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martes, 8 de noviembre de 2011

Civil – Contratos. Arrendamientos urbanos. Resolución contractual, a instancia del arrendatario, por no efectuar el arrendador las reparaciones necesarias.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Granada (s. 3ª) de 30 de junio de 2011. Pte: JOSE REQUENA PAREDES. (1.542)

TERCERO.- Del recurso de la sociedad demandada y de su reconvención, ejercitada la acción de resolución prevista en el art. 115 de la LAU de 1964 al señalar que "El inquilino o arrendatario de local de negocio podrá resolver el contrato antes del tiempo pactado por cualquiera de las siguientes causas: Por no efectuar el arrendador las reparaciones necesarias, a fin de conservar la vivienda o el local de negocio, sus instalaciones o servicios o las cosas de uso necesario o común en la finca en estado de servir para lo pactado en el contrato.
El art. 116 añade que Cuando se de lugar a alguna de las causas de resolución de que trata el artículo anterior, el inquilino o arrendatario perjudicado podrá optar entre dar por terminado el contrato o exigir que cese la perturbación, que se ejecuten las reparaciones o que se presten los servicios o suministros, y, en cualquier caso, tendrán derecho, además, al abono por el arrendador de las indemnizaciones siguientes: 1º. En el primer caso del artículo anterior, a una cantidad que no podrá ser nunca inferior al importe de una mensualidad de renta, y que guardará proporción con la importancia o gravedad de la perturbación.
Cuando esta se debiere a obras encaminadas precisamente a aumentar el número de las viviendas con que cuente la finca, los inquilinos o arrendatarios no tendrán derecho al abono de indemnización alguna, pero si a dejar en suspenso sus respectivos contratos, con los efectos establecidos en el art. 119 .2º. En el 2º caso del precedente artículo la cantidad que proceda, atendida la importancia y trascendencia del daño o incomodidad que la no reparación origina en el uso de la cosa arrendada.
La existencia de daños en el techo del local en la parte en que estaba instalada la máquina cortadora, resulta acreditada de manera fehaciente por el acta notarial levantada el 3 de enero de 2008 y reportajes aportados a las actuaciones que inciden en la rotura del techo de uralita favoreciendo la entrada de agua y acarreado humedades en paredes del local y en la maquinaria cuya entrada de agua la inutilizó. También consta reclamación fehaciente -el 21 de agosto de 2008 (Doc. 19)- sin que coste que ni una ni otra se hubieran llevado a cabo, resultando también acreditado que estos daños traen causa de un tercero -hijo y hermano de las arrendadoras- por obras de ampliación del inmueble que iniciadas al parecer en la primavera de 2007 se suspendieron por la autoridad administrativa (Ayuntamiento) por falta de los requisitos legales y concluyendo el expediente sancionador con orden de demolición.
CUARTO.- El alcance de las obras de reparación a que alude el art. 107 de la LAU fue concretado y analizado por la STS de 31 de mayo de 2004 señalando que "conforme a lo dispuesto en el art. 107 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, el arrendador está obligado a hacer las reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda arrendada en condiciones de servir al uso convenido, lo que es confirmado por la STS de 9 de marzo de 1964, al establecer que con arreglo a los arts. 107 y 110 de la LAU 1964 y art. 1.554 del Código Civil, recae sobre el propietario de la finca la obligación de sufragar el importe de todas aquellas obras que se hagan necesarias para tener la vivienda en las condiciones mencionadas por lo que todas las reparaciones, ya proceda su necesidad del mero transcurso del tiempo, del uso ordenado del arrendatario, caso fortuito o fuerza mayor, o del desgaste natural de la cosa, serán de cuenta del arrendador", y en general serán de cargo del arrendador todas aquellas que no se puedan imputar a actos propios del arrendatario (S.A.P. de Asturias (Secc. 6ª) de 25 de mayo de 1994), con objeto de cumplir no sólo con la obligación de entrega de la cosa como condición necesaria para procurarle el uso o goce de la cosa poseída.
Se trata, pues, de una obligación de hacer y de tracto sucesivo, en cuanto se prolonga por todo el tiempo de duración del contrato. La doctrina como la jurisprudencia al interpretar y aplicar los mencionados preceptos sustantivos negando relevancia al origen de la necesidad, han considerado reparaciones necesarias aquellas precisas para mantener las viviendas o locales de negocio en estado de servir al uso convenido, incluso aunque suponga la sustitución de piezas o elementos gastados o inutilizados por otros nuevos, con exclusión de las que puedan calificarse de mera comodidad, lujo o mejora, y aquellas cuyo coste supera el 50% del valor real del inmueble, por incluirlas la Ley entre las obras de reconstrucción.
