Civil – Contratos. Compraventa de vivienda con menor superficie útil construida de la que aparece en el contrato. Indemnización por incumplimiento contractual. Venta de cuerpo cierto. Doctrina del aliud pro alio.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (s. 10ª) de 22 de febrero de 2012 (Dª. MARIA ISABEL FERNANDEZ DEL PRADO).

SEGUNDO.- El primer motivo de apelación versa sobre los metros útiles y construidos de la vivienda objeto de la venta y el supuesto error a que se indujo a los compradores por parte de la vendedora.

A dichos efectos hemos de tener en cuenta que tanto el contrato privado como la escritura pública de compraventa señalan que la superficie construida de la vivienda sería de 89,32 m2, especificándose la cabida como una de las características del inmueble, sin que se haya fijado el precio por unidad de medida, no resultando de aplicación al presente supuesto el artículo 1.469 C.Civil, en virtud del cual "Si la venta de bienes inmuebles se hubiese hecho con expresión de su cabida, a razón de un precio por unidad de medida o número, tendrá obligación el vendedor de entregar al comprador, si éste lo exige, todo cuanto se haya expresado en el contrato; pero, si esto no fuere posible, podrá el comprador optar entre una rebaja proporcional del precio o la rescisión del contrato, siempre que, en este último caso, no baje de la décima parte de la cabida la disminución de la que se le atribuyera al inmueble"; a la vista de dicho precepto, entendemos que la venta que nos ocupa ha sido hecha por precio alzado, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.471 C.Civil que establece: "En la venta de un inmueble, hecha por precio alzado y no a razón de un tanto por unidad de medida o número, no tendrá lugar el aumento o disminución del mismo, aunque resulte mayor o menor cabida o número de los expresados en el contrato", precepto al que se remite el Tribunal Supremo reiteradamente, en sentencias de 18 de febrero y 24 de abril de 1.997, 25 de julio de 1.998, 18 de junio de 1.999, 21 de julio y 5 de diciembre de 2.000, 31 de enero de 2.001 y 21 de abril de 2.006, concretamente esta última se pronuncia en los siguientes términos: "Resulta probado con claridad meridiana que el comprador (demandado3 recurrente) Sr. José Daniel conocía perfectamente las condiciones de la finca al tiempo de perfeccionar el contrato de compraventa y prestó el consentimiento plenamente consciente de sus características, incluida la cabida, por lo que nos hallamos ante un supuesto de "cuerpo cierto" regulado en el artículo 1.471 C.C.", añadiendo que "Por consiguiente la diferencia de cabida del objeto comprado resulta irrelevante, por lo que ninguna trascendencia económica derivada de ello puede tener para el vendedor en el presente proceso".

El Tribunal Supremo, en sentencia de 4 de abril de 2.005, se pronuncia en los siguientes términos: "los compradores no sólo tienen las acciones protectoras de los vicios ocultos, sino también las que nacen del incumplimiento o anómalo cumplimiento del contrato (STS de 3 de abril de 2.002 y las que cita), cuando es evidente que los defectos que hacen inhabitable el inmueble adquirido no son meras imperfecciones que no lo impiden sino que frustran la finalidad perseguida por la compraventa, según ha declarado reiteradamente esta Sala (entre otras, SSTS de 6 de marzo de 1.985 y 6 de abril de 1.989). Nos encontramos, pues, ante una prestación de objeto distinto y no ante simples vicios de la cosa, toda vez que la doctrina jurisprudencial ha entendido que se está en presencia de entrega de cosa diversa o "aliud pro alio" cuando existe pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción del comprador, al ser aquél impropio para el fin que se destina, lo que se permite acudir a la protección dispensada en los arts. 1.124 y 1.101 del Código Civil (aparte de otras, SSTS de 30 de noviembre de 1.978, 25 de abril de 1.973, 21 de abril de 1.976, 20 de diciembre de 1.977 y 23 de marzo de 1.982), pues, como puntualiza la sentencia de 20 de febrero de 1.984, la ineptitud del objeto para el uso a que debía ser destinado significa incumplimiento del contrato y no vicio redhibitorio".

