Civil - Contratos. Arrendamientos Urbanos. Subrogación por causa de muerte. El contrato de arrendamiento concluido por uno de los cónyuges constante matrimonio no forma parte de los bienes gananciales. Aplicación de las normas de la LAU sobre subrogación por causa de muerte del cónyuge titular del arrendamiento.

Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de julio de 2010 (D. JOSE ANTONIO SEIJAS QUINTANA).

SEGUNDO.- La cuestión que ha accedido a casación es determinar si, en los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados al amparo de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, cuando el marido figuraba como único arrendatario pese a haberse celebrado constante el matrimonio en régimen económico de gananciales y siempre que la vivienda fuese destinada a vivienda familiar, al fallecimiento del marido, la esposa continuaba en el arrendamiento por considerársela también parte arrendataria o, por el contrario, en aplicación de lo establecido en el artículo 16 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, en relación con la Disposición Transitoria 2ª, es preciso que, para que continúe en el contrato, la esposa comunique, en el plazo de tres meses después del fallecimiento, su intención de subrogarse en la posición del finado.

Algunas Audiencias consideraban que debía reputarse que la esposa no firmante en realidad era arrendataria, por lo que, al fallecer el marido, no se producía ninguna modificación en la relación locativa, al permanecer el citado contrato en los mismos términos pactados, si bien entendido exclusivamente respecto de la arrendataria supérstite. Por el contrario, otras Audiencias reputaban necesaria la comunicación del fallecimiento al arrendador y la intención de permanecer en el arrendamiento por subrogación del finado, en aplicación de lo establecido en el artículo 16 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.

Tal contradicción jurisprudencial es actualmente inexistente porque esta Sala ya se ha pronunciado sobre la anterior controversia en las sentencias de 2 de mayo de 2005 (recurso 1913/2001) y 3 de abril de 2009 (recurso 1200/2004). Esta última fijó expresamente doctrina jurisprudencial, en los términos exigidos por el artículo 487.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por ser estimatoria del recurso, en el siguiente sentido: «el contrato de arrendamiento concluido por uno de los cónyuges constante matrimonio no forma parte de los bienes gananciales y se rige por lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos en lo relativo a la subrogación por causa de muerte del cónyuge titular del arrendamiento». Para llegar a esta conclusión se razonó que había que partir de la base de que «el contrato de arrendamiento urbano se celebra entre dos personas, que adquieren la condición de arrendador y arrendatario, respectivamente, en la relación jurídica creada por el contrato. Los derechos y obligaciones que se generan con el contrato afectan exclusivamente a las partes y a sus herederos, tal como establece el art. 1257 CC. Esto no significa que, como consecuencia de los fines protegidos por la legislación especial de arrendamientos urbanos, no pueda producirse la substitución de una de las partes del contrato por fallecimiento del titular, pero para ello se requiere que se cumplan los requisitos exigidos en la ley reguladora del arrendamiento y entre ellos, la comunicación al arrendador en la forma establecida en la ley, es decir, se debe aplicar el artículo 16 LAU, por remisión de lo prescrito en la DT segunda, LAU, B».

En relación al régimen económico matrimonial, la sentencia sostiene que «la subrogación en la posición del arrendatario forma parte del contenido del contrato de arrendamiento y no tiene relación con el régimen de bienes. Las razones son las siguientes:

1ª Los contratos producen efectos entre las partes contratantes y sus herederos y por ello, las posiciones contractuales de cada uno de los cónyuges en los contratos de arrendamiento que hayan concluido no forman parte de la sociedad de gananciales, porque, además, se trata de derechos personales.

2ª El derecho a la subrogación por causa de muerte forma parte del contenido del contrato de arrendamiento, que es independiente del régimen de bienes que ostente el titular de la posición de arrendatario.

3ª La persona que tiene derecho a subrogarse de acuerdo en la posición del arrendatario es la que está determinada en la Legislación especial reguladora de este tipo de contrato, por lo que debe cumplir los requisitos establecidos en el art. 16 LAU, aplicable en este caso en virtud de lo dispuesto en la DT 2, B LAU.

En el mismo sentido se ha pronunciado también la sentencia de esta Sala de 10 de marzo de 2010 (recurso 1275/2005).

Por tanto, debe aplicarse la doctrina jurisprudencial anterior al presente caso, con la consecuencia de que se debe desestimar el recurso de casación planteado, con confirmación de la sentencia de apelación y estimación de la demanda de desahucio.

[Ver: CENDOJ Base de Datos de Jurisprudencia (TS)]