Civil – Contratos. Acción redhibitoria. Compatibilidad entre las acciones de saneamiento y las generales derivadas del incumplimiento contractual.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (s. 9ª) de 23 de enero de 2012 (D. JOSE ZARZUELO DESCALZO).

Segundo.- Planteado el recurso en los referidos términos resulta evidente que el mismo no puede obtener favorable acogida al menos en lo que se refiere a sus dos primeros motivos de impugnación y en tanto que, en los términos en los que tales motivos están formulados, parece obviarse la ratio decidendi de la resolución recurrida, desconociendo que precisamente la acción "quanti minoris" ha sido considerada caducada por la Juez "a quo" tal y como se sostenía por parte de los demandados, por lo que tales motivos han de considerarse carentes de contenido e indudablemente rechazados.

No obstante no está de más indicar que el Tribunal Supremo ha manifestado reiteradamente, entre otras en la Sentencia de 29 septiembre 2008 que no sólo no existe incompatibilidad entre las acciones de saneamiento y las generales derivadas del incumplimiento contractual, sino que incluso aquéllas son una manifestación concreta de estas últimas. Como es sabido, el éxito de la acción redhibitoria, exige la concurrencia de diversos requisitos que han sido enumerados entre otras muchas en la STS de 17 de octubre de 2.005, estableciendo los siguientes: "1º.- la existencia de un vicio oculto en la cosa adquirida, es decir, no conocido ni fácilmente reconocible por el comprador; 2º.- que sea preexistente a la venta, ya que no se responde de los defectos sobrevenidos, pues la cosa ha de entregarse en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato; de ahí que el comprador debe probar no sólo la existencia del vicio, sino también que existía al tiempo de la perfección del contrato; 3º.- que el vicio sea grave; se requiere que el defecto entrañe cierta importancia, de forma que únicamente se tendrá en cuenta, respecto a la cosa vendida, "si la hace impropia para el uso a que se la destina, o si disminuye de tal modo este uso que, de haberlo conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella" pues así lo dispone el artículo 1484 del Código Civil. Sin embargo, ante una cosa totalmente inhábil para satisfacer el interés del comprador, es lo cierto que éste puede optar entre configurar su pretensión como vicio redhibitorio o como un "aliud pro alio", superponiéndose en este caso ambas figuras jurídicas. Se esta en presencia de este ultimo cuando existe pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto, al haberse entregado una cosa diversa a la convenida, lo que se pone de manifiesto cuando hay una falta tan grave en las cualidades del bien entregado, -sea ontológica o funcional-, que permite considerar que se está ante un incumplimiento contractual, al ser impropio para el fin a que se destina, lo que permite acudir a la protección dispensada en los arts. 1101 y 1124 C.C., pues la inaptitud del objeto para el uso a que debía ser destinado significa incumplimiento del contrato y no vicio redhibitorio (SSTS. 29- 04-94, 12-6-95, 27-04-99). De este modo, las acciones de naturaleza edilicia (artículos 1484, 1486 y 1490 del Código Civil), y las que se sitúan en el ámbito del incumplimiento contractual del artículo 1101 y 1124 del propio texto legal son como se ha anticipado, compatibles, y así lo ha admitido de forma reiterada la jurisprudencia, reduciéndose sus diferencias esenciales conciernen a la causa de pedir y a los plazos de prescripción (SSTS 23 de junio de 1965 y 10 de junio de 1986, entre otras). Es importante señalar por ultimo en lo que ahora interesa, que para deslindar ambos supuestos el Tribunal Supremo acude en unos casos a la distinción entre prestación defectuosa y prestación distinta (SSTS 26 de noviembre 1991 y 30 de octubre 1998, 11 de abril 1995, de 27 de mayo 1996, y de 4 de julio 1997) o, en otros equipara los defectos ocultos a los deterioros, desperfectos o irregularidades en la calidad o idoneidad de los objetos suministrados que dificultan la utilidad de lo adquirido, reservando la denominación de "aliud pro alio" para la prestación que por completo sea inútil o inhábil para el objeto o fin propuesto en la compraventa (STS de 17 de febrero de 1994).

Así pues existe compatibilidad en el ejercicio de las acciones a que se refieren los artículos 1486 y 1101 en relación con el 1124 del Código Civil (en este sentido, también, SSTS1 junio 1982, 19 diciembre 1984, 3 febrero 1986 y 4 junio 1992). Es decir, se trata de un supuesto de necesidad de cobertura general para toda relación contractual que otorga el artículo 1101 del Código Civil en relación con el artículo 1124 del mismo texto legal, complemento de otros preceptos, como ocurre en el supuesto de la compraventa civil en los artículos 1484 y siguientes del referido código (SSTS 30 noviembre 1984, 8 julio 1988 y 29 junio 2005), de modo que se pretende, ante un incumplimiento por la inhabilidad del objeto con la consiguiente y insatisfacción del comprador, con el resultado de objeto totalmente inhábil (SSTS 2 marzo 1982, 23 marzo 1982, 20 octubre de 1984, 6 marzo 1985, 6 abril 1989, 14 mayo 1992 y 15 noviembre 2005), la resolución contractual con la consiguiente devolución del precio pagado y, a su vez, la correspondiente indemnización por daños y perjuicios causados derivados del contrato de compraventa, lo que permite acudir a la protección dispensada en los artículos 1101 y 1124 del Código Civil en relación con los artículos 1984 y siguientes del mismo texto legal, pues no existe incompatibilidad entre el ejercicio de acciones derivadas de tales preceptos (SSTS3 abril 1981,1 junio 1982, 19 diciembre 1984, de febrero 1986 y 17 julio 1987).

Tercero.- Así las cosas procede en este momento analizar si los vicios o defectos que presentaba el inmueble pueden calificarse de un incumplimiento susceptible de indemnización, y es lo cierto que inevitablemente se está en el caso de dar una respuesta positiva toda vez que, y en ello compartimos plenamente la tesis de la juzgadora a quo, los defectos advertidos en el sistema de saneamiento de la vivienda y las filtraciones de agua residual producidas en el interior del inmueble, que vienen plenamente constatadas a través de la documentación aportada y por las manifestaciones del perito en el acto del juicio, así como las del testigo encargado de la reparación, en modo alguno pueden tener el carácter de meras imperfecciones o defectos puntuales, sino que se conciben como de suficiente entidad como para entender que han afectado y afectan a la habitabilidad del inmueble con intensidad más que suficiente como para que el actor hubiera de abandonarlo al poco tiempo de adquirirlo y tener que residir en un hostal en tanto se llevaba a cabo la importante reparación requerida para dejar la vivienda en el estado de habitabilidad que les es propio.

Por lo demás, como se ha indicado, la prueba testifical, la pericial y documental viene a corroborar los graves problemas de saneamiento de la vivienda en cuestión, por falta de un adecuado estado de la red de saneamiento con especial incidencia en la acometida a las arquetas y obstrucción de las conducciones, dándose incluso el vertido independiente de determinados elementos directamente en el exterior a través de una jardinera en lugar de hacerlo a la red de saneamiento inhábil, produciéndose graves daños por humedades en la vivienda que llevaron aparejada la necesidad de reparar, lo que constituye un incumplimiento del contrato de compraventa en los términos de los art. 1255, 1101, 1256, 1258 y 1091 del C. Civil que obliga a la reparación de tales daños cuando tal estado necesariamente había de ser conocido por los vendedores, dado lo que se manifiesta por el testigo encargado de la reparación acerca de la cierta modernidad por el estado de las conducciones de PVC y las huellas que se muestran de daños anteriores por debajo de la reciente capa de pintura.

Por otra parte no se detecta el menor atisbo de error en la apreciación de la prueba en cuanto al alcance de la reparación, y no de mejora, respecto de las actuaciones emprendidas, puesto que ninguna razón asiste a los recurrentes en que pueda derivarse otra consideración en relación a la magnitud de éstas4 por la simple realización de un cambio de ubicación de un radiador dañado, que es realmente en lo que se concreta la actuación criticada conforme a lo declarado por el testigo que afrontó dicha reparación, careciendo de sentido sustentar en ello la realización de la instalación de calefacción de toda la vivienda y, del mismo modo, el pretender como mejora la sustitución por un plato de ducha estándar del originario de obra de una cuantía mucho más elevada aunque ineficiente. Igualmente carece del necesario sustento la impugnación en cuanto a la necesidad de alojamiento toda vez que, con independencia de donde se efectúe el mismo porque es irrelevante a los efectos pretendidos, se encuentra suficientemente constatado el tiempo necesario para realizar la reparación y el desembolso realizado por tal concepto.

Debe por tanto decaer el recurso formulado y ha de ser plenamente ratificada la Sentencia recurrida.