurso de
casación, por interés casacional (art. 477.2 3.º
LEC), se compone de un único motivo en el que se denuncia la infracción
del art. 34 LH en lo que concierne a la
buena fe. La recurrente argumenta que, además de la creencia en la titularidad
de quien aparece como tal en el Registro de la Propiedad, requiere, en su
aspecto negativo, la ignorancia o desconocimiento de los vicios inmediatos que
pudieran afectar a esa titularidad, y que ello sea así después de haber
aplicado una diligencia normal en la averiguación de esos posibles vicios
invalidantes. La recurrente argumenta que el Banco conocía o podía conocer la
inexactitud del Registro de la Propiedad y no dio cumplimiento a su carga ética
de diligencia exigible a la hora de comprobar las discrepancias entre la
información registral y la realidad, por lo que procede declarar la ausencia
del requisito de la buena fe del art. 34 LH.
Cita al efecto las sentencias de la sala
906/2003, de 29 de septiembre, 985/2004, de 25 de
octubre, 1143/2004, de 7 de diciembre, 526/2006, de 25 de mayo, 392/2012,
de 27 de junio, 130/2013, de 5 de marzo, 12 de enero de 2015, 541/2017,
de 4 de octubre, y 672/2018, de 29 de noviembre.
2. Decisión de la sala. Estimación del
motivo. Asunción de la instancia
2.1. La sentencia recurrida solo toma en
consideración que los compradores no inscribieron en el Registro de la
Propiedad su título y concluye que el Banco no podía conocer la discrepancia
entre la realidad registral y la extrarregistral, esto es, no disponía de datos
para salir de su error, pues no fue parte en el contrato de compraventa ni
tampoco se le notificó la escritura, por lo que no podía conocer que la Sra.
Marí Trini ya no era la propietaria de la finca.
Por las razones que vamos a exponer no
compartimos el razonamiento de la sentencia y el recurso va a ser estimado.
2.2. La jurisprudencia de la sala se inclina
por la denominada concepción «ética» de la buena fe, según la cual no basta la
simple ignorancia de la realidad, sino que se precisa una actuación diligente,
que va más allá de la simple consulta del Registro de la Propiedad.
Recuerda la sentencia
672/2018, de 29 de noviembre, con cita de la
sentencia 928/2007, de 7 de septiembre:
«La jurisprudencia suele identificar la buena
fe con la creencia de que el vendedor es dueño de la cosa vendida o, si se
quiere, con el desconocimiento de que la misma cosa se ha vendido anteriormente
a otros con eficacia traslativa. Sin embargo, sentencias
como las de 25 de octubre de 1999, 8 de marzo de
2001 y 11 de octubre de 2006 también
consideran desvirtuada la presunción de buena fe cuando el desconocimiento o
ignorancia de la realidad sea consecuencia "de la negligencia del
ignorante"».
La concepción «ética» de la buena fe, según la
cual no basta la simple ignorancia de la realidad, sino que se precisa una
actuación diligente, que va más allá de la simple consulta del Registro de la
Propiedad, ha sido confirmada por la sentencia de
12 de enero de 2015 (rec. 967/2012), en la que se dice:
«Así las cosas, y dada la presunción de buena
fe que declara el artículo 34 LH en su
desarrollo normativo, la cuestión de la carga ética de diligencia que debe
emplear el tercero adquirente se centra, primordialmente, en el sentido
negativo que presenta la extensión conceptual de la buena fe, es decir, en la
medida o grado de diligencia exigible que hubiera permitido salir del error o
desconocimiento de la situación y conocer la discordancia existente entre la
información registral y la realidad dominical de que se trate.
»Centrada la cuestión debe puntualizarse que,
con base a la protección y presunción que establece el citado artículo 34 LH, la gradación de la diligencia exigible,
en el sentido o aspecto negativo que presenta el concepto de buena fe, no puede
plantearse en abstracto respecto del examen de cualquier defecto, vicio o
indicio que pudiera afectar a la validez y eficacia del negocio dispositivo
realizado, sino que debe proyectarse y modularse, necesariamente, en el marco
concreto y circunstancial que presente la impugnación efectuada por el titular
extrarregistral a tales efectos».
Explica la sentencia
541/2017, de 4 de octubre:
«La carga ética de la diligencia del
adquirente no significa que se prescinda del Registro, pero la protección
registral se limita, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 34 LH, que exige buena fe, cuando el adquirente no
ha desplegado una diligencia acorde de las circunstancias para cerciorarse de
que hay coincidencia entre la realidad y el Registro, es decir, cuando «tuvo
medios racionales y motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su
adquisición, que la finca o derecho estaba poseída de hecho y a título de dueño
por persona distinta de su transmitente» (arg. art.
