Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga (S. 4ª) de 31 de marzo de 2011. (1.095)
SEGUNDO.- (...) Sentado lo anterior, del examen del documento nº 1 aportado con la demanda, se desprenden las siguientes consideraciones: a) en el documento citado se recoge la frase "he recibido de...la cantidad de 12.000 € a cuenta de la compra de la vivienda de mi propiedad sita en...."; b) se fija como precio total de la compraventa la de 180.303 €, y se añade que "restan (por pagar) 168.303 €, a pagar en la entrega de llaves"; c) se recoge, por último, la fecha y firma del vendedor.
El hecho de que aparezca la expresión "a cuenta de la compra" induce a pensar que estamos ante una "reserva de venta" o un contrato de arras confirmatorias, sobre lo que convendría hacer las siguientes puntualizaciones. La S del TS de 31 de diciembre de 1998, reiteró la doctrina sentada en la de 10 de octubre de 1986, conforme a la cual, "aun siendo frecuente que el proceso formativo del contrato se inicie con manifestaciones de voluntad, contenidas en tratos preliminares o conversaciones previas que los interesados mantienen sin fuerza vinculante antes de decidirse a la celebración del negocio y mediante cuales se comunican sus respectivas aspiraciones, tal fase preparatoria es bien distinta de la oferta en cuanto declaración de voluntad de naturaleza recepticia, como tal dirigida a otro sujeto y emitida con un definitivo propósito de obligarse si la aceptación se produce, siguiendo en consecuencia el consentimiento por la coincidencia de esas declaraciones de los contratantes en que la oferta y la aceptación consisten, de donde se sigue que encaminados los tratos preliminares a la formación de la primera, desaparecerán una vez cumplida su misión en el momento en que el "iter" contractual se llegó a formular una proposición final, con todas las notas de una verdadera oferta; b) realizada la oferta de contrato o propuesta conteniendo los requisitos indispensables al fin proyectado y por consiguiente con todos los elementos necesarios para el futuro contrato (los denominados "esentialia negotti") que tratándose de una compraventa serán la cosa y el precio, el contrato se genera en su perfección con el asentamiento de la otra parte, manifestando su aceptación a los términos en que aquella declaración ha sido hecha por el oferente y alcanzándose en suma, el "in idem plactium" o punto de conjunción de los contrapuestos intereses que es el acuerdo determinante del consentimiento, cuya suficiencia para la perfección del negocio viene proclamada por el artículo 1254 del Código Civil y ha sido recordada por la doctrina jurisprudencial".
De todo lo expuesto se deriva que para que nos encontremos ante un verdadero contrato de compraventa debe haber acuerdo de voluntades sobre la cosa y el precio, frente a ello la nota peculiar del contrato preparatorio, también reflejado en la expresión precontrato, es la indeterminación específica de los requisitos con los que los interesados lo quieren celebrar en definitiva, siendo preciso para alcanzar esta finalidad el otorgamiento de un futuro contrato por el cual se complementen los requisitos que en el primero quedaron indeterminados, de tal manera que siguiendo la pauta clara y precisa que señalan los jalones del convenio imperfecto, perfeccionado y consumado no se requiera una nueva manifestación de voluntad cuando ésta viene ya suficientemente expresada en el convenio originario. (STS de 24 de mayo de 1.980).
Recuerda el Alto Tribunal en sentencia de 26 de octubre de 1.984, son inasimilables la promesa bilateral de comprar y vender y la compraventa propiamente dicha, como se desprende del apartado 2° del artículo 1.451 al puntualizar los efectos de la primera en caso de imposibilidad de cumplimentación entre el contrato definitivo y la mera promesa ha de buscarse la realidad en la voluntad de los contratantes, básico postulado del derecho de la contratación, como ya señaló la S. de 11 de noviembre de 1.953, en cuya línea se sitúan las de 5 de octubre de 1.961, 26 de marzo de 1.965, 7 de febrero y 21 de junio de 1.966, 28 de junio de 1.974 y 6 de abril de 1.984, sin llegar a la eliminación del nuevo consentimiento en el negocio ulterior como rodeo ocioso (circuitis inutilis), siempre será indispensable una completa y total determinación de los elementos y circunstancias del negocio, pues en otro caso la negativa de uno de los contratantes a la posterior declaración de voluntad impide el paso al contrato definitivo, aunque quepa instar la indemnización de daños y perjuicios (SS, citadas, 5 de octubre de 1.961, 26 de marzo de 1.965, 7 de febrero de 1.966 y 28 de junio de 1.974).
En definitiva la determinación del precio es el elemento esencial y más característico de la compraventa y el que le viene a diferenciar del precontrato o promesa de venta. Así lo tiene declarado el T.S. en S. de 10 de noviembre de 1988, cuando mantiene que el precio, como elemento esencial del contrato de compraventa, debe ser cierto o determinable en la forma que el mencionado art. 1445 establece, lo que no se produce cuando el precio concertado nominalmente es realmente inexistente, o cuando existen dudas más que razonables de que se haya satisfecho".
