Civil - D. Reales. Propiedad horizontal. Obras en elementos comunes. Cerramiento de terraza. Nulidad del acuerdo estatutario que las autoriza.

Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de julio de 2010 (D. ROMAN GARCIA VARELA).

SEGUNDO.- La parte recurrente sostiene que la sentencia recurrida, al concluir que los Estatutos de la Comunidad pueden eximir a los propietarios de solicitar el consentimiento de la Comunidad para realizar obras que alteren el estado exterior del edificio, está reconociendo la posibilidad de que los referidos Estatutos vulneren normas de naturaleza imperativa, como lo son las contenidas en los artículos 7 y 12 de la Ley de Propiedad Horizontal. La Audiencia ha concluido que las obras realizadas por los demandados son plenamente válidas, pese a no haber obtenido un consentimiento unánime de la Junta de propietarios, y ello por cuanto los Estatutos de la Comunidad autorizaban su realización sin necesidad de tal consentimiento.

Considera la Audiencia que, sin ser objeto de discusión que el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal goza de una naturaleza imperativa, de modo que cualquier alteración del estado exterior del edificio exige el consentimiento de la Junta de Propietarios, nada impide que tal consentimiento pueda ser otorgado "ex ante", mediante los Estatutos que, en definitiva, han sido ratificados por todos y cada uno de los adquirentes de los pisos.

Esta Sala ya ha señalado en diversas ocasiones que es un principio básico del régimen de la Propiedad Horizontal, instituido por su Ley reguladora, la prevalencia del derecho necesario sobre el dispositivo. La Exposición de Motivos de la Ley de Propiedad Horizontal señala, en referencia expresa a los Estatutos que rigen la Propiedad Horizontal, lo siguiente: "Estos, frecuentemente, no eran fruto de las libres determinaciones recíprocas de los contratantes, sino que, de ordinario, los dictaba, con sujeción a ciertos tipos generalizados por la práctica, el promotor de la empresa de construcción, limitándose a prestar su adhesión las personas que ingresaban en el régimen de la propiedad horizontal. La ley brinda una regulación que, por un lado, es suficiente por sí -con las salvedades dejadas a la iniciativa privada- para constituir, en lo esencial, el sistema jurídico que presida y gobierne esta clase de relaciones, y, por otro lado, admite que, por obra de la voluntad, se especifiquen, completen y hasta modifiquen ciertos derechos y deberes, siempre que no se contravengan las normas de derecho necesario, claramente deducibles de los mismos términos de la ley. De ahí que la formulación de Estatutos no resultará indispensable, si bien podrán éstos cumplir la función de desarrollar la ordenación legal y adecuarla a las concretas circunstancias de los diversos casos y situaciones".

Lo cierto es que en los Estatutos que rigen la Comunidad a que el presente pleito se refiere se excluye, de manera expresa, la aplicación de un precepto de naturaleza imperativa, cuando textualmente contempla lo siguiente: "TERRAZAS: Quedan facultados los propietarios de dichas terrazas a cubrir las mismas, sin necesidad del consentimiento de la Junta de Propietarios, siempre y cuando cuenten con los permisos y autorizaciones municipales pertinentes". Resulta jurídicamente indiscutible que el cerramiento de terrazas supone una alteración en un elemento común, cual es la fachada del edificio, de modo que, conforme a lo establecido en el artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal, precisa para su válida realización un consentimiento unánime de la Junta de Propietarios.

La posibilidad de una autorización "ex ante" contenida en los Estatutos de la Comunidad, como admite la Audiencia, resulta contraria a la doctrina de esta Sala contenida en, al menos, dos de las sentencias citadas por el recurrente.

Así, la Sentencia de 8 de septiembre (por error, el recurrente dice octubre) de 1993, recaída en el recurso de casación 3052/1990, indica en su Fundamento de Derecho Tercero que "(...) consecuencia de lo expuesto es, que los "Títulos constitutivos" del régimen de P.H. o sus Estatutos en los que aparezcan excepciones a esos principios de "ius cogens", en cuanto excepcionales y además perjudiciales en muchos casos para un buen número de propietarios singulares, hayan de ser examinados e interpretados por los tribunales con criterio restringido".

A su vez, la sentencia de 28 de enero de 1994 (recurso nº 1381/1990) concluye que deben ser desestimados los acuerdos o pactos que impliquen o contengan infracciones a las normas de naturaleza imperativa que se recogen en la Ley de Propiedad Horizontal, "tanto si figuran en el título constitutivo como en los estatutos, entre otras consideraciones, porque siendo de esencia cual se ha indicado su imperatividad y constituyendo la excepción su carácter permisivo, en caso de suscitarse cuestión sobre dicho extremo ha de prevalecer aquél sobre éste como se ha dejado indicado en la precedentemente expuesta doctrina jurisprudencial".

TERCERO.- Por lo expuesto, al haberse producido una infracción de la normativa aplicable para resolver la cuestión objeto del proceso en la interpretación dada a la misma por esta Sala, el recurso se estima. De conformidad con lo establecido en el artículo 487.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, debe casarse la resolución recurrida y revocar al mismo tiempo la sentencia de primera instancia, y, en funciones de instancia por el efecto positivo de la jurisdicción, estimar la demanda. Ello por cuanto los demandados han realizado obras que afectan a elementos comunes sin haber obtenido el necesario consentimiento de la Comunidad de Propietarios. Por ello, se declara que los demandados deben retirar el cerramiento de la terraza de su vivienda, situada en la CALLE000 nº … y reponer dicha terraza a su estado original, anterior a la ejecución de dicha obra de cerramiento, y a ejecutar las obras necesarias para ello.

[Ver: CENDOJ Base de Datos de Jurisprudencia (TS)]