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martes, 8 de noviembre de 2011

Civil – Contratos. Contrato de obra. Compraventa. Responsabilidad por defectos de construcción que afectan a las plazas de garaje. Falta de concordancia con la oferta publicitaria. Responsabilidad del promotor-vendedor.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Granada (s. 3ª) de 11 de julio de 2011. Pte: JOSE REQUENA PAREDES. (1.553)

SEGUNDO.- Planteado así el objeto del recurso y consentida la prescripción de la responsabilidad de los otros dos codemandados, ha de prosperar el recurso y buena parte de la demanda en cuanto a la sociedad promotora contra la que el actor exigió no sólo la acción de responsabilidad decenal o por vicios en el proceso constructivo, sino en yuxtaposición con ella la de responsabilidad contractual del art. 1.091 del C.C. por incumplimiento e inidoneidad de lo edificado y entregado mediante su venta a terceros adquirentes.
Acción esta última que sólo corresponde soportarla a la promotora de la edificación demandada tal como se ha reconocido de forma invariable por la doctrina legal (STS de 19 de mayo de 1998 o 27 de enero de 1999) que desde esta doble posición sitúa al promotor de un edificio en garante y responsable principal y prioritario frente a los propietarios adquirentes de todo tipo de deficiencias constructivas solidariamente con los demás agentes intervinientes (SSTS de 9 de marzo de 1998, 19 de diciembre de 1989, 8 de octubre de 1990, 1 de octubre de 1991, 8 de junio de 1992, 29 de septiembre de 1993, 25 de octubre de 1994, 20 de junio de 1995, 3 de mayo de 1996, 23 de diciembre de 1999 y 28 de mayo de 2001, entre otras muchas).
Dicho en otras palabras, la responsabilidad de la promotora-recurrente opera dentro de uno y otro ámbito normativo en casos, como el presente, de defectos y patologías sufridos en la obra construida y transmitida en su beneficio con elección de los técnicos y constructores que intervienen en la misma (STS de 13 de octubre de 1999), y aún cuando, en última instancia, pudieron ser imputables a otros técnicos por ella contratada, culpa "in eligendo" (SSTS de 10 de noviembre de 1999 oó 13 de mayo de 2002).
Por ello, como tantas veces ha señalado esta Sala (por todas, Sentencias de 22 de septiembre de 2006, 15 de enero o 31 de marzo de 2010 con cita en la STS de 27 de septiembre de 2004), aunque el promotor-vendedor no hubiera asumido tareas de constructor, no por esto, en los supuestos del art. 1.591 C.C. trasladaba a la L.O. Edificación, está exento de toda responsabilidad, ya que la doctrina jurisprudencial, al haber incorporado la figura del promotor inmobiliario al ámbito de los responsables que por desfase histórico no contempla el referido art. 1.591 (Sentencia de 10 de noviembre de 1999), no ha dicho que solo su responsabilidad proceda cuando se declara la del constructor, pues se puede apreciar como autónoma teniendo en cuenta el hecho de que, al ser vendedor, está ligado a los adquirentes por los correspondientes contratos y como tal asume el deber de entregar las cosas en condiciones de utilidad, es decir exenta de vicios constructivos que frustren su utilidad y uso (Sentencias de 2 de diciembre de 1994, 30 de diciembre de 1998, 12 de marzo y 13 de octubre de 1999 y 11 de diciembre de 2003), pues su obligación alcanza a presentar en el mercado un producto que debe ser correcto (Sentencia de 21 de marzo de 1996), lo que le impone actividades de elección y contratación de los técnicos y constructores idóneos, pues los derechos de los adquirentes no decaen ni resultan desamparados por el hecho de no haber contratado con los constructores, o por no haber puesto reparos en el momento de la recepción de las viviendas o locales ya que sus relaciones son exclusivamente con el promotor que es quien lleva a cabo loas obras con destino al tráfico y en su beneficio, lo que contribuye a que los compradores confían en su prestigio profesional (Sentencias de 21 de febrero de 2000 y 8 de octubre de 2001)  Llevadas estas consideraciones al caso de autos y enlazadas con el ya poco riguroso concepto de ruina funcional, que no física, cuyos plazos de garantía la L.O.E., redujo a los tres años,, hemos de señalar que se define ésta, en su modalidad funcional, en torno a la utilidad de la cosa construida (STS de 2 de octubre de 2003) y que concurre, por tanto, cuando la construcción es inútil para la finalidad que le es propia (SS. de 6 de noviembre de 1996, 29 de mayo de 1997, 8 de mayo de 1998, 7 de marzo y 5 de diciembre de 2000, 2 de abril de 2003); es decir, cuando resulta inservible o inadecuada para el uso al que estaba destinada (SS. de 19 de octubre de 1997 y 6 de junio de 2002); no apta para la finalidad para la que es adquirida (Sentencias de 13 de junio de 1987, 4 de diciembre de 1992, 21 de marzo y 24 de septiembre de 1996).
