Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de diciembre de 2025 (Dª. MARIA DE LOS ANGELES PARRA LUCAN).
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PRIMERO.- Resumen de antecedentes
La demanda que da origen al procedimiento en
el que se plantea este recurso se dirige a que se declare la ilegalidad de las
obras realizadas por un copropietario por afectar a elementos comunes de la
comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal. El juzgado
desestimó la demanda por entender que se había adoptado un acuerdo por la junta
de propietarios que autorizaba las obras y que, si bien no contaba con la
unanimidad requerida, no fue impugnado por la actora en el plazo de un año que
prevé el art. 18.3 LPH. La sentencia de la Audiencia Provincial revocó la
sentencia del juzgado al considerar que el acuerdo adoptado no legalizaba las
obras realizadas. Interpone recurso de casación la demandada y su recurso, que
no impugna la ratio decidendide la sentencia, va a ser desestimado.
Para resolver el recurso de casación debemos
partir de los antecedentes de hecho que han quedado acreditados en la
instancia.
1.El 12 de septiembre de 2017, Celestina
interpuso una demanda de juicio ordinario contra Carolina y Fulgencio, en la
que solicitaba la condena a los demandados a demoler la obra realizada en su
vivienda, sita en la DIRECCION000 de la DIRECCION001 de Granada perteneciente
al DIRECCION001 (casa que en la nota simple del Registro de la Propiedad se
identifica como n.º NUM000). Solicitaba también la condena a reponer la
vivienda a su estado anterior y la fijación de un plazo prudencial para ello
por parte del juzgado y, para el caso de que no se realizara de forma
voluntaria por los demandados, que se ordenara su demolición a cargo de los
propietarios. La demanda se ejercitó al amparo de los arts.
2, 7, 9, 17 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad
Horizontal (LPH), arts. 392 y ss. 580 y 1908 CC.
2.El juzgado, dejando a salvo los derechos que
a la actora le pudieran asistir frente a la comunidad de propietarios,
desestima la demanda por no haber sido impugnado en el plazo de un año desde su
adopción un acuerdo de fecha 16 de julio de 2015.
El juzgado parte, en primer lugar, de que las
obras realizadas necesitan el respaldo unánime de todos los propietarios,
porque afectan a la configuración y estado exterior de la comunidad, afectan a
parte de los cerramientos de la vivienda de los demandados, así como al
coeficiente de participación, dada la ampliación de las estancias, salón,
cocina y dormitorio, al haber incorporado a la vivienda las terrazas. Luego
atiende al acta de junta de propietarios de fecha 16 de julio de 2015, en la
que, dice el juzgado, «consta que se trata expresamente las obras realizadas
por los demandados, así como de otras obras realizadas por otros comuneros, que
conllevan la modificación de las fachadas, resultando que todos los asistentes
votaron a favor, y la actora, manifestó "que se cumpla la ley"».
El juzgado señala que del contenido del acta
se puede concluir que a la junta asistieron un total de propietarios cuyo
coeficiente de participación representa un 32,90 % y que, por tanto, en dicha
junta no había quorum suficiente para poder aprobar dicho acuerdo, dado que se
necesitaba la unanimidad de todos los propietarios, no solo los asistentes a la
junta. Ahora bien, al no constar que se haya impugnado dicho acuerdo, ni por la
actora ni por cualquier otro propietario no asistente a la junta, el juzgado
entiende que, sobrepasado ya con creces el plazo de un año previsto para su
impugnación, se ha de concluir afirmando la licitud de las obras realizadas por
los demandados.
En cuanto a las alegaciones realizadas por la
actora respecto a que se le ha privado de luces y vistas, así como que se ha
constituido en favor de la vivienda de los demandados luces y vistas, el
juzgado afirma que no se ha acreditado.
