Civil – D. Reales. Propiedad horizontal. Contribución de los comuneros a los gastos de la comunidad. Realización de obras de reparación y conservación necesarias.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Granada (s. 3ª) de 15 de julio de 2011. Pte: JOSE REQUENA PAREDES. (1.556)

SEGUNDO.- Así, el tercer pedimento solicitaba eximirse de aquellos gastos que, dentro del plan de rehabilitación aprobado en Junta de 19 de junio (sic julio de 2009), constituyen mejoras no exigibles a los propietarios disidentes.

El motivo, que por remisión a los argumentos de la demanda vuelve a distinguir entre obras de reparación y conservación necesarias y gastos diferentes a ellas vuelve a fracasar y bastaría en su rechazo dar por reproducidos los fundamentos segundo y tercero de la sentencia apelada, añadiendo que lo que se aprobó en aquella Junta, y de hecho, a estas alturas del procedimiento ya está realizado e incluso antes de la fecha del juicio celebrado en la instancia, era un plan de actuación general sobre el edificio, ya iniciado en enero de 2010 para la realización de obras necesarias e imprescindibles para la subsanación de los problemas y patologías existentes en el edificio relativas a eliminar las humedades por estanqueidad y capilaridad tanto en la fachada, como en el interior de las viviendas, o intervención a los mismos fines en las cubiertas del edificio y sumideros; adecuar a la normativa actual los servicios de agua, gas, electricidad y saneamiento; supresión de barreras arquitectónicas y sustitución de los ascensores.

Todas estas obras, con el detalle y justificación que obran en el informe de la Arquitecta que dirigió su realización (ff. 277 y ss.) se alojan dentro de las obligaciones tanto generales del art. 9 como del art.10 de la Ley de Propiedad Horizontal al señalar que "será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad" .

Obras sobre las que la jurisprudencia, resaltando su obligatoriedad, de acuerdo con las "características y naturaleza" del inmueble (art. 11.1 de la Ley de Propiedad Horizontal) ha descartado la consideración como obras innovadoras de mejora o de innovaciones no exigibles en que insiste la apelante. Al contrario, se está, claramente, ante obras necesarias y requeridas para la habitabilidad y uso total del inmueble impuestas por la normativa reguladora y por la propia normalidad en su disfrute por todos los vecinos y, en consecuencia, suponen obras de interés general que redundan, sin excepción, en beneficio de los propietarios del inmueble e incrementa no sólo el valor de los pisos o apartamentos, sino de la finca en su conjunto, por lo que, como ha destacado la Jurisprudencia, resultaría abusivo que la contribución a su pago no tuviera que ser asumida por todos los condueños. (Por todas SSTS de 21 de octubre y 18 de diciembre de 2008, 18 de noviembre de 2009 y 20 de octubre de 2010, como exponentes de una Doctrina que además respalda el criterio legal de la validez de la adopción de los acuerdos desde que se adoptan con el consenso reforzado de la mayoría de las 3/5 partes que fue el aplicado en la Junta impugnada).

TERCERO.- Fracasa, pues, este motivo del recurso que arrastra la desestimación de la segunda petición de la demanda que denunci a nulidad en la adopción del acuerdo, no solo por tratarse de obra de mejora, sino por imponerse la aprobación del plan de rehabilitación fuera de los cauces legales, insinuando una urgencia e improvisación que no corresponden a la realidad que reflejan las actas de la comunidad, pues si bien es cierto que en su día solo hubo unanimidad en sustituir o reparar los dos aparatos elevadores a la vista de las anomalías que presentaban en su mantenimiento y funcionalidad, lo cierto es que, desde 2007, se venía analizando la posibilidad de una actuación rehabilitadora más completa aprovechando la ayuda económica que suponía la importante subvención concedida, dentro de unas negociaciones, sobre cuyos avances en la  gestión estuvieron informados todos los propietarios, como se desprende, especialmente, de las actas de 11 de junio de 2007 y 31 de marzo de 2009, donde ya se concretaba el coste global de las obras que, finalmente, resultaron superiores y por un precio total de 224.199 €, de los que la Administración subvencionaba las 3/4 partes (186.202'32 €) y el resto (56.049'75 €) los 25 propietarios de las viviendas, razón por la que, para sufragar esta última cantidad, se aprobó en el acuerdo, que se impugna de nulo, un prorrateo lineal de 2.241'99 € por cada uno de ello.

