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lunes, 28 de noviembre de 2011

Civil – Contratos. Compraventa de vivienda. Resolución por entrega de cosa diversa a la pactada. Doctrina del aliud pro alio.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (s. 11ª) de 3 de octubre de 2011 (D. ANTONIO GARCIA PAREDES).

SEGUNDO.- Sobre si las modificaciones habidas en la vivienda constituyen o no causa de resolución del contrato.
Los aspectos fácticos de la controversia parece que son aceptados de modo indiscutible, originándose aquella más bien en el valor o interpretación que hay que dar a aquellas circunstancias de hecho.
La reconvención gira en torno a las modificaciones que ha sufrido la vivienda en contraste con el objeto de compra en el contrato suscrito por las parte.
Tales modificaciones, según la sentencia, han afectado a los siguientes elementos: A la entrada de la vivienda (que fue girada 360 grados por motivos constructivos, pues molestaban los contadores de la luz).
Al patio trasero, que quedó reducido en 3 metros cuadrados (porque la vivienda se llevó un poco hacia atrás).
A las habitaciones (que se vieron reducidas, al haberse construido la tabiquería interior con un mayor grosor).
Al acceso al patio desde el salón (acceso suprimido).
Como se trata de datos objetivos no ha habido discusión entre las partes sobre su existencia. Como también se ha reconocido que son diferencias que se alzan en contraste con los planos inicialmente incorporados al contrato. Si bien la parte apelante insiste en que la superficie total de la vivienda no se ha visto mermada (sino incluso un poco incrementada), sobre todo la superficie construida, ya que la superficie útil (sobre todo en las habitaciones) se vio algo mermada al haberse construido una tabiquería más gruesa (lo cual, no deja de ser una mejor, por el mayor aislamiento que comporta).
Antes estos datos (que, como decimos, son aceptados por las partes y están recogidos en la sentencia), el interrogante sigue siendo si esas modificaciones son causa suficiente para constituir un incumplimiento por parte de la vendedora y en consecuencia una causa también para resolver legalmente el contrato .
Aunque ni en la sentencia de instancia ni en los recursos se hace mención a ello, la discusión planteada gira tácitamente en torno a lo que en la doctrina y en la jurisprudencia se ha denominado el "aliud pro alio", es decir, la entrega de cosa distinta a la pactada. Esto deriva de la obligación principal del vendedor que, según el artículo 1.461 CC, consiste en " la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta ". Pero, en aquellos casos en que se ha entregado una cosa distinta, o se ha entregado la cosa con defectos tales que la hacen inhábil para el fin perseguido en el contrato, la jurisprudencia viene entendiendo que se ha incumplido aquella obligación legal, y es posible acudir a la resolución del contrato en aplicación de lo dispuesto en el artículo 1.124 CC.
Veamos algunos ejemplos,
STS Sala 1ª, S 25-2-2010
Respecto a la acción de cumplimiento que aquí ha sido ejercitada se suma la doctrina de aliud pro alio que contempla una doble situación: que se haya entregado cosa distinta a la pactada o que se haya entregado cosa que, por su inhabilidad, provoque una insatisfacción objetiva, es decir, una completa frustración del fin del contrato (éste es el caso producido aquí) y así lo expresan, casi con las mismas palabras y con abundante referencia de sentencias anteriores, las sentencias de 16 de noviembre de 2000 y 31 de julio de 2002. Con respecto a la entrega de locales y viviendas, la sentencia de 10 de mayo de 1995 expresa que se ejército acción de "responsabilidad derivada de incumplimiento de contrato, por los defectos constructivos con  que la entidad promotora- constructora y vendedora, aquí recurrente, entregó el edificio litigioso, pues tiene declarado esta Sala (Sentencias de 30 noviembre 1972, 29 enero y 23 marzo 1983, 20 febrero 1984, 12 febrero 1988 y 12 abril 1993, entre otras) que se está en presencia de entrega de cosa diversa o «aliud pro alio » cuando existe pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción del comprador, que le permite acudir a la protección dispensada en los artículos 1101 y 1124 del Código Civil y, por consiguiente, sin que sea aplicable el plazo semestral que señala el artículo 1490 para el ejercicio de las acciones edilicias, porque dicho artículo y el 1484 del mismo Cuerpo Legal resultan inaplicables en aquellos supuestos en que la demanda no se dirija a obtener las reparaciones provenientes de los vicios ocultos, sino las derivadas de defectuoso cumplimiento al haber sido hecha la entrega de cosa distinta o con defectos que hagan impropio el objeto de la compraventa para el fin a que se destina".
Y remacha la de STS Sala 1ª de 8 de febrero de 2003: "al comprador de bienes inmuebles de carácter urbano le asisten frente al promotor-constructor, además de las acciones específicas del contrato de compraventa (arts. 1484 y siguientes del Código Civil) las genéricas tendentes al íntegro cumplimiento de la prestación y con plazo de prescripción de quince años.