3.La actora interpone un recurso de apelación
contra la sentencia del juzgado. La Audiencia estima el recurso de apelación,
estima la demanda y condena a los demandados «a demoler la obra objeto de este
procedimiento realizada en la vivienda de la que son propietarios,
DIRECCION000, en el Registro n.º NUM000, DIRECCION001 de Granada, en cuanto
afecta a fachadas y demás elementos comunes incluido muro medianero, y
ampliación de vivienda, lo que deberá reponer a su estado anterior en el plazo
de seis meses con apercibimiento de que no (sic) se realizará a su costa».
En primer lugar, la Audiencia estima el motivo
del recurso de apelación que denunciaba la incongruencia de la sentencia por
pronunciarse sobre la servidumbre de luces y vistas, cuestión previamente
excluida en la audiencia previa.
A continuación, la Audiencia analiza el motivo
que denunciaba error en la valoración de la prueba y vulneración de
los arts. 392, 394, 396 y 579 CC, así como de los
arts. 7.1 y 17.6 LHP. La Audiencia parte de que, tal como se desprende de la
prueba documental aportada con la demanda y se confirma con la pericial
judicial, y así lo aprecia la sentencia del juzgado, las obras realizadas por
los demandados afectan a elementos comunes, modifican la fachada, al cerrar las
terrazas que se incorporan a la vivienda, y amplían la superficie de salón,
cocina y dormitorio, con la trascendencia que ello comporta sobre los
coeficientes de participación. A partir de ahí, señala que es claro que las
obras afectan al título constitutivo, de manera que su autorización precisa del
respaldo unánime de todos los comuneros, de acuerdo con lo dispuesto en
los arts. 7.1 y 17 LPH.
La Audiencia cita la jurisprudencia sobre las
obras que modifican la configuración de la fachada y, respecto del supuesto que
juzga, afirma que:
«El acuerdo recogido en el acta de 16 de julio
de 2015, por su contenido, obra a que se refiere, número de asistentes y cuota
de participación así como el que el voto de la ahora actora es obvio que no fue
positivo, promovió la celebración de la junta por entender que la obra no se
ajustaba a la legalidad y al votar manifestó "que se cumpla le Ley",
no tendrá virtualidad suficiente para legalizar las obras realizadas por la
parte demandada. No se evidencia que haya sido adoptado por la unanimidad que
sería preciso, de manera que aun cuando no haya sido judicialmente impugnado
resulta insuficiente a los efectos pretendidos. Efectivamente, además de que no
se cuenta con el voto afirmativo de la actora necesario para alcanzar la
unanimidad, solo se acredita la asistencia y voto afirmativo de diez comuneros,
que incluida la Sra. Celestina, representaban el 32,90% de los coeficientes de
participación».
A lo anterior añade la Audiencia que, en el
caso:
«La obra es mucho más que una simple
modificación de la fachada con transcendencia en aumentar la superficie de la
vivienda de los demandados, tal como se deriva de la pericial judicial y del
dossier gráfico acompañado con la demanda donde aparecen fotografías y dibujo
de fachada referidas a la situación antes y después de la obra, que pese lo
expresado por el perito judicial sobre la escasa trascendencia en cuanto a
afectar a la luminosidad de la casa de la actora, que no se funda en medición
alguna, es evidente que la obra forma un saliente que incide y corta la visión
antes existente desde el patio y desde las ventanas superiores a las que el
muro edificado corta la panorámica antes existente, formando un cuerpo de
edificación que se interpone a la libre entrada de luminosidad antes
existente».
Por ello, la Audiencia concluye que procede
estimar la apelación y la demanda, ya que se trata de «obras que afectan a
elementos comunes con aumento de superficie de vivienda, lo que afecta al
título constitutivo, sin que los demandados cuenten con autorización por
acuerdo unánime de la comunidad, además de que las obras causan evidente
perjuicio a la actora, la sentencia apelada incurre en errónea valoración de la
prueba denunciada, lo que determina la infracción de los preceptos del Código
civil y de la Ley de propiedad horizontal».
4. Carolina y Fulgencio han interpuesto
un recurso de casación basado en un motivo.
SEGUNDO.- Recurso de casación.