CUARTO.- Pues bien, es en esa derrama igualitaria o lineal en la que la apelante basa ahora, al igual que en la demanda, su última impugnación considerándola, con toda razón, nula al apartarse de las reglas generales de la contribución proporcional o por coeficientes de participación señalados en el título constitutivo.

La sentencia apelada, en su primer fundamento, rechazó este motivo de nulidad haciendo propios los motivos de oposición esgrimidos al respecto en la contestación a la demanda y que en buena parte consideró apoyados por la STS de 3 de diciembre de 2004, pero a costa de transcribir, más que la "ratio decidendi" de esa Sentencia, la argumentación impugnatoria hecha valer por aquel recurrente en casación al sostener unos criterios de libertad y flexibilidad en la distribución de los gastos, para los que sólo valdría el asentimiento expreso o tácito de los participes, al prever la Ley que los gastos de contribución comunitaria, además de por el título, pueden también distribuirse por "lo especialmente establecido al efecto" (art.9.5º LPH).

Sin embargo, la propia STS de 3 de diciembre de 2004 rechazó esta doctrina al dar respuesta, en su fundamento tercero, párrafo 3º in fine, al motivo esgrimido, apartándola de su aplicación en armonía con una repetida y continua Jurisprudencia que, en sentido contrario al apreciado por la sentencia, recurría los pronunciamientos en línea con la posición que, con toda razón, esgrime la apelante.

Más concretamente, y siguiendo la STS de 20 de octubre de 2010 es necesario distinguir dos premisas:

1) A tenor del apartado e) del art. 9 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, constituye una de las obligaciones de los propietarios sometidos al régimen de la propiedad horizontal "Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización", lo que concuerda con la previsión contenida en el art. 3, a cuyo tenor "A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime".

2) Los acuerdos adoptados regularmente y por las mayorías previstas por la norma, vinculan a los disidentes ya que, como precisa la sentencia n º 795/2009, de 17 de diciembre "El funcionamiento de una Comunidad de Propietarios está basado en dos premisas: la primera, que la mayoría impone su criterio, y la segunda, que la minoría disponga de medios de defensa para evitar abusos, de modo que para hacer valer su postura, los disidentes deben obtener el correspondiente respaldo judicial, mediante la impugnación del acuerdo ante los Tribunales y el logro de una sentencia favorable, pues en otro supuesto estarán obligados al pago de los gastos acordados en la Junta".

QUINTO.- Ese respaldo lo otorga ahora este Tribunal que disiente y corrige la decisión de instancia, no sólo por apartarse en su respuesta judicial de la Doctrina que ahora se citará, sino porque el enfoque de la resolución recurrida confundió o no distinguió entre contribución porcentual de los gastos ordinarios de conservación y mantenimiento que la comunidad con más o menos aproximación a los coeficientes reales de participación viene adoptando desde al menos 1991, fecha en la que aparece el primer rastro de ese proceder (f. 395), aunque equiparando de manera lineal las cuotas de los pisos pequeños NUM004, NUM005 y NUM003, con coeficientes en el título, respectivamente, de 0'52, 0'50 y 0'49 (el piso NUM002 NUM003 de la actora con coeficiente 0'45 en su escritura) y los llamados pisos grandes NUM006 y NUM007, con coeficientes de 1'01 y 0'97 respectivamente, y donde al margen del piso primero NUM001, uno y otro grupo pagan la misma cuota mensual dentro del mismo, pero diferente a la del otro grupo, o dicho de otro modo, la comunidad se abastece con dos tipos de cuotas, una de los pisos pequeños y otra, también lineal, para los dos pisos grandes, aunque ninguno de los cinco tipos de pisos tenga exactamente la misma superficie ni, por tanto, el mismo coeficiente.

Esos coeficientes, por la razón que sea, se han modificado por la Junta en las distintas reuniones.

