Sentencia de la Audiencia Provincial de Granada (s. 3ª) de 30 de junio de 2011. Pte: JOSE REQUENA PAREDES. (1.541)
SEGUNDO.- (...) En concreto el art. 114.8 de la LAU de 1964, considera como tal "cuando en el interior de la vivienda o local de negocio tengan lugar actividades que de modo notorio resulten inmorales, peligrosas, incómodas o insalubres", lo que ha dado lugar a una extensa jurisprudencia aplicable al caso proyectable en el caso de autos, a la totalidad del local como un todo integrado en un único local sin ningún tipo de separación física y jurídica pues las partes aceptan que se está por ello ante un solo contrato y una sola renta para un sólo y único local como objeto del mismo.
Analizando esta causa resolutoria decía la STS de 16 de enero de 2009, que ha venido siendo doctrina comúnmente admitida STS de 22 de mayo de 1993; RJA 3724/1993) referida al antiguo artículo 114,8º, que permitía la resolución a instancia del arrendador, cuando en el interior de la vivienda o local de negocio tenían lugar actividades que de modo notorio resultaron inmorales, peligrosas, incómodas o insalubres, y para su apreciación se requería a) que el ejercicio de actividades se produzca durante la vigencia de la relación arrendaticia, lo que representa la realización de una serie de actos continuados o al menos frecuentes, actos para entrar en el concepto de habitualidad y persistencia, con exclusión de los aislados o esporádicos, b) que los mismos se desarrollen en el interior del local o vivienda, lo que no es necesariamente restrictivo y cabe aplicar a las dependencias accesorias y a las comunales, pues la norma ha de ser entendida como comprensiva de aquello a lo que se extiende lo que integra el objeto contractual; c) que las referidas actividades deben ser reputadas como peligrosas, incómodas, insalubres o inmorales, concepto este último más amplio que el jurídico de ilicitud, y que ha de relacionarse con conductas y disposiciones humanas que frontalmente se oponen a los sentimientos de ética, probidad, recato, buenas costumbres, o ciudadanía rectamente entendida y ordenadamente practicada que son prevalentes en una comunidad normal y concertada de personas que convergen sus vidas individuales en el común social.
En el caso de autos se está ante una actividad molesta, en los términos que no sólo define con carácter genérico el carácter de molestas el D. 2414/1961 de 30 de noviembre como aquéllas "actividades que constituyen una incomodidad por los ruidos o vibraciones que produzcan o por los humos, gases, olores,
Esta actividad se ha admitido como cierta en todo momento, la denuncia y quejas aportadas con la demanda, han sido ratificadas en algunos casos y de modo convincente en el acto del juicio por más que se tachen de preelaboradas, manipuladas y concentradas en unos días del mes de julio de 2007 para preparar la demanda, pues coinciden con época de especial calor, necesidad ampliada de descanso y de ventilación de la vivienda con ventanas abiertas. A su vez respecto al elemento distorsionador cual es la máquina de corte, el Ayuntamiento de la localidad pocos días después de la demanda y antes de su contestación ya había ordenado a la demandada la retirada de la máquina (11-6-2008) por carecer de licencia, haberse instalado de modo clandestino y ser incompatible con las ordenanzas municipales que ya se citaban en la demanda (F. 318 y 399).
Existe pues prueba suficiente de la actividad incursa en causa de resolución ante una situación incompatible con la normalidad de la convivencia vecinal y por tanto "contrarias al espíritu de mantener a los demás ocupantes del edificio en el uso normal y pacífico de sus respectivos locales o viviendas, sin interferencias gravemente perturbadoras de la convivencia" (TS S 30 de abril de 1966).