Planteamiento. Decisión de la sala. Desestimación del recurso
1.Formulación del motivo. El motivo único del
recurso denuncia la infracción del art. 18.3 LPH, por oposición y/o
desconocimiento de la jurisprudencia de la sala, contenida en
las sentencias del Tribunal Supremo 104/2013, de 27 de febrero, 645/1991,
de 24 de septiembre, 491/1997, de 7 de junio, 59/2018, de 21 de
marzo, y 320/2020, de 18 de junio.
En su desarrollo denuncia la infracción de la
doctrina del Tribunal Supremo referente a la plena validez y eficacia de los
acuerdos de la junta de propietarios sobre alteración de elementos comunes que,
adoptados por mayoría pese a requerir unanimidad, no se recurren en el plazo de
caducidad a que hace referencia el art. 18.3 LPH.
2. Oposición de la parte recurrida. En su
escrito de oposición, la parte recurrida alega que el recurso parte de dos
premisas fácticas inciertas. En primer lugar, que las obras ejecutadas en su
vivienda por los demandados ahora recurrentes fueron autorizadas por el acuerdo
adoptado en la junta extraordinaria de propietarios celebrada el 16 de julio de
2015. En segundo lugar, que según la recurrente la única fundamentación de la
sentencia apelada consiste en que los acuerdos alcanzados eran revocables por
no haber sido aprobados por unanimidad, cuando lo cierto es que la sentencia se
fundamenta en una pluralidad de argumentos de los que prescinde la recurrente.
Sostiene que en la junta de propietarios
celebrada el 16 de julio de 2015 no se debatió ni aprobó la modificación del
coeficiente de participación que conlleva las obras de los recurrentes,
alteración que constituye un perjuicio tanto para la demandante ahora recurrida
como para la comunidad. Solo se autorizó la modificación de la fachada
delantera de la vivienda de los recurrentes sin conocer el alcance exacto de
las obras realizadas. No se discutió la legalidad de las obras de cerramiento
del patio-trastero y de ampliación de la cocina con la consiguiente
modificación de la fachada, ni se aprobó su realización, Concluye que estas
obras son ilegales tanto por infringir el art. 7.1 LPH como por
afectar a un elemento común para cuya modificación se requiere el
consentimiento unánime. Alega que el administrador y los propietarios que
acudieron a la junta carecían de información y asesoramiento para adoptar el
acuerdo sobre las obras, lo que era fruto de la rutina de incumplimiento
continuado de la ley que imperaba en la comunidad a la hora de realizar obras
en las viviendas. Las obras que afectan a elementos comunes con aumento de
superficie de vivienda afectan al título constitutivo, para lo que precisa la
autorización por acuerdo unánime de toda la comunidad (arts. 7 y 17.6
LPH).
Añade que la demanda no tiene por objeto de
impugnación de acuerdos alcanzados por la junta de propietarios, sino una
acción de defensa de los derechos de la actora como propietaria y comunera al
amparo de lo dispuesto en los arts. 394 y 397
CC y 7.1 y 2 LPH.
3. Decisión de la sala. Desestimación del
recurso. El recurso de casación va a ser desestimado por las razones que
exponemos a continuación.
3.1. El recurso no impugna la ratio
decidendide la sentencia, que es que los demandados no contaban con
autorización de la comunidad de propietarios para realizar las obras que
realizaron, que además perjudican la visibilidad y la luminosidad de la
vivienda de la actora.
La parte recurrente sostiene que la sentencia
se basa en que el acuerdo no podía amparar las obras porque debió alcanzarse
por unanimidad y, al no contar con ese quorum, debió ser impugnado en el plazo
de un año previsto en el art. 18.3 LPH, pero no es así.