No debe olvidarse que como ha señalado la sentencia de este Tribunal de 29 de abril de 1994 que la jurisprudencia aclara, se está en el supuesto de entregar una cosa diversa (aliud pro alio) (art. 1124) y no ante un vicio de la cosa (art. 1484) cuando existe pleno incumplimiento con la consiguiente insatisfacción del comprador. La referida sentencia ha declarado -como otras muchas, ad exemplum, las en ella citadas de 17 de junio de 1969, 5 de mayo de 1983, 7 de febrero de 1984, 17 de septiembre y 22 de octubre de 1985, etc.- que los artículos 1504 y 1124 del C.c. son compatibles y resulta así aplicable en las ventas de inmuebles cuando la otra parte ha cumplido todas las obligaciones que le incumbían, le permite pedir la resolución o el cumplimiento del contrato. Como se señaló en la sentencia de este Tribunal de 10 de mayo de 1985, no se ha ejercitado en autos ninguna acción de saneamiento por vicios ocultos, sino la de responsabilidad derivada de incumplimiento del contrato por los defectos constructivos con que la entidad promotora, constructora y vendedora, ahora recurrente, entregó el edificio. Habiendo declarado esta Sala (sentencias de 30 de noviembre de 1972, 29 de enero y 23 de marzo de 1983, 20 de febrero de 1984, 12 de febrero de 1988, 12 de abril de 1993, entre otras muchas) que se está en presencia de cosa diversa o aliud pro alio cuando existe pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción del comprador, que le permite acudir a la protección dispensada en los arts. 1101 y 1124 del C.c."
STS Sala 1ª, S 20-11-2008,
La doctrina del aliud pro alio se desarrolla a partir del art. 1166 CC, que establece que "el deudor de una cosa no puede obligar a su acreedor a que reciba otra diferente, aun cuando fuere de igual o mayor valor que la debida"; por tanto, identificada la cosa debida, no es posible, sin un acuerdo entre las partes, cambiarla, porque el cambio unilateral por parte del deudor determina el incumplimiento de la obligación; en definitiva el "aliud pro alio " se aplica cuando en el contrato de compraventa se da una cosa diversa a la convenida, lo que se pone de manifiesto cuando hay una falta tan grave en las cualidades del bien entregado, sea ontológica o funcionalmente, que permite considerar que se está ante un incumplimiento contractual".
Es cierto que la doctrina de esta Sala ha incluido en los casos de falta de adecuación de las prestaciones de acuerdo con lo estrictamente pactado, aquellos otros en que "produciéndose una objetiva y natural identidad, la prestación ofrecida es inhábil en relación con el objeto o inidónea para cumplir las finalidades o intereses del acreedor cuando éstos han sido conocidos por el deudor" (SSTS 29 octubre 1990, 1 marzo 1991, 28 enero 1992, 23 enero 1998." STS Sala 1ª, S 23-3-2007 "Conviene recordar la doctrina contenida en la sentencia de esta Sala de fecha 5 de noviembre de 1993, recogida entre otras en la sentencia de fecha 15 de noviembre de 2005 según la cual, en los casos de compraventa, con independencia de que la venta sea civil o mercantil, sólo se está en presencia de entrega de cosa diversa o de una cosa por otra (aliud pro alio) cuando existe pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción del comprador, al ser aquél impropio para el fin a que se destina, circunstancia que constituye incumplimiento a los efectos resolutorios, y permite acudir a la protección dispensada en los artículos 1124 y 1101 del Código Civil "
En el presente caso, es evidente que no es que se haya entregado -o se haya pretendido entregar- una cosa distinta de la pactada. La parte actora intenta entregar una vivienda de características prácticamente idénticas (superficie, distribución, calidades...) a las de la vivienda objeto del contrato. Por tanto, no cabría calificar de entrega de "aliud pro alio", en el sentido más estricto.
 Pero hay que valorar la situación a la luz del segundo significado que la jurisprudencia de al "aliud pro alio", es decir, " que se haya entregado una cosa que, por su inhabilidad, provoque una insatisfacción objetiva, es decir, una completa frustración del fin del contrato". O, como también se dice, " cuando hay una falta tan grave en las cualidades del bien entregado, sea ontológicamente o funcionalmente, que permite considerar que se está ante un incumplimiento contractual".
En el presente caso, el demandado muestra su insatisfacción por los cambios que, respecto de la vivienda que en principio contrató, presenta la vivienda que le quiere entregar ahora la vendedora. Y es lógica esta actitud, si se tiene en cuenta que la vivienda es una realidad muy vinculada a los propios gustos y necesidades personales de carácter permanente y vital. Cuando se adquiere una vivienda se pretende que ésta se ajuste lo mejor posible a las necesidades propias, ya sea de superficie o extensión, ya de funcionalidad, de luminosidad, de separación de espacios, de panorama, etc.... Prueba de ello es que, sobre todo en las urbanizaciones o en los edificios de pisos (con ofertas diferentes aunque parecidas), la elección final del comprador supone la exclusión de aquellas viviendas o pisos que, por muy parecidos que sean entre sí, no responden a los gustos y necesidades del comprador. De ahí que cuando el comprador ha elegido un determinado modelo, porque lo ha considerado adecuado a sus gustos y necesidades, no se le pueda imponer la recepción de otro modelo distinto obligándole a soportar día a día, mes a mes, año a año un estilo de vivienda que él no había elegido, pero por el que habría pagado un precio como si esa fuera la cosa objeto de su elección. No de otro modo cabría entender la expresión del Tribunal Supremo cuando dice, al hablar de insatisfacción del comprador, que la misma viene a darse " cuando hay una falta tan grave en las cualidades del bien entregado, sea ontológica o funcionalmente, que permite considerar que se está ante un incumplimiento contractual ". Se está refiriendo tanto al cambio físico (ontológico) como al cambio estético, organizativo o de modo de desenvolverse (funcional).
Por tanto, no hubo error en la sentencia de instancia cuando consideró que el cambio había sido de entidad suficiente como para considerar que ha existido un incumplimiento que sirve de base para la acción de resolución del contrato (art. 1.124 CC). Debe, pues, desestimarse el recurso y confirmarse la sentencia.

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