Para apreciar esta gravedad la Doctrina legal ha venido exigiendo una serie de requisitos que ya recopiló la SAP de Barcelona (Sección 13ª) de 3 de diciembre de 1996 y transcribe también la de Asturias (Sección 5 ª) de 28 de septiembre de 2007 declarando " que para que proceda la aplicación de la causa resolutoria citada es preciso: 1) que se de una actividad, lo que supone cierta continuidad o permanencia de la realización de actos singulares (STS 22 de diciembre de 1970) que la actividad sea incómoda, es decir, molesta para terceras personas que habiten o hayan de permanecer en algún lugar del inmueble en el que se desarrolle la actividad (SSTS 8 de abril de 19965, 18 de enero 1961 y 30 de abril 1966), esto es, que exista un sujeto pasivo determinado al que la actividad incómoda pueda afectar, siendo este las personas que habitan o hayan de permanecer en la misma finca y no personas indeterminadas o inconcretas (STSS 7 de octubre 1964 y 10 de abril de 1967); y 3) que la molestia se notoria y ostensible, esto es, no basta una pequeña dificultad o trastorno, sino que se exige una dosis de gravedad, una afectación de entidad a la pacífica convivencia jurídica lo que obliga a una ponderación de cada caso concretó (STS 8 de abril de 1965), teniendo sentado el Tribunal Supremo que la base de la notoriedad esta constituida por la "evidencia y permanencia en el peligro o en la incomodidad" (S. 20 de abril de 1965), entendiendo, así mismo, que en el concepto de actividad notoriamente incómoda debe incluirse aquella actividad cuyo funcionamiento en un orden de convivencia, excede y perturba aquel régimen de estado de hecho que es usual y corriente en las relaciones sociales".
Esos requisitos concurren en el caso de autos y se ven refrendados por las últimas actuaciones del propio Ayuntamiento de la localidad, aunque la pertinencia de la resolución contractual ni siquiera precisa de ese tipo de actos administrativos (STS de 4 de marzo de 1992) y en consecuencia, concurriendo la causa de resolución invocada (actividad notoriamente incómoda) ha de darse lugar a la misma, pues como decía la STS de 13 de mayo de 1995 "hay que referirla al momento en que efectivamente se ha producido, sin que cualquier subsanación posterior pueda enervar la viabilidad de la acción ejercitada", citando en apoyo de tal aserto la sentencia de esta Sala de 24 de enero de 1951, en cuanto dice que "no es necesario que la causa productora de la resolución del contrato exista en el instante del ejercicio de la acción, siendo suficiente al éxito de ésta el que aquélla se haya producido", pues "no es posible admitir plazos limitativos del ejercicio de las acciones no establecido expresamente por las leyes, y porque, de mantenerse tal tesis, fácil sería eludir los efectos de las causas resolutorias de los arrendamientos con cautelosas determinaciones, encaminadas a burlar los derechos del arrendador". Sólo cabe añadir, en el mismo sentido, que, conforme a la sentencia 26 de junio de 1965, las causas de resolución que el art. 114 establece constituyen la sanción de actos ilícitos del arrendatario o de negocios jurídicos realizados por él contra lo dispuesto en la Ley y no de la persistencia de las situaciones creadas por dichos actos, pues si se diera la posibilidad de rectificar la infracción legal determinante de la causa de resolución, evitando así la sanción condigna del acto antijurídico, la previsión legislativa sobre la materia resultaría inútil ante toda clase de abusos. En definitiva: no cabe en el caso una rehabilitación de pleno derecho, cual ocurre con la falta de pago de la renta y la perpetuatio iurisdictionis impide tomar en cuenta actuaciones posteriores al ejercicio de la acción, cual ocurriría con la posibilidad de modificar la potencia del motor de la máquina cortadora, lo que ni siquiera se ha alegado, ni parece que se tenga intención de hacer en este local.
Al contrario, la propia parte arrendataria desea la resolución pero por causa diferente que le permita a su vez obtener de las arrendadoras una importante compensación o indemnización económica en términos que también se hacen valer en su recurso de apelación.
[Ver: www.poderjudicial.es - Accede a la Jurisprudencia ]
nieblas, polvos en suspensión o sustancias que eliminen" y en su Anexo I incluye el "aserrado, tallado y pulido del mármol con la clasificación decimal 339-13.
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