Sentencia de la Audiencia Provincial de Álava (s. 1ª) de 23 de junio de 2011. Pte: MARIA MERCEDES GUERRERO ROMEO. (1.342)
PRIMERO.- (...) El recurrente considera que estas cláusulas le eximen del abono de la cuota reclamada y que no tiene obligación alguna de contribuir a los gastos de las obras por eliminación de barreras arquitectónicas. La Sala no comparte es argumento que quedó definitivamente resuelto por el Tribunal Supremo en la Sentencia de 20 de octubre de 2.010 que viene a unificar la doctrina contradictoria de las Audiencias Provinciales. El Alto tribunal dice que la cuestión planteada debe partir de las siguientes premisas:
"1) A tenor del apartado e) del art. 9 de la Ley Ley 49/60 de Propiedad Horizontal, constituye una de las obligaciones de los propietarios sometidos al régimen de la propiedad horizontal de contribuir con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, lo que concuerda con la previsión contenida en el art. 3 a cuyo tenor "a cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor de inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad.
Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime.
2) Los acuerdos adoptados regularmente y por las mayorías previstas por la norma vinculan a los disidentes ya que, como precisa la sentencia número 795/09, de 17 de diciembre "El funcionamiento de una Comunidad de Propietarios está basado en dos premisas: la primera, que la mayoría impone su criterio, y la segunda, que la minoría disponga de medios de defensa para evitar abusos, de modo que para hacer valer su postura, los disidentes deben obtener el correspondiente respaldo judicial, mediante la impugnación del acuerdo ante Los Tribunales y el logro de una sentencia favorable, pues en otro supuesto estarán obligados al pago de los gastos acordados en al Junta.
3) Es cierto que en caso de innovaciones innecesarias el artículo 11 de la propia Ley de propiedad Horizontal bajo ciertas condiciones exime a los disidentes de contribuir a los gastos, pese a que los acuerdos hayan sido válidamente adoptados, precisando la Sentencia número 1151/08, de 18 de diciembre, el carácter necesario o no de las innovaciones debe entenderse "de acuerdo con la realidad social del tiempo en que ha de ser aplicada y las normas sobre la construcción exigen su existencia cuando en un edificio se elevan tres o más plantas, cuyo presupuesto viene también impuesto por el mercado inmobiliario, y con referencia a fincas antiguas, aparte de satisfacer las referidas necesidades de personas minusválidas, es un elemento esencial para la utilización de un edificio, que redunda en beneficio, sin excepción, de los propietarios de un inmueble, no solo a los efectos de las mentadas atenciones y del bienestar material, sino también porque incrementa el valor de los pisos o apartamentos y revaloriza la finca en su conjunto, y resultaría abusivo que la contribución a su pago no tuviera que ser asumida pro todos los condueños".
4) El principio de autonomía de la voluntad imperante en las relaciones privadas expresamente recogido en el artículo 396, último párrafo, del Código Civil autoriza las normas estatutarias que en determinadas circunstancias fijan el régimen de contribución a algunos gastos comunitarios de forma diferente a la cuota de participación fijada en el título, pudiendo en determinadas circunstancias incluso eximir de la obligación de contribuir a determinados gastos a algunas viviendas o locales (en este sentido, sentencia número 720/09, de 18 de noviembre).
5) Tratándose de acuerdos de instalación de un ascensor en el edificio comunitario, la sentencia nº 1.181/08 de 18 e diciembre fija la regla de que: "el acuerdo obliga a todos los comuneros, tanto a los que hayan votado favorablemente, como a los que han disentido, y eso supone que deben permitir que se lleve a efecto ya abonar los que corresponda, sin perjuicio de la impugnación judicial si concurren las circunstancias del artículo 18 de la Ley ".
6) Finalmente, la sentencia nº 927/08, de 21 de octubre, reiterada en al 720/09, de 18 de noviembre, tras el análisis de la línea jurisprudencial mantenida en las sentencia 702/94, de 13 de julio, 695/95 de 5 de julio, 22 de septiembre de 1997 y 929/06 de 28 de septiembre de 2.006, concluye que en aquellos casos en los que la instalación de un ascensor en un edificio que carecía del mismo y que es necesario para la habitabilidad del inmueble, constituye un servicio o mejora exigible y que todos los comuneros tienen la obligación de contribuir a los mismos, sin que las cláusulas de exención del deber de participar en las reparaciones ordinarias y extraordinarias correspondientes al portal, escalera y ascensor, permitan considerar a los propietarios de los locales afectados liberados también del deber de contribuir los gastos de la instalación de ascensor.