En el mismo sentido, vid STS de 3 de febrero de 1962, 9 de marzo de 1964 ó 20 de junio de 1980, vinieron perfilando la conceptualización jurisprudencial de que las reparaciones necesarias a que alude el art. 107, y en la que se incluyen sin discusión las que son objeto de este procedimiento son las indispensables para el disfrute de la casa (STS de 7 de noviembre de 1961), o lo que es igual, y como recopilaba la S.A.P. de Barcelona (Secc. 13ª), de 27 de febrero de 2008, "la encaminada a corregir los desperfectos notables en la cosa arrendada que la hacen inservible para el fin pactado en el contrato (STS de 2 de junio de 1951), las de conservación del techo de la casa objeto del arrendamiento en estado de servir para el uso a que s destina con el fin primordial de impedir filtraciones de agua (STS de 5 de octubre de 1951), las obras necesarias para que por la chimenea se realice de una manera normal la conducción de los humos, aunque dichas obras consistan en la construcción de una chimenea nueva (STS de 22 de octubre de 1951), las consistentes en el arreglo, renovación o sustitución parcial de alguno de los elementos componentes de instalaciones de  conducción de agua y desagüe (STS de 30 de enero de 1970), y las de corrección y adaptación de la instalación de agua caliente y calefacción (STS de 4 de diciembre de 1992), entre otras. Por su parte, en la doctrina de las Audiencias Provinciales, se han considerado reparaciones necesarias las de reposición o reparación del canalón o bajante de aguas pluviales (SAP de Ourense de 12 de noviembre de 1979)", y por esta propia Audiencia Provincial de Granada (Secc. 4ª) en sentencia de 24 de octubre de 2008, la renovación del sistema e instalaciones eléctricas.
A sensu contrario, quedan excluidos de la obligación del arrendador, además de las obras de rehabilitación (vid S.A.P. de Granada, Secc. 5ª, de 26 de enero de 2007), los deterioros causados en la vivienda por causa imputable al arrendatario, a tenor de lo dispuesto en los arts. 1.563 y 1.564 CC. Debe recordarse que el art. 1.563 establece una presunción de culpabilidad en contra del arrendatario, que le obligará a acreditar que el daño o el deterioro no le es imputable respondiendo, en caso contrario, de todos los daños y perjuicios causados en la cosa arrendada, conforme a lo dispuesto en el art. 1.566; presunción " iuris tantum" de responsabilidad que aparece recogida, entre otras, en STS de 9 de noviembre de 1993, al imponer al arrendatario la obligación de acreditar que actuó con toda la diligencia exigible para evitar la producción del evento dañoso y constituir el resultado dañoso imputable al inquilino un incumplimiento del deber de conservación de la cosa sobre la que el art. 1.562 C.C. establece la presunción de que éste la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario, y el art. 1.563 C.C. hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, al venir impuesta por el art. 1.555-2º C.C. la obligación de usar la cosa arrendada con la diligencia del buen padre de familia, destinándola al uso pactado, o al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada.
Los daños que se hacen valer entran dentro de esa dinámica aunque resulten imputables a terceros.
Sin embargo el arrendatario, y tenía derecho a ello, en lugar de al causante, dirigió su requerimiento a la propiedad. Ahora bien, mostramos conformidad con la decisión de instancia de considerar que esos daños puntuales no pueden constituir causa de resolución al no estar constatados ni la intensidad del daño, ni sus consecuencias en la relación causal, ni su situación sobre las reparaciones y medidas llevadas a cabo por las arrendadoras que no se pronunciaban sobre este extremo al contestar a la demanda y de manera algo imprecisa, sí lo hacían al ser interrogadas en juicio.
Esto es, no consta el importe de la reparación. La incidencia que se asociada a esos daños por recalos y humedades se orienta en la reconvención a la pérdidas de ingresos a modo de lucro cesante, desde estimaciones que no resultan convincentes ni vienen respaldadas por datos suficientes. Así, dentro de las facetas de la actividad, esos daños por agua derivados de la rotura sin reparar de algunos trozos de la uralita del techo parece que incidieron en la avería de una máquina cortadora cuyo coste de reparación, que constituye un concepto claramente indemnizable como daño emergente, no se ha acreditado. Como tampoco se ha presupuestado su eventual reparación.
Esta orfandad probatoria arrastra cualquier consideración de un lucro cesante derivado de la pérdida de esa utilización, que no sólo se desentiende de los trabajos concretos y de los pedidos dejados de atender, como base de la indemnización, que tan rigurosamente exige la jurisprudencia para que ésta venga precedida de una prueba del lucro cesante que elimine todo amparo no constatado de sueños de ganancia, ya que estos daños además de interpretarse restrictivamente no puede fijarse de acuerdo con vaguedades o incertidumbres propias de conceptos imaginarios, no bastando la simple posibilidad de realizar la ganancia. (Por todas STS de 18 de junio de 2008 .
Perece pues la acción reconvencional, la indemnización por lucro cesante y con mayor rotundidad la reclamación económica que se pide por traspaso, fondo de comercio y valor económico del negocio como parámetros que se alejan de los que el propio art. 116 contemplaba en su nº 1 y 2 como consecuencia de la falta de las reparaciones necesarias con virtualidad resolutoria, al venir prevista la indemnización solicitada para los casos de denegación de la prórroga forzosa (art. 73 LAU que es supuesto que nada tiene que ver con el caso de autos).
El pronunciamiento de la sentencia apelada ha de ser, pues, confirmado en cuanto a la demanda reconvencional con perecimiento del de la reconvención.
[Ver: www.poderjudicial.es  - Accede a la Jurisprudencia]     

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