Y determina, por consiguiente, la inhabilidad del objeto para su utilización normal o la hace impropia para su habitual destino (Sentencia de 8 de febrero de 2001); siendo suficiente una cierta gravedad obstativa para el normal disfrute de la cosa con arreglo a su destino (Sentencias de 28 de mayo de 2001), o que se convierta el uso en gravemente irritante o molesto (Sentencia de 24 de enero de 2001).
TERCERO.- Pues bien, desde la perspectiva de las consideraciones anteriores, el primer defecto constructivo que se denuncia es que las dependencias del sótano, parte del cual se ofertó como garaje con capacidad para alojar dos vehículos de dimensiones medias-altas, no permite el uso por las dificultades de maniobrabilidad en relación al espacio y diseño tanto de las rampa de entrada como del propio sótano y razón por lo que, entendiéndose privado de una de las dos plazas de aparcamiento adquiridas reclama la indemnización de 16.852 # considerando que éste es el valor medio de mercado de una plaza de garaje de 21 m2 de esa zona.
Esta misma Sección, ya ha tenido oportunidad de pronunciarse sobre el alcance de este tipo de defectos constructivos que afecta a plazas de garaje, entre otras en nuestra sentencia de 9 de noviembre de 2005 o 24 de abril de 2009 que citaba la STS de 24 de mayo de 1991 y que resumiendo la doctrina jurisprudencial hasta entonces recaída (SSTS de 3 de mayo de 1979, 24 de septiembre de 1986 y 15 de julio de 1987), declaraba "que es de considerar como esencial la adecuación que las plazas de garaje han de tener respecto al fin que le es propio, adecuación que alcanza tanto al tema de las dimensiones como al de los accesos, y la compraventa de las mismas comporta la obligación de entrega el objeto hábil y la plena satisfacción del comprador que le permite el uso de la plaza para su específico fin"; y la sentencia de 19 de abril de 1995 aprecia la existencia de ruina funcional del art. 1.591 C.C. o, como aquí, interesa el incumplimiento contractual cuando el grave defecto constructivo "determina una falta de seguridad y eficacia en el uso del garaje y una inadecuación a su fin o destino, de manera que lo edificado no se ajusta a las necesidades y exigencias previstas para su correcta utilización y disfrute" .
En la misma línea la STS de 9 de octubre de 1998 con cita en la STS de 16 de marzo de 1995 vuelve a señalar, "que es esencial la adecuación que las plazas han de reunir respecto al fin que le es propio y para el que se adquirieron, lo que comporta tanto las dimensiones necesarias para hacerlas de albergue de automóvil para uso ordinario, como los elementos superficiales accesorios que permitan las maniobras adecuadas y suficientes de los mismos dentro de los locales, lo que comporta la obligación de entregar apto el inmueble y a la plena utilidad del comprador, para permitir un uso normal de las plazas adjudicadas" y en razón a ello "se estima situación de incumplimiento contractual cuando el espacio no se ajusta, en dimensiones, accesos y conveniente uso, a lo previsto negociablemente, pues la obligación de entregar no se ejecuta de forma positiva y ajustada al convenio de venta" .
CUARTO.- Doctrina esta que en el caso de autos ha de completarse con la recaída tanto en aplicación del invocado R.D. 515/89 de 21 de abril, y en nuestro ámbito autonómico el R.D. 218/2005 de 11 de octubre, como con la propia vinculación de las llamadas ofertas publicitarias.
En este sentido la STS 26 de junio de 1999 nos enseña que el incumplimiento de un contrato que se remite al proyecto y planos o incluso a la oferta publicitaria ha de cumplirse en los mismos términos con virtualidad, en otro caso, para exigir o la reparación o reconstrucción de esos elementos esenciales de la oferta o su resolución y con igual carácter protector lo vuelve a expresar el Tribunal Supremo en las interesantes Sentencias de 18 y 20 de marzo de 2002 resaltando la vinculación que asume el promotor frente a los adquirentes de las futuras viviendas de entregar todo aquello que conforma el contrato.
Más concretamente la STS de 29 de septiembre de 2004 recordaba que "la Jurisprudencia de esta Sala se ha pronunciado con reiteración sobre los efectos de la publicidad en la determinación del contenido obligacional de los contratos; así, dice la sentencia de 7 de noviembre de 1938, «la publicidad sobre un objeto, sobre todo si es un objeto aún no existente forma parte esencial de la oferta, como se reconoce por la doctrina y ha venido a proclamar el art. 8 de la Ley 26/1984, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, y origina responsabilidad del oferente»; la de 3 de julio de 1993 señala que «la obligación exclusiva de la promotora de finalizar la obra de modo que reúna las características constructivas ofrecidas públicamente a los  futuros compradoras, conforme a lo que establecen los arts. 1.096, 1.101, 1.256 y 1.258 del C.C. y art. 8 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios»". La sentencia de 8 de noviembre de 1996, después de citar las dos anteriores además de otras, concluye: "Quiere decirse con el resumen jurisprudencial que antecede que, bien por la vinculación de la oferta, ya por la Ley General de Protección de Consumidores y Usuarios, sea por los artículos generales sobre obligaciones y contratos que se han ido citando", añadiendo que conforme al principio de buena fe y al art. 1.283 del C.C. tal publicidad integra el contrato de manera que para evitar este efecto vinculante del propio contrato tenía que excluirse expresamente de los mismos el contenido de los folletos, sin que para tal consideración fuera necesario apreciar engaño o fraude, extremo que no requiere el art. 8 de la Ley de Consumidores (sobre sus principios y compatibilidad con las normas de derecho sustantivo, civil y mercantil, ver sentencia de 22 de julio de 1994), que también ha de considerarse infringido (motivos 4º y 5º, en relación con la Jurisprudencia acotada), máxime si la interpretación se relaciona con el Real Decreto 515/1989, de 21 de abril ". Doctrina que igualmente mantienen las SSTS de 21 de julio de 1993, 30 de junio de 1997, 15 de octubre de 2000 o 21 de abril de 2001 .
En definitiva, en nuestro ordenamiento la obligación del vendedor de entregar la vivienda no se reduce a las características de la vivienda recogidas en el contrato sino que además se extiende a todo aquello que se hubiese incluido en la oferta, promoción y publicidad, mediante folletos u otros documentos similares, referidos a la vivienda objeto de la venta. De tal manera que, el contenido de la oferta, promoción y publicidad (tanto escrita como gráfica), pasa a formar parte integrante del contenido de la compraventa de la vivienda, salvo que, en el contrato, se hubieran pactado cláusulas más beneficiosas para el comprador- consumidor, las cuales deberán prevalecer respecto a las de la oferta, promoción o publicidad. Y sin que, para ello, sea necesario considerar que el vendedor-profesional hubiere actuado con dolo, engaño o fraude. Por lo demás, al pasar a formar parte integrante del contenido del contrato de compraventa, puede, el comprador-consumidor, en base a lo incluido en la oferta, promoción y publicidad de la vivienda, exigir su cumplimiento en forma específica, si ello fuese posible, o, en otro caso, una prestación sustitutoria, y, en ambos supuestos, el abono de una indemnización de daños y perjuicios, e incluso, si la discordancia entre lo prometido en la publicidad y lo entregado fuera de tal envergadura que frustra la expectativa contractual del comprador que podría exigir la resolución del contrato con indemnización de daños y perjuicios.
Y, en este sentido, se pronuncia una constante y reiterada doctrina jurisprudencial, de la que son fiel exponente las sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo además de las ya citadas, las de 23 de mayo de 2003, de 15 de junio de 2000, de 26 de junio de 1999, 8 de noviembre de 1996, de 21 de julio de 1993 y 8 de noviembre de 1988 .
Pues bien, en el caso de autos, se está ante un notorio y grave incumplimiento contractual que ni siquiera precisa del apoyo de la Doctrina sobre la oferta publicitaria. La exigencia de que la vivienda vendida por la promotora cuenta con dos plazas de aparcamiento viene impuesta, dada la superficie habitable con que cuenta,, por las propias normas subsidiarias del planeamiento urbanístico de la localidad, y su reflejo documental no se circunscribe a la publicidad sino que se recoge explícitamente en los planos del proyecto, incluso reproduciendo gráficamente el aprovechamiento y las trayectorias proyectadas para su eficaz utilización en la entrada, salida y estacionamiento de los vehículos. Ese fin, fundamental no se ha conseguido por defectos de proyecto y de ejecución, y por más que se minimice por la parte constituye un grave incumplimiento que priva al comprador del uso previsto, deprecia la vivienda y constituye un permanente germen de molestias que debe compensarse ese perjuicio estimativamente en 10.000 #, pues no puede equipararse el valor de una plaza de cochera única, siempre más cómoda que la que acoge a la de dos y en una configuración menos complicada que la de autos condicionada por una difícil rampa de entrada y salida, acorde a la ubicación y características de la vivienda elegida.
QUINTO.- En cuando al resto de los vicios e incumplimientos reprochados, buena parte de la fundamentación expuesta resulta aplicable a la mayoría de ellos, y en consecuencia la promotora está obligada contractualmente a corregir los defectos y sustituir los materiales no ajustados al contrato, pues, como señalaba la STS de 4 de diciembre de 1998, recordando la tan citada protección específica, que a favor de los consumidores contempla el R.D. 515/89 de 21 de abril " el promotor está obligado a terminar la obra y entregar los elementos conforme a lo ofertado que, en la mayoría de los casos, supone cumplir con el proyecto de ejecución de cuyas características, elementos de ejecución y calidades han de quedar previa y completamente informados los compradores, pues en esa confianza en que la obra se concluirá no sólo tal como viene proyectada sino en condiciones idóneas a su finalidad y ajustada a la Ley, contratan y adquieren las viviendas y demás elementos constructivos." .
No ocurre así con las humedades causadas por entradas de agua ante las dificultades de absorción de la misma por los sumideros y rejillas de evacuación hasta penetrar en el sótano del edificio. Reparación de esta patología presupuestada en 553'54 # que resulta atendible y cuyas filtraciones hacen inadecuado  el material de solería instalado, ya que su exposición al agua hacía conveniente el dotarlo, por su mayor resistencia a estos agentes externos, del gres rústico que estaba proyectado, como también a concluir y reparar lo defectuosamente acabado, tanto en yesería exterior, como respecto a la verja y al alumbrado exterior proyectado y no realizado. Partidas todas ellas, que valoradas en un total de 17.743'59 #, constituye la indemnización a incrementar, a la ya señalada por indisponibilidad de la cochera pues pese a su impugnación como excesiva, no se ha aportado otra contradictoria que objetive el error o el exceso de valor presupuestado para unas reparaciones que la promotora no ha solicitado asumir, por lo que a la suma total de 17.743'59 # habrá de estarse con rechazo del resto de las partidas reclamadas.
Así la solución solicitada respecto a la rampa, con ser necesario, no es acogible al exigir el comprador partidas no previstas en el contrato, bien diferentes a las características del producto adquirido y fuera a su ámbito competencial, pues se pretende realizar un acerado en una zona ya comunitaria como solución que impida el paso de aguas desde la calle, que, al margen de la solución que le quiera dar el propietario en consenso con los demás comuneros, no es exigible al promotor, como tampoco su responsabilidad en normales defectos por aparición de micro fisuras y pequeñas grietas trasncurridos los plazos de garantía, y por causas no imputables a una mala ejecución u omisión al tiempo de la entrega, sino a causas sobrevenidas habituales y ajustadas a la normalidad de las cosas, cuya reparación, además, parece excesiva y están dentro del ámbito de conservación de la vivienda, al igual que la sustitución de la solería de las escaleras interiores en comunicación con el sótano donde la rotura o agrietamiento de uno o dos peldaños ni se ha probado ni, transcurridos tres años de su habitabilidad, se ha demostrado tampoco la causa de la misma, ni que obedeciera a la menor calidad de la prevista en el contrato.
[Ver: www.poderjudicial.es  - Accede a la Jurisprudencia]     

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