Haciendo aplicación de la doctrina expuesta, hay que concluir que las cláusulas que eximen del deber de contribuir a "gastos de conservación, limpieza, alumbrado de portales y escaleras a los propietarios de locales que no tienen acceso por dichos portales, deben entenderse en el sentido de que no les libera del deber de contribuir a sufragar los gastos de instalación de los mismos, en aquellos casos en los que es necesaria para la adecuada habitabilidad del inmueble, ya que, como afirma la referida sentencia 1151/08, redunda en beneficio, sin excepción, de los propietarios del inmueble e incrementa no solo el valor de los pisos o apartamentos, sino de la finca en su conjunto, por lo que resultaría abusivo que la contribución a su pago no tuviera que ser asumida por todos los condueños.
Al no haberse cuestionado en este caso que la instalación del ascensor constituye un elemento necesario para el adecuado uso del inmueble (de la documentación aportada parece que consta de bajos y cuatro plantas altas), debe rechazarse la interpretación que de la cláusula estatutaria realiza la sentencia recurrida que, en su consecuencia, procede casar y dejándola sin efecto, confirmar la sentencia de la primera instancia".
En nuestro caso la cláusula que contienen los Estatutos es muy similar a la analizada en la sentencia expuesta, la exención de los gastos "ocasionados por el ascensor" para los propietarios de los locales se refiere a los gastos ordinarios de mantenimiento y limpieza de este elemento común. Diferente cuestión es la instalación de un ascensor, o como este caso las obras necesarias para eliminar barreras arquitectónicas, que atendiendo a la doctrina expuesta, redunda en beneficio de todos los propietarios, sin excepción, e incrementa no solo el valor de los pisos sino de la finca en su conjunto, por lo que resultaría abusivo que la contribución a su pago no tuviera que se asumida por todos los condueños.
SEGUNDO.- Mantiene el apelante que las obras para eliminar las barreras arquitectónicas afectan a otro portal aunque pertenezca al mismo edificio. Al respecto la jurisprudencia del Tribunal Supremo y de las Audiencias Provinciales viene reconociendo virtualidad a las subcomunidades que sin estar previstas en los estatutos o en el título constitutivo vienen operando como subcomunidades de hecho. Pero no puede obviarse que cada caso es distinto y, tampoco, que las subcomunidades no pueden tomar determinados acuerdos que afecten a la totalidad de la Comunidad de Propietarios. Así, por ejemplo, no puede equipararse el acuerdo adoptado por la subcomunidad de hecho para reclamar los gastos de luz de escalera a uno de los propietarios del portal, que un acuerdo relativo a elementos estructurales del conjunto del edificio que deberá ser adoptado por la Comunidad de propietarios legalmente constituida. Al respecto, el TS en SS 29-3-06 señalaba que la Ley de Propiedad Horizontal no prohíbe expresamente la constitución de subcomunidades, aunque tampoco las regula con precisión, por lo que es factible la coexistencia de comunidades independientes, formadas por bloques o edificaciones, integradas, a su vez, en otra comunidad para la administración y gestión de espacios o elementos comunes, si bien, para que sea así, deberá constar en el título constitutivo de la finca en régimen de propiedad horizontal o en sus Estatutos (y cita SS 18 de diciembre de 1.995 y 18 de marzo de 2.005).
En el caso que nos ocupa los Estatutos indican que la Comunidad está compuesta de nueve bloques de viviendas que constituyen otras tantas subcomunidades, circunstancia que no le exime de abonar los gastos reclamados por las obras realizadas para la eliminación de barreras arquitectónicas. Al respecto la STS de 21 de julio de 1.999 en una situación que duraba veintisiete años estableció que al constar lo edificado como una sola Comunidad, para modificar el título constitutivo o los Estatutos, sería preciso convocar expresamente a la Junta de Propietarios y tomarse la decisión por unanimidad. Los Estatutos no eximen a las subcomunidades ni a los copropietarios de las mismas de abonar los gastos por las obras que afecten a los elementos comunes, por lo que los recurrentes deberán abonar la cuota reclamada.
Se aporta una sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 que exime a otros propietarios de estos gastos. Desconocemos si la sentencia es firme, pero aunque así fuese no puede afectar al demandado, no compartimos la aplicación del derecho que realiza.
No hay comentarios:
Publicar un comentario