Civil – Contratos. No puede exigir la resolución o cumplimiento de un contrato quien por su parte no ha cumplido su prestación. Este incumplimiento tiene que ser esencial.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Granada (s. 5ª) de 8 de julio de 2011. Pte: JOSE MALDONADO MARTINEZ. (1.542)

PRIMERO.- Estimada la demanda formulada por el actor Sr. Francisco para la resolución del contrato de compraventa de vivienda en construcción concertado con la demandada Penínsulas Project Management S.L. se alza frente a ella la parte demandada quien insiste en el argumento central de su oposición: el incumplimiento previo de la parte actora, que no le legitima para ejercitar la acción resolutoria.

A tal efecto debe señalarse con la jurisprudencia que es principio básico en las obligaciones bilaterales, reiteradamente expuesto por la jurisprudencia del Tribunal Supremo, el de que no puede exigir la resolución o cumplimiento de un contrato quien por su parte no ha cumplido su prestación (Sentencias de 30 de Octubre de 1.992, 5 de mayo de 1.995 y 5 de Diciembre de 1.997).

Y ciertamente que el incumplimiento que produce tan radical efecto es el incumplimiento esencial, esto es, aquel que, como señala la sentencia del Tribunal Supremo de 11 de octubre de 2.006, produce una frustración del contrato sin que el posible incumplidor aporte explicación o justificación razonable alguna de su postura (SSTS de 5 de septiembre y 18 de diciembre de 1991), por lo que basta que se de una conducta no sanada por justa causa, obstativa al cumplimiento del contrato en los términos que se pactó (SSTS de 14 de febrero y 16 de mayo de 1991 y 17 y 2 de julio de 1994, entre otras muy numerosas) y siempre que esa frustración sea imputable a una de las partes (STS de 31 de marzo de 1992). Se trata pues de un incumplimiento grave que malogra, como se dice, "las legítimas aspiraciones de la contraparte" (STS de 18 octubre 1993) postura jurisprudencial que, como señala la sentencia del Tribunal Supremo de 5 de Abril de 2.006, "se ajusta a los modernos planteamientos sobre incumplimiento contenidos en la Convención de las Naciones Unidas sobre los contratos de Compraventa Internacional de Mercaderías, de 11 de abril de 1980, ratificada por España en 1991, cuyo artículo 25 considera esencial el incumplimiento de un contrato "cuando cause a la otra parte un perjuicio tal que la prive sustancialmente de lo que tenía derecho a esperar en virtud de contrato", norma que debe servirnos para integrar el artículo 1124 del Código civil en el momento actual; en un sentido parecido se pronuncia el artículo 8:103, c) de los Principios de Derecho europeo de contratos".

SEGUNDO.- Bastaría señalar que, siendo cierto que el actor no cumplió su obligación de pago de uno de los plazos del precio, concretamente del segundo plazo previsto en el contrato para el 16 de Noviembre de 2.008, no lo es menos que había una causa razonable para el impago, pues habida cuenta que el contrato se concertó el 16 de Noviembre de 2.007 y que la licencia de obras se había concedido el 22 de Marzo de dicho año, no solo no se había iniciado la construcción de la vivienda dentro del plazo legal de un año a partir de la licencia de obras, sino que ni aun al tiempo del vencimiento de dicho plazo estaba iniciada, extremo que se constata en el hecho de que el vendedor ofreció un aplazamiento del pago por un año hasta Noviembre de 2.009, fecha en la cual tampoco se había iniciado la construcción, existiendo constancia en autos de que tampoco se había iniciado en el curso del pleito, como se evidencia del informe del Alcalde del Excmo. Ayuntamiento de Atarfe de 10 de Septiembre de 2.010, que obra al folio 103 de las actuaciones, en el que textualmente se indica que "En la actualidad no se han iniciado las obras de edificación amparadas en dicha licencia urbanística de obras".

Sin perjuicio de lo anterior, también existió un incumplimiento del demandado en orden a la garantía de las cantidades entregadas a cuenta al promotor-actor, pues habiendo entregado el actor la suma de reserva y el primer plazo a la fecha del contrato, por importe conjunto de 44.084 euros, el propio demandado reconoce en su contestación, alegando fútiles excusas, que tal situación "esta en vías de resolverse", de modo que ni aun en la fecha de presentación de la contestación el 4 de Marzo de 2.010, el comprador gozaba de la garantía legal establecida en el art. 1 de la Ley 57/68, con el consiguiente efecto resolutorio que propicia el art. 3 de la mencionada Ley y que el actor ha ejercitado.

En consecuencia, como la sentencia justifica la resolución en el art.3 de dicha Ley, no ha habido indebida aplicación de dicho precepto, a lo que se puede añadir que igualmente procedería la resolución en aplicación del art. 1.124 del código civil, al quedar amparada la negativa al pago del segundo plazo en causa justa y razonable, cual la no iniciación de las obras, por lo que la sentencia debe ser confirmada desestimándose el recurso.

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