36 LH)».
2.3. Al estimar el recurso por infracción
procesal hemos advertido que la Audiencia ha prescindido de elementos de prueba
muy relevantes que permitían desvirtuar la creencia de que la Sra. Marí Trini,
promotora de la hipoteca, fuera la titular real del inmueble, y generar en el
Banco acreedor hipotecario una duda racional sobre la exactitud del Registro,
con la consecuencia de resultarle exigible que desplegara una diligencia
adecuada que le hubiera permitido formar el conocimiento preciso sobre la inexactitud
registral, y confirmar que la Sra. Marí Trini no era propietaria del inmueble
sobre el que se constituía la hipoteca por habérsela vendido a la ahora
recurrente y su esposo.
Así resulta del hecho de que el Banco hubiera
otorgado carta de pago y cancelación de la hipoteca a favor del Sr. Remigio,
esposo (fallecido) de la recurrente, tras el pago que los compradores
efectuaron a la Sra. Marí Trini al comprarle el inmueble y reservar parte del
precio para la cancelación de la hipoteca. También de la propia mecánica
referida por la empleada de la entidad sobre la forma en que se lleva
constancia de las cancelaciones y altas de nuevas operaciones. E, igualmente,
del hecho de que la Sra. Marí Trini proporcionara a la hora de efectuar la
tasación previa a la constitución de la hipoteca los datos de otra finca, que
fue la tasada, sin que ello llevara al Banco a hacer indagación alguna, ni le
impidiera conceder el préstamo hipotecario sobre un inmueble diferente del
tasado, a pesar de que en el mismo certificado de tasación se advertía
expresamente de las discrepancias existentes.
Estos datos, debidamente acreditados en la
instancia y sobre los que la Audiencia no realiza ninguna valoración, permiten
desvirtuar la dimensión negativa (desconocimiento de la inexactitud del
registro) y la positiva (creencia de que el transferente es el titular real y
puede disponer del derecho) de la buena fe, ya que al menos debieron crear una
duda racional en un profesional del tráfico económico, que concedió un préstamo
hipotecario a pesar de tener a su disposición elementos fácticos que racionalmente
permitían dudar de la exactitud del Registro y de la verdadera titularidad de
la finca hipotecada. A partir de los datos mencionados, y atendiendo a la
propia documental obrante en la entidad, el Banco bien pudo llevar a cabo una
labor mínima de averiguación o comprobación, sin que la mera consulta del
Registro de la Propiedad en este caso pueda considerarse bastante. La
conclusión que se extrae es que la ignorancia sobre la falta de titularidad de
la promotora de la hipoteca no puede calificarse como excusable, pues el Banco
no observó una diligencia adecuada al caso y que le resultaba exigible.
2.4. Estimamos por ello el recurso de casación
y, al asumir la instancia, debemos resolver lo planteado en el recurso de
apelación por la entidad demandada apelante.
En primer lugar, frente a lo sostenido por el
juzgado de primera instancia (y que la Audiencia corrigió), lo cierto es que el
contrato otorgado por quien no es propietario o por quien carece de facultades
para hipotecar no es nulo ni anulable. Otra cosa es la falta de eficacia del
gravamen hipotecario cuando el hipotecante no es propietario, contra la
exigencia de las condiciones requeridas para la constitución del derecho real
de hipoteca, dado que, conforme al art. 1857.2.º
CC, es un requisito esencial del contrato de hipoteca «que la cosa pignorada o
hipotecada pertenezca en propiedad al que la empeña o hipoteca». Pero, al no
ser un título nulo, si se dan las condiciones exigidas por el art. 34 LH, sí podrá adquirirse el derecho real de
garantía a non domino.
En palabras de la sentencia
1074/2007, de 10 de octubre:
«Así, como más reciente y explícita, la sentencia 985/2004, de 25 de octubre afirma
rotundamente la validez de la hipoteca constituida por el titular registral no
propietario respecto al tercero hipotecario, en estos términos: "en un
elemental entendimiento de la fe pública registral, inherente a la condición de
tercero hipotecario del repetido art. 34 LH, la
proyección del principio común de exactitud registral, juega con valor
"iuris et de iure", esto es, no cabe
demostrar la prevalencia de la realidad extrarregistral en contrario, que es el
signo clásico de la distinción con el principio de legitimación registral, ex
art. 38, que admite esa prueba en contrario -exactitud registral "iuris
tantum"-, todo lo cual culmina en la pregonada inatacabilidad de la
cualidad de ese tercero, del título inscrito acorde con el derecho de la parte
recurrida y, consecuente, con la general aceptación de que en sede de susodicho
art. 34, se viabilizan las denominadas adquisiciones "a non domino",
o negocios en los que el transmitente del derecho o del dominio no es en la
realidad material el verdadero titular, lo que se explica por el efecto
ofensivo de aquella fe pública registral, o su eficacia positiva. Y concretando
el caso de no propietario, añade: en cuanto a la denuncia de que la hipoteca
celebrada en 15-9-1978 es nula, porque se precisa que sea propietario de la
cosa gravada el que la "empeña" - art.
