Civil – Contratos. Arrendamientos urbanos. Derecho de tanteo y retracto. Alcance de la acción de resolución de compraventa prevista en el artículo 51 LAU 1964 por incumplimiento de la obligación de no enajenar el local por actos inter vivos, dentro del plazo legalmente establecido.

Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de septiembre de 2011. Pte: JUAN ANTONIO XIOL RIOS. (1.370)

TERCERO.- Alcance de la acción de resolución de compraventa prevista en el artículo 51 LAU 1964.

A) Los derechos de tanteo y retracto del inquilino y del arrendatario del local de negocio, en la terminología de la LAU 1964, se regulan en su Capítulo VI. Se trata de uno  de los beneficios que la ley otorga a los arrendatarios, tanto de local de negocio como de vivienda, que tal y como ha señalado esta Sala, tienen como finalidad facilitar al arrendatario el acceso a la propiedad del inmueble que tienen arrendado, con preferencia o en sustitución de un tercer adquirente. En el marco de este fin pretendido con la regulación de estos derechos, debe ser entendido el artículo 51 LAU 1964, que impone una prohibición de disponer durante un periodo de tiempo, y una grave sanción para el supuesto de incumplimiento. No persiguen los derechos de tanteo o retracto favorecer sin motivo al arrendatario, sino poner a su alcance la posibilidad adquirir el inmueble, no a fin de que se obtenga un beneficio económico, sino facilitando, simplemente, el acceso a la propiedad de un inmueble que ya posee.

B) El criterio sostenido por la Audiencia Provincial, referente a que la limitación temporal del artículo 51 LAU, y su correspondiente sanción, no son de aplicación a los inmuebles arrendados que sean locales de negocio, no se comparte, pues el fundamento del ejercicio del tanteo y retracto es único, facilitar el acceso a la propiedad, tanto para viviendas como para locales de negocio. El hecho de que el precepto utilice el término piso, no es relevante, en tanto el legislador de 1964, no usa ese término como sinónimo de vivienda en la totalidad de su articulado. En el mismo Capítulo VI LAU 1964, dedicado al tanteo y retracto, el artículo 55, regulador de los documentos necesarios para la inscripción en el Registro de la propiedad, usa el término fincas urbanas, en el primer apartado y el de pisos en el segundo; en el artículo 54.1 LAU 1964 el legislador habla de pisos y en el artículo 54.2 LAU 1964 de viviendas; el artículo 52 LAU 1964 distingue entre pisos y departamentos. No obstante cuando quiere establecer una distinción clara entre vivienda o local de negocio, así se recoge de modo expreso (artículo 47.2  o artículo 50 LAU 1964 ). Se debe añadir que esta Sala ya ha mantenido la validez de la acción de resolución de la compraventa prevista en el artículo 51.2 LAU 1964, cuando el inmueble arrendado era un local de negocio. La sentencia de esta Sala de 2 de diciembre de 2009 [RC 1819/2005  ], declara en su Fundamento de Derecho Décimo Tercero, en el examen de un arrendamiento de un local de negocio «No cabe imputar a la sentencia una desacertada interpretación del contrato en cuestión, pero en cualquier caso, aunque tal contrato no se hubiera celebrado, los actores podían hacer uso del derecho concedido por el artículo 51 de la LAU1964 en tanto que la transmisión a tercero por parte de quien había adquirido por derecho de tanteo se había producido en realidad- mediante simulación- pocos meses después de la adquisición y por tanto dentro del plazo prohibitivo de dos años previsto en la indicada norma.»

C) Establecida la efectividad de la acción de resolución contractual del artículo 51.2 LAU 1964, se debe estimar el recurso de casación y confirmar la sentencia dictada en primera instancia, al haber acreditado la parte actora, tal como refleja la sentencia de primera instancia y la sentencia de apelación, los presupuestos fácticos que deben dar lugar a la estimación de la demanda. Así, el arrendatario, impidió la adquisición del local al ahora recurrente, mediante el ejercicio de la acción de tanteo, para, posteriormente, incumplir con la obligación de no enajenar el local por actos inter vivos, dentro del plazo legalmente establecido. Tampoco se ha probado que el arrendatario actuara movido por una causa de necesidad que, en atención a lo dispuesto en el artículo 51.2 LAU 1964, hubiera podido impedir el éxito de la acción que se ejercita.

[Ver: Consejo General del Poder Judicial. Base de Datos de Jurisprudencia]