Así, aparecen elevados en la Junta celebrada en junio de 2007 (f. 425), para volver luego a la misma y, además, con coeficientes reducidos en todos los pisos del modo que se detalla en la propia acta de la Junta objeto de impugnación (f. 61), pero expresivo de que la cuota de contribución ni es absolutamente lineal ni los propietarios hicieron nunca dejación de su derecho a contribuir porcentualmente o, lo que es igual, nunca se asumió que todos los propietarios contribuyeran con la misma cuota o cuota única, con independencia de las superficies privativas que mantengan. Es precisamente por ello que, al aprobar en la  Junta y acuerdo impugnado, un pago único e igualitario de 2.241 € para sufragar la derrama de los gastos extraordinarios por las obras de rehabilitación, lo hicieron de forma contraria al título y a la propia previsión legal, y sin suficientes precedentes como para entenderla como una práctica aceptada y consolidada que incluso permitiera distinguir entre gastos ordinarios y extraordinarios, respecto a los cuales la regla general, jurisprudencialmente aceptada, es que tanto unos como otros han de ajustarse al título que, al igual que la norma, impone la contribución por coeficiente, sin opción a asimilar estos últimos a "gastos particulares frente a los generales" que son los únicos que la Doctrina legal permite aprobar al margen de los coeficientes cuando así lo dispongan la mayoría de propietarios (STS de 24 de enero de 2008), pero exigiendo para los gastos generales, sean ordinarios o extraordinarios, y de manera invariable, su determinación conforme a los estatutos, en detrimento de ellos, (STS de 3 de diciembre de 2004) por el título constitutivo y en su defecto, como aquí ocurre, y a falta de previsión específica (la única que hay es para los locales de la primera planta del sótano y respecto de los elementos que menciona) conforme a la Ley (coeficiente) sin que, como advertía la tan citada STS de 3 de diciembre de 2004, "la tolerancia de cuentas o presupuestos en Juntas anteriores con un sistema de reparto diferente al que correspondía, en base a lo que especialmente se haya establecido en los Estatutos, sea suficiente aceptación de hecho para evitar la impugnación de un acuerdo similar adoptado en una Junta posterior." .

Al contrario, la STS de 30 de abril de 2010, en un supuesto prácticamente idéntico al de autos, reconoce que el acuerdo mayoritario (3/5 partes) permite vincular a todos los disidentes con la obligación de las obras a realizar, pero esa mayoría no es suficiente, para imponer una cuota distinta de la que corresponde porcentualmente a cada propietario, señalando al respecto "la Audiencia confunde la mayoría exigible para el establecimiento de un servicio de interés general con la necesaria unanimidad que se requiere para modificar el modo de participación en los gastos, que en el presente caso aparece fijado en los Estatutos de la Comunidad, y que atiende al coeficiente de participación. No cabe duda de que, conforme a lo dispuesto en el art. 9, regla 5ª, de la Ley de Propiedad Horizontal, la primera pauta que ha de tenerse en cuenta para distribuir los gastos comunes es la referida al coeficiente o cuota de participación, y, si bien tal forma de distribución puede ser alterada (art. 9.1.b de la Ley de Propiedad Horizontal), ello exige la conformidad de todos y cada uno de los propietarios, al suponer una alteración de la cuota de participación prevista en el título. Por ello, la sentencia recurrida se opone a la Jurisprudencia de esta Sala sentada en las sentencias citadas por la recurrente, especialmente en las de fecha 30 de abril de 2002 y 19 de julio de 2000, pero también en otras mas recientes (SSTS de 3 de diciembre de 2004 y 24 de enero de 2008)." .

En la misma línea se pronuncia también la reciente STS de 15 de junio de 2010, y ello lleva a acoger este motivo del recurso. Es más, basta examinar el acta de la siguiente Junta a la impugnada, de 22 de septiembre de 2009 (ff. 359-361), para advertir que, contrariamente a la oposición que mantienen en este procedimiento, a otro propietario se le admitió, sin embargo, contribuir conforme a su porcentaje.

El recurso, pues, ha de estimarse, sin que proceda ahora entrar en el otro argumento que se esgrimía en la demanda y se cita de pasada en el recurso sobre la contribución, al menos, de los propietarios de las plazas de garaje, pues ninguna declaración expresa se pide en la demanda, el acuerdo se adoptó sin intervención ni citación de los mismos, y ninguna impugnación cabe hacer a un acuerdo que no existe, sin perjuicio de que esta exclusión o falta de contribución a las obras objeto de este litigio, ya realizadas sin participación por los titulares de las plazas de aparcamiento situadas en el sótano en los gastos generales, pueda ser llevada a la Junta por quien lo considere oportuno y sobre lo que, antes que los Tribunales, deberá pronunciarse los propios integrantes de la comunidad adoptando el criterio que estimen oportuno con o sin el asesoramiento jurídico en una materia en la que la Jurisprudencia cada vez resulta más clarificadora (por todas SSTS 22 de mayo de 2008 y 18 de noviembre de 2009 y todas las que se citan).

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