1857-2 CC- tampoco prospera, pues, es sabido, que siendo constitutiva la
inscripción de la misma para su nacimiento, el propio art. 1875, citado en el
motivo, sanciona que para su válida constitución es "indispensable"
que el documento en que conste sea inscrito en el Registro de la Propiedad, con
lo que, al accederse de este modo a la disciplina de ese Registro, habrá de
compartirse que si se admite por lo razonado, la eventualidad de que la
"adquisición a non domino" no doblega la condición de tercero
hipotecario en el adquirente en mejor modo, habrá de admitirse aquella carga
real, al margen de que su constituyente no fuese, en la hipótesis -dueño de la
cosa hipotecada, ya que, claro es, únicamente dispone en parte de su derecho al
convenir esa carga real, mientras que en aquella se desprende, por completo de
la cosa enajenada". (...)
»[L]a hipoteca constituida por la titular
registral a favor del acreedor que es un tercero hipotecario, no es nula pese a
que muy posteriormente se declare que no era propietaria.
»La sentencia
del pleno de esta Sala, de 5 de marzo de 2007 fijó la doctrina
jurisprudencial sobre el artículo 34 de la Ley
Hipotecaria en estos términos: "La doctrina sobre el artículo 34 de Ley Hipotecaria que procede dejar
sentada comprende dos extremos: primero, que este precepto ampara las
adquisiciones a non dominoprecisamente porque salva el defecto de
titularidad o de poder de disposición del transmitente que, según el Registro,
aparezca con facultades para transmitir la finca, tal y como se ha mantenido
muy mayoritariamente por esta sala; y segundo, que el mismo artículo no supone
necesariamente una transmisión intermedia que se anule o resuelva por causas
que no consten en el Registro, ya que la primera parte de su párrafo primero
goza de sustantividad propia para amparar a quien de buena fe adquiera a título
oneroso del titular registral y a continuación inscriba su derecho, sin
necesidad de que se anule o resuelva el de su propio transmitente.
»En conclusión, se aplica al presente caso
el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, no el 33,
por lo que éste no ha sido infringido y el motivo se desestima».
Esta doctrina, seguida con anterioridad por
otras, fue ratificada por las sentencias 93/2011,
de 31 de marzo, y 640/2011, de 21 de septiembre.
Pero, por las razones expuestas para estimar
el recurso de casación, lo que no podemos aceptar es que en este caso concurran
los requisitos del art. 34 LH, pues el Banco no
observó una diligencia adecuada al caso y que le resultaba exigible.
En consecuencia, desestimamos el recurso de
apelación que interpuso el Banco frente a la sentencia de primera instancia y,
aunque por razones diferentes a las que fundamentaron la decisión del juzgado,
ratificamos su fallo.
CUARTO.- Costas
La estimación de los recursos determina que no
se impongan las costas devengadas por estos recursos a ninguna de las partes.
Se imponen a la parte apelante las costas de
la apelación, ya que su recurso debió ser desestimado.
Se mantiene la imposición de costas de la
primera instancia que impuso el juzgado a la parte demandada como consecuencia
de la estimación de la demanda.
F A L L O
Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por
la autoridad que le confiere la Constitución, esta sala ha decidido
1.º-Estimar los recursos de casación y
extraordinario por infracción procesal interpuestos por Herminia contra
la sentencia 210/2020, de 10 de julio, de la
Audiencia Provincial de Barcelona, sección 11.ª, dictada en el rollo de
apelación 355/2019-D, que dimana del procedimiento
ordinario 108/2017, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia n.º 41 de
Barcelona.
2.º-Casar y anular la citada sentencia y en su
lugar desestimar el recurso de apelación interpuesto por Banco Santander S.A.
(antes Banco Popular Español S.A.), y confirmar el fallo de la sentencia del
juzgado.
3.º-No hacer imposición de las costas
devengadas por los recursos de casación y extraordinario por infracción
procesal y ordenar la devolución de los depósitos constituidos para su
interposición.
4.º-Imponer a Banco Santander S.A. (antes
Banco Popular Español S.A.) las costas de su recurso de apelación y las de la
primera instancia.
No hay comentarios:
Publicar un comentario