En la sentencia del juzgado, no modificada en
este punto por la de apelación, se recoge que en el acta de la junta de
propietarios de 16 de julio de 2015 «consta que se trata expresamente las obras
realizadas por los demandados, así como de otras obras realizadas por otros
comuneros, que conllevan la modificación de las fachadas, resultando que todos
los asistentes votaron a favor, y la actora, manifestó "que se cumpla la
ley"». Ello, en la línea de lo argumentado por la demandante luego apelante
y ahora recurrida, que se ha venido refiriendo a que en el orden del día de la
convocatoria de la junta se indicaba «tratar el tema de A las obras (sic) que
se han realizado en las viviendas modificando fachadas. Acuerdos a adoptar», y
que en el acta se recoge como acuerdo alcanzado por los asistentes: «Que no se
paralice la obra. Se autoriza la modificación de la fachada de la casa número
NUM000 del residencial, entre otras razones, todos ellos tienen intención de
hacerlo más tarde o más temprano. Que no se restituyan las ya realizadas a su
estado original».
La sentencia recurrida (y también la de
primera instancia) parte de que las obras efectuadas por los recurrentes no
suponen una simple modificación de la fachada, sino que además conllevan una
ampliación de la superficie, con la consecuencia de que alteran el título
constitutivo. La sentencia recurrida alude reiteradamente a este dato para
explicar la insuficiencia del acuerdo invocado por los recurrentes para amparar
las obras que han realizado y cuya demolición interesa la actora ahora
recurrida.
El hecho de que la sentencia de apelación
revoque la del juzgado, en la que se decía que no debía prosperar la acción
porque el acuerdo de la junta de propietarios de fecha 16 de julio de 2015 en
la que se abordó el tema de las obras no fue impugnado, no significa que la
Audiencia base su decisión en que declare o considere que es irrelevante que el
acuerdo no se hubiera impugnado.
La Audiencia estimó el recurso de apelación
interpuesto por la actora, fundado en que en la junta solo se abordó el tema de
las obras de modificación de la fachada, sin que se planteara el aumento de
superficie de la vivienda ni las consecuencias referidas a la mayor cuota en la
participación comunitaria, por lo que no podía entenderse que las obras
realizadas hubieran sido autorizadas por la comunidad. Es decir, que la
demandante apelante sostuvo en su recurso de apelación, estimado por la
Audiencia, que la alteración de la superficie no fue discutida ni aprobada en
ninguna junta de propietarios y que por tanto no podía considerarse autorizada
por el acuerdo de la junta de 16 de julio de 2015. Las referencias que se
contienen en la sentencia recurrida a que el acuerdo no ha sido judicialmente
impugnado únicamente constatan que el acuerdo no fue impugnado, pero de ellas
no se extrae que la ratio decidendide la sentencia sea que las
obras realizadas no estaban autorizadas.
Lo que debió atacar por la vía adecuada la
parte recurrente es el hecho declarado como probado de que las obras realizadas
no son una simple modificación de la fachada, que es de lo que se trató en la
junta, sino que, además, han aumentado la superficie de la vivienda, dando
lugar a una modificación del título constitutivo que no cuenta con
autorización.
3.2. Además, la recurrente denuncia como
infringido el art. 18 LPH, sobre régimen de impugnación de acuerdos de la
junta de propietarios, y en el caso la Audiencia no inaplica el precepto, que
no toma en consideración, sino que parte de que el acuerdo que se adoptó no
autorizó las obras que la sentencia recurrida considera realizadas.
3.3. Por otra parte, la actora, como
copropietaria, está legitimada para el ejercicio de la acción dirigida a que se
repongan los elementos comunes alterados, pues como afirmó la STC
115/1999, de 14 de junio:
«Cada propietario, pese a la representación
orgánica que ostenta el presidente de la comunidad de propietarios, está
legitimado para actuar en defensa de sus derechos en los casos de pasividad o
incluso de oposición de la comunidad, por cuanto que la situación de propiedad
horizontal no es propiamente una situación de comunidad, sino un régimen
jurídico-real al que se sujeta la llamada «propiedad separada» (art. 396 CC) de
los diferentes pisos o locales en que se divide el edificio o conjunto
inmobiliario al que se aplica, y del que derivan los derechos, cargas,
obligaciones y responsabilidades que la ley establece. Por ello, cada
propietario debe estar facultado, en principio, para el ejercicio y defensa de
sus derechos con independencia de los restantes propietarios, en términos y
condiciones que no corresponde a este Tribunal precisar».
La sala también ha admitido la legitimación de
un copropietario para ejercer una acción frente a otro propietario por
alteración de elementos comunes.
Así, con cita de otras anteriores,
la sentencia 107/2024, de 30 de enero, en un supuesto en el que en la
votación realizada en el seno de la junta se había rechazado ejercer acciones
judiciales de remoción de las obras (si bien la sentencia no estima la acción
de demolición porque las obras para la evacuación de humos realizadas se
hicieron en el mismo trayecto ya existente, simplemente para adaptarse a las
exigencias de la nueva normativa en materia de seguridad para la comunidad
vecinal).
Igualmente reconoce la legitimación de un
copropietario frente a otro para que se declare la ilegalidad de las obras
realizadas en la terraza comunitaria de uso exclusivo, con condena a demoler la
obra y reponer la terraza a su estado original, por no contar con la
autorización de la comunidad, la sentencia 787/2011, de 24 de octubre.
3.4. Por lo demás, en el supuesto de la
mencionada sentencia 107/2024, de 30 de enero, donde tampoco se impugnó
ningún acuerdo adoptado por la junta (pues la petición del propietario de
realizar una instalación nueva de un extractor no llegó a ser aceptada), la
sala argumentó que, además de no existir acuerdo, la acción dirigida a la
demolición de las obras ejecutadas en elementos comunes es calificada por la
doctrina de la sala como acción de naturaleza real, sujeta al plazo de
prescripción propio de estas acciones (sentencias 540/2016, de 14 de
septiembre, y 364/2022, de 4 de mayo). Ello con independencia de que, por
las circunstancias del caso, proceda o no estimar la acción de demolición.
En cambio, las sentencias citadas por la parte
recurrente se refieren a hechos bien diferentes de los de este caso que
juzgamos.
La sentencia 320/2020, de 18 de junio, se
ocupa de un caso en el que la junta acordó solicitar la retirada del
cerramiento a un copropietario, sin que se hubiera promovido una modificación
de los estatutos otorgados por el promotor, que reconocían el derecho a cerrar
los espacios destinados a garaje ubicados en un local configurado como
propiedad independiente. La sala, frente a la tesis de la sentencia de
apelación que ordenó reponer el espacio con apoyo en el carácter meramente
anulable del acuerdo que no fue impugnado, aplica la doctrina de los actos
propios y declara que no pueden dejarse sin efecto unilateralmente los
estatutos una vez que la facultad ha sido ejercitada.
En la sentencia 59/2018, de 21 de marzo,
el acuerdo sobre uso y destino de elemento común y participación en gastos fue
ratificado en junta general por unanimidad, con el voto también de quien luego
invocaba la ineficacia del acuerdo.
En el supuesto de la sentencia 104/2013,
de 27 de febrero, la misma comunidad que había aprobado las autorizaciones de
cerramientos, y después refuerza el acuerdo con otro por el que rechaza el
ejercicio de acciones judiciales, cuatro años después demanda a un
copropietario para que quite su cerramiento con el argumento de que el acuerdo
no fue adoptado por unanimidad, lo que la sala entiende que es contrario a la
buena fe, sin que el cambio de opinión pudiera afectar a quien ya había cerrado
su terraza.
La sentencia 491/1997, de 7 de junio, en
la que se dice que la impugnación de los acuerdos anulables está sujeta a plazo
de caducidad se refiere a un caso en el que la acción ejercitada era, a
diferencia de lo que aquí sucede, de impugnación de un acuerdo de la junta de
propietarios que autorizó la construcción en una zona común.
En el supuesto de la sentencia 645/1991,
de 24 de septiembre, en la que un copropietario demanda a otro para que proceda
al cierre de los huecos y ventanas abiertas, considera correcta la
desestimación de la demanda no solo porque considere que el acuerdo que lo
autorizó no fue impugnado, sino porque fue adoptado con unanimidad, con el voto
del demandante.
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