En términos similares aborda la cuestión la sentencia del Alto Tribunal de 22 de mayo de 2.008, indicando que "En la demanda, ciertamente, se ejercitó una acción indemnizatoria por incumplimiento contractual, que se sitúa en la existencia de vicios o defectos que hacían la cosa objeto de contrato impropia para el fin al que se destinaba y que, rectamente entendida, presupone la exigencia de su cumplimiento, siquiera por equivalencia, mediante la deducción del precio del contrato del importe de las reparaciones necesarias para hacer desaparecer los defectos de la maquinaria y para adecuarla al fin que le era propio, según lo convenido, habiéndose añadido a dicha pretensión la estrictamente indemnizatoria de los daños y perjuicios irrogados a resultas del incumplimiento del contrato", añadiendo que "La demanda se basa, pues, en la concurrencia de los presupuestos que conforman un caso de aliud pro alio...en donde no se cumple el contrato, y se produce -como precisa la sentencia de 9 de julio de 2.007, con abundante cita de otras anteriores- cuando el objeto entregado por el vendedor es inhábil para el cumplimiento de su finalidad, con la subsiguiente insatisfacción del comprador, que le permite acudir a la protección dispensada en los artículos 1.101 y 1.124 del Código Civil - Sentencias de 4 de abril de 2.005 y 14 de febrero de 2.007 -, a través de las acciones de cumplimiento o de resolución y de indemnización por vicios ocultos presupone necesariamente un incumplimiento sustancial de la obligación de entrega, pues éste tiene por objeto la cosa vendida en el estado en que se hallaba al tiempo de la perfección del contrato - Sentencia de 9 de julio de 2.007 ".

Atendiendo a la consideración de que se ha procedido a vender un cuerpo cierto y que la diferencia de cabida del inmueble no impide al comprador destinar el inmueble adquirido a vivienda; sin olvidar que en la escritura pública de compraventa, a la cual los compradores no pusieron objeción alguna, se refería tanto a la superficie construida como a la útil, indicando que esta última era de 57,20 m2, entendemos que el objeto de compraventa no resulta inhábil por el defecto de cabida, ni se ha frustrado por ello la finalidad perseguida con el contrato, no cumpliéndose los presupuestos contemplados en la jurisprudencia citada en el párrafo anterior; por tanto, no cabe apreciar la concurrencia de un incumplimiento por parte del vendedor, ni contamos con prueba alguna que evidencie la inducción a error por parte de la vendedora a los compradores.

En consecuencia, procede la desestimación del primer motivo de apelación planteado.

TERCERO.- El segundo motivo de apelación gira en torno al derecho de información de los compradores con respecto a la superficie útil de la vivienda.

El artículo 13 de la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, establece que "En el caso de viviendas cuya primera transmisión se efectúe después de la entrada en vigor de esta Ley, se facilitará además al comprador una documentación completa suscrita por el vendedor, en la que se defina, en planta a escala, la vivienda y el trazado de todas las instalaciones, así como los materiales empleados en su construcción, en especial aquéllos a los que el usuario no tenga acceso directo".

En este caso, dicho precepto ha sido cumplido por la parte vendedora, al haber entregado a los compradores, junto al contrato privado de compraventa, el plano que se adjunta a la demanda como documento nº 2, careciendo de trascendencia que en el mismo se haya hecho una anotación donde consta "Priv. 64", ya que se concretó que el nº de metros cuadrados construidos era de 89,32, cifra que coincide con la señalada tanto en el contrato privado como en la escritura pública.

En definitiva, entendemos que "Cogein, S.A." no ocultó ni tergiversó información sobre la cabida del inmueble cuando se llevó a cabo la compraventa, prueba de ello es que los compradores suscribieron la escritura pública, en la que se indicaba la "superficie construida aproximada de 89.31 metros cuadrados, y útil de 57,20 metros cuadrados", mostrando claramente su conformidad; por ello entendemos que la discrepancia manifestada con posterioridad supone ir contra sus propios actos, según determina el Tribunal Supremo en sentencia de 22 de octubre de 2.007. Sobre esta cuestión, con ocasión de determinadas conductas contradictorias, el Alto Tribunal no ha dudado en la necesidad exigir la observancia del "deber de buena fe, en el que sustenta la doctrina que prohíbe ir contra los actos propios" (sentencias de 4 de febrero y 15 de julio de 2.008).

El tercer motivo de apelación redunda e incide en la ocultación de datos y en el engaño generado en los compradores, remitiéndonos a dichos efectos a los argumentos expuestos anteriormente.

En definitiva, procede la desestimación del recurso de apelación y la consiguiente confirmación de la sentencia de instancia.