Pues bien ante dicha doctrina jurisprudencial y ante el contenido del contrato aportado por las partes, es evidente que en el caso de autos nos encontramos ante un auténtico contrato de compraventa en el que se identifica la cosa vendida y se fija el precio que se ha de pagar por ella, determinándose incluso la concordante voluntad de las partes de que formalizar el contrato y consumar la venta en el momento en que se haga el pago del resto del precio, que se verificaría en el momento de la entrega de las llaves, aunque no se concreta plazo de entrega.
Respecto de si existe contrato de arras, es preciso recordar lo que ya se dijo en la sentencia dictada por la Sección V de esta Audiencia Provincial con fecha de 3-II-2.005, ponencia de D. Pelayo, conforme a la cual "Sentado lo que antecede y entrando a conocer sobre lo atinente a cuál fue la verdadera voluntad de las partes a la hora de acordar la entrega de una determinada suma en concepto de señal, es necesario establecer con carácter genérico los criterios que han de tenerse en consideración en orden a la aclaración de cuando nos encontramos ante un pacto de arras y, en caso afirmativo, cual es la modalidad de las mismas aplicable al caso concreto objeto de estudio. En este sentido,.. tiene establecido este tribunal en resoluciones anteriores que en lo concerniente al pacto de arras se admiten tres clases, las denominadas "penitenciales", que son las que parece contemplar el artículo 1.454 del Código Civil, concebidas a manera de multa o pena, correlativa del derecho de las partes de desistir, a su arbitrio, del contrato, las llamadas "confirmatorias", que son índice o expresión de un contrato con fuerza vinculante, no facultando, por tanto, para resolver la obligación contraída y que, normalmente, se corresponde con la entrega o anticipos a cuenta del precio, y las "penales" que funcionan de modo similar a la cláusula penal del artículo 1.154 del Código Civil, como resarcimiento, en este supuesto anticipado, para el caso de incumplimiento y siempre con la posibilidad de reclamar ese estricto cumplimiento de la obligación pactada - T.S. 1ª SS. de 7 de julio de 1978, 10 de marzo y 12 de julio de 1986, 31 de julio y 24 de diciembre de 1992 y 21 de junio de 1994, entre otras muchas-; diferencias clasificatorias y conceptos que, frente a la escueta regulación del artículo 1.454 del Código Civil, fueron reconocidos por la doctrina tanto científica como jurisprudencial al amparo de la libertad contractual consagrada en el artículo 1.255 del Código Civil, de manera que las dudas que puedan surgir en cuanto a cuál de ellas es la recogida en cada caso concreto han de resolverse utilizando las normas de interpretación de los contratos en orden a lo que quisieron las partes, si bien, en cualquier caso, como punto de partida se insiste en que las arras o señal que, como medio de garantía, permite el artículo 1.454 expresado tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de la que resulta la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido, debiendo entenderse, en caso contrario, que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado - T.S. 1ª SS. de 17 de febrero de 1982, 19 de octubre de 1984, 30 de abril de 1988, 9 de marzo de 1989, 12 de diciembre de 1991 y 31 de octubre de 1992 -, por lo que es palpable que el utilizar, sin más, la expresión "...señal..." por sí sola no significa que cada parte pueda desistir del contrato a su arbitrio en contra del criterio del artículo 1.256 y 1.454, ambos del Código Civil, toda vez que tal frase, en sí equívoca, puede y debe entenderse como entrega de cantidad en concepto de parte del precio...y en tal sentido el propio Tribunal Supremo en la sentencia de 22 de octubre de 1992 indicó como las expresiones "en señal"...deben entenderse en la idea de que el comprador estaba pagando una cantidad a cuenta del precio convenido y aplazado, de tal forma que al cumplimiento de dicho contrato, se deduciría del precio de la compraventa la cantidad recibida en tal concepto, estándose, pues, en presencia de las llamadas, arras confirmatorias", ya que la entrega dineraria así convenida y recibida anticipadamente por el vendedor, se está refiriendo a la firme decisión de efectuar el contrato de compraventa, sin que sea posible su consideración como "arras penitenciales", ya que, como señala la jurisprudencia, la percepción como señal o parte del precio convenido por un inmueble determinado en fecha, no es un pacto de arras, ni un compromiso de venta, sino un auténtico contrato de compraventa con fuerza obligatoria plena entre las partes que suscriben el convenio ".
La anterior doctrina es perfectamente aplicable al caso que nos ocupa, y si bien no se emplea en el contrato aportado con la demanda la expresión "arras" o "señal", es lo cierto que las expresiones "a cuenta de la compra" ha de reputarse como similar a los efectos aquí comentados, por lo que al contrato de autos habrá de serle aplicada la anterior doctrina jurisprudencial relativa a la existencia de un verdadero contrato de compraventa, por cuanto la entrega dineraria convenida y recibida anticipadamente por el vendedor, se está refiriendo a la firme decisión de efectuar el contrato de compraventa, en el cual, figuran, todos los elementos esenciales del mismo. Estamos, pues, en presencia, de unas arras